تمويلات البنوك العقارية وجدوى الاستثمار في صندوق جدوى ريت الحرمين

[ماكـرو]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

قبل سنتين تقريباً تواصلت مع البنك الفرنسي بغرض الحصول على قرض عقاري للاستفادة منه بالقرب من أحد الأراضي المقدسة، وتفاجأت بقول ممثل البنك بأنهم مستعدون لإتمام التمويل العقاري ولكن في أي من مدن المملكة عدا عن مكة المكرمة والمدينة المنورة بسبب القيود الموضوعة من قبل مؤسسة النقد على التمويلات البنكية في عقارات البلدتين المباركتين.

وقبل فترة وجيزة اطلعت على إعلان صندوق جدوى ريت الحرمين ملخصه أن الصندوق حصل على عقد تسهيلات مصرفية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية من البنك السعودي الفرنسي بمبلغ نصف مليار ريال بغرض "تمويل خطة التوسع في صندوق جدوى ريت الحرمين من خلال الاستحواذ على عقارات مدرة للدخل في مدينتي مكة المكرمة أو المدينة المنورة بما يتماشى مع استراتيجية استثمار الصندوق ليعود بالنفع على أرباح الصندوق والتوزيعات النقدية من خلال الفارق بين دخل العقارات الجديدة وتكلفة التمويل." ويعد القرض كبير نسبياً فهو يمثل 75.75% من القيمة الاجمالية للصندوق كون أن إجمالي حقوق المساهمين تساوي 660 مليون ريال. وبذلك يكون مجموع أصول الصندوق 1,160 مليون ريال.

أحببت أن استفسر إذا ما كان هذا التمويل غير مخالف لأنظمة مؤسسة النقد وذلك لخفض مخاطر الاستثمار لأنه في حال أن هذا التمويل كان متوافق مع الأنظمة والإجراءات في المملكة فإني أرى والله اعلم أن الصندوق يعد فرصة استثمارية للأسباب التالية بشرط تبدد المخاوف من الملاحظات المذكورة ادناه:
- انخفاض تكاليف التمويل، فنسب الفائدة تعد منخفضة في هذا العقد من الزمن، وهي تقارب 3% سنوياً للقروض العقارية
- ارتفاع صافي الأرباح والعوائد السنوية لعقارات البلدتين الطيبتين، واظن بأنه سيزيد عن 20%
- توجه الدولة الى زيادة اعداد المعتمرين والحجاج كأحد مبادارت 2030

لذلك فإن نسبة صافي عائد الصندوق لحقوق المساهمين، في حال الاستفادة السريعة والكفؤة من عقد التسهيلات، لن تقل عن 10% سنوياً وهي نسبة جداً معقولة وتجعل قيمة السهم الحالية مغرية.
ولكن تبقى خطورة أن يكون الاستحواذ على العقارات المستهدفة بأسعار عالية تجعل العوائد تتضاءل امام الأصول، فأحد المخاوف المنتشرة حالياً من الصناديق العقارية (الريت) هي انها جاءت في وقت يتخارج فيه كبار العقاريين من عقاراتهم.

وتبقى الخطورة الأكبر في نزاهة وجدارة ونشاط إدارة الصندوق، وفي ذلك الملاحظات التالية:
لوحظ صرف مبلغ قرابة 10 مليون ريال خلال الربع الثاني من عام 2017م لشركة جدوى للاستثمار كأتعاب هيكلة رأس المال، ولا اعلم ما هو مبرر ارتفاع مبلغ الاتعاب لهذا الحد؟ وأخشى أن يواجه هذا الصندوق مشكلة سوء الإدارة.

واشير هنا ايضاً إلى ملاحظة مهمة تخص زكاة الصندوق، فقد ذكرت إدارة الصندوق في تقريرها الربعي أن "زكاة دخل الصندوق هي من مسئولية مالكي الوحدات، وبالتالي لا يجنب لهما أي مخصص في القوائم المالية،" ومن شأن هذا الإجراء أن يضخم عوائد الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين مقابل عوائد الشركات الأخرى في السوق والتي تخصم الزكاة قبل حساب صافي الأرباح، وبالتالي سيأخذ المستثمرين انطباع خاطئ حول صافي أرباح الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين.

ملاحظة أخرى هي طريقة شراء العقارات، فقد أشار تقرير الربع الثاني للصندوق الى أنه تم شراء عقارين بقيمة 629 مليون ريال وأنه قد تم دفع جزء من هذه الممتلكات نقداً والجزء الآخر تم من خلال إصدار 30 مليون وحدة من الصندوق وهي تعادل 300 مليون ريال أي تقريباً نصف قيمة العقارات، والطريقة التي انتهجها الصندوق لشراء العقارات مقابل وحدات من الصندوق ترجح نظرية تخارج العقاريين عن طريق طرح وحدات عقارية في السوق.

الملاحظة التالية والأخيرة تحتاج تأكيد من أصحاب الخبرة في إدارة العقارات، فقد بلغ دخل عقارات الصندوق في الربع الثاني 8.5 مليون ريال، بينما بلغت المصاريف التي رافقت هذا الدخل 4.29 مليون أي أكثر من نصف من الإيرادات (50%)، وجاءت على النحو التالي 2.8 مليون مصاريف عمومية وإدارية و 1.5 مليون أتعاب إدارة، أرى ان مصاريف التشغيل مرتفعة جداً مقارنة مع إجمالي الإيرادات، لهذا نحتاج تأكيد من أهل الخبرة في العقار.

أخيراً يفضل الانتظار حتى صدور نتائج الربع الثالث والتي تضم عوائد موسم الحج قبل الحكم على جدوى الاستثمار في الصندوق.

وتقبلوا تحياتي

[ابو المحاميد]

بارك الله فيك الأخ الكريم ابو عبدالله،
ومرحبا بعودتك ومشاركتك، لك وللمحللين الماليين والفنيين الغائبين وحشة،

تحليلك للصندوق مفصل ودقيق كعادتك،
ويفترض أن ميزة الصناديق العقارية هي ثبات الدخل لثبات الإيجار والمصاريف (إدارة وصيانة)،
وكما تفضلت، إنتظار النتائج لسنة كاملة يعطي فكرة أوضح عن الدخل الفعلي والمصاريف السنوية،

*****

[المحلل]

It is NOT illegal because they already got the lone

[ماكـرو]

بارك الله فيك الأخ الكريم ابو عبدالله،
ومرحبا بعودتك ومشاركتك، لك وللمحللين الماليين والفنيين الغائبين وحشة،

تحليلك للصندوق مفصل ودقيق كعادتك،
ويفترض أن ميزة الصناديق العقارية هي ثبات الدخل لثبات الإيجار والمصاريف (إدارة وصيانة)،
وكما تفضلت، إنتظار النتائج لسنة كاملة يعطي فكرة أوضح عن الدخل الفعلي والمصاريف السنوية،

*****

الله يبارك بعمرك أخي ابو المحاميد واشكر لك مرورك العطر الذي عودتنا عليه
قد يكون الانتظار لسنة كاملة افضل لإتضاح الصورة، ولكن يُخشى أن تتضح الصورة بعد أن يتخطى سعر الوحدة من الصندوق مستويات الاستثمار، حينها تكون الطيور طارت بأرزاقها،
لكل حسناته وسيئاته، ولكن من المهم في الاستثمار ان تكون المخاطر محدودة ولكن لابئس ببعض الضبابية (uncertainty)

[ماكـرو]

It is NOT illegal because they already got the lone

Good to know
Thanks

[محمد المرزوق]

بالنسبة للمصاريف الإدارية واتعاب الادارة ستكون عالية لانها تحسب نسبة من قيمة المساهمة (رأس المال) .. مثلا اذا صندوق رأس ماله ٦٠٠ مليون فإنه كل مدير صندوق (حسب نشرة الإصدار) يأخذ نسبة ١،٢٥ ٪‏ مصاريف ادارية و٢٪‏ أتعاب إدارة من ٦٠٠ مليون في بداية كل سنة مالية .... فتصبح التكاليف ٧.٥ مليون و ١٢ مليون عالتوالي (هذا مثال فقط) وللتأكد من الأرقام يرجع لنشرة الإصدار لمعرفة النسبة وضربها في رأس مال الصندوق آخذا بالاعتبار الفترة المالية سواء نسف سنوية او ربع او سنوية

[ماكـرو]

بالنسبة للمصاريف الإدارية واتعاب الادارة ستكون عالية لانها تحسب نسبة من قيمة المساهمة (رأس المال) .. مثلا اذا صندوق رأس ماله ٦٠٠ مليون فإنه كل مدير صندوق (حسب نشرة الإصدار) يأخذ نسبة ١،٢٥ ٪‏ مصاريف ادارية و٢٪‏ أتعاب إدارة من ٦٠٠ مليون في بداية كل سنة مالية .... فتصبح التكاليف ٧.٥ مليون و ١٢ مليون عالتوالي (هذا مثال فقط) وللتأكد من الأرقام يرجع لنشرة الإصدار لمعرفة النسبة وضربها في رأس مال الصندوق آخذا بالاعتبار الفترة المالية سواء نسف سنوية او ربع او سنوية

أشكر لك إضافتك أخي محمد
وقد تم الأخذ بنصيحتك والرجوع الى نشرة الإصدار

[ماكـرو]

انصح المهتمين بصناديق الاستمثار العقارية بالإطلاع على تفاصل شروط وأحكام الصندوق المستهدف، وفي حالة صندوق جدوى ريت الحرمين يمكن معرفة تفاصيل الرسوم والاتعاب والمصاريف والعمولات المستحقة على الصندوق بقراءة الصفحات 40-43 في ملف احكام وشروط الصندوق او بالاطلاع على ملحق ب (صفحة 63) في ذات الملف والموجود على الرابط التالي: https://reit.jadwa.com/

ويتضح بعد مراجعتها بأنها تحسب على أصول الصندوق وليس على صافي الأرباح، فبغض النظر عن ربحية الصندوق وأدائه المالي سيتم اقتطاع هذه الرسوم والاتعاب والعمولات كنسبة ثابتة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق.

وقد شدني من بين القائمة الطويلة للرسوم والاتعاب والعمولات الرسم التالي:
ت) أتعاب هيكلة التمويل
يدفع الصندوق لمدير الصندوق أتعاب هيكلة تمويل بمقدار 1.5% من مبلغ التمويل المسحوب من إجمالي مبلغ التسهيلات التي تم الحصول عليه من قبل الصندوق أو أي تابع له. أي ان شركة جدوى ستحصل على 7.5 مليون ريال مقابل اتعاب هيكلة التمويل الأخير والبالغ نصف مليار ريال.

وأوجز هنا قائمة بأهم الرسوم والأتعاب والمصاريف والعمولات:

1) رسوم اشتراك 2% من إجمالي قيمة أصول الصندوق
2) أتعاب إدارة الصندوق 1% من إجمالي قيمة أصول الصندوق
3) أتعاب هيكلة رأس المال 1.5% من إجمالي قيمة أصول الصندوق (9.9 مليون ريال)
4) أتعاب هيكلة التمويل 1.5% من إجمالي قيمة أصول الصندوق
5) رسوم الحفظ 0.025% من إجمالي قيمة أصول الصندوق
6) أتعاب المدير الإداري 0.02% من إجمالي قيمة أصول الصندوق
7) أتعاب المحاسب القانوني 35,000 ريال
8) رسوم التسجيل في تداول
أ. رسوم إنشاء سجل مالكي الوحدات 500,000 ريال بحد أقصى
ب. رسوم إدارة سجل مالكي الوحدات 400,000 ريال، قابلة للزيادة
ج. رسوم إدارج الوحدات الأولية 50,000 ريال
د. رسوم إدارج الوحدات سنوية 0.03% او 300,000 ريال بحد أقصى سنوياً
9) أتعاب إدارة الأملاك تحسب على أساس تجاري بحت
10) اتعاب التطوير تحسب على أساس تجاري بحت
11) يتحمل مالكي وحدات الصندوق جميع المصاريف التي تعزى إلى أنشطته واستثماراته والتخارج من استثماراته
12) يتحمل مالكي وحدات الصندوق جميع تكاليف التصميم والهندسة والمشتريات والإشراف وتطوير وإدارة تطوير العقارات

مع هذه القائمة الطويلة من الرسوم والاتعاب والمصاريف والعمولات تكون أهمية نزاهة وكفاءة إدارة الصندوق مضاعفة، واحكام الصندوق تشترط أن يكون مدير الصندوق قد تصرف بحسن نية وبشكل يعتقد أنه يخدم مصالح الصندوق بالشكل الأمثل وأن يكون التصرف لا ينطوي على الإهمال او الاحتيال او سوء التصرف المعتمد.

[محمد المرزوق]

جهد كبير اخي ماكرو لخدمة الراغبين في الاستثمار في الصناديق

عند بداية التسويق لأول صندوق تمت الدعاية وبكثرة ان التوزيعات ستكون بحد أدنى ٩٠٪‏ من صافي الأرباح وهي مغرية وجاذبة من التقييم المبدئى ، ولكن بعد العودة لمذكرة الطرح والشروط والاحكام اتضح بعض الغموض ومازال هناك غموض بالنسبة لمن يرغب في الاستثمار.
ملاحظة اخرى عند نهاية عمر الصندوق كيف ستتم التصفية او هل هناك استمرار الصندوق،،، من خلال معرفتي ان هذه الصناديق لها عمر محدد من تاريخ التأسيس.


بعد تقييمي لهذه الصناديق توصلت الي نتيجة انها للمضاربة فقط بأسعارها الحالية المبالغ فيها.

[ماكـرو]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

اضع بين يديكم اليوم تصحيح بسيط في بعض ما جاء أعلاه، ثم اشير إلى ملاحظة نظامية تخص الصندوق، وأبين توقعاتي أرباح الربع الثالث، وأختم بتقييمي الشخصي للأداء المتوقع للصندوق خلال عام 2017م.

تصحيح على ما سبق

سبب ارتفاع المصاريف العمومية والإدارية هو إهلاكات الأصول خلال الفترة من 16/4/2017 وحتى 30/6/2017م
4) أتعاب هيكلة التمويل 1.5% من إجمالي قيمة التسهيلات الائتمانية المتحصلة وليس من إجمالي قيمة اصول الصندوق


ملاحظة نظامية

في نشرة الإصدار لصندوق جدوى ريت الحرمين تعهد مدير الصندوق في شروط واحكام الصندوق بأن لا تتعدى نسبة التمويل المتحصل عليه عن (50%) من إجمالي قيمة أصول الصندوق (صفحة 23). وقد أعلن مدير الصندوق بتاريخ 24/7/2017م بأنه تحصل على عقد تسهيلات بقيمة 500,000,000 ريال وهي تمثل 75.75% من القيمة أصول الصندوق حينها. ومع هذه المطلوبات الجديدة يصبح إجمالي قيمة أصول الصندوق 1,160 مليون ريال تقريباٌ.

وقد أشارت نشرت الإصدار الى أنه بإمكان مدير الصندوق الاستفادة من هذه التسهيلات، والتي هي أصول نقدية غير عقارية، للإستثمار في التالي:
- أسهم شركات عقارية لحد 25% من إجمالي قيمة أصول الصندوق (290 مليون ريال)
- صناديق الاستثمار العقاري المتداولة لحد 25% من إجمالي قيمة أصول الصندوق (290 مليون ريال)
- تعاملات المرابحة بالريال السعودي لحد 25% من إجمالي قيمة أصول الصندوق (290 مليون ريال)
- أنشطة التطوير العقاري لحد 25% من إجمالي قيمة أصول الصندوق (290 مليون ريال)

أيضاً نصت نشرة الإصدار على أنه يجوز لمدير الصندوق استثمار النقد المتوفر في الصندوق بشكل مؤقت في التالي:
- صناديق عامة مدارة من قبل مدير الصندوق (جدوى للإستثمار) او أي مدير صندوق اسثتمار آخر
- عمليات مرابحة مع أحد البنوك المحلية


توقعات الارباح

ختاماُ، أتوقع ان يسجل الصندوق خسائر في نتائج الربع الثالث من عام 2017م للأسباب التالية:
(1) مضاعفة تكاليف إدارة الصندوق بسبب ارتفاع أصول الصندوق (1% * 1,160 مليون) بدلاً من (1% * 660 مليون)
(2) اتعاب هيكلة التمويل 7.5 مليون ريال
(3) تكاليف خدمة التسهيلات البنكية (متوقع ان تكون نصف مليون ريال تقريباً)
(4) ارتفاع تكاليف الإهلاك لربع الثالث مقارنة بالربع الثاني بسبب احتساب فترة الثلاثة أشهر كاملة

وينتفي التوقع أعلاه في حال أن مدير الصندوق استفاد بشكل كبير من التسهيلات الإئتمانية النقدية المتوفرة حالياً في الصندوق لخلق أرباح استثمارية قصيرة المدى كما وضحت أعلاه.

ختاماً، لا اظن بأني سأستثمر اموالي في صندوق ريت الحرمين، على الأقل خلال عام 2017م.

[ماكـرو]

جهد كبير اخي ماكرو لخدمة الراغبين في الاستثمار في الصناديق

عند بداية التسويق لأول صندوق تمت الدعاية وبكثرة ان التوزيعات ستكون بحد أدنى ٩٠٪‏ من صافي الأرباح وهي مغرية وجاذبة من التقييم المبدئى ، ولكن بعد العودة لمذكرة الطرح والشروط والاحكام اتضح بعض الغموض ومازال هناك غموض بالنسبة لمن يرغب في الاستثمار.
ملاحظة اخرى عند نهاية عمر الصندوق كيف ستتم التصفية او هل هناك استمرار الصندوق،،، من خلال معرفتي ان هذه الصناديق لها عمر محدد من تاريخ التأسيس.


بعد تقييمي لهذه الصناديق توصلت الي نتيجة انها للمضاربة فقط بأسعارها الحالية المبالغ فيها.

حياك لله اخي محمد، واشكر لك مرورك
لا أخفيك أخي محمد بأني حاولت حساب العائد المعدل السنوي (irr) على استثمارات الصندوق للخمسة عشر سنة الأولى (ميلادية)، وذلك بحسب البيانات الاولية وقبل الحصول على عقد التسهيلات الضخم، فأكتشفت بأن العائد السنوي هو سالب 1%، هذا في حال أني امتلكت وحدة الصندوق بسعر الطرح 10 ريال بالإضافة الى 2% تكاليف اشتراك. مع العلم بأني لم احتسب مصاريف الزكاة التي يجب أن تستقطع من توزيعات الارباح. الحسنة الوحيدة هو امتلاك الاراضي التي تقام عليها المباني الحالية بعد إهلاكها بالكامل بعد 32 سنة.

اتعجب كيف وافقت الهيئة على طرح صندوق عقاري استثماري بهذه الصورة المتواضعة.

[ماكـرو]

نحن الآن في آخر ساعة عمل من آخر يوم لفترة اعلان نتائج الشركات للربع الثالث
ولم يصدر حتى الآن اعلان جدوى ريت
عسى المانع خير