المشاركة الأصلية كتبت بواسطة hasooona
ممكن السبب اخي الكريم .. هل هو فني أم معلومة .. و يا ليت تدعمها بشارت اذا كان فني .. من المعجبين بطرحك الجميل
حياك الله ,
لست ممن يملكون اي معلومة عن السوق ,, او حتى ممن يثقون بمصادرهم ..
ما اكتبه هو ماتعلمته ..
ترجيحي للهبوط هو عائد لعدة اسباب منها على سبيل المثال :
1. ارى صناديق ريت عبارة عن "فقاعة" اوهمت الكثير بعائد مجزي يتراوح مابين 8 - 10 % على ان تأخذ ادارة الصندوق 1% من العملية التشغيلية
بدأت بشراء مهول لأي عقار يتجاوز سعره 100 مليون على ان يكون العائد اكثر من 8% للعقارات المؤجرة بعقود اكثر من 5 سنوات (ناهيك عن الاستثناءات) .
2. الجميع يعلم بأن بعد رفع الدعم عن الكهرباء والوقود وزيادة معدل قيمة استحصال الدولة من "هوية المقيم" والتي شملت افراد عائلته وتوطين بعض الخدمات انعكس ذلك سلبا على على خروج الكثير
لاسباب تتعلق بتكاليف التجديد او حتى على المقيم نفسه او الشركات والمؤسسات وهي المغذي الرئيسي للأيجار الذي يعتمد الصندوق عليه في بداية شرائة للعقار.
3. الخوف من فقاعة العقود الوهمية للعقارات المشتراه من الصندوق.
4. لايوجد عقد الزامي للعقود (للعقارات) التي تم شرائها بحد ادنى 5 سنوات (وبالتالي فأن المستأجر "المستثمر" بإمكانه تسليم العقار لصاحبه بأي وقت وهو مابدأ جليا بالفترة الماضية).
5. لا ارى اي عقود تطويرية جديرة بالثقة بدلا من شراء العقارات المدرة (المتهالكة) .
6. من يشتري في صندوق ريت هو من يبحث عن استثمار "آمن" وعائد مجزي .. ولا اعتقد اننا سنشاهد اي منهم .
7. لا تستطيع ان تعرف مكرر الربحية بصناديق ريت .. وكل مايكتب عن مكرر الربحية بناء على المعادلة (للمكرر) لايمكن تطبيقها عل الصناديق ..
هل تعرف السبب ؟
وسنأخذ شركة واحدة فقط على سبيل المثال :
صندوق الرياض ريت .. سعره في شهر 6 ميلادي = 9 ريال
اشتريت بمبلغ 1,000,000 ريال من اسهم الصندوق
اجمالي الاسهم : 111.111 سهم
وزع عائد بـشهر 6 ميلادي(6شهور فقط) 0.17 لكل ريال = 18.000ريال
ولنفرض انه سنويا تكرر نفس العائد فيصبح الاجمالي 36000 ريال ..
فأنت وضعت مليون ريال .. والعائد 3.6% سنويا ليست هنا المشكلة ابدا .. فمن الجيد ان يظهر لك عائد
المشكلة ان المليون ريال التي اشتريت بها بسعر 9 ريال .. اصبحت الان 7.91
بمعنى انك لو بعت الان على سعر السوق فأن مبلغك سيكون 878.888 واذا اضفت له ربح 3 شهور (18.000)
سيصبح 896.888 ريال .. نعم تم خداعكم ب 3.6% واخذها ب 11% ..
اتعلم لماذا ؟ لان الصندوق يعطيك ربح مقابل كل ريال .. وليس مقابل كل سهم .. (لاعتبارات كثيرة)
وبالتالي فأن الشريحة المطلوبة لتلك الصناديق هم المستثمرين فقط .. فلماذا استثمر بعائد 3.6% سنويا مع خطورة تغير السعر ؟؟؟
8. لايوجد تاريخ لهذه الصناديق .. والمستثمر الناجح حتى وان كان شجاع لن يقدم على مثل تلك الخطوة .
9. حلت هذه الصناديق بدلا من المساهمات العقارية التي لهمت بقايا خزينة المواطن الراكض وراء شغف طمع الثراء ولكنها لم تكن بصفه "المستثمر البسيط" بطريقة منصفة
10. هناك اسهم تعطي اكثر من ذلك بكثير ..
فنيا ,
من النوادر ان ترى موجة صاعدة بدون دبل بوتم او هابطه بدون دبل توب .. هذه قاعدة تكاد ان تكون اساسية ..
ودائما القمة الثانية تكون اقل ..
فالصعود مثلا يجب ان تكون اقل .. من اللتي قبلها ..
وايضا بالهبوط اقل من من التي قبلها .. ولذلك رجحت الهبوط وعلى نسب الفيبو ظهر الرقم الذي ذكرته ..
دمت بكل ود واعتذر لكتابة الرد على عجالة
المفضلات