المقال هم مهم لمن هو مقبل على شراء مسكن عن طريق التمويل العقاري, مالونته بالاحمر قد يكون خلاصه لنا نحن الغير مختصين بهذه الانظمه, ولكن لامانع من قراءة المقال كاملا للفائده
احذر تمويلات البنوك المنخفضة الفائدة ومنتج الإجارة
بقلم: د. حمزة السالم
16/02/2013
يظهر أن مسودة نظام الرهن العقاري التي ضبطت موادها كثيراً من الألاعيب الدعائية المضللة لكلفة التمويل، قد دفعت بعض البنوك اليوم لاستباق صدور النظام والإعلان عن تمويلات عقارية تبدو ظاهريًا منخفضة الكلفة بينما هي الأغلى والأخطر بين العروض التمويلية الأخرى. والبنوك وشركات التمويل تستخدم هامش الربح كأساس لدعاياتها وإن كان بعضها أصبح يضع سعر الفائدة الفعلي أو السنوي في هامش الدعاية، كتحصيل حاصل. فثقافة المتمول عندنا - التي فسدت بسبب الصيرفة الإفلاسمية- لا تدرك سعر الفائدة بل هامش الربح وعليه تتكون قناعاته. كما إن منتجات التمويل غالبًا ما تكون في صورة مرابحة أو إجارة مع اختلافات في صياغة العقود. والذي لم يستطع كثير من الناس عندنا أن يفهمه هو أن التمويل مهما اختلفت عقوده ومسمياته فهو مرتكز على أمرين هما سعر الفائدة والمخاطرة. ومسميات المنتجات الإفلاسمية وعقودها ما هي إلا تلاعب بالألفاظ يُخفي حقيقة الكلفة عن المتمول ويبعد المخاطرة عن البنك.
وعقود الإجارة فيها مجال واسع لتضليل المتمول، ولن أتطرق إلى ذلك اليوم فقد كتبت في ذلك موضحاً بأمثلة في مقالات سابقة منها مقال بعنوان «عقود البنوك وصياغة الأنظمة لإفساد السوق المالية». وقد انتشرت اليوم دعايات لتمويلات عقارية بهوامش ربح منخفضة، وعند التحقق يجد المتمول أنها متغيرة وليست ثابتة غالبها تحت مسمى الإجارة. فقد تجد دعاية لتمويل عقاري لعشرين عاماً بهامش ربح 2.25% أي 4% فائدة سنوياً تقريباً. ولكن هذه الفائدة متغيرة بتغير الفائدة تحت مسمى «تقييم العقار كل سنة أو سنتين». وقد يُزاد لخداع المتمول بأن الزيادة السنوية لن تكون أكثر من 1%، وهذا تحصيل حاصل. فارتفاع الفائدة المتوقع لن يزيد عن 1% سنوياً. وإذا حصل أن يكون أكثر من 1% فلا أدري فلعل بعض العقود تنص أن الزيادة ستُحمل على السنة القادمة بأثر رجعي، وهذا أشد -وهو سهل قانونياً بالتلاعب بالألفاظ الصورية للإجارة. والبنك - أي بنك - عندما يقرر 4% كفائدة سنوية اليوم فهو قد حسب ه ومخاطره -ما عدا مخاطرة الفائدة- وقيمها بـ 3%. أي كأنه أعطى تمويلاً بصيغة «3%+ السايبر». وهذا التمويل مناسب للمتمول في التمويلات القصيرة الأجل عموماً - واليوم خاصة لانخفاض الفائدة- وذلك لاستطاعة التكهن بمستوى تغير سعر الفائدة في المدى القصير. وهو الأفضل عندما يكون السايبر مرتفعاً. والسايبر يعتمد على الريبو العكسي الذي هو أساس كلفة الودائع وهو مرتبط بسعر الفائدة الأمريكية على الاقتراض بين الاحتياطيات الفدرالية، فمتى نهض الاقتصاد الأمريكي ارتفعت الفوائد تدريجياً.
والسايبر اليوم في حدود 1% ومن شبه الأكيد أنه سيصل إلى مستواه الطبيعي بين 6-8% خلال الخمس السنوات القادمة. وقد يكون أكثر من مثيله في أمريكا «الايبور» وذلك لو ازداد الطلب على التمويلات عندنا ورفعت مؤسسة النقد الريبو - الذي هو سعر إقراض البنوك من مؤسسة النقد- وعليه فإن السايبر قد يصل إلى 7% في عشر سنوات. وهنا سيجد المتمول أن قسطه الشهري يزداد عليه تضاعفياً مع عقد إجارة يكبل خياراته كما يحرمه من ميزة الاستفادة من ارتفاع أسعار الفوائد ببيع البيت وتقبيل التمويل لو كان تمويله ثابت الفائدة.
فلو مثلنا للتوضيح على ارتفاع الأقساط والكلفة النهائية التي سيدفعها المتمول على تمويل منزلي لمدة عشرين عاماً بهامش ربح متغير 2.25% -كما أصبح يُعلن اليوم- لوجدنا أنه سينتهي بعد عشرين عاماً بحساب الكلفة ابتداء من 4% التي هي اليوم، ثم تدرجها في الارتفاع إلى أن تصل إلى 10% -3%+7%- (على افتراض زيادة السايبر بعد السنتين القادمتين بـ1% سنوياً إلى أن يصل إلى 7%)، لوجدنا أن الكلفة الكلية للتمويل خلال عشرين عاماً هي 8% أو هامش ربح 5.03%. وسنجد أن دفعته الشهرية ارتفعت تدريجياً للتتضاعف تقريباً بعد السنة الثالثة عشرة.
هذا السيناريو في ارتفاع أسعار الفوائد المتوقع هو سيناريو أحسن الأحوال. وهامش ربح 5.03% ثابت لعشرين عاماً، أي 8% في تمويل عقاري هو موجود الآن عند بعض البنوك، فلم يُحمل المتمول نفسه المخاطرة بكلفة أعلى في حال ارتفاع الفوائد بأكثر من هذا السيناريو المتحفظ ويحرم المتمول نفسه كذلك من فرص تقبيل التمويل في حالة ارتفاع الفوائد ويقيد نفسه بعقد إجارة ليس له من الأمر شيء فيها ويكثر فيه الحيل التمويلية والألاعيب القانونية.
وللتنبيه، فهامش الربح لا يعطي الصورة الحقيقية للكلفة. فكلفة التمويل بهامش الربح ينقص كلما ازدادت المدة، وكذلك كلفة الرسوم. فهامش ربح 5% يسدد على أقساط لمدة سنة كلفته الحقيقية 9.1%. بينما هامش ربح 5% يُسدد على عشرين سنة كلفته الحقيقية 7.95%.
وخلاصة النصيحة للمتمول الذي قد يصعب عليه فهم المعلومات التقنية والقانونية المختزلة في هذا المقال، إن كنت تملك منزلاً أو لست مستأجراً، فلا تستعجل وانتظر سنوات حتى تستقر سوق التمويلات وسوق العقار. وأما إن كنت مستأجراً وتريد الشراء فابتعد عن عقود الإجارة وعن أي عقد فيه بهرجة، وعن التمويل غير الثابت الكلفة -في أيامنا هذه- ولا تنظر إلى هامش الربح بل أطلب الفائدة الفعلية من البنك. وتفكر وتأمل لماذا تحرص البنوك على تمويل الأفراد أكثر من الشركات. ولماذا يُخير التجار والشركات بين التمويل التقليدي وغيره، -فغالب تمويلات التجار والشركات تقليدية والذين لا يلجؤون عادة للمسماة إسلامية إلا لدعايات تسويقية-، بينما تُفرض الصيرفة الإفلاسمية المسماة بالإسلامية على المواطنين فرضاً دون خيار لهم بالتمويلات التقليدية.
|
 |
 |
|||
 |
 |
||||
رد مع اقتباس
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الماس
المفضلات