الراجحي ، الأنما ، الجزيرة ..................هي أكثر البنوك أستعداداً لهذا الأمر من سنة وأعتقد الأهلي
|
 |
 |
|||
 |
 |
||||
عضو قدير
الراجحي ، الأنما ، الجزيرة ..................هي أكثر البنوك أستعداداً لهذا الأمر من سنة وأعتقد الأهلي
عضو مميّز
البنوك لن تستفيد لان سئؤسس شركات تمويل عقارى باشراف مؤسسة النقد لتجنيب البنوك اى مخاطر
عضو قدير
كيف أخي الكريم لاتستفيد وهي من ستقرض ...
عندما أريد رأس مال او أريد أن أشتري بيت أين سأذهب....!!
بالطبع للبنوك لاغيرها ، أستفادة الشركات العقارية خدعه ، بل يمكن أن تخسر ..!!
فبدلاً من المبالغة في الأسعار سترجع الأسعار لحقيقتها .
فالبنك ليس لدية أستعداد يرهن بيت أو أرض فوق قيمتها الحقيقية ...!!
عضو مميّز
البنوك لن تقرض لكنها قد تستفيد بطريقة غير مباشرة اذا سمح لها بالاشتراك فى شركات التمويلالمشاركة الأصلية كتبت بواسطة عادل الوافي
هناك شركات تمويل خاصة باشراف مؤسسة النقد ستؤسس قد يسمح للبنوك بامتلاك حصص فيها
عضو قدير
أنتظر أخي الكريم لكي ترى أن لوبي البنوك لن يضيع فرصة مثل هذي ....
والبنوك في كل الدول التي تطبق الرهن العقاري هي من يمول عن طريق شركة تابعة للبنك أو حتى قسم صغير داخل البنك.
عضو مميّز
نظام التمويل صدر مع نظام الرهن ممكن ترجع له والهدف اوضح من قبل المشرعين ان ابعاد البنوك عن التمويل والرهن هو تجنيب للمصارف من اى مخاطر كما حدث فى امريكا
عضو
أخ عادل، البنوك لن تستفيد والسبب إنها مستفيدة اليوم من خلال الفوضى القائمة والفوائد العالية...وأي تنظيم ليس في صالحها، ودخول آخرين لمجالها سيضر بها ويأكل من كعكتها. وأتفق إن اللوبي عندهم خطير وممكن يطلع بشيء جديد ويقنع المؤسسة فيه بسهولة.
عضو قدير
بعد البحث من أهل الخبرة وجدت المحلل المالي / عبدالله البراك يقول ــ بتصرف ــ : البنوك سوف تحقق أرباح كبيرة من الرهن العقاري وهم من سيجني ثمار التمويل وليست شركات العقار ، المستفيد من الرهن هم أصحاب العقار القائم وليست الأراضي البيضاء.
ويقول أن الذي قام اليوم ــ يعني أمس ــ بشراء الأسهم العقارية ماعندة سالفة وعنده خلط وسوء فهم .
واضيف أنا ان البنوك قادرة حتى على وضع النظام الذي يخدمها وستمررة على الجهات المعنية وسيمر بسلام ...!!
عضو مميّز
المستفيد الأكبر شركات الاتصالات
عضو قدير
يمقن ايه ويمقن لا....هههههههه
الله يسعدك ....كل السوق مستفيد
وسترى طفرة قوية ..........أشتر بالأنما وأسمنت نجران والبحري والجماعي ...!!
عضو قدير
اخي الكريم
لا بنوك ولا عقاريات
المنتج متوفر من سنين لدى البنوك ولكن لا يوجد طلب والسبب بسيط القدرة على السداد غير موجودة ونسبة الربح فوق المستطاع
والنتيجة لم ينجح احد
تحياتي
أخوك دبور
عضو مميّز
100 % البنوك العقاريات المواطنيين المستثمرين يبون يتواصلون كيف الا عن طريقهم
عضو قدير
اتوقع ان أكبر المستفيدين هو صندوق التنمية العقاري والبنوك !!
من لديه منزل مرهون على الصندوق يقوم بتسديدة وفك الرهن لاخذ مبلغ أعلى !!
مثلا :عندك فله تساوي 2 مليون وباقي لك اقساط على الصندوق 200 الف تسددها وتأخذ مبلغ 800 الف عندما ترهنها في البنك .
Registered User
المستفيد الاكبر مكاتب العقار ...
عضو
البنك يبي يرهن عقار من وين ..!!
وعلى فكرة
اذا كان الرهن العقاري يعمل مثل التقليدي الان من ناحية التأمين على المتوفي
التأمين سوف يستفيد استفاده عظيمة.
عضو قدير
ليس بالضرورة أن يمتلك البنك عقار.!
القصة وما فيها أن الناس تبي رأس مال وهذا مايهم البنك يعطي رأس مال ويرهن ويستفيد من العميل أرباح التقسيط .
عضو
اخوي عادل
انك ترهن عقارك لتحتاج الى سيولة او تسهيلات وانت مستفيد من العقار سواء انك ساكن او مؤجر للعقار
هذا موجود الان وليس له علاقة بالرهن العقاري الذي سوف يعمل به بعد ٣ شهور.
الرهن العقاري لا بد ان البنك او شركة تقسيط ان يمتلك العقار ليقسطه لك بضمان نفس العقار.
عضو قدير
حبيبي ماتقولة انت أسمه البيع بالتقسيط ........
مثله مثل الأسهم والسيارات والحديد .........يقسطونك بضمان الراتب
وما قلته أنت في البداية ليس موجود الا نادراً .........
في النظام الجديد أستطيع أن أرهن بيتي الأن بعد تقييم لجنة من البنك ...........
وأنتظر وسوف ترى بنفسك ..........
ولا أدل على ذلك هو تفاعل البنوك اليوم بعد أن وضحت الأمور ....!
عضو
العساف: أنظمة التمويل العقاري تساهم في حل أزمة الإسكان.. والتنفيذ بعد 90 يوماً من إقرارها
أرقام - 02/07/2012
التعليقات 18
قال وزير المالية السعودي الدكتور إبراهيم العساف أن أنظمة التنفيذ والتمويل والرهن العقاري التي وافق عليها مجلس الوزراء اليوم منظومة متكاملة تبدأ بتنظيم المواضيع الخاصة بالرهن والتأجير التمويلي.
وتوقع العساف أن تصدر اللوائح التنفيذية للأنظمة قريبا، ليتم التنفيذ بعد 90 يوماً من القرار، مشيرا إلى وجود مبادرات من القطاع الخاص لإنشاء شركات للتمويل العقاري وبعضهم ينتظر هذه الأنظمة وسوف تقر هذه الشركات بناءً على الأنظمة التي أقرت الآن وبالتالي سوف تنطلق في التمويل العقاري.
وأفاد أنه نتيجة لهذه الأنظمة سيتطور التمويل العقاري وسيستفاد من الأصول المعطلة حالياً بمئات البلايين سواء كانت منازل أو عمائر أو غيرها من الأصول الثابتة بالإضافة إلى الأصول المنقولة .
وتوقع العساف أن يكون لهذه الأنظمة انعكاس في حل أزمة الإسكان قائلا "هذا هدف أساسي لها فالتمويل اعتمد في السابق بشكل رئيسي على الحكومة من خلال صندوق التنمية العقاري أو مشاريع الإسكان الحكومية فيما عدا بعض النشاط من قبل البنوك التجارية والبنوك لم تستطع التوسع فيه بسبب موضوع الضمانات والرهن والآن أقرت هذه العملية ونظمت وأنا متأكد أن البنوك التجارية إضافة إلى شركات التمويل العقاري سوف تسهم بدور كبير وبالتالي تساعد على زيادة المعروض من المساكن".
وبين العساف في تصريح لوكالة الأنباء السعودية أن تطبيق هذه الأنظمة سيتم بعد اتخاذ عدد من الخطوات المهمة ومنها إصدار اللوائح التنفيذية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي ، وفيما يلي تفاصيل ذلك :
1ـ نظام التمويل العقاري :
- تختص وزارة المالية بإعداد السياسات العامة للتمويل بالاتفاق مع وزارة الإسكان ، وبعد أن يقرها مجلس الوزراء، وتضع وزارة المالية بالاتفاق مع وزارة الإسكان الخطط التنفيذية اللازمة.
وتقوم مؤسسة النقد العربي السعودي بتنظيم قطاع التمويل الذي يشمل السماح للبنوك والترخيص للشركات بمزاولة التمويل بما في ذلك الترخيص لشركات مساهمة توافق المؤسسة على المرشحين لمجلس إداراتها وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكيتها، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها .
كما تتولى المؤسسة إصدار التراخيص الخاصة بشركات التأمين لتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين.
وتصدر المؤسسة المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري ، ومراجعة نماذج وعقود التمويل ، كما تتولى نشر البيانات المتعلقة بالتمويل العقاري، ورعاية تطورات تقنيات التمويل بما في ذلك تيسير التدفقات بين السوقين الأولية والثانوية.
ويقوم صندوق التنمية العقاري بدور الداعم الحكومي للنظام وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم ، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق ، وتتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل بما في ذلك المنازعات الناشئة عن التعامل بالأوراق المالية الخاصة بالتمويل.
وتتولى مؤسسة النقد إعداد اللائحة التنفيذية للنظام خلال 90 يوماً من تاريخ نشره ، وتصدر بقرار من وزير المالية.
2 - نظام مراقبة شركات التمويل:
تتولى مؤسسة النقد مراجعة ما يلزم لإصدار التراخيص للمتقدمين لطلب ترخيص مزاولة النشاط ، وتشتمل المراجعة الهيكلة الإدارية ونظم التشغيل والخطط الاستثمارية للمتقدمين ، وتحديد رأس المال للشركة المتقدمة ، بما فيها الحصة الأجنبية - في حال وجودها ، والمتطلبات النظامية والمهنية.
وذلك تمهيداً لاستكمال وثائق تأسيس الشركة من قبل وزارة التجارة والصناعة ، ويتطلب من الشركة مزاولة النشاط خلال سنة من تاريخ الترخيص لها، وأن تطرح نسبة من أسهمها للاكتتاب العام بعد تحقيقها للأرباح، وترخص المؤسسة لشركة التمويل ممارسة نشاط مقابل ضمان أو أكثر من أنشطة التمويل ، ويجوز لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل تمليكها للغير.
وتشرف المؤسسة على أعمال شركات التمويل وتمارس صلاحياتها بموجب أحكام النظام .
وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا النظام.
3 - نظام الإيجار التمويلي:
ويقوم المؤجر بموجبه بإيجار أصول أو منافع بصفته مالكاً لها أو لمنفعتها ، ويحرر عقد بين المؤجر والمستأجر يلتزم من خلاله المستأجر باستخدام الأصل في الأغراض المتفق عليها ويكون مسؤولاً عن الصيانة التشغيلية ، أما الصيانة الأساسية فإنها مسؤولية المؤجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجوز انتقال ملكيتها للمستأجر وفقاً لأحكام العقد دون إخلال بأحكام تملك العقار لغير السعوديين ، ويجوز إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة ، وفقاً للوائح التي تصدرها هيئة السوق المالية .
وتتولى مؤسسة النقد إصدار الترخيص لشركة مساهمة أو أكثر يكون غرضها تسجيل وإعداد السجلات الخاصة بالعقود والإفصاح لجهات التمويل المرخصة عن سجلات العقود بموافقة محررة من المؤجر.
وتنحصر المشاركة في ملكية شركة التسجيل في الشركات المرخصة لمزاولة التمويل .
وتتولى المؤسسة تنظيم كيفية زيادة رأس المال ، وذلك بدخول الشركات المرخصة الجديدة في هذه الشركة.
وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات وإيقاع العقوبات الناشئة من تطبيق النظام.
4ـ نظام الرهن العقاري المسجل :
وهو عقد يكسب به المرتهن حقاً عينياً على عقار معين وبمقتضاه يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار وذلك وفقاً لأحكام التسجيل العيني للعقار إذا كان العقار مسجلاً في سجلات السجل العيني ، أو بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل إذا لم يكن مطبقاً عليه نظام التسجيل العيني .
ويكون للراهن الحق في التصرف في عقاره المرهون إذا كان مسجلاً في نظام التسجيل العيني للعقار.
أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
كما يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن لغيره. ولا يصح أن يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن أو أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين ، ويقتصر أثر الرهن على الدين المحقق في وثيقة الرهن.
وباستثناء الأوراق المالية ، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم ، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها ، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.
5ـ نظام قضاء التنفيذ :
يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسية ، وتتولى تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من اللجان ذات الاختصاص شبه القضائي .
ولقاضي التنفيذ الفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها ويختص بإصدار القرارات والأوامر الخاصة بالتنفيذ بما في ذلك الحجز التنفيذي على الرهن.
وتتم عملية بيع المال المحجوز عن طريق مزاد لا يدخله إلا من تأهل للمشاركة فيه ويتأهل المشاركون بموجب ترتيبات بين وزارة العدل ومؤسسة النقد لإثبات ملاءة المشاركين في المزاد.
وينادي الوكيل في المزاد بالقيمة المقدرة ولا يجوز البيع بأقل من القيمة المقدرة ، فإن لم يتقدم مشتر حدد موعد آخر للمزاد خلال يومين وتباع الأموال المحجوزة بما يقف عليه المزاد ، وذلك بقرار من قاضي التنفيذ.
وتحول الأرصدة النقدية الدائنة المستحقة للمدين إلى حساب المحكمة بمقدار ما يفي بالدين.
وتنشأ في وزارة العدل وكالة مختصة للتنفيذ تعنى بالشؤون الإدارية والمالية وتتولى إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ ، أو أي عمل يوافق مجلس الوزراء على إسناده إلى القطاع الخاص.
عضو قدير
مالون بالأحمر هو المراد وكل الموضوع من تحت روؤسهم....
عضو
وافق مجلس الوزراء في جلسته أمس برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز، على نظام الرهن العقاري، ويتضمن النظام 49 مادة تنظم العلاقة وتحدد حقوق أطراف عقد الرهن والشروط والإجراءات المتبعة.
ومن أبرز ملامح هذا النظام تحقيق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار أو المنقول وذلك بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، وتحديد حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشمله الرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن أو مع الحقوق المتعلقة مع الغير قبل نشوء الرهن.
وفيما يلي تفاصيل مواد النظام – حسبما نقلت بعض الصحف المحلية:
فصل الأول: إنشاء الرهن
المادة الأولى:
أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
ب: 1- إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
2 - يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.
ج - لا ينعقد الرهن العقاري إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل والتجديد. وتدخل النفقات في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثانية:
أ - يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.
ب - يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدّم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.
المادة الثالثة:
إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.
المادة الرابعة:
أ - يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
ب - يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.
المادة الخامسة:
يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
المادة السادسة:
يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواءً كان المرهون مما يمكن قسمته أو لا بد من بيعه لعدم إمكان قسمته.
المادة السابعة:
أ - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها؛ فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.
ب - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، ثم وقع في نصيبه بعد القسمة أعيان غير التي رهنها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.
ج - تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة عن تعادل الحصص أو من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة:
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.
المادة التاسعة:
يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
المادة العاشرة:
كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.
الفصل الثاني: آثار الرهن
(الراهن)
المادة الحادية عشرة:
إذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثانية عشرة:
غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وللراهن حقّ إدارة المرهون بما لا يخلّ بحق المرتهن، وللراهن غلّة المرهون حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً.
المادة الثالثة عشرة:
يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو بتعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.
المادة الرابعة عشرة:
يلزم الراهن ضمان ما يطرأ على المرهون من نقص قيمته أو مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، كهلاك أو عيب أو استحقاق، وذلك على النحو التالي:
أ - إذا كان ذلك بتعدي الراهن أو تفريطه، فللمرتهن إلزام الراهن بسداد دينه حالاً أو مطالبته بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله.
ب - إذا كان بسبب لا يد للراهن فيه، فالراهن بالخيار، إما أن يقدم ضماناً كافياً للدين، أو يفي بقيمته حالةً.
ج - إذا كان بدّل المرهون الفائت رهناً مستوفياً لقيمته لزم المرتهن، إلا إن كانت مصلحة المرتهن في عين الرهن المنقوص أو الهالك ظاهرة، فيعجل الوفاء بالدين لزاماً.
المادة الخامسة عشرة:
أ - إذا كان الراهن كفيلاً عينياً أو كان المرهون من غير المدين، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين.
ب - إذا بيع العقار المرهون فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.
المادة السادسة عشرة:
إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقاً لأحكام القضاء المستعجل.
المادة السابعة عشرة:
إذا هلك العقار المرهون أو نقص لأي سبب كان، انتقل حق المرتهن إلى المال الذي حلّ محله بلا إذن الراهن، وللمرتهن أن يستوفي حقه منه وفقاً لمرتبته.
(المرتهن)
المادة الثامنة عشرة:
مع مراعاة أحكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة التاسعة عشرة:
إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤدّه بيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه طبقاً لمرتبته ووفقاً للإجراءات المقررة، فإذا بقي للمرتهن دين حصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.
المادة العشرون:
لا يصح أن يشترط في عقد الرهن ما يأتي:
أ - أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها.
ب - أن يتملك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.
وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط فاسد.
المادة الحادية والعشرون:
أ - إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات.
ب - إذا كان العقار المرهون غير مسجلٍ وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيء النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير.
(حق الغير)
المادة الثانية والعشرون:
يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكسب هذا الغير حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.
المادة الثالثة والعشرون:
يقتصر أثر الرهن على الدين المحدّد في وثيقة الرهن.
المادة الرابعة والعشرون:
لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الحق الأصلي وسجل العقار.
(حق التقدم)
المادة الخامسة والعشرون:
تحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاماً بالتسجيل.
المادة السادسة والعشرون:
يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.
المادة السابعة والعشرون:
إذا كان العقار مرهوناً لعدد من المرتهنين بالتتابع، تستوفي حقوقهم من ثمنه أو من المال الذي حل محله وفقاً لمرتبة كل واحدٍ منهم.
(حق التتبع)
المادة الثامنة والعشرون:
للدائن المرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به طبقاً لمرتبته.
المادة التاسعة والعشرون:
يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
المادة الثلاثون:
للدائن المرتهن رهناً مسجلاً أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون طبقاً للنظام.
المادة الحادية والثلاثون:
لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق.
المادة الثانية والثلاثون:
لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل، ويظل حقه في أداء الدين قائماً حتى تاريخ إجراء بيع المرهون، أو في المواعيد المحددة نظاماً، وله أن يعود بما دفعه على الراهن.
المادة الثالثة والثلاثون:
تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين طبقاً لنظام التنفيذ.
المادة الرابعة والعشرون:
يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدَّ مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب المحكمة.
المادة الخامسة والثلاثون:
إذا رسا مزاد بيع العقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ملكيته بمقتضى قرار رسوّ المزاد عليه، ويتلقى حقه من الحائز، سواءً دخل الحائز في المزاد أم لم يدخل.
المادة السادسة والثلاثون:
ضمان الرهن على من كان تحت يده، فيضمن الحائز كل ما يصيب العقار المرهون من هلاك أو نقص أو عيب، وعليه ردّ غلة العقار المرهون بعد تاريخ نزع الملكية.
المادة السابعة والثلاثون:
إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للحائز.
المادة الثامنة والثلاثون:
لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسبب بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد سند ملكية الحائز.
المادة التاسعة والثلاثون:
أ - للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً.
ب - للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.
الفصل الثالث (انقضاء الرهن العقاري)
المادة الأربعون:
أ - الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثوق به.
ب - إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بحقوق الغير حسن النية التي اكتسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق وعودته.
المادة الحادية والأربعون:
أ - للمدين أن يؤدي الدين الموثق بالرهن وملحقاته قبل حلول أجل الوفاء وفقاً للعقد أو ما يتفق عليه المتداينان.
ب - يجوز للمتداينين تعجيل الوفاء بالدين مقابل وضع جزء من قيمته بحسب ما يتفقان عليه عند الوضيعة باتفاق مستقل.
ج - إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائنين وأودعت باقي المبلغ في حسابٍ بنكي، وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا اتفق مع الدائن على طريقة السداد أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.
المادة الثانية والأربعون:
ينقض الرهن ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين طبقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب المحكمة.
المادة الثالثة والأربعون:
ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواءً أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أم بانتقال حق الرهن إلى الراهن، فإذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي؛ عاد الرهن إلى حالته.
المادة الرابعة والأربعون:
ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.
المادة الخامسة والأربعون:
ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.
المادة السادسة والأربعون:
للراهن والحائز طلب فك الرهن بعد انقضاء مدة سماع دعوى الدين الموثق به الرهن المنصوص عليها في الأنظمة الأخرى.
المادة السابعة والأربعون:
لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
المادة الثامنة والأربعون:
باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويُلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه.
المادة التاسعة والأربعون:
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد مضي تسعين يوماً من تاريخ نشره.
عضو مميز
بسم الله نبداء.......
اولا ما تعريف كلمة (رهن)
الرهن هو ان تضع سلعة ما ذات قيمة مادية وتاخذ بدلا منها مبلغ مادي لمدة زمنية محددة وتعيد كامل المبلغ مضافا اليها نسبة الفائدة وتسترجع سلعتك التي رهنتها.
واذا ما اخذنا هذا التعريف وحولناه الى ما افهمه من معنى كلمة رهن عقاري فان التعريف ياتي كما يلي:
وهو ان تضع عقارك سواءا اكان منزل او مزرعة او ارض لدى شخص معين او جهة مصرح لها (اقصد البنوك) وتاخذ بدلا منها مبلغا ماديا معينا لمدة زمنية معينة وتعيده لها بالاضافة الى نسبة الفائدة وتعود لك كامل صلاحيات التصرف بالعقار بعد ذلك.
ومن التعريف السابق ومن استنتاجاتي الخاصة وتحليلي للموضوع وجدت ان العقار اذا ما تم التعامل به بالرهن العقاري سينخفض بصورة ملحوظة نزولا بما نسبته اكثر من ٣٠٪-٤٠٪ من الاسعار السائدة هذه الايام وبنيت استنتاجاتي علي المثال الذي سوف اضربه لكم الان.
اذا ما افترضنا انا لدى مواطن ارض تقيم الان بمبلغ مليون ريال بحسب المساحه والموقع وبتقييم من العقاريين بالمنطقه التي بها الارض او بناءا على تقييم من صاحب الارض حيث انه لا يرغب ببيع الارض باقل من مليون ريال الى احد البنوك لطلب رهن الارض والحصول علي مبلغ مادي مقابلها اي مليون ريال نقدا.
فعند وصول الطلب للبنك باعتماد الارض تقوم لجنة متخصصة من البنك بدراسة طلب المواطن وتقييم الارض على ما هي عليه وضمن معايير معينه وقياسات ولوائح ثابته لدى البنك من اصحاب التخصص في تقيم العقار وبالنظر الى فائدة البنك حيث انه سيدفع كاش نقدا نجد ان سعر الارض سينخفض حتما لما في ذلك من مصلحة لسياسة البنك وللربح المرجوا من الرهن العقاري فالبنك لا يرحم ابدا ومما سبق نجد ان سعر الارض سيصل بعد تقييم البنك الي ٧٥٠ الف ريال بدلا من مليون كما كان صاحب الارض يامل به فلا تعتقد ابدا اخي المواطن ان ما تطلبه ستجده عند التعامل مع البنوك ومما سبق نجد ان سعر الارض قد انخفض بنسبة ٢٥٪ عن سعر السوق الحالي وعليه فان المواطن سيرضى بتقيم البنك اذا ما كان مضطرا ويقبل بعرض البنك لاتمام الصفقة كما لا ننسى ايضا فائدة البنك، بمعنى ان البنك سيعطيك نقدا مبلغ ٧٥٠ الف ريال لارض انت قيمتها بمليون ريال لمدة(١٥-٢٠-٢٥سنة) بحسب اتفاقك مع البنك وستعيد المبلغ بالاضافة لنسبة الفائدة ليصبح اجمالي ما ترجعه للبنك مليون ومائة الف ريال مثلا .
ومما سبق فان قيمة العقار ستنخفض لا محاله مع اعتماد والبدء بتطبيق الرهن العقاري بالمملكة.
زد على ذلك انه من الممكن ان ينخفض العقار باكثر من ذلك كيف ساخبركم الان ..............
ولناخذ المثال السابق لنكمل ما اود شرحه.
قام المواطن السابق وقبل بعرض البنك بان ياخذ مبلغ ٧٥٠ ريال كرهن عقاري عن ارضه التي قيمتها حاليا مليون ريال على ان يسددها بمليون ومائة الف مضافا لها سعر فائدة البنك لمدة عشرون سنه مثلا،. ثم بداء بسداد اقساط المبلغ وسدد منه ثلاثمائة الف ولم يستطع سداد المتبقي من المبلغ الاجمالي وتعسر فعليه فان البنك سيقوم فورا ببيع الارض بالمزاد العلني ليسدد باقي مستحقاته المتبقيه على صاحب الرهن واذا ما قارنا ما سدده المواطن وقيمه القرض من البنك نجد ان فرق المبلغ هو ٤٥٠ الف ريال ومما سبق اذا دفع للبنك مبلغ ٤٥٠ الف ريال لتغطيه قيمه الرهن فان البنك سيقوم بقبول البيعه وعليه فان الارض المقدر سعرها مليون ريال اصبحت ٤٥٠ الف ريال
ومن الامثله السابقة نستنتج مايلي
ماهي فوائد الرهن العقاري:
- فوائد الرهن العقاري تعمل على تخفيض نسبة التضخم الهائلة باسعار العقارات حاليا.
- تقيم العقارات سيتم بصورة علمية واكثر دقة ومن قبل اصحاب تخصص وخبرة في مجال التقييم العقاري مقارنة مع تقيم العقاريين الحالية الغير مدروسة.
- تثبيت سعر العقار خلال فترة مدة الرهن اي ان عقارك سيصبح قيمتة بنفس السعر الذي اعطاك اياه البنك خلال مدة لا تقل عن ٢٠ سنة ممايؤدي الي ثبات باسعار الاراضي والعقارات بالمملكة خلال العشرون سنة القادمة.
- اتاحة الفرصة لشراء المواطنين الذين ليست لهم اراضي بنسبة تقل عن ٤٠٪ من الاسعار الحالية للعقارات والاراضي.
- الفرصة المثمرة من الرهن العقاري لاصحاب الاراضي التجارية باخذ قرض عقاري والبناء على اراضيهم بمشاريع ناجحة تعمل على تسديد قرض البنك من دخل المشروع وبعد العشرون سنه اصبح لديك الارض والمشروع مقام عليه ولم تخسر شيء.
-الرهن العقاري سيتيح فرصة باخذ مبالغ كبيرة كقرض للعقار بدلا من القروض التمويلية الصغيرة التي لا تفيد في عمل مشاريع كبيرة لمن لا تنطبق عليهم الشروط والمواصفات.
ما هي مضار الرهن العقاري:
-سيتيح الفرصة لكل من يملك عقار بان يطلب تمويل بمبالغ كبيرة من المال مما يصعب على المواطن سدادها اذا ما سخرت في مشروع ناجح ومثمر.
- انخفاض قيمة عقار المواطن بنسبة ٣٠٪ واكثر بتقيم البنوك.- خسارة عقارك وبيعه بالمزاد العلني لاقل سعر.
- ارتفاع مرضى السكر والضغط وامراض القلب بين اصحاب العقارات.
نصيحتي لكل من يرغب بالرهن العقاري:
- لا تفرط في عقارك الذي تملك ولا تطلب رهن عقاري اذا لم تكن قد الرهن وتستثمره بمشروع ناجح يسدد عنك اقساط القرض ويدخل عليك الفائدة المائمولة منه.
- من توقعاتي ان العقار سينخفض بالسنوات المقبلة فاذا كان لديك عقار حاليا وترغب ببيعه فحاول الان تصريفه وبيعه حيث ان الرهن العقاري سيعمل على تخفيض قيمة عقارك لا محاله.
منقول ............
عضو قدير
أحسنت أخي سهران ....
سبق أن أشرت إلى أن العقار سينخفض ....حتى لاتتورط البنوك ، كما في أميركا عندما ورطت بعض شركات العقار البنوك بتسعيرات خيالية للعقار المراد رهنه ثم إذا رفض المقترض التسديد وأرادوا البيع وجدوا العقار لايستحق نصف قيمته.
ضوابط المشاركة
رد مع اقتباس
المفضلات