في ظل وجود عجز يزيد على 1,5 مليون وحدة.. دراسة:
سوق العقار في المملكة مرشح لمزيد من النمووالارتفاع
عبدالله الصقير (جدة)
توقعت دراسة عقارية أن يشهد السوق العقاري في المملكة نموا كبيرا خلال السنوات المقبلة، وما زال أمامه فرصة ومساحة كبيرة للنمو. وعزت الدراسة توقعها إلى أن سوق المملكة يشهد عجزا مهولا يقدر بنحو 1.5 مليون وحدة سكنية، ما يجعل نسبة تملك المواطن للمنازل لدينا من الأقل في العالم، وأن محاولة تغطية جزء من هذا العجز ستزيد من وتيرة الطلب بشكل يسابق وتيرة العرض، وهذا بلا شك سيزيد من الأسعار.
وأوضح الخبير والمثمن العقاري المعتمد بسام السمنودي أنه قام هو وفريق عمل متخصص بدارسة سوق العقار على مستوى المنطقة عامة وعلى مستوى المملكة خاصة، باتباع منهج تحليلي علمي، ووفقا للمعطيات خلصت الدراسة إلى أنه يجب أن يكون لدى المتحدث في العقار حذر كبير من ردة فعل من حوله في مجال اختلاف رغبات المواطنين، فمتداولو الأسهم يسوقون ويمنون النفس بانخفاض العقار.وأشار إلى أن معطيات وحقائق سوق العقار توضح أنه يتصف بالتالي:
- العقار في المملكة يعد الأرخص، مقارنة بدول الخليج وحتى الاردن ومصر، لذا فإنه ما زال أمامه مساحة كبيرة للنمو، ولا علاقة لذلك بدخل الفرد. فالأردن ومصر والبحرين وعمان دخل الفرد فيها أقل من نظيره في المملكة، ولم يكن لذلك أي أثر في خفض أسعار العقارات هناك.
- هناك عجز مهول يقدر بحوالى 1.5 مليون وحدة سكنية في المملكة، ما أدى إلى وصول نسبة تملك المواطنين للمنازل من الأقل في العالم محاولة تغطية جزء من هذا العجز سيزيد من وتيرة الطلب بشكل يسابق وتيرة العرض وهذا بلا شك سيزيد من الاسعار.
- العقار لدينا يعتمد على أموال الناس وليس على التمويل، لذا ليس هناك أي ضغوط بيعية آنية من الممولين على ملاك العقار، وهذا حتما سيؤدي إلى انحسار أكبر للعرض أو التنفيذ بطريقة أكبر من أي محاولة للتمنع عن الطلب لفترة محدودة.
- بعد انهيار سوق الأسهم في 2005، اعتبر العقار الملاذ الآمن للاستثمار من السعوديين والخليجيين، لذا لن يبيع أحد بخسارة لأجل أن يعيد استثمار ماله مرة أخرى في العقار.
- كل الإجراءات الحكومية، وخاصة ترتيبات التمويل الميسرة للمواطنين تصب في مصلحة زيادة الطلب، على أساس أموال كثيرة تطارد بضائع قليلة. وهذا يسبب التضخم فعندما تيسر لك الدولة الحصول على المال على شكل قروض، فإنك بالتأكيد ستتجه للشراء، وهذا يزيد من وتيرة الطلب وبالتالي يرفع السعر.
- لا يوجد تماثل بين العقارات حتى وإن كانت قطعتين متجاورتين، فعندما يبيع جارك بسعر 10 في المئة أقل من السوق، فلست مضطرا للبيع بنفس سعره بل لا يعنيك ذلك (سلوكيات قطاع أفراد).
- 95% من ملاك العقار، إما أنهم يقتنونه للاكتناز أو للاستخدام أو للاستثمار .والمستثمر نفسه طويل. ونسبة المتاجرة لا تزيد على 5% أي التاجر الذي يبيع ويشتري، وهو من يستجيب لتقلبات الأسعار، وهؤلاء عند هدوء الطلب يمارسون نفس وتيرة الهدوء أو يتحولون لمستثمرين بنفس أطول.
- زوبعة الضرائب أو الزكاة الواجب فرضها على الأراضي غير المستغلة ستحصلها الدولة وسيرحل مالك الأرض هذه التكلفة إن وجدت للمشتري الأخير.
- أغلب المستثمرين يحتفظون بالعقار لضعف الدولار، وبالتالي الريال وبالتالي الأصول الثابتة تنمو عند تآكل الأصول النقدية أو عند التضخم. من يكتنز السيولة هو الخاسر الأكبر.
وقال إن ما تقوم به وزارة الإسكان من جهود تظل هامشية لاقتصاد مهول مثل الاقتصاد السعودي لأسباب مختلفة ومنها:
- الشريحة المستهدفة لم تكن يوما ما ذات أثر على منحى العرض والطلب بل لم يكونوا في حساب أي من المطورين لأنها شريحة يستحيل وفق دخلها الحالي أن تتملك، ومن يستطيع أن يتملك الآن فهو بالتأكيد لا تنطبق عليه شروط وزارة الإسكان.
- مساحة مليون متر مربع التي تمتلكها وزارة الإسكان لن تنتج الا اقل من 100 الف قطعة مساحة كل قطعة اقل من 500 متر مربع.
- لم يعرف في التاريخ المعاصر أن قامت أي حكومة بحل مشكلة الإسكان، وأن الحل هو دعم وتمويل القطاع الخاص.
- لم تستطع وزارة الاسكان حتى نهاية الربع الأول إلا بناء 12 ألف وحدة سكنية، 6 آلاف رفض أهل جازان العيش فيها لضيقها وبدائية تنفيذها، العجز 1.5 مليون وحدة سكنية. ووافق المهندس محمد حبيب خطاب استشاري إدارة الأعمال والتسويق العقاري الرأي الوارد بالدراسة بأن الترويج لقرب انخفاض العقار هو تضليل للمواطن قبل أن يكون تنفيسا عليه، مشيرا إلى أننا نسمع هذا اللحن النشاز منذ اكثر من 30 عاما، والذي يحدث في السوق على أرض الواقع هو الارتفاع المستمر، وينصح المستثمرين والمواطنين بترتيب أمورهم وفق الأسعار المتاحة قائلا: إذا استطعت أن تتملك الآن فافعل.
جريدة عكاظ
|
 |
 |
|||
 |
 |
||||
رد مع اقتباس
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة naif487
المفضلات