أشوا اني من البارح مشاركه بالموضوع .
|
 |
 |
|||
 |
 |
||||
عضو قدير
أشوا اني من البارح مشاركه بالموضوع .
عضو
300.000 * 0.025 = 7500 ريال
7500/30 (عدد المشاركين في الموضوع) = 250 ريال (نعمة)
عضو مميّز
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة kellahd
صاحب المشاركة الأولى هو الأولى بالسعي
الباقين شهود
..
عضو مميّز
عريض نزل مابين 15% و30 % اما نمار فهناك نمار 3020 نزل 20 % ام نمار 2516 فلم ينزل ولكن الطلب خف والتوهج قل .
للمعلوميه عريض موقعه 16 كيلو تقريبا جنوب حراج بن قاسم بعد التشليح والعرض من طريق الحاير حتى امتداد طريق الملك فهد عن اسكان الحرس الوطني تقريبا يعني الموقع سيء جدا ولا يقارن بأي مخطط آخر والغريب اصلا انه ارتفع نزوله كان متوقع حي لن تأتي الخدمات قبل 10 سنوات او 20 سنه ناهيك عن الاحياء التي قبله والتي الطلب فيها ضعيف مثل بدر من الشمال والفواز من غرب .
عضو قدير
اكيد ودك أن أسعار نمار تدبل ألف مرة
تعرفون وش السبب !!
خذوا لكم لفة هناك وشوفوا لوحات مكاتب العقار بأسماء مين !!!!!!!!
90 % بأسمك وابناء عمومتك الكرام ، أو بتنكر هالشيء ؟؟؟
تدرون وش يسون هالمكاتب حسب كلام ولد عمك صالح (وهو صديق عزيز لي) :
يبعيون الارض الوحدة نفسها في الاسبوع أكثر من مرة والسعي طالع واكل وبايع واكل.
قسم بالله أراضي بنمار كانت تباع بـ 10 الآف الحين طقت 200 و 400 ألف !!!!!!!
على أيش ياعمي ؟؟؟؟
و ما اقول الا الله يزيدنا و يزيدكم من فضله
عضو قدير
السعي للجميع
بس نبي سعي الارض اللي فيها محطة
عضو مميّز
كلمت قبل قليل صديق لي صاحب مكتب عقاري ( نصوح وصدوق )
من سنوات وهو يطقطق في اراضي عريض
يقول الأرض اللي من اسبوعين بـ 50 ألف
الآن محدودة بـ 30 ألف
قلت والسبب ؟؟
قال - مامعناه - مابني على باطل فهو باطل ,,
يقول وش في عريض علشان يوصل 60 ألف وسبعين الف ؟؟
مشكور أخ صقر
عز الله إنك جبت العلم .
..
..
عضو مميّز
آآآآآآآآآآآآآآآآه بس
لو تشوفون أوربا أو أمريكا أو استراليا أو أمريكا الجنوبيه أو شرق آسيا أو حتى تركيا وماجاورها
واراضيها التي هي عباره عن جنان الله على الكرة الأرضيه
هناك بيوت تطل على أنهار وغابات وجبال تسلب العقل والقلب
وأسعارها بتراب الفلوس
وجميع الخدمات التي تخطر على بالك متوفره
وأمن وأمان
_______________
وحنا تراب وغبار وخياس ونفوس خايسه وجيران ماتدري من وين جايين
وتلقى المتر يصل في اسواء الأماكن الى 800 ريال!!
لو كانوا الناس يعيشون في بحبوحه وطفره خياليه لقلنا ماعليش
ولكن الناس مكبله بقيود الديون ولايستطيعون دفع ايجاراتهم الا بطلوع الروح
ورغم ذلك تجارنا أذن من طين أذن من عجين!!
مخططات ممنوحه ببلااااااااااااااااااااااااااااااااااااش
وهي عباره عن أوامر
ورغم ذلك تباع للضعوف بالمليارات!!
أيعقل هذا ياناااااااااااااااااس
عضو قدير
الله يغربل بليسكم
ما كان ودي ارد في الموضوع
حاس انه ملخبط ويلحس المخ
ما ادري من اصدق!!!
بس هذا الرد تسجيل حضور... لزوم المشاركة في السعي!!
عضو
من أوصلها 500 ألف هو من سامها ب 500 ألف، تبي تعرف شلون وصلت ولا الطريقة معلومة لديك؟؟؟
طيب وما يدريك ياصاحبي إنها صيدة ب 300 ألف؟؟ أنا قصدي إنك ممكن تاخذها ب 300 ألف مثل ماتفضلت ومع أنها كانت تسااام ب 500 ألف ولكنها في واقع الأمر لا تسوى إلا أقل من ذلك بكثيييير؟؟؟ يعني بالعربي تم نفخ الأسعار حتى إذا حصل ماحصل نزوول تكووون نسبة النزول مقنعة للعامة من أعلى سعررر...>>>>>تعبت وانا اشرح.......
الله يرزقك من واسع فضله وأنا أعترف إنك أفضل مني بالعقار، ونتعلم منك طال عمرك ،،،،بس لا تنساني من السعي
عضو قدير
أمانة الرياض:3 مشاريع بقيمة 191 مليون ريال لتطوير أراضي المنح
سيتم الانتهاء منها خلال 3 سنوات
الإقتصادية:6/3/1430هـ
وجّه الأمير الدكتور عبد العزيز بن محمد بن عياف أمين منطقة الرياض، الجهات المختصة في الأمانة بالإعداد للبدء في أقرب وقت ممكن بتنفيذ مشاريع جديدة تخصص لسفلتة أهم الشوارع الرئيسية الضرورية لتسهيل إيصال المرافق العامة والخدمات المختلفة إلى مخططات مناطق المنح، بهدف تمكين المواطنين من تعمير أراضيهم، حيث يأتي المشروع ضمن اطار البرنامج الذي شرعت فيه أمانة منطقة الرياض لتطوير مناطق المنح ومخططاتها في مختلف أنحاء مدينة الرياض، وتعزيز عوامل نموها وازدهارها. وفي هذا السياق، طرحت الأمانة تنفيذ هذه المشاريع للمنافسة العامة من خلال ثلاث عمليات منفصلة، يغطي كل منها الطرق والشوارع الرئيسية في المواقع والمخططات التالية، من بينها "مشروع سفلتة شوارع مخططات المنح في مدينة الرياض" المرحلة الثالثة.
في مايلي مزيد من التفاصيل:
وجه الأمير الدكتور عبد العزيز بن محمد بن عياف أمين منطقة الرياض الجهات المختصة في الأمانة بالإعداد للبدء في أقرب وقت ممكن في تنفيذ مشاريع جديدة تخصص لسفلتة أهم الشوارع الرئيسية الضرورية في مخططات المنح لتسهيل إيصال المرافق العامة والخدمات المختلفة.
يتوقع أن ترتفع أسعار أراضي المنح التي سيتم سفلتة شوارعها الرئيسية.
يأتي تحرك الأمانة بهدف تمكين المواطنين من تعمير أراضيهم، وذلك ضمن إطار برنامج شرعت فيه أمانة منطقة الرياض لتطوير مناطق المنح ومخططاتها في مختلف أنحاء مدينة الرياض، وتعزيز عوامل نموها وازدهارها. في هذا السياق، طرحت الأمانة تنفيذ هذه المشاريع للمنافسة العامة من خلال ثلاث عمليات منفصلة، تغطي كل منها الطرق والشوارع الرئيسية في المواقع والمخططات التالية، الأول "مشروع سفلتة شوارع مخططات المنح بمدينة الرياض "المرحلة الثالثة"، حيث تغطي أهم الشوارع الرئيسية مخططات المنح شرقي مدينة الرياض " شرق طريق الجنادرية". أما الثاني فهو مشروع سفلتة شوارع ضواحي مدينة الرياض "الجزء الثالث"، ويغطي أهم الشوارع الرئيسية في مخططات المنح في أحياء النرجس والأمانة والعارض والقيروان. في حين يخص المشروع الثالث سفلتة شوارع ضواحي مدينة الرياض "الجزء الرابع"، ويغطي أهم الشوارع الرئيسية في مخططات المنح بأحياء المهدية ونمار وعريض والمصفاة. وتعمل أمانة الرياض حاليا على استيفاء إجراءات إبرام عقود هذه المشاريع الثلاثة بتكلفة إجمالية تصل إلى نحو 191 مليون ريال، حيث من المتوقع أن يستغرق تنفيذها ثلاث سنوات اعتباراً من تواريخ تسليم المواقع إلى المقاولين، والتي من المنتظر أن يتم في غضون الأشهر الثلاثة المقبلة عقب توقيع العقود مباشرة. ووفق مصادر الأمانة فإنه سيتم العمل في هذه المشاريع الثلاثة وفق برامج تنفيذية متزامنة ومعدلات إنجاز جيدة ومتسارعة نظراً لخلو شوارع معظم هذه المناطق من التمديدات والعوائق، وسهولة إنهاء إجراءات التنسيق وسرعتها.
عضو
اخي عبدالله من زمان ما شفنالك تحليل كم كنت مبدع في التحليل
اثاريك جالس تطقق بالعقار وناسينا نسأل الله لك الربح المبارك واحلى مافي هذا الموضوع هو ظهورك نسأل الله لك الربح الوفير المبارك
موقوف
لو فيه نزول راح يكون في طريق الملك فهد
اللي ارتفع من 5000 الى 40000 للمتر
وشارع العليا اللي ارتفع من 2500 الى 10000 للمتر
والشوارع التجاريه في الاحياء الجديده اللي تضخمت فوق العاده وبعض الاراضى السكنيه
لكن الاراضي المنح الصغيره ما انصح الواحد يكسرها بهالاسعار
سعر الارض السكنيه في نمار 900 متر يفترض ما يقل عن 60 الف باي حال من الاحوال
بل على العكس يفترض يكون اعلى مقارنه باسعار المخططات في الرياض
ترا نمار ما اقول قريب من الرياض بل هو داخل الرياض الان وهناك من يرغب في السكن في المناطق حول العريجا والدخل لامكانيه تملك المسكن هناك في ظل توجه الدوله لتوفير الخدمات
وخصوصا عند اكتمتال مشروع الملك عبدالله هناك
شكل الجماعه (الشريطيه الصغار والهوامير ) ناوين يجمعون في هاك المنطقه بسعر رخيص ويبون يكسرون السعر بالقوه وراح تكون فرصه ان صح الخبر
والله اعلم
(60000=12 الف دولار = ولاشي= وين تلاقي ارض بهالسعر =900 متر)
عضو مميز
أخي العزيز لافي
السلام عليكم و رحمة الله و بركاته
و أحيي كل من ذكرني بهذا الموضوع
و أخص بالتحية صاحب الموضوع الذي لازلت انتظر
إجابته لأعرف الأرض التي ذكرها
حتى تتم البيعة وسعيه عندي وسعيكم
عشاء في أحد إستراحات حي نمار
منها نتعرف و منها تعرفون حي نمار
الذي سمي بهذا الأسم نسبة الى شعيب مشهور
كانت مدينة الرياض لا تشرب إلاّ من مائه
لعذوبته و صفائه ,,,,,,,,الخ القصة
اعود اليك أخي لافي حي نمار المنح
سيطر عليه أكثر من عائلة وهم:
الفريان
المهنا
العريفي
الفليج
العتي
العتيبي,,,,,,,الخ من تجار نمارالمشهورين
عضو قدير
الاراضي في الملك فهد والعليا فيها تعدد الطوابق و إلى 28 دور وأكثر على الملك فهد ..
فلتتضح الرؤيه إقسم سعر الأرض على 28 وأقسم سعر اي ارض تجاريه على شارع 36 على 3.5 وتلقى انه نفس السعر للمتر كمسطحات.
ولكن السكني هو اللي ليس له فائدة ان تشتريه بمبلغ عالي لأنه للسكن ولا يدر عليك اي ربح.
وأخيرا...
سعر المتر على الملك فهد الأن في حدود الـ 28 إلى 30 الف.. وبالنسبه للسعر للمسطحات المسوحه فعندها تكون سعر الأرض مقاربه لأي ارض تجاريه في الرياض.
عضو مميّز
هذا الخبر وقرار مجلس الوزراء بإيصال الخدمات لمخططات المنح هو سبب ارتفاع عريض ونمار في الأيام الماضية
بالنسبة لي أرى أن 200 ألف سعر غير مبالغ فيه لقطعة 900 متر في نمار سيتم إيصال الخدمات إليها وذلك عند مقارنتها بأسعار بقية مخططات وأحياء مدينة الرياض
لأنك لن تجد أرض 900 متر بالرياض في أقل أحياء الرياض سعراً بـ 600 ألف ريال وتصل في الأحياء الممتازة إلى مليون ومائتين ألف وأكثر
،،،،،،،،،
عضو مميز
أخي مساهم متفائل
طاب فالك
شكرآ لك انت تعرفني من اسمي و انا لا اعرفك
الا بمعرفك فقط
اخي الموضوع شدني للمشاركة
و الا انا منقطع منذ تاريخ 10-11-2009 م
وهي آخر مشاركة كانت لي بهذا التاريخ
و كنت مشغول بمتابعة المضاربات التي تتم
و لازالت على بعض الاراضي
و قد انصرفت جزئي عن سوق الأسهم
و خذ مني هذه القصة هدية و فيها فائدة
عدم اطلاق الثقة بالبيع أو الشراء فالنفس امارة بالسوء
قصة حصلت لي بحي نمار:
اطلعت على إستراحة بالحي و سمتها بسعر 400 الف ريال
و كان بجوارها ارض مسورة فقط بدون ابواب و محدودة
بسعر250 الف ريال
بعد 4 شهور اتصل بي الوسيط وقال الاستراحة
بيعت بسعر 450 الف(و اختلفوا على السعي )
لا تفوتك يا ابو ناصر
فقلت له لي شرط ان اوكلك و تفرغها لي و تستلم مني شيك مصدق باسم صاحبها و تحظر لي الصك و الفسح و المفاتيح
مالي خلق على زحام كتابة العدل
انا مشغول فقال ابشر
و لم اراها منذ 4 اشهر ماذا حدث بها و بما جاورها ثقة بالرجل
وكلته علمآ بأنني سألته هل تغير بها شيء فقال اذا زاد اللي بها ما نقص
تمت البيعة و استلم سعيه و زيادة الف ريال لقاء توكيلي له
ذهبت للإستراحة صباح الخميس لآستمتع بها مع عائلتي
و لما دخلتها و إذا بحمام العزيزيزية ساكن بها مع الحمام البري
و ارضها لا تستطيع ان تمشي بها من مخلفات الحمام
و رائحة الدواجن و الأغنام تفوح بها و فجأة صوت البط و الديكة و التيوس الذي لا ينقطع طيلة النهار
من اين هذا كله؟؟؟؟؟؟
من الأرض المسورة التي كانت بجوارها قد قلبها صاحبها
حوشآ لجميع الحيوانات و الدواجن و الطيور
-------
علمت انني وقعت في فخ الثقة !!!!!!!
الذي قلما ينجو منه الكثير!!!!!!!
------------------
لملمت عفشي و خرجت منها هاربآ
---------
و قلت عسى ان تكرهو شيئآ و هو خير لكم
-----و اهملتها-----
و بعد سنة من هذا الا ومن ورطني بها يتصل بي
يتصل بي و يقول لدي زبون برأس مالك تبيع فقلت
أكيد جازم للشراء فقال نعم ..أحظر المفتاح ليراها
__فقلت في نفسي لا يلدغ المؤمن في جحر مرتين__
فطلبت منه الــتريث لكي اراها
و لما ذهبت لأراها و إذا بالشارع قد زفلت
و صاحب الحوش المجاور قد رحل و افرغ كل
ما بحوشه من حيوانات و طيور
---------
فحمدت الله وقلت من صبر قدر و الله يحب الصابرين و مع الصابرين
--------
و حرّمت ان اعطي الثقة لآحد بالبيع لي
-------
و تم بيعها و لله الحمد قبل 20 يومآ بربح لم اتوقعه
-------
ركز على ما لونته بالأحمر
و بين قوسين
فالآن هذه الطريقة الجديدة للترغيب ببيع العقار
كلمة أختلفو على السعي
أو اختلفو على 5 الاف
أنتبه من هالأسطوانة من المكاتب
التي لا يهمها الا التسويق و الربح بأي طريقة
عضو قدير
بداية تصحيح العقار ارتفاع الحديد
عضو قدير
هالكلام مبالغ فيه
اليوم في التقرير الاقتصادي في جريدة الجزيرة يتحدثون عن ارتفاع قادم في سوق العقار
عضو قدير
هالكلام مبالغ فيه
اليوم في التقرير الاقتصادي في جريدة الجزيرة يتحدثون عن ارتفاع قادم في سوق العقار
عضو مميّز
إذا عرف السبب بطل العجب, لاغريب في ارتفاع اسعار المنح الغير مخدومه فهي أرض خصبه للمضاربات العقاريه , ولكن أسباب النزول والهلع الحالي هو تسرب معلومات شبه أكيده لمنطقيتها بأن نظام الرهن العقاري لا يشمل الأراضي الغير مخدومه وهذا السبب منطقي جداً وإن صدق ستهبط فقط المخطاطات الغير مخدومه ( أزفلت - كهرباء - ماء - الخ ) بشكل سريع بعد صدور النظام للعامه من الناس
وتتجه المخطاطات الأخرى ( المخدومه ) إلى مزيد من الأرتفاع بعد أمتصاص الخبر والهلع . والله أعلم
عضو قدير
شعيب نمار سيطر عليه اللي قلت عليهم، بس من اللي يسطير عليه الحين !!!!
عضو
والسبب ؟؟
هل هوعودة العقل مثلا ؟؟
أم ان هناك سبب آخر ؟؟
,,,
لا اشك في صدقك ياأخ ياصقر
لكن 50% في اسبوعين صعبة في العقار
الله لو إنه الأهلي تكافل.
..
لمااااااح مافيك حيله
هههههههههههههههههههه
اعبجتني عوده العقل
عضو مميز
سؤال : اين موقع العريض يا اخوان ... هو قريب من رماح والمناطق اللي هناك ؟
عضو مميّز
الله يديم هالضحكة ياعبادي
...
محب الكل ..
عريض يقع في جنوب مدينة الرياض
تعرف التشليح اللي على طريق الحاير ؟؟
إذا جاك اتجه غرب 15 كيلو في البر ( ماهنا سفلت )
الخدمات الموجودة في المخطط - حتى الآن - هي الشمس والهواء .
..
عضو مميّز
هذي طال عمرك تمسك الدائري الجنوبي لين يجيك مفرق طريق الحائر تلف معاه وانت متلطم وتطول لين يجيك تشليح على يمينك بعد التشليح على طول
عضو قدير
مشكلة عريض ان مافيه صانع سوق وأكثر اللي يضاربون فيه رؤوس أموالهم بسيطة وتغلب العشوائية عليهم، ارتفع بسرعة ونزل بسرعة.
المهم، لاتنسونا من السعي.
عضو مميّز
توقعات بتراجع الأسعار 50% عند تطبيق نظام التثمين العقاري
توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغ فيه.
واتفق المختصون على أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب بالدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، مبينين أن السوق لم تخضع في السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت تعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع. وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً.
وأوضح عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن التثمين العقاري هو تقنين القيمة وإعطاء العين المراد تثمينها قيمتها الفعلية في وقت التثمين لها، سواء كانت تلك القيمة للإيجار أو البيع أو الرهن، مشيراً إلى أن التثمين العقاري له فوائد عدة على القطاع بشكل عام، فالتثمين سيتمكن من إعطاء القطاع قوة وثباتاً، وسيبعده عن الشبهات والاهتزازات التي تنعكس سلبا على السوق العقارية خاصة إذا كان التقييم عشوائياً، الذي يخالف الأمر في حال كان التثمين حقيقياً، حيث سيتمكن حينها من إنصاف السوق العقارية من خلال توضيح القيمة المستحقة للعقار بعد دراسة موقع العقار وحضوره على الشارع وقيمة الأصول ونسبة الإهلاك والنظر في المبيعات المشابهة.
ويقول الأحمري الذي يعد أول رئيس لجنة تثمين عقاري في الغرف التجارية السعودية: «إن غرفة جدة هي أول من وضع باكورة التثمين العقاري في الغرف التجارية منذ نحو عامين ونصف، وإن البداية للبرنامج كانت عبر تشكيل لجنة عمل انبثقت عن اللجنة العقارية، ومن ثم قمت حينها بزيارة عدة دول أوروبية وأمريكية للاطلاع على تجارب المثمنين العقاريين الذين يعرفون بالمخمنين المحلفين هناك، وذلك من أجل النظر إلى المنهجية التي يتم من خلالها التعاطي مع تقدير أسعار أصول العقارات في تلك البلدان، ووجدت في البداية أن المثمن العقاري لا يمكن أن يحوز الترخيص اللازم لمزاولة مهنة التثمين إلا بعد أن يجتاز الدراسة على مقاعد الجامعة لمدة خمسة أعوام ومن ثم التخصص في مجال التثمين عبر الدراسة لمدة 24 شهراً»، مشيرا إلى أنه تمكن خلال زيارته تلك الدول من جمع أكبر قدر ممكن من المناهج التي يقوم بدراستها المثمنون العقاريون، ثم تم استخلاص ما يمكن أن يتفق مع الشريعة الإسلامية ومع الأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة ليتم اعتماده وتطبيقه من خلال الدورات التي كانوا يتوجهون لعقدها بعد أن تعاقدوا في أثناء رئاسة صالح التركي غرفة جدة مع أحد المعاهد الوطنية المتخصصة، الذي أسهم بدوره في الدفع بـ 500 مثمن عقاري حتى الوقت الحالي في السوق العقارية بينهم عاملون في هيئة النظر والدوائر الحكومية، بعد أن اطلع على الحقائب التدريبية التي تم تطويرها ليتمكن المتدرب من خوض مراحلها الدراسية البالغة خمسة أسابيع، والتي في حال تم اجتيازها يحصل المتدرب على شهادة اعتماد لمزاولة المهنة من قبل الغرفة التجارية الصناعية في جدة».
وأفاد الأحمري أنهم بدورهم في الغرفة التجارية قاموا بمخاطبة وزارة التجارة من أجل إلغاء صلاحية التثمين من السجلات العقارية التي كانت تمنح للراغبين في فتح المكاتب العقارية، وطالبوا بألا تمنح رخصة التثمين في السجل التجاري إلا للحاصلين على دورات في مجال التخصص، وهو الأمر الذي تجاوبت معه الوزارة وأسهمت في تنظيم المهنة، خاصة أن المثمنين غير المرخصين والمدربين من السابق كانوا يعتمدون في تقييمهم العقارات على مستويات الدخل، وهو ما أثر فعلاً على كثير من عمليات التقييم سواء كانت العملية تجرى لصالح النفع العام أو الخاص أو لإقامة المزادات أو للتحاكم بين المتخاصمين.
ويرى الأحمري أنه لابد أن يحصل المثمن العقاري في البداية على دورات متخصصة في مجال التثمين حتى يتمكن من مزاولة المهنة، ومن ثم على المدى الطويل تتم زيادة رفع المؤهلات العلمية المطلوبة، وذلك حتى لا تتأثر السوق أو العاملون فيها، خاصة أنه في السابق لم تكن هناك أي متطلبات علمية للحصول على السجل العقاري، سوى أن الراغب في الحصول على السجل يجيد القراءة والكتابة، وهو الشرط الذي ما زال مدونا حتى الوقت الحالي للراغب في الحصول على ترخيص مزاولة المهنة العقارية، لافتاً إلى أن من المفترض أن يكون المثمن العقاري حاصلاً على تعليم متقدم ليتمكن من متابعة الأسواق العالمية وتطورات الأسواق المجاورة ليواكب في أثناء مزاولته المهنة تلك المتغيرات.
وزاد الأحمري: «إن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية وهم فقط يقرأون ويكتبون تصل إلى نحو 5 في المائة»، داعياً القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة، وذلك حتى يتم تجنب ما حدث عندما رشح كثير من المناطق مثمنين عقاريين فيها يعملون على تقدير الملكيات المنزوعة لصالح النفع العام، وأن بعض من تم ترشيحهم لا يحملون مؤهلات علمية ويعتمدون على خبراتهم في السوق العقارية في ظل تجاهلهم المتغيرات الحديثة في الأسواق العقارية العالمية ومتطلبات العصر الحالي، الذين يمكن أيضا أن يتسببوا في حال وجود موظفين من الدولة مشاركين في لجان التقديرات على غير دراية بآليات التثمين أن يرفعوا تقارير للدولة يشوبها الخطأ في التقدير ما سيلحق الضرر إما بخزينة الدولة في حال تمت المبالغة في التقدير أو بمالك الملكية في حال تم تقدير ملكيته بأقل من سعرها المفترض.
وأكد الأحمري أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه خاصة في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب للدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، وحتى لا نقع أيضا تحت مطرقة الحجة من المستثمر الأجنبي الذي سيتعامل وفقاً للأنظمة العالمية والمعايير الدولية بعيداً عن الاجتهادات في تقدير أصول ملكياته واستثماراته في المملكة التي لن يقبل فيها بالتقدير العشوائي وغير العلمي، مشددا على أن السوق لم تخضع من السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت يعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.
وذهب الأحمري إلى توضيح مقولة «العقار هو الذي يمرض ولا يموت»، وقال: هذه المقولة بطبيعة الحال مقولة متعارف عليها من السابق، وكان الراغبون في دخول القطاع العقاري يقومون بوضع مدخراتهم في العقار ثم الانتظار عليها لفترات طويلة حتى يتضاعف المبلغ ومن ثم البيع برقم آخر يكون مرتفعاً عن القيمة الشرائية، والأمر الذي لا يدركه أولئك المودعون مدخراتهم في العقار أن أرباحهم تراوح بين 10 و50 في المائة، وأن الرقم الكبير الذي قاموا بالبيع به مقارنة برقم الشراء هو نفس رقم الشراء تقريبا ولكن اختلاف سعر الصرف والتضخم الموجود حاليا جعل الرقم مرتفعا»، مؤكدا أن الاعتماد الكلي على سوق العقار وادخار المبالغ فيه أمر تسبب في تضخم أسعار العقار وكذلك تسبب في عدم وجود تنوع في الاقتصاديات التي من شانها أن تعمل على زيادة الدخل القومي وكذلك توفير الفرص الوظيفية للشباب والفتيات.
وأبان الأحمري أن من إيجابيات تطبيق نظام الرهن العقاري في السوق السعودية، لجم التضخم في السوق العقارية الحاصل في الوقت الحالي، وتمكين المواطنين من الحصول على المساكن بأسعار مناسبة ومتوافقة علميا مع مجريات الأسواق سواءً كان ذلك بغرض التملك أو الإيجار، وأن من سلبيات عدم تطبيق النظام بقاء السوق العقارية في عشوائية ستتسبب في خسارتها لا محالة خاصة في ظل عدم وجود الأسس العلمية التي تمكن الراغبين في دخول السوق بشكل مقنن ونظامي، وكذلك سترتفع نسبة التضخم ما يجعل أمر تملك السكن حلماً لا يمكن تحقيقه للمواطنين من ذوي الدخل المحدود، كما سيمنع عدم وجود النظام الجهات المعنية في وزارة العدل من إقامة مؤشر عقاري قادر على تقدير القيمة السوقية للعقارات وفق مواقعها ونوعيتها، مستدركاً أن وزارة العدل ما زالت تعاني من القصور تجاه إنشاء المؤشر وذلك لعدم قدرتها على حصر الثروة العقارية في السعودية وكذلك لم تنه ما يتعلق بالتسجيل العيني، حيث إنها فيما لو تمكنت من وضع المؤشر ستتمكن بالتالي من الحد من المضاربات في السوق العقارية وكبح جماح التضخم جراء التدوير دون جدوى فيما يختص بإنشاء المساكن القادرة على الحد من الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة.
وأفصح الأحمري أن تطبيق الرهن العقاري بالتوازي مع تطبيق قرار مجلس الوزراء بإيصال الخدمات إلى مخططات المنح سيجعل المواطنين قادرين على تملك الوحدات السكنية، الأمر الذي بدوره سيسهم في عودة أسعار العقار إلى أدنى المستويات وسوف تعود إلى أسعارها الطبيعية والحقيقية، كاشفاً أن تطبيق نظام الرهن يشكل خطراً كبيراً على رؤوس أموال المواطنين والمستثمرين الذين جازفوا ووضع رساميلها في سلة واحدة تمثلت في السلة العقارية، وأن نسبة المخاطرة الواردة في الوقت الحالي بنسبة 50 في المائة، وأن الهبوط في الأسعار سيكون تدريجياً بعد تطبيق النظام الذي هو بحاجة إلى ثلاثة أعوام لإجادة البنود فيه، ومن ثم تطبيق النظام فعلياً بعد أربعة أعوام منذ إقرار، مرجعا أسباب عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعي إلى أن المثمنين سيعملون على تثمين العقارات وفقا لأدوات التثمين العالمية الأمر الذي سيجعل حقيقية دون مبالغة كما هو حاصل حاليا.
من جهته قال المهندس إبراهيم جوهرجي المقيم المعتمد من جامعة الدول العربية: «إن التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار، مشيراً إلى أن الفوائد علي القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.
وأضاف جوهرجي: «لكي يصبح الشخص مؤهلا لمهنة مقيم لا بد أن يكون إما صاحب خبرة في السوق العقارية تتعدى خمسة أعوام أو حاصل على شهادة بكالوريوس في تخصص الهندسة أو أي تخصص قريب من المهنة، إضافة إلى كلتا الحالتين يتوجب عليه الحصول على شهادة دبلوم أو دورة معتمدة متخصصة في منح شهادات للمقيمين العقاريين، ويشترط أن تكون معتمدة من أقرب جهة مختصة بتعيين المقيمين في الدولة (وزارة التجارة) حسب نظام المملكة»، مفيداً أن المقيمين ينقسمون إلى نوعين على الرغم أن البعض قد يرى أن هناك أربعة أنواع من المقيمين، إلا أن تصنيف المقيمين حسب نظام الولايات المتحدة يقسمهم إلى نوعين فقط: مقيم مرخص ويسمح له بتقييم عقارات اقل من 250 ألف دولار ويشترط توفر شهادة دبلوم أو دورة تدريبية مكثفة، والقسم الآخر خبير تقييم معتمد ويسمح له بتقييم عقارات بأكثر من 250 ألف دولار، ويشترط إضافة إلى ما سبق توفر خبرة سوقية إضافية مكتسبة تزيد على خمس سنوات، إضافة إلى تخطي عدد معين من تقارير التثمين في العام الواحد، إلى جوار تخطي اختبار للحصول على تصريح خبير.
ويرى جوهرجي أن السوق السعودية مستفيدة بشكل مباشر من تطبيق نظام التثمين العقاري، وأن في حال تم إقرار النظام وذلك لما يمثله التثمين من دور أساسي وفعال حيث يعد حجر الزاوية للمنظومة العقارية في أي نظام عقاري في العالم من الطبيعي أن يسهم في تحقيق أهداف السوق العقارية بما يتوافق مع نظام التقييم والأصول.
وأفاد جوهرجي أن التثمين سابقا موجود داخل القطاعات الحكومية وفي السوق أيضا، ويتعامل به المتعاملون في بيع وشراء العقار والتأمين والتعويض وتقسيم الأملاك, لافتاً إلى أنه ظهرت الفائدة - مؤخرا من خلال الأحاديث والندوات - المقامة من التثمين بشكل عام, ما جعل البعض يسعى إلى تحسين الخدمة التي يقدمها وفق متطلبات السوق، إضافة إلى وجود منافسة بسيطة بين المكاتب والمؤسسات الناشئة أخيرا.
وأبان جوهرجي أن الآثار الإيجابية لتطبيق نظام التثمين العقاري هي: تحقيق موازنة اقتصادية في قطاع العقار وأهم من ذلك عدم وجود أي هدر مادي نظير التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية في السوق من خلال المبالغة في الأسعار أو خفضها، تفعيل العجلة الاقتصادية بشكل مميز واستقطاب الأموال وقطاعاتها لسوق آمنة مستقرة مبنية على ضوابط واشتراطات علمية سليمة، والحفاظ علي قيمة العملة المحلية، والأهم من ذلك معرفة وتصحيح وضع السوق وإمكانية الحصول على تقارير عن وضع السوق، وأما الآثار السلبية فهي عكس الإيجابيات بجوار الابتعاد عن النظم المتبعة دوليا في تفعيل عجلة النمو العقاري، مبيناً أن المنظومة العقارية تدور حول عجلة متصلة حيث يعد التثمين أحد تلك الصلات، فمن الصعب جدا تطبيق نظام الرهن دون الحصول على تقييم كما يصعب تمويل مشروع سكني دون الاستناد إلى تقييم عادل للقيمة.
وأوضح جوهرجي أن القطاع العقاري يحتاج إلى وقت ليتأقلم على نظام التثمين عند إقراره، مردفاً: «عندما نتحدث عن شيء موجود في الساحة العالمية ويتم تطبيقه لديك تحتاج بعض الوقت لكي تحكم على النتائج، فالصعوبة التي قد تواجه المثمنين هي التعريفة، وتختلف التعريفة من منشأة إلى أخرى حسب جودة ومقدار الخدمات التي تقدمها، ومن السهولة بمكان أن يتم التأقلم على أي نظام تود إضافته في أي سوق لكن أعتقد أن الصعوبة تكمن في محاربة الإشاعات والأخبار المغلوطة المنتشرة في عالم العقارات، فالمقيم العقاري الناجح هو الذي لا يتأثر بمنحى الإشاعات ويبعد أذنه عنها دائما، وهذا هو الوقت المناسب لتتم إضافة لمسة متوازنة إلى السوق العقارية السعودية».
وأردف جوهرجي: «إن الاقتصاد الوطني هو المستفيد الأول من تطبيق تظام التثمين العقاري وكذلك حركة الإعمار في المملكة، كما أن لتطبيق النظام آثاراً اجتماعية تتمثل في خلق فرص عمل جديدة وتوسع في رقعة الإسكان والامتداد التجاري المتوقع وتطور قطاع العقار الذي يعد أحد الأعمدة الأساسية الداعمة للاقتصاد الوطني»، مشدداً على أن تطبيق النظام يتوافق مع المصلحة العامة التي تفيد بضرورة تطبيق النظام خلال أسرع وقت ممكن، ومن ثم تصحيح بعض المشكلات التي تظهر عند الاحتكاك بالنظام واكتشاف أخطائه.
وعلى ذات الصعيد تابع المهندس عبد الباسط قارئ المتخصص في التثمين العقاري: «إن التثمين العقاري في واقعه هو التقييم العادل لسعر العقار من خلال الاعتماد على عوامل الجذب والوسائل العلمية الأخرى المتبعة دولياً، وأن التثمين سيعطي العقار قيمته الحقيقية دون أن يبخس سعره أو يبالغ فيه ما يجعل من التضخم سمة بارزة في القطاع، كما أن فوائده ستشمل قطاع العدل عند تقسيم التركات بين الورثة والتقييم بين المتخاصمين، وستشمل الفائدة الجميع دون استثناء سواء كان الغرض من التثمين لصالح شركات أو مؤسسات حكومية أو أفراد»، مشيراً إلى أن المثمن العقاري يجب أن يكون أميناً وذا خبرة وأن يكون المثمن حاصلا على دورة متخصصة في التثمين العقاري بغض النظر عن الشهادات العلمية في الوقت الحالي خاصة مع بداية تطبيق النظام.
وأفاد قارئ أن المثمنين الذين يعملون بواقع خبرتهم اعتمدوا على الدخول في تقييم العقار بغض النظر عن اتباع أكثر من أربع وسائل عالمية في التقييم متعارف عليها متمثلة في المبيعات المتشابهة وسعر التكلفة ورسملة الدخل ونسبة الدخل، مبيناً أن الأساليب العلمية لا يمكن للخبرة أن تطلع المثمن الذي يعتمد على خبرته عليها، كما أن هناك الجهات الحكومية والأفراد لا يطالبون بمثل هذه الوسائل العلمية التي تعد مهمة لعدم معرفتهم بها أو لعدم إدراكهم مدى جدواها التي من خلالها سيتحقق الإنصاف للجميع سواء المشتري أو البائع أو الجهة الحكومية أو الخاصة المنزوع لصالحها العقار.
وزاد قارئ: «السوق العقارية قادرة على استيعاب تطبيق النظام، خاصة أن المجتمع الآن التفت إلى المثمنين العقاريين وبدأ يرتاد مكاتبهم خاصة مكاتب أولئك المعتمدين بشهادات علمية في التخصص والمشهود لهم بالأمانة في المهنة، وأن ارتياد جميع شرائح المجتمع وقطاعاته الحكومية والخاصة لمكاتب المثمنين والاعتماد على آرائهم لم يأت إلا بعد أن شعروا بأن المثمن سيمنح القيمة الحقيقية والعادلة للعقار وأنه سينصف جميع الأطراف من خلال تحديد السعر الصحيح الذي يواكب السوق دون تضخيم أو إجحاف بحق طرف على الآخر». ولفت قارئ إلى أن السوق العقارية على الرغم من أنها تعد إحدى أقوى الأسواق والقطاعات الاقتصادية في المملكة أنها غير متطورة وغير قابلة للتطور في ظل عدم وجود الأنظمة القادرة على ضبط إيقاع الحركة التجارية فيها، ويرى أن السوق عشوائية وبحاجة إلى القوانين والهيئات القادرة على ضبط وتحديد توجهاتها لتنعكس بالتالي بالإيجاب على الناتج القومي وعلى المستهلك الراغب في الحصول على السكن وعلى المستثمر الذي يبحث عن تحقيق الأرباح دون مخاطرة بالرساميل.
الاقتصادية 14/03/2010
عضو مميز
لماح
Waleed9
اشكركم على الرد , وحقيقة الاسعار مبالغ فيها جدا ... معقولة هالاسعار !!!
لا حول ولا قوة الا بالله ... والله انها كارثة ومصيبة
طيب ليش تكديس الخدمات و المشاريع في الرياض وحشد كل هالملايين من البشر في مدينة واحده في منتصف الصحراء ... ليش ما فيه توجيه رشيد لمشاريع البنية التحتية في مختلف المناطق بحيث تكون التنمية متساوية مما يؤدي بالنهاية للهجرة المعاكسة للمناطق الاخرى
حاليا مساحة الرياض تبلغ 1,782 كلم2 وهي اكبر من مدينة نيويورك التي تبلغ مساحتها 1,214 كلم2 و ذات 8,214,426 نسمة
ولتبسيط الحساب مساحة الرياض تقريبا 30 كلم * 60 كلم
او
مساحة كل من هونغ كونغ (1092) + دولة سنغافورة(692) = 1787 كلم2
من المسؤول عن التخطيط الاستراتيجي , ولماذا الاستمرار في سياسة التكديس ؟؟
عضو قدير
نصيحه لوجه الله
هالخبر ما يذكركم لما طلع العساف والسياري وطمنونا بان الاقتصاد قوي وان الدوله ستدعم السوق في حال تعرضه لاي ازمه
الى ما بلعنا الطعم وقمنا نبيع هدومنا ونشتري اسهمهم
طيعو الشووووووور تراهم طينه وحده وان اختلفت الاسماء
اللي عنده يصرف عليهم لا بارك الله فيهم
نفس السيناريو يا ناس يتكرر
عريض اللي انباعت بتيس تنباع ب 70 و 100 الف
طبعا يمكن نكون في اول البالون ويورنكم ارقام تخليكم تقولون لا بارك الله في ابو عبدالمحسن
لكن الاكيد ان المصيده نصبت لتصيد اكبر عدد ممكن من الغزلان
يا
غزلااااااان
ضوابط المشاركة
رد مع اقتباس
المفضلات