السلام عليكم ورحمة الله ...
محاولة لدراسة تأثير تصريحات وزير الإسكان وخطوات الوزارة على السوق العقاري
ولعل الإخوة الخبراء العقاريين يدلون بآرائهم في هذا الموضوع للإستفادة والإفادة
مع الشكر مقدما للقارء والمشارك ...
يبدو لي أن حديث الوزير في جانب منه للتخفيف من التأثير السلبي لتغيير إستراتيجية الوزارة
من بناء الوحدات الجاهزة وتوزيعها على المواطنين الى تطوير أراضي وتوزيعها مع قرض للبناء !!!
والتأثير السلبي لهذا التغير هو :
- التأخر الكبير في إنجاز الوحدات الموعودة ...
بعد أن كان الناس يتأملون البدء في البناء قريبا والبدء في توزيع الوجات خلال سنة تقريبا
الآن يجد المواطن أن أمامه ثلاث سنوات على الأقل ليمتلك الوحدة السكنية (سنتين تطوير الأرض وسنة بناء)
- وأيضا يدخل ما تفضل به الأخ روشن في موضوعه أن الكثير ليس لديه ما يكمل به الوحدة السكنية
والتي أصبحت الآن فيلا أو دوبلكس على الأقل بعد أن كان البعض ينتظر شقة واسعة وجاهزة تكفيه وأبناءه !!!
ولحل هذه المشكلة يجب على الوزارة والصندوق العقاري تخفيف شروط البناء (دورين، مساحة كبيرة) !!!
*****
التأثير الحقيقي لهذه القرارات على سوق العقار ليس بتلك السلبية في توقعي ...
- فعدد الأراضي التي تنوي الوزارة توزيعها كما أعلنت هو 200 ألف وحدة فيما كانت تنوي بناء 250 ألف وحدة ...
وهذا يعني أن عدد المفترض أن يؤمنوا وحدة سكنية من السوق إرتفع ولم ينخفض ...
ولن ينخفض إلا إذا زادت الوزارة عدد القطع الممنوحة بدرجة كبيرة ...
وتأمين الوحدة السكنية يكون بشراء وحدة جاهزة أو شراء أرض أو تملك منحة سابقة أو تملك سابق أو غيرها !
- وهناك الكثير من القادرين لا يرغبون في السكن في منطقة الأراضي الممنوحة لأن أكثرها بعيدة عن مركز المدن
ما يعني إنخفاض عدد المستفيدين من برنامج الوزارة الجديد وإرتفاع عدد من يرغب في تملك أرض ليأخد القرض ويبني عليها ...
وهنا ينطبق نفس الوضع السابق لتملك الوحدة السكنية/الأرض : منحة سابقة أو تملك سابق أو شراء من السوق ...
- والنقطة الأهم هي موقع الأراضي التي ستطورها الوزارة وتوزعها على المستفيدين
وهل عدد كبير من هذه الأراضي في المدن الرئيسية حيث مجال العمل أوسع وميزات السكن أفضل (خدمات وترفيه) أم لا !!!
فإذا كان عدد كبير من القطع في المدن الرئيسية فإن التأثير على أسعار الأراضي سيكون كبيرا ومهما
أما إذا كانت نسبة كبيرة من هذه الأراضي في مدن صغيرة كما كان الحال في برنامج بناء الوحدات فالإنخفاض قد لا يكون كبيرا ...
وتبقى قرارات موعودة لم تصدر حتى الآن وأهمها الرسوم على الأراضي البيضاء
فإذا صدرت فعلا فتأثيرها على أسعار الأراضي سيكون كبيرا ومهما
ولكن تكلفة مواد البناء ستبقى ثابتة ما يحعل الإنخفاض في أسعار الوحدات الجاهزة محدودا ...
*****
وأخيرا ولأن سوق العقار كان يترقب من الدولة ومنذ فترة قرارات لخفض أسعار الأراضي
وهذا الترقب جعل المضاربين في حالة إنتظار وعدم إقبال على الشراء ما أحدث ركودا في السوق
فإن تصريحات الوزير سيتم التعامل معها وكأنها هي القرارات المنتظرة بغض النظر عن تأثيرها الفعلي
لأن المضارب لن ينتظر للتأكد من التأثير الفعلي وإنما سيحاول الخروج لتفادي المصيدة
ما يجعل المصيدة تحدث فعلا والعروض تكثر بأسعار أقل من سعر السوق ولا تجد مشتريا
وهذا ما يبدو أنه بدأ بالحدوث في الأراضي البعيدة عن الأطراف في المدن الكبيرة على الأقل
هل يستطيع كبار تجار العقار التحكم في السوق والمحافظة على الأسعار !!!
أم يغلبهم تدافع المضاربين للخروج ولو بخسارة بسيطة وتتكون كرة الثلج كما حصل في الأسهم !!!
هذا ما ستبينه الأيام القادمة ... والله أعلى وأعلم ...
وهناك عوامل خارجية تؤثر على اسعار العقار والأراضي خارج هذا الموضوع ...
*****
المفضلات