لو كنا في سوق يجري وفقا لمعايير الشفافية والافصاح في اسواق المال العالمية لما وجد المتابع اي مشقة في تقييم الآثار المالية لاعلانات الشركات واخبارها المهمة ولما وجدنا هذا الظلم الكبير الحاصل باستغلال تلك الضبابية من قبل من يمتلكون المعلومة او ممن يستغلها في التلاعب بسلوك المتداولين وتوجهاتهم حيال السهم.
وسأعلق هنا على موضوع تعويضات طيبة (وينطبق الامر على شركة مكة) التي اعلنت قبل فترة عن عقاراتها التي تقع ضمن نطاق التوسعة ليتم نزعهاوالتعويض عنها وكعادة شركاتنا تكتم عجيب وضبابية في الاعلان عن هذه التطورات رغم انها تعلم بأمرها منذ مدة طويلة حسب ما اشارات اليه في تقريرها السنوي السابق.
وقد اجتهد بعض الاخوة منذ الاعلان قبل فترة في تحديد مبلغ التعويض وحساب الارباح للسهم في اكثر من موقع على الانترنت ورأيت الكثير من التعليقات التي تعكس الحالة الضبابية التي يعيشها المتداولين في تقييمهم للاخبار والاعلانات حتى ان بعضهم يعتقد ان السهم يجب ان يرتفع بمقدار حصة السهم من مبلغ التعويض!!! والبعض الاخر يطرح من ذلك القيمة الدفترية للسهم ليعتبرها القيمة العادلة للسهم!!! والبعض الاخر يعتقد انهم سيوزعونها ارباح لحملة الاسهم!!
انا هنا لن اقيم السهم بناءا على هذا التعويض فالشركة لم تقم بواجبها في الافصاح بدرجة تسمح بتقييم واقعي وربما اعذرها في عدم ذكر التعويض لأنه خاضع لتقييم حكومي (اشك ان طيبه لاتمتلك مصادر لمعرفة قيمته) لكن هذا لايعفيها من اعطاء قيم تقريبية وتوضيحات كما سأذكر لاحقا ولست متابع للسهم كثيرا لكني اتكلم من واقع المعرفة العامة والمنطق ومايظهر من اعلانات رسمية لهذا سأعرض هنا بعض الامور التي يجب ان يعلمها من يهمه امر هذا الخبر:
1)يجب ان نعي ان الخبر له تأثير جوهري كبير جدا على اصول الشركة وعملياتها التشغيلية حيث أنه سيجردها من اغلب اصولها المدرة للارباح كشركة عقارية في المقام الاول. هذه الحقيقة تجعل تقدير مبلغ التعويض ليس هو الجانب الوحيد للوصول لتقييم عادل كما يروج له البعض.وحسب تقرير الشركة الاخير فإن 90% من ايراداتها العقاريةوالسياحية اغلبها يتم من خلال هذه العقارات.
2) الاصول العقارية يتم تقييمها حسب قيمتها التاريخية وليس حسب قيمتها العادلة وفقا للاعراف المحاسبية وبالتالي فإن هذه الاصول المنزوعة هي اصلا تحمل قيمتها العادلة في السوق وليس قيمتها الدفترية.وبالتالي فإن المبلغ الذي يجب ان ينظر له هو الفرق بين مبلغ التعويض والقيمة السوقية العادلة لهذه الاصول . مبلغ التعويض ليس هبة ولامنحة بل هو مقابل نزع اغلب اصول الشركة.لهذا من الخطأ ان ينظر للفرق بين القيمة الدفترية لاصول الشركة وبين مبلغ التعويض على أنه مؤشر للقيمة العادلة للسهم
3) وهذه من اهم النقاط. اذا نزعت هذه الاصول فستصل ارباح الشركة وايراداتها للحضيض كما ذكرت في 1 والشركة ستدخل مرحلة اعادة تكوين لاصول جديدة لتشغيل مبالغ التعويض هذه. واعادة تكوين اصول عقارية ضخمة في هذا الوقت سيستهلك مبلغ التعويض بسهولة. فالشركة عليها ان تنتظر تخطيط المنطقة المركزية حول الحرم ثم عليها شراء اراضي باسعار عالية بالاضافة لارتفاع تكاليف الايدي العاملة ومواد البناء والمتطلبات التنظيمية التي قطعا ستكون اختلفت الان عماهي عليه قبل عشرات السنين وستحتاج لسنوات طويلة حتى تكتمل مشاريعها المدرة للارباح. اعتقاد ان مبلغ التعويض سيدخل جيب ملاك السهم كما قرأت لاحدهم ضرب من الجهل بأسواق المال والاعمال.فهذا ليس تعويض عن نزع ملكية ارض او فلة شخصية.
4) حرامٌ حرامٌ ان تتعامل الشركة مع خبر جوهري مثل هذا يقلب عمليات الشركة رأسا على عقب ويؤثر على اصولها بشكل هيكلي بإعلان او إعلانين او سطر اوسطرين في تقريرها السنوي وتخفي حتى مبلغ التعويض لآخر قطرة حتى تستفيد من الخبر اكثر من مرة في نشره على شكل اجزاء. الشركة لو كانت في سوق يحترم نفسه كان يجب ان تفصح بشكل مباشر عن حجم اصولها التي سيتقرر نزعها ولو بشكل تقريبي وقيمها الدفترية وقيمها العادلة وعن خططها المستقبلية في كيفية استثمار هذا المبلغ وأي ترتيبات محتملة مع الدولة بشأن اسثتماراتها بعد النزع. أنا اعتبر هذا الخبر الجوهري بمثابة اعادة هيكلة للشركة وهو اهم من عملية رفع راس مال بطرح اسهم جديدة الذي يحتاج نشرة اصدار خاصة يوضح فيها بشكل كامل ماذا سيتم عمله براس المال الجديد.
5) كما ذكرت سابقا انا لن اقيم الشركة بعد التعويض فلا اعلم مبلغ التعويض ولا ماذا ستفعله الشركة بالمبلغ ولا اي ترتيبات محتملة بينها وبين الدولة بشأن اعادة استثماراتها فهذه اسألوا عنها الشركة او صيرفي. لكن ساعطي نموذج افتراضي تقريبي بناءا عليه يمكنك تصور اثر مبلغ التعويض
- أ) لنفترض ان مبلغ التعويض 7مليار على اكثر التعويضات تفاؤلا لهذا سأعامل الشركة على أنها شركة ابتدأت حديثا براس مال 7مليار بالاضافة الى نشاطاتها الاخرى والتي لاتشكل الا 10% من ارباحها.
- ب)ربحية السهم لاخر 12شهر هي 1.6ريال سيختفي 90%منها ليتبقي 0.16 ريال.
- ج)العائد على الاستثمار في منطقة الحرم بعد هذه الاسعار الجنونية انخفض كثيرا و 7% الى 8% معقول جدا. لكن لنقل على افضل تقدير انه يصل 8% اي ان الشركة ستحصل على عائد سنوي 7مليار*8%=560مليون اي ان ربحية السهم ستكون 3.7ريال مع الربحية السابقة من انشطتها الاخرى المجموع هو 3.7+0.16=3.9ريال هذه الربحية تعني سعرا مستقبليا عادلا مابين 39الى 47ريال بافتراض مكرر ارباح من 10 الى 12.
- د) لاحظ أن المستثمر سينتظر سنوات طويلة حتى تبدأ الشركة في عملها لتبدأ في تحقيق ارباح وتوزيع عوائد ومن اساسيات التحليل المالي أن هذا الارباح المستقبلية تقدر بخصم عند تقييمها في الزمن الحالي بطريقة لامجال للتوسع فيها لكن يكفي ان تعرف أن تسعة ريال الان احسن من 10ريال بعد 4 سنوات لانك قادر على استثمار هذه التسعة في اربع سنوات لتصبح اكثر من عشرة بعائد سنوي لايتجاوز 3% تعطيه حتى اسوأ الشركات توزيعا.
- هـ) اذا لم تعجبك الافتراضات والارقام التي بنيت عليها هذا التقييم مثل مبلغ التعويض او العائد على الاستثمار في الحرم ومكرر الربحية يمكنك تغييرها في النموذج لتصل الى سعر تقريبي آخر. اعلم اني اغفلت جوانب كثيرة لكن النموذج الهدف منه اعطاء تصور فقط وليس بناءا تقييم واقعي.
مودتي العميقة!
|
 |
 |
|||
 |
 |
||||
رد مع اقتباس
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة فتى الرياض
المفضلات