الا تتوقعون ان يضر الرهن العقاري النشاطات التجارية الاخرى اذا طبق بهذه الاسعار

[نواف_جده]

السلام عليكم
كلكم يعلم عن ارتفاع اسعار العقار الى ارقام فلكية من بعد انهيار سوق الاسهم
وتوجه السيولة الى العقار والمضاربة فيه حتى اصبحت الاسعار بعيده كل البعد
عن غالبية الموظفين وتوجه معظم الناس للعقار للسمسرة فيه
الموظف-المهندس-الدكتور- الطالب كلهم اصبح شريطي عقار
حتى وصلت سعر الارض الغير مخدومة الى سعر جنوني
فلو تم تطبيق الرهن العقاري بهذه الاسعار
الا يضر بالنشاطات التجارية الاخرى ويصبح فيها كساد ؟
لان جزء كبير من الراتب سيذهب قسط ويحجم او يقلل المواطن عن ما كان يشتريه
في السابق لسنوات طويلة تصل ربما الى 20 سنة
اليس من مصلحة الدولة عمل توزان لكي لا يحدث كساد ؟

هناك من يقول ان الرهن العقاري سيقيم العقار ويعطيه سعره الحقيقي
اذ لايمكن لبنك ان يشتري عقارا الا بعد تقيمه

طيب ماذا لوكانت البنوك او الهوامير المؤثرين في البنوك هم من يملكونه؟

[aboayman]

متى سيطبق الرهن قالوا بعد تسعين يوم وانتهت ولم يطبق حتى الان نرجوا من لديه المعلومه يفيدنا وفقه الله

[الضوء الساطع]

من المتوقع ان تقوم البنوك بانشاء شركات تمويل عقاري بذمة مالية مستقلة ومنفصلة لتفادي مخاطر القطاع العقاري على أنشطة البنوك الريئسية . ففي نظام الشركات الجديد يحق للبنوك انشاء شركات مساهمة من طرف واحد هو البنك فقط . حيث إن المعتاد أن إنشاء شركة ينتج من اتفاق طرفين أو أكثر حتى تسمى شراكة أو ( شركة ) . وهناك الكثير من المستثمرين السعوديين والأجانب الذين يترقبون صدور أنظمة الرهن العقاري لدخول السوق ، حيث ستشهد السنوات القادمة إنشاء العديد من شركات التمويل العقاري برساميل ضخمة . وبالنسبة لشركات التقسيط الأخرى فإنها ستصبح مخيرة بين أن تتجه كليه الى التمويل العقاري او التركيز على التمويلات الاخرى مثل السيارات والسلع الاخرى . وفي كل الحالات فإن شركات التقسيط ستنضوي تحت نظام التأجير التمويلي تحت رقابة مؤسسة النقد مما يجعلها مجبورة على التكيف مع الوائح الجديدة بما فيها إدارة المخاطر حسب أنظمة القطاع البنكي مما يرفع تكاليفها ويجعلها تبحث عن الاندماجات او الشراكة مع مستثمرين متمرسين في هذا القطاع سواء كانت شركات او افراد . وللعلم فانه لحد الان الوائح التنفيذية لم تصدر من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي .

[نواف_جده]

من المتوقع ان تقوم البنوك بانشاء شركات تمويل عقاري بذمة مالية مستقلة ومنفصلة لتفادي مخاطر القطاع العقاري على أنشطة البنوك الريئسية . ففي نظام الشركات الجديد يحق للبنوك انشاء شركات مساهمة من طرف واحد هو البنك فقط . حيث إن المعتاد أن إنشاء شركة ينتج من اتفاق طرفين أو أكثر حتى تسمى شراكة أو ( شركة ) . وهناك الكثير من المستثمرين السعوديين والأجانب الذين يترقبون صدور أنظمة الرهن العقاري لدخول السوق ، حيث ستشهد السنوات القادمة إنشاء العديد من شركات التمويل العقاري برساميل ضخمة . وبالنسبة لشركات التقسيط الأخرى فإنها ستصبح مخيرة بين أن تتجه كليه الى التمويل العقاري او التركيز على التمويلات الاخرى مثل السيارات والسلع الاخرى . وفي كل الحالات فإن شركات التقسيط ستنضوي تحت نظام التأجير التمويلي تحت رقابة مؤسسة النقد مما يجعلها مجبورة على التكيف مع الوائح الجديدة بما فيها إدارة المخاطر حسب أنظمة القطاع البنكي مما يرفع تكاليفها ويجعلها تبحث عن الاندماجات او الشراكة مع مستثمرين متمرسين في هذا القطاع سواء كانت شركات او افراد . وللعلم فانه لحد الان الوائح التنفيذية لم تصدر من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي .

شكرا على مروركم الكريم
ان دخلو في السوق باسعاره الحاليه ماذا سيحصل للاسعار

طيب هل متوسط رواتب الموظفين تسمح لهم بتملك وحدة سكنية اذا كان غالبية الموظفين اصلا عليهم قروض
هل ستتاثر بقية الانشطة التجارية لو افترضنا ان معظم الموظفين اخذو قروض
عقار بهذه الاسعار

[كواشف]

الرهن العقاري يرفع الطلب مما يؤدي إلى رفع الأسعار...استعد للإقلاع في أسعار كل شيء، الله يعين.

[الضوء الساطع]

حياك الله أخي نواف وكل عام وانت بخير ، دعنا نراها بجانب اخر وهو أن تطبيق النظام بشكل صحيح سيحدث توازن في العرض والطلب مما يؤثر إيجابيا في توازن الأسعار ، لذلك لا يعتقد المختصين أن مثل هذا النظام سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار كما كان يعتقده البعض بل سيخفض تكاليف الإقراض و سيساهم في قدرة صندوق التنمية العقارية على تطبيق البرامج المعتمدة مع البنوك حيث يصبح الصندوق هو الراهن للمستفيدين منه لان النظام سيفتح الطريق للصندوق لتقديم تمويل أو يكون ضامنا في التمويل . بجانب اخر فان نظام الرهن العقاري سوف يضبط العلاقة القانونية والشرعية لكل المتعاملين في السوق العقاري مما يشجع شركات التمويل العقاري على تقديم القروض بشكل موسع .

[كواشف]

إذا الرهن العقاري خفض تكاليف الإقراض، أخ الضوء الساطع، فهذا يرفع من مستوى الطلب. النتيجة ارتفاع الأسعار حفظك الله. لا يهمك كلام المختصين في الجرائد.

[الضوء الساطع]

أخي نواف ما يخص استفسارك الثاني وهو هل متوسط رواتب الموظفين تسمح لهم بتملك وحدة سكنية اذا كان غالبية الموظفين اصلا عليهم قروض . دعني أوضح لك وبشكل مبسط وقد تكلم عنه بعض المختصين أيضاً وهو ان الفرد العادي يدخل في ممارسة أنظمة الرهن العقاري عندما يبدا بشراء مسكن عن طريق الاقتراض من شركات التمويل العقار والبنوك ، حيث تبدا الخطوة الاولى بتحديد المسكن المرغوب ولنفترض انه منزل حديث البناء ، وتم الاتفاق مع البائع على سعر مليون ريال فان الخطوة الثانية هي بالبحث عن قيمة الشراء عن طريق شركات التمويل او البنوك وتختلف العروض من شركة إلى اخرى ولكن الإجراءات واحدة تقريبا حيث ينظر إلى دخل المشتري وتاريخه الائتماني ( هل علية قروض سابقة . هل هناك تعثر سابق عن السداد وهكذا ) ، والخطوة بعد ذلك انه عند قبول الفرد الائتماني يبدأ البنك بفحص المنزل والتأكد من نوعية البناء اذا كان مطابقا لمواصفات كود البناء السعودي وتقدير وتثمين قيمة المنزل من شركتي تثمين على الاقل للحصول على السعر العادل للمنزل ، واذا اكتملت هذه الإجراءات يطلب البنك مثلا 20 في المئة من قيمة المنزل او اقل او اكثر كدفعة مقدمة ، وقد يكون بدون ذلك . كل هذا حسب قدرة الشخص واجراءات البنك التفاوضية . واذا اتفق الطرفين على ذلك يقوم المشتري بايداع 20 بالمئة لحسابه في البنك ويقوم البنك باقراضه 800 الف ريال ثم يقوم البنك بعملية الشراء من البائع بمليون ريال وإفراغ الصك باسم البنك لدى كتابة العدل وعلى ذلك يقوم البنك بتوقيع اتفاقية إجارة للمشتري موعودة بالتملك لمدة 25 سنة مثلا بمرابحة مثلا 3 بالمئة سنويا بحيث يقوم الفرد بسداد نحو 4666 ريال شهريا وتعادل 56 الف ريال سنويا وقد يصل قسط السداد إلى أقل او اكثر من ذلك حسب دخل الفرد وسعر المرابحة المتفق علية ، ويختلف الوضع قبل صدور أنظمة الرهن العقاري وبعد صدورها ، فقبل صدور الأنظمة فان البنك لا يستطيع تحويل ملكية المنزل الى أسمة مباشرة بل عن طريق التحالف مع شركة عقارية وثانيا ان مدة السداد قد لا تتجاوز 15 سنة مما يرفع اسعار الإجارة بصورة لا يستطيع الكثير من الافراد تحملها . اما بعد صدور أنظمة الرهن العقاري فان البنك يستطيع تحويل الملكية الية مباشرة مما يخفض المخاطر بما فيها مخاطر التامين وهو ما يودي الى خفض التكاليف مع قدرة البنك على الإقراض لسنوات قد تصل الى 30 سنة حسب سن العميل وقربه من سنوات التقاعد .

[الضوء الساطع]

اخي الكريم كواشف كل عام وانت بخير . سيلعب المثمنون للعقارات دورا كبير ا في تحديد قيمة العقار والتدفقات المتوقعة منه لذا فان دور المثمنين العقاريين سيكون مهما للغاية خصوصا في ظل ارتفاع اسعار العقارات الحالي ، وهناك نظام لم يصدر حتى الان يخص تنظيم المثمنون العقاريين وهو يشمل من نقاطة تقدير اثنين او اكثر من المثمنون يمكن الاتفاق على سعر متوسط العقار ومن ثم يقوم البنك الراهن بتقديم مبلغ التمويل الى نسبة تصل الى 80 بالمئة . بجانب اخر ستنشاء شركات تمويل عقاري مما سيساهم في زيادة محافظ الإقراض المعد للقطاع العقاري . بالجانب الاخر سوف تقوم الدوله في السنوات القادمة من رفع موجودات صندوق التنمية العقارية وايضا برصد مبالغ اخرى غير ما اعلن عنها سابقا لبناء وتنمية قطاع الإسكان لانه اصبح خيار استراتيجي كل هذا سيؤدي الى استقرار وانخفاض اسعار قطاع العقار ، وفي الاخير الدوله تسعى لخفض مستوى التضخم الذي غالبيته يأتي من القطاع العقاري . اخي الكريم لك تقديري واحترامي .

[كواشف]

أخوي الضوء الساطع شرحك جميل وصحيح عن آلية تطبيق الرهن العقاري، ولكن فيه أخطاء كثيرة في المفاهيم تتحدث عن هبوط الأسعار وهو أمنية وليس واقعاً. على سبيا لمثال، يعتقد البعض إن المثمنين سيحددون الأسعار وهذا غير صحيح، هم دورهم تزويد البنك بالسعر الذي يرون أنه مناسب للعقار، ولكن هذا لا يرغم صاحب العقار بالبيع لهم بالسعر الذي يحددونه هم، بل السعر النهائي هو سعر السوق، الذي لا يستطيع بنك ولا حكومة من تغييره.

النقطة الثانية ناس تجهل آلية العرض والطلب، فتؤكد إن الرهم العقاري سيرفع من مستوى الطلب (وهذا صحيح) ثم يؤكدون في الوقت ذاته أن الأسعار ستكون متوازنة وتنخفض عما هي عليه اليوم، وهذا المنطق لا يتفق مع آلية العرض والطلب. السبب إن الخرفان غالية هذه الأيام لأن الطلب عالي وليس للأسعار مجال في التحرك إلى أي اتجاه عدا إلى الأعلى. والأراضي والخرفان في عالم الاقتصاد شيء واحد.

النقطة الأخيرة وهي ما ذكرته أنت في شرحك الصحيح، وهو إن البنك سيقدر السعر الذي يضمن عدم خسارة البنك في ظل تقلبات أسعار العقار، وهذا السعر غير ملزم للبائع...في مثالك، لو إن صاحب العقار حد المنزل بمليون ريال، والبنك قدره بـ 800 ألف، وكانت الداون بيمنت 25%، فسيقوم البنك بإقراض الشخص فقط 800 ألف، بعد أن يدفع الشخص 200 ألف للبنك ومن ثم عليه توفير 200 ألف أخرى ليكتمل المبلغ.

[نواف_جده]

أخي الكريم الضوء الساطع شكرا لك على هذه الردود وايضا شكر للاخ الكاشف
ولكني لازلت اشك في ان اغلبية المواطنين (الموظفين) تتوافر في رواتبهم
شروط القرض وحتى ان توفرت في البعض سيوثر عليه القسط الشهري وعلى اسرته تاثير كبير بسبب الارتفاعات الاخرى من غذاء ودواء وملبس
الا اذا اعطي كل مواطن قرض من الدولة بقيمة 500 الف ريال وارض وتدخلت في ضبط
ارتفاع مواد البناء حتى يستطيع كل مواطن يبني سكن خاص له هناك الكثير من وصلت اعمارهم 40 او اكثر لا يتملك سكن فكيف يعطى هذا قرض ربما هذا متقاعد او على وشك
كلنا شاهدنا عندما ارتفع الدجاج كيف حصلت ضجة مع ان اللحم ارتفع قبله ولكن لم نسمع للناس صوت كما في الدجاج والسبب ان الناس استبدلت اللحم في الدجاج
وهذه الضجة دليل على حالة الناس الاقتصادية

كم عد المواطنين الذين رواتبهم اقل من 3000 مثل موظفين الامن في الشركات؟
كم عدد الموطنين في حافز ؟
الرواتب قيمتها الفعليه انخفضت بكثير فالعشرة الاف قيمتها الفعليةربما تساوي 5000 ريال

[المتزن]

http://www.thegulfbiz.com/vb/showthr...C7%D3%DA%C7%D1

[نواف_جده]

اخي المتزن شكرا لك على هذا الجدول والذي اجاب على بعض الاسئلة
فعلا شي مخيف فلو قلنا ان هناك الكثير ممن يستلم 10000 كيف هذا
يستطيع ان يتنازل عن 5000 شهريا للبنوك لمدة 20 سنة او اكثر
هل ما يتبقى له كافي لفواتير الكهرباء والماء والهاتف والجوال
والاكل والشرب والملبس فعلا مستقبل مخيف انظر ماذا يحدث الان في اسبانيا

[ابو المحاميد]

الشكر لك نواف جدة والضوء الساطع والمشاركين ... وكل عام وأنتم بخير ...
الموضوع أساسا تساؤل عن تأثير الرهن العقاري على بقية القطاعات الإقتصادية ...
ولكن الموضوع تركز حول العقار وأسعاره العادلة والتي هي جزء من السؤال ...

في بحوث حول الإسكان في مصر أن 3% فقط من المباني في مصر أنشئت بتمويل الرهن العقاري ...
وفي السعودية لا أتوقع نسبة أكبر بكثير من هذه النسبة ...

أيضا ... يفترض أن من يحتاج الى الرهن العقاري هم الشركات والأفراد العاملين في التطوير العقاري ...
وليس المستهلك النهائي (المشتري للوحدة السكنية) والذي سوف يسكن الوحدة ولن يؤجرها في الأغلب ...
ما يجعل خيار الرهن العقاري غير عملي له ... والأغلب أنه سوف يشتري بواسطة قرض على الراتب أو نقدا ...
وهذا المشتري بعد صدور أنظمة الرهن العقاري مشكلته هي نفس مشكلته الحالية قبل الرهن العقاري: الدخل المنخفض!
والحل يكون بشراء وحدة تناسب دخله: الشقة لمنخفضي الدخل والفيلا أو الدوبلكس لأصجاب الدخل الأعلى !!!
وبناء على النظرية الرأسمالية ... من لا يستطيع لا يشتري (اللي ما عندووووش ما يلزمووووش) !!!

نقطة أخيرة ... البنوك تملك حاليا شركات تمويل عقاري ...
لقوم من خلالها بتملك الوحدات السكنية وبيعها على المشتري النهائي بتمويل من البنك ...
أي أن البنك حاليا يقوم بعملية الرهن العقاري كاملة بواسطة شركته العقارية لتملك العقار ثم يقوم البنك بالتمويل ...
السماح للبنوك بتملك العقار مباشرة قد يسهل عملية التمويل ولكن ليس كثيرا ...
فائدة الأنظمة الجديدة أنها تضمن حقوق المشاركين في العملية ... خصوصا البنوك وحقها في بيع العقار لتحصيل قروضها !!!

والمعذرة فأكثر هذه المعلومات سبق أن كتبتها في مواضيع سابقة عن العقار ...

*****

[روشن]

أسمعوا وعوا والله على ماأقول شهيد

أنا سأختصر لكم أساتذتي وأجاوبكم أن مايحدث هو سحق الطبقه المتوسطه وأعدامها كما حدث لها في سوق الأسهم ولآن سوق العقار .يا أخوان أنتم متعلمون ومثقفون وسؤالي لكم بالبلدي عطوني قرار أصدر وكان في صالح المواطن ! كل القرارات فيها لف ودوران ولي الأيدي وتعطيل وتهميش ووالله العظيم أنها مفتعله ! أنا أكلمكم وعمري أمتدت 45 سنه بالخبرات وتقييمها من الناحيه الستراتيجيه !

[aboayman]

متى سيطبق الرهن قالوا بعد تسعين يوم وانتهت ولم يطبق حتى الان نرجوا من لديه المعلومه يفيدنا وحينما يبداء تطبيقه يبي يجيك العقار مدحدر لان العرض يبي يصير اكثر من الطلب والناس مع الغلاء الي صاير في الاراضي والفلل ستقتنع بشقه وسيكون عليها اقبال شديد وتفظا الشقق وحينها ترخص الايجارات وسعر الاراضي والله الموفق