منتديات أعمال الخليج
منتديات أعمال الخليج

النتائج 1 إلى 13 من 13

الموضوع: الي عنده جواب يتحفنا !! اسهم الريتات ليه تحت 10 مع توزيعاتها العالية

  1. #1
    تاريخ التسجيل
    26-Apr-2004
    الدولة
    جدة
    المشاركات
    1,984

    الي عنده جواب يتحفنا !! اسهم الريتات ليه تحت 10 مع توزيعاتها العالية

    الاســـم:	taxesinGulf23092017.jpg
المشاهدات: 1306
الحجـــم:	63.6 كيلوبايت




    لماذا قابل المتداولون طرح صناديق الريت ببرود؟

    هل لأن الصناديق الموجودة سلفا بالبنوك لها مستثمرين غير متداولي الاسهم؟

    أم تأثير التراجع بقطاع العقار كان له اثر خاصة ان الأصول قد تكون قيمت بأسعار عالية خلال فترة ارتفاع العقارات؟

    ام ان المستثمرين يرون ان الاستثمار العقاري قد تباطئ بسبب نزول الايجارات؟

    هل بالغ مدراء الصناديق في حساي العائد ؟ ام ان العائد المعلن حقيقي؟

    اسمع منكم,,,,,,,
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  2. #2
    تاريخ التسجيل
    1-Nov-2009
    المشاركات
    332
    ضغط مفتعل من الصناديق ، أغلب المحافظ الكبيرة يهمها العائد ، تخيل معي تنزل السعر إلى 8 ريال ليصبح العائد تقريباً 9 % ، أما لو ارتفعت فلن يصبح العائد إلا 5% أو بالكثير 6% ، يضغطون الأسهم لمدة إلى أن يصبح العائد معقول مع السعر السوقي ، بعدها يفتح المجال للتطبيل والتوصيات ، ثاني نقطة هو جهل الناس ، فحسب تصريحات هيئة سوق المال التي تقول أن السوق 90 % أفراد ، أغلبهم لايملك ثقافة استثمارية ، فالفرد مستعد للمقامرة بماله والدخول في متاهات في سهم كثمار أو تهامة أو شمس لمجرد المضاربة ، متى ماتغيرت هذه الثقافة ستجد الطلب على اسهم العوائد .
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  3. #3
    تاريخ التسجيل
    26-Apr-2004
    الدولة
    جدة
    المشاركات
    1,984
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة بلاتيني مشاهدة المشاركة
    ضغط مفتعل من الصناديق ، أغلب المحافظ الكبيرة يهمها العائد ، تخيل معي تنزل السعر إلى 8 ريال ليصبح العائد تقريباً 9 % ، أما لو ارتفعت فلن يصبح العائد إلا 5% أو بالكثير 6% ، يضغطون الأسهم لمدة إلى أن يصبح العائد معقول مع السعر السوقي ، بعدها يفتح المجال للتطبيل والتوصيات ، ثاني نقطة هو جهل الناس ، فحسب تصريحات هيئة سوق المال التي تقول أن السوق 90 % أفراد ، أغلبهم لايملك ثقافة استثمارية ، فالفرد مستعد للمقامرة بماله والدخول في متاهات في سهم كثمار أو تهامة أو شمس لمجرد المضاربة ، متى ماتغيرت هذه الثقافة ستجد الطلب على اسهم العوائد .

    فعلا اخي الفاضل المستثمر غير المضارب الذي لايحب الانتظار

    اسهم العوائد الان تقود السوق بعد النتائج الجيدة للسنة الماضية

    فلا استبعد ان تتحرك هذه الأسهم بعد ان تحقق نتائج طيبة بعد النصف الأول
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  4. #4
    تاريخ التسجيل
    19-Jun-2005
    المشاركات
    1,801
    مشكلتها مايتعلق برسوم العمالة وقصر النشاط على أبناء البلد من المعروف أنها تستثمر في تأجير المولات والأسواق لذالك الشكوك تحوم حول تأثير ماسبق على الاجارات خصوصا في المستقبل.
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  5. #5
    تاريخ التسجيل
    26-Apr-2004
    الدولة
    جدة
    المشاركات
    1,984

    ربما ،،،، لكن النقص بالعمالة العشوائية سوف يعوضه الزيادة بالسكان

    خاصة ان المعروض اقل من حاجة السوق

    لكن التأثير نفسي والله اعلم حتى يستقر سوق الايجارات
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  6. #6
    تاريخ التسجيل
    19-Jun-2005
    المشاركات
    1,801
    ان الوقت الحقيقي لفحص ذالك بعد عطلة المدارس لأنه متوقع خروج عمالة أو خروج عوائلهم
    اللي ناويها يركز على من يستثمر في مكة والمدينة
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  7. #7
    تاريخ التسجيل
    4-Apr-2003
    الدولة
    جدة
    المشاركات
    2,817
    لأنها ليست ذات نمو (تعتمد على عوائدها الايجارية)

    أي لا يتوقع لها ارتفاع كبير في نتائجها بل هي أقرب للثبات أو التحسن الطفيف جدا خلال سنوات طويلة

    بالاضافة الى أن هذه الايام ركود قوي واتجاه هابط في قطاع التأجير
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  8. #8
    تاريخ التسجيل
    25-Dec-2012
    المشاركات
    275
    لان الناس تحسها سحبت رجل و يقول البعض لو فيها خير ماخلاها الطير
    البنك الاهلي لديه الذراع العقاريه - سدكو - منذ 40 عام والسنه ذي رماها في سوق الاكتتاب غير ماسوف عليها
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  9. #9
    تاريخ التسجيل
    15-Jan-2002
    المشاركات
    5,011
    صناديق الريت .. والتصحيح الحتمي
    11/04/2018 7
    عبدالله بن عبدالرحمن الربدي
    تابعني على تويتر

    مضى على بدء تداول أول صندوق عقاري متداول ما يقارب سنة وستة أشهر خلالها شهدت السوق والمتداولون أحداثا متعددة وأطروحات كثيرة وتغير وتقلب نظرة المستثمرين والمتداولين لها، وكنتيجة يوجد في السوق اليوم 12 صندوقا يتم تداولها حاليا منها صندوقان أعلى من القيمة الاسمية وثلاثة صناديق أقل من العشرة وأعلى من التسعة والصناديق العشرة المتبقية أقل من تسعة ريالات، كذلك وخلال الفترة نفسها تم إلغاء اكتتاب صندوقين وصندوق سوف يدرج قريبا بعد نجاح اكتتابه وجار حاليا الاكتتاب بثلاثة صناديق جديدة، ليصل عدد الأطروحات خلال السنة ونصف السنة 19 صندوقا.

    تصل عوائد الصناديق التي تتداول حاليا في السوق إلى 7.16 في المائة تقريبا إذا استثنينا صندوق الجزيرة الذي يعتبر "حسب تقييمي" حالة شاذة، بالطبع هنالك صناديق أصبح العائد لديها 8.78 في المائة بسبب تدني سعرها في السوق، وهذا يعتبر أعلى عائد "حاليا"، لكن كي نفهم الوضع جيدا يجب أن نعرف لماذا انخفضت الأسعار بالأساس؟، هنالك حجر زاوية في الاستثمار والتقييم وهو العلاقة بين المخاطرة والعائد، أو حساب العائد المطلوب بناء على درجة المخاطرة، حيث إن العلاقة بينهما هي علاقة طردية، بحيث إنه كلما انخفضت المخاطر قل العائد من هذا الاستثمار، على سبيل المثال السندات الحكومية الأمريكية التي تعتبر الأقل مخاطر ولذلك هي الأقل عوائد مقارنة بالسندات الأخرى ومع الأصول الأخرى فلا يمكن مقارنة مخاطر وعوائد السندات الحكومية الأمريكية بسندات شركة لديها مشاكل وتحديات مالية وسوقية، وعلى الجانب الآخر إذا ارتفعت المخاطر زاد العائد المطلوب لهذا الاستثمار .

    فالاستثمار في الأسهم أعلى مخاطرة من السندات الحكومية والشركات ذات التصنيف الائتماني العالي ولذلك العائد المطلوب من الأسهم "بشكل عام" أعلى من السندات، بالنسبة إلى الصناديق العقارية المتداولة فهي تصنف بشكل عام باستثمار ذي مخاطر متوسطة على عكس الأسهم التي تصنف ذات مخاطر عالية؛ ولذلك نتوقع من الصناديق العقارية المتداولة عوائد متوسطة أقل من السوق بشكل عام، لكن وحسب حركة السوق وتقييم المستثمرين والمتداولين لها ما زالت السوق ترى أن العائد لا يتناسب بشكل جيد مع سعر الاكتتاب أو القيمة الاسمية، طبعا بسبب المخاطر، حيث ترى السوق أن المخاطر لم تنعكس كاملة في التقييم الأولي وأن التغطية في الاكتتاب لا تعكس رأي السوق في شاشة التداول، وكأن السوق انقسمت إلى قسمين، فلدينا اكتتابات نجحت في تغطية الاكتتاب لكن وبمجرد نزول الصندوق بالسوق الثانوي "شاشة التداول" انخفض وبشكل لافت إلى ما دون العشرة وإلى ما دون التسعة في أغلب الحالات، وهذا يعكس وبكل تأكيد بحث السوق عن العائد المناسب للمخاطر الحالية للصندوق والعقار بشكل عام حسب رأي المتداولين، بمعنى آخر كلما زاد العائد على صندوق ما عبر تخفيض سعره فهذا يعكس ارتفاع المخاطر عليه حاليا حسب تقييم السوق، طبعا إذا تحسنت أو زال جزء من هذه المخاطر سوف يرتفع السعر وينخفض العائد، إذن ليست العملية أنه يجب أن تكون أسعار هذه الصناديق بسعر ثمانية ريالات أو تسعة لأجل أن هذا الرقم هو المناسب، بل لأن انخفاض السعر عن سعر القيمة الاسمية يرفع العائد وبالتالي يتناسب مع المخاطر وإلا كنا نرى صناديق تطرح صناديقها بسعر خمسة ريالات كقيمة اسمية، لكن يظل العائد إلى المخاطر الشيء نفسه كما كان على سعر عشرة ريالات.

    إذن ما الذي جعل المتداولين يرون وجود مخاطر أكبر في أغلب هذه الصناديق لم تدخل في التقييم؟ إنها عدة عوامل متداخلة، سوف أذكر جزءا منها بشكل مختصر: أولا: حالة العقار اليوم ليست بأفضل حالاته خصوصا مع وجود اعتقاد لدى شريحة كبيرة من المتداولين أن العقار سوف يستمر بالنزول "رغم نزوله خلال الفترة السابقة". ثانيا: شكوك وعدم ثقة لدى الكثيرين حول ممارسات بعض مديري الصناديق والعقاريين بشأن طريقة التقييم لهذه العقارات وأنها مجرد تصريف وبأسعار عالية. ثالثا: وجود حالات مؤكدة عن بيع أصحاب العقارات لوحداتهم بالسوق في أول يوم تداول أثر وبشكل كبير في أداء أسعار هذه الصناديق من جهة ومن جهة أخرى عكس ما يخشاه الكثيرون عن نية التخارج الكامل من قبل ملاك العقارات. رابعا: انعدام أو ضعف الضمانات المقدمة لضمان الالتزام بالإيجارات، وأخيرا ضعف نوعية المستأجرين وعدم تميز نوعية بعض العقارات، فعلى سبيل المثال عقار مؤجر لشركة مثل "أرامكو" ليس كعقار مؤجر إلى مؤسسة فردية أو شركة صغيرة، أو عقار على موقع مميز مثل طريق الملك فهد لا يقارن بعقار على شارع صغير "طبعا مع الأخذ بالاعتبار الفوارق المتعلقة بكل عقار".

    ختاما وكي يتم تصحيح وضع هذا القطاع المهم جدا يجب أن يأتي هذا التصحيح من قبل مديري الصناديق ومن قبل هيئة سوق المال، بحيث يجب أولا زيادة الثقة بالممارسات من قبل المديرين وضبط التقييم بالتعاون طبعا مع الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، بحيث يتم التقييم بطريقة أكثر صرامة وعدلا لكل الأطراف، ثانيا يجب زيادة الضمانات على الالتزام بالإيجار أو البحث عن عقارات مؤجرة إلى أطراف أعلى موثوقية مثل الحكومة والشركات الكبيرة أو الشركات شبه الحكومية التي أتساءل لماذا لا نشاهد مثل هذه العقارات لدى هذه الصناديق؟ ثالثا: يجب إيجاد حل لبيع ملاك العقارات لوحداتهم بشكل سريع في السوق ففيه أضرار كبيرة للصندوق ولهم؛ ولذلك يجب وضع حظر لمدة معقولة على بيعهم، وهنا أشيد ببعض الصناديق التي اتخذت مثل هذه القرارات مسبقا، رابعا: زيادة الثقة من قبل مدير الصندوق عبر استثماره بصندوقه مع فترة حظر عليه لبيع وحداته، أخيرا الالتزام بضمان حد معين من العوائد يعزز من الثقة وهذا ما شاهدناه لدى أحد الصناديق، إن تطبيق بعض هذه الاقتراحات من قبل بعض هذه الصناديق يدل على أن السوق ومديري هذه الصناديق بدأوا الآن بالاتجاه الصحيح نحو تصحيح وضع القطاع ورفع المنافسة لتقديم صناديق عقارية متداولة أكثر جاذبية من الصناديق السابقة؛ وهذا ما أتوقعه خلال الفترة المقبلة.







    http://alphabeta./article/detail/104599[/url]
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  10. #10
    تاريخ التسجيل
    10-May-2005
    المشاركات
    1,488
    أنا أملك في المعذر ريت بمحفظة كاملة ، وخسارتي فيه حالياَ تتجاوز 15% ، وأقسم بالله أن الأمانة تحتم علي بيان السبب الذي جعلني أندم على شراء السهم والريتات بشكل عام :

    قرأت عدة تقارير اصدرتها بعض الصناديق ومنها المعذر فوجدت الغبن في طريقة تقييم العقارات التي تملكتها تلك الصناديق والمبالغة الخيالية في تسعير العقار!!

    لدرجة أن بعض العقارات لا تساوي بنظري 20% من قيمته المقدرة التي بموجبها اشترى الصندوق هذا العقار وكأن عملية التقييم تمت لتخليص بعض تجار العقار من عقارات كانوا يمتلكونها ومتورطين بها.

    العزاء الوحيد الذي يجعل بصيص الأمل موجود هو استمرار الصناديق في توزيع نفس النسبة المئوية من الأرباح وهي حوالي 6% سنوياَ والذي أتمنى أن يستمر ولو لسنتين قادمتين فقط لتعويض المستثمر بجزء من خسائره .
    والتخوف الأكبر هو استمرار هبوط الإيجارات وعدم وجود عقود تأجير طويلة الأجل ، الأمر الذي يقود أسعارها لمزيد من الهبوط .
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  11. #11
    تاريخ التسجيل
    4-Jun-2014
    الدولة
    الدمام
    المشاركات
    620
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة دايم أخضر مشاهدة المشاركة
    أنا أملك في المعذر ريت بمحفظة كاملة ، وخسارتي فيه حالياَ تتجاوز 15% ، وأقسم بالله أن الأمانة تحتم علي بيان السبب الذي جعلني أندم على شراء السهم والريتات بشكل عام :

    قرأت عدة تقارير اصدرتها بعض الصناديق ومنها المعذر فوجدت الغبن في طريقة تقييم العقارات التي تملكتها تلك الصناديق والمبالغة الخيالية في تسعير العقار!!

    لدرجة أن بعض العقارات لا تساوي بنظري 20% من قيمته المقدرة التي بموجبها اشترى الصندوق هذا العقار وكأن عملية التقييم تمت لتخليص بعض تجار العقار من عقارات كانوا يمتلكونها ومتورطين بها.

    العزاء الوحيد الذي يجعل بصيص الأمل موجود هو استمرار الصناديق في توزيع نفس النسبة المئوية من الأرباح وهي حوالي 6% سنوياَ والذي أتمنى أن يستمر ولو لسنتين قادمتين فقط لتعويض المستثمر بجزء من خسائره .
    والتخوف الأكبر هو استمرار هبوط الإيجارات وعدم وجود عقود تأجير طويلة الأجل ، الأمر الذي يقود أسعارها لمزيد من الهبوط .

    كلام منطقي هناك من يكذب على المستثمرين لفك ورطه مالية مع بنوك لتسديد قروض تورط بها
    ولكن اكذب أناس هذه الأيام اصحاب العقارات وكان قبلهم اصحاب الأسهم بعد الانهيار 2006
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  12. #12
    تاريخ التسجيل
    5-Mar-2008
    المشاركات
    662
    ربما تنخفض قيمة الوحدة اكثر مما هي عليه الان ، المتوقع انخفاض العائد لاسباب كثيرة وسيتبعه سعر الوحدة بنفس الاتجاه . الريت صندوق محتوياته اصول عقارية قائمة لها عائد من التأجير يوزع 90‎%‎ والباقي مصروفات اي انه ليس لديه نمو في رأس المال لذلك هو ليس للمضاربة فليس لديه جديد ، محتوى الصندوق بناء وهو اصل متهالك يقل تقييمه والعائد عليه مع ارتفاع تكلفة الصيانة بالتقادم ، الاصل له صفة الثبات في موقع ما قد يصبح غير قابل للاستثمار لاسباب عديدة .


    من يشتري في وحدات صناديق الريت ؟

    قرار الشراء يجب ان يسبقه اطلاع على كامل الاصول المملوكة وتقييمها ثم الانتظار للسعر المناسب والشراء واتوقع ان سعر ..... ريال كمتوسط قيمة للوحدة جيد ،
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  13. #13
    تاريخ التسجيل
    19-Jun-2005
    المشاركات
    1,179
    1 - الريتات صناديق عائد ثابت تقريبا و بذلك تفتقد اهم مميزات سوق الاسهم و هو النمو و التوسع في الاعمال

    2 - وضع السوق العقاري الحالي و المبالغة في تقييم الاصول العقارية لهذه الصناديق


    لذلك من الطبيعي ان تنخفض اسعارها حتى تعكس القيمة السوقية الحقيقية لاصولها العقارية
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

المفضلات

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •  
المنتدى غير مسؤول عن أي معلومة منشورة به ولا يتحمل ادنى مسؤولية لقرار اتخذه القارئ بناء على ذلك