السلام عليكم
كيف يقيم العقار وهل اسعار العقارات في السعودية متضخمة ام لا؟
يقيم العقار بطريقتين ومن خلالها نستطيع ان نعرف إن كان القطاع العقاري دخل مرحلة الفقاعة ام لا
الطريقة الأولى تعتمد على نسبة قيمة العقار "الإعتباري" الى متوسط دخل الفرد السنوي. 2-3-4
اما الطريقة الثانية فتعتمد على العائد السنوي على العقار (الإيجار السنوي) مضرب في مائة. 5-10-15%
ولكي نبت فيما إذا كان العقار السعودي متضخم ام لا
سنحتاج الى إحصائيات دقيقة عن المتغيرات أعلاه كمتوسط دخل الفرد السعودي السنوي (رب الأسرة)
وكوننا نفتقد الى مثل هذه الإحصائيات المهمة فسنستعيض عنها بإيجاد "التوافق" بين أعضاء المنتدى في الإجابة عن الأسئلة التالية:
1. ما هو متوسط دخل الفرد السعودي (رب الأسرة) {سنوي = الشهري × 12}
2. ما هو متوسط قيمة دبلكس مساحته 260-280 م في الرياض وما هو أجاره السنوي
3. ما هو متوسط قيمة شقة من الحجم الكبير (4 غرف متوسطة الحجم + صالة) في الرياض وما هو أجارها السنوي
4. ما هو متوسط تكلفة عمارة تجارية متوسطة الموقع والمساحة في الرياض وما هو عائد أجارها السنوي
أرجو أن تكون الإجابات محددة ومختصرة
فتكون على الشكل التالي
- 95 الف ريال
- 600 الف وأجارها السنوي 50 الف
- 300 الف وأجارها السنوي 25 الف
- 2.5 مليون وعائد أجارها السنوي 200 الف
(هذه الأجوبة إفتراضية وليست واقعية وأحتاج مساعدة الأعضاء في إيجاد الأرقام الأقرب الى الواقع)
نبدأ بالطريقة الأولى: نسبة قيمة العقار "الإعتباري" الى متوسط دخل الفرد السعودي
والمقصود بالإعتباري أي العقار الذي يكفي الأسرة السعودية (5 أشخاص) ويكون في حي مليء بالخدمات
فإن كان حاصل قسمة قيمة العقار على متوسط دخل الفرد السعودي 2 فالأسعار طبيعية جداً أما إن كانت 3 فأكثر فإن قيمة العقار متضخمة وإن زادت عن 4 فإن اسعار العقار في مناطق الفقاعة
مثال: قيمة العقار الإعتباري 500 الف ومتوسط دخل الفرد السعودي 80 الف سنوياً
فيكون حاصل القسمة
500 ÷ 80 = 6.25 وهذا يعني ان سعر العقار متضخم جداً وفي مناطق فقاعة
الطريقة الثانية: العائد السنوي على العقار (الإيجار) مقسوم على قيمة العقار × 100
فإن كانت حول الـ 10% فإن قيمة العقار طبيعية اما إن تقلصت دون الـ 5% فإن أسعار العقار متضخمة
مثال: أرض بقيمة مليون بني عليها ما قيمته 2 مليون فيكون إجمالي قيمة العقار 3 مليون ثم أجرت بحيث يكون العائد 200 الف سنوي
فيكون حاصل القسمة
200 ÷ 3000 = 6.6% وهذا يعني بأن سعر العقار مرتفع وعلى مشارف منطقة الفقاعة
هناك ملاحظات مهمة جداً
المدن الرئيسية
عادة ما تكون الأسعار في المدن الرئيسية اكثر بنسب ملحوظة من غيرها من المدن والسبب عائد على عامل "الإنتاجية"
فنجد أن أسعار العقارات في مدينة مثل نيويورك بنيت بأحدث التقنيات ووفر فيها افضل الخدمات وجعلت قريبة من موقع الحدث
(الأسواق المالية والمطارات العالمية ومراكز إتخاذ القرار) مرتفعة بنسب ملحوظة عن اسعار مثيلاتها من العقارات في مدن أخرى
والسبب يعود إلى عامل الإنتاجية
الطلب
عادة ما يكون الطلب أكثر في المدن الرئيسية عن غيرها من المدن والقرى بسبب الهجرة اليها لتوفر فرص العمل
ولكن وإن زاد الطلب فإن متوسط دخل الفرد وقدرته على شراء العقارات يبقى عاملاً حاسماً في تحديد الأسعار الطبيعية للعقارات
فإن كان النمو السكاني في الرياض يقترب من الـ 8% (وهي نسبة عالية جداً) إلا ان عدم قدرة الفرد على شراء العقارات او إستأجارها
يضغط سلبياً على الطلب فيحدث عملية إعادة توازن للأسعار لتكون عند نقاط حقيقية جديدة في منحنى الطلب والعرض لا أن تكون عند عرض حقيقي وطلب وهمي
العرض
المشكلة الحقيقية في الرياض وغيرها من المدن الرئيسية في المملكة هي في إنحصار مساحات كبيرة من العقار في ايدي القلة اصحاب النفس الطويل
والذين لا يتأثرون بمستوى الطلب الحقيقي الضاغط على الأسعار فليسوا بحاجة لبيع أياً من اصولهم العقارية لتوفير السيولة
فالأراضي في السعودية وخاصة الأراضي البيضاء داخل المدن لا تأكل ولا تشرب ولا "تجب" فيها الزكاة إلا مرة واحدة ولو بعد ربع قرن
ولا يُـفرض عليها ضربية مقابل الخدمات التي وفرت لهذه الأرض من قبل الحكومة او بالأصح من قبل "بيت مال المسلمين"
كالكهرباء والماء وتعبيد الطرق والتي أسهمت بشكل كبير في إرتفاع اسعارها
وأخيراً احب أن أذكر بأن الأجواء في الرياض امس كانت عليلة جداً والسماء كانت صافية
ما دفع بجزء من قانطي الرياض الى قضاء فترة ما بعد العصر على ضفاف النهر العذب
وعمد آخرون الى شاطئ البحر
ام البقية فأختاروا ان يقضوا وقتهم بين المروج الخضراء
رد مع اقتباس
)
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Freshman
.
المفضلات