الرهن العقاري ... سيقضي على مقولات " سم ، مسيومة، سيمت بكذا"

**المستشار الأول** · 25-01-2010, Mon 8:55 AM

بشرنا وزير المالية المهذب في طلعته بقرب إقرار قانون الرهن العقاري ..

فما هو الرهن والمرهون والراهن ؟

حسب ما أفهمه من خلال قراءة أولية أول ما طرح في الصحف ( وأنا هنا أختبر ذاكرة شبه كهل ) أنه :

يتقدم الراغب في شراء العقار الى إحدى شركات التمويل ( وقد أنشاتها البنوك استباقا للقرار منذ أكثر من عام ) .

تذهب لجنة تقويم للعقار من الشركة ( وهذا مكمن الخطورة والمراقبة الشديدة ) فتضع تقويمها للسعر العادل بما يميل للانخفاض مراعاة لدرجة المخاطرة .

عند موافقة الطرفين البائع والمشتري على السعر تقوم الشركة بدفع كامل المبلغ للبائع.

تأخذ الشركة صك العقار بعد افراغه وتوقع مبايعة بينها وبين المشتري على أساس دفع بأقساط بحد أقصى تمتد الى 25 عاما ..

تذهب الشركة الى البنك (لتعويض النقد الذي دفعته الى البائع) وترهن صك العقار لدى البنك للحصول على تمويل جديد لتتكمن من تمويل شراء عقار آخر

الرهن للبنك يتم باتفاقية عليها فوائد بأقساط شهرية .. وكل ما زادت صكوك الشركة المرهونة زاد معها مبلغ التمويل .. فتكبر الشركة ويكبر البنك .. ويصغر المستفيد

الخطر المحتمل شيئان:

الأول: عجز المشتري عن السداد لأي سبب ..
الثاني: تقويم العقار اذا دخل فيه الغش والخداع ..

أثر القانون على الوضع الحالي : سيضرب ( المعاندي) من تجار العقار في الصميم وسيعيد العقل الى حركة العقار وسيعود كل الى حجمه الطبيعي ..
وهذه مسؤولية جهات الرقابة والداراسو التحليل للحالات المقترضة واللجان المقومة ..
تحياتي

**السعيد** · 25-01-2010, Mon 9:40 AM

ما الفرق عن ما يتم الان ....اروح للبنك واحدد العقار ....عندهم مكاتب معتمده ....يحددون سعره با اقل من سعر السوق...(عادة المشتري يكون له ما يعادل فرق التمويل عن السعر المطلوب فعلا من المالك).....ترفع الاوراق للبنك ويضيف علية ما سيقوم بدفعة لشركة التامين تحسبا لوفاة المشتري او ضعف المبنى ....الخ

**المستشار الأول** · 25-01-2010, Mon 9:47 AM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة السعيد

ما الفرق عن ما يتم الان ....اروح للبنك واحدد العقار ....عندهم مكاتب معتمده ....يحددون سعره با اقل من سعر السوق...(عادة المشتري يكون له ما يعادل فرق التمويل عن السعر المطلوب فعلا من المالك).....ترفع الاوراق للبنك ويضيف علية ما سيقوم بدفعة لشركة التامين تحسبا لوفاة المشتري او ضعف المبنى ....الخ

الفرق كبير ..

البنك يقرض الناس حتى سن التقاعد بما يتبقى من خدمته فقط ويرتهن جميع مكافآت خدمته لصالح البنك اذا ما تقاعد أو استقال ( تشليح كامل )

أما شركات التمويل فلا تأخذ الا قسطا محددا منتظما لمدة طويلة جدا ( 25 ) عاما وبقسط يسهل على المقترض دفعه دون تعثر ..

حيث فائدة الشركات تلك من البنوك وليس من المقترضين أي : في كثرة تدوير رأس المال في السوق ..

**ابو المحاميد** · 25-01-2010, Mon 10:29 AM

الشكر لك الأخ المستشار الأول على الموضوع ... وتساؤلات لعلها تجد تعليقا منك ...

- هل يمكن للبنك والمكاتب المعتمدة للتقييم لديه ... أن يصدر تقييمات مختلفة ... للمواطن العادي ... ولمن يملك الواسطة ؟؟؟

- هل يمكن لمالك العقار (أو المشتري) الحصول على تقييمات (أو سومات) مختلفة من مكاتب مختلفة ؟؟؟

- نسبة الفائدة على مدى 25 عاما ... هل ستكون أقل من النسب المتداولة حاليا ... أم أنها نفس النسب الفاحشة ؟؟؟
حاليا : تقسيط على 25 سنة بفائدة "تمويل" 4% تعني إرتفاع قيمة السداد بمقدار 100% عن قيمة العقار ...

- شركة التمويل العقاري سوف تأخذ تمويلا من البنك ... هل هذا يعني إرتفاع نسبة التمويل النهائية على المشتري ؟؟؟

*****

أرجو أن يكون للقانون تأثير إيجابي على العقار ... وتوفيره للراغبين بشروط معقولة ...

في مثل بلدنا ... حيث الفائض المالي يعد بالترليونات ...
يفترض أن يتم توفير قروض للمواطنين العاديين بدون فائدة ... وبإشراف مباشر من الدولة ...
بدلا من رهن دخل المواطن البسيط للبنوك لتزيد ثروتها على حسابه ...

ويبقى الرهن العقاري للذين يملكون عقارات كبيرة ...
ويستخدمونها للحصول على تمويل من البنوك لأغراض التوسع وزيادة ثرواتهم ...

والله أعلم ...

...

**سهمكو** · 25-01-2010, Mon 11:03 AM

اذا كان الرهن العقاري يعتمد على الراتب والمدة المتبقية في الخدمة للموظف ، فلن يستفيد من هذا الرهن الا من كان راتبه يتجاوز 15000 خمسة عشر الف ريال ، هذا الكلام مبني على اسعار العقار الحالية ( وانتم احسبوها )

**سراب سهم** · 25-01-2010, Mon 11:20 AM

أسعار العقار الحالية عالية جداً وخصوصاً الأراضي البيضاء والتي خارج المدن

نحن في بلد واسع المساحة , لماذا لا توزع الأراضي مجانا على المواطنين أو بأسعار رمزية ؟

لماذا يمتلك الأرض ( أحدهم ) ببلاش , ثم يقوم ببيعها بمليارين أو ثلاثة ؟
والمشكلة أن من يشتري هم من الطبقة الكادحة , ويوجد من يقترض ويتسلف لكي يشتري تلك الأرض من أجل تحقيق حلم حياته في بناء بيت العمر .

**تنفيذ** · 25-01-2010, Mon 12:42 PM

موضوع مهم

وللعلم لازال الرهن بجميع صوره ليس حلا شافيا
لنفرض ان رجلا يدفع 1000 ريال شهريا لمدة خمس سنوات وبدون فوائد
المجموع 300,000 ريال

ماذا سيشتري بها ؟

مع فائدة 1% فقط يكون المطلوب منه 375,000 ريال والقسط 1250 ريال

**نمر ولد عدوان** · 25-01-2010, Mon 12:43 PM

مايجري الان في العقار ورفع الاراضي البيضاء ماهو الامضاربة من شريطية العقار
يشترون ويبعون على بعض نفس ماحصل في سوق الاسهم
الله كريم وينزل العقار

**fergalator** · 25-01-2010, Mon 1:09 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة نمر ولد عدوان

مايجري الان في العقار ورفع الاراضي البيضاء ماهو الامضاربة من شريطية العقار
يشترون ويبعون على بعض نفس ماحصل في سوق الاسهم
الله كريم وينزل العقار

مصيره الى الانخفاض والكساد وليس هنا فقط وانما في جميع انحاء العالم.

**قيس اولاين** · 25-01-2010, Mon 1:17 PM

السلام عليكم

حقيقة لم افهم اشي ؟ لا الرهن العقاري ولا بلدنا المعطاء حسبي الله ونعم الوكيل وكفي .

**سهمكو** · 25-01-2010, Mon 1:27 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة تنفيذ

موضوع مهم

وللعلم لازال الرهن بجميع صوره ليس حلا شافيا
لنفرض ان رجلا يدفع 1000 ريال شهريا لمدة خمس سنوات وبدون فوائد
المجموع 300,000 ريال

ماذا سيشتري بها ؟

مع فائدة 1% فقط يكون المطلوب منه 375,000 ريال والقسط 1250 ريال

للتصحيح اخوي / تنفيذ 1000 ريال شهرياً لمدة خمس سنوات هو 60000 ستون الف ريال وليس 300000 ثلاثمائة الف ريال

**تنفيذ** · 25-01-2010, Mon 1:36 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سهمكو

للتصحيح اخوي / تنفيذ 1000 ريال شهرياً لمدة خمس سنوات هو 60000 ستون الف ريال وليس 300000 ثلاثمائة الف ريال

شاكر لك أخي الكريم تصحيح في محله وفعلا خطأ فادح

**سحاب** · 25-01-2010, Mon 1:44 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سهمكو

اذا كان الرهن العقاري يعتمد على الراتب والمدة المتبقية في الخدمة للموظف ، فلن يستفيد من هذا الرهن الا من كان راتبه يتجاوز 15000 خمسة عشر الف ريال ، هذا الكلام مبني على اسعار العقار الحالية ( وانتم احسبوها )

أخي الفاضل
حسب ما افهمه عن الرهن العقاري وارجو ان اكون مصيب
ليس له دخل بالخدمة وانما يقصد المبلغ على خمسة وعشرين عام مالم تخل بالشروط

**Profit** · 25-01-2010, Mon 1:50 PM

حسب ماقرات فانه لمزاولة الرهن العقاري لابد ان يكون من يقوم بالبناء مؤهل ( لا اعلم شروط التاهيل ). والا اذا كان التمويل على شغل العماله السائبة فالله المستعان . الرهن يقوم على اساس ان هناك شركات كبرى هي من تقوم بالبناء والتمويل في نفس الوقت مثل املاك واعمار . الله يسهل على كل مسلم

**سهمكو** · 25-01-2010, Mon 2:01 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سحاب

أخي الفاضل
حسب ما افهمه عن الرهن العقاري وارجو ان اكون مصيب
ليس له دخل بالخدمة وانما يقصد المبلغ على خمسة وعشرين عام مالم تخل بالشروط

طيب واذا كان المبلغ المقتطع من الراتب لا يفي بالرهن خلال 25 عام ، او اذا كان مبلغ القرض الشهري للرهن يتجاوز 50% من راتب الموظف مالحل

**تنفيذ** · 25-01-2010, Mon 2:18 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة تنفيذ

موضوع مهم

وللعلم لازال الرهن بجميع صوره ليس حلا شافيا
لنفرض ان رجلا يدفع 1000 ريال شهريا لمدة خمس سنوات وبدون فوائد
المجموع 300,000 ريال

ماذا سيشتري بها ؟

مع فائدة 1% فقط يكون المطلوب منه 375,000 ريال والقسط 1250 ريال

المقصود 25 سنة وليس خمس سنوات

2000 ريال شهريا لمدة 25 سنة 600,000 ريال بدون فوائد

المشكلة في (((سعر الارض))) أولا واخيرا

أي حل لابد ان يعالج هذه المشكلة

**سحاب** · 25-01-2010, Mon 3:31 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سهمكو

طيب واذا كان المبلغ المقتطع من الراتب لا يفي بالرهن خلال 25 عام ، او اذا كان مبلغ القرض الشهري للرهن يتجاوز 50% من راتب الموظف مالحل

اكيد رايح يحسبونها صح
هو لديه رهن عقار اذا لم تفي بالقصد المطلوب سوف يتصرفون بالعقار
لكن أنا غير مؤيد لذالك لبعض الفئات وللاسف أهل الدخل المحدود---- لا انهم سوف يكونون ضحايا لهذا الرهن الا من رحم ربي
أما العقار الاستثماري سوف هو يسد عن نفسة

**Average** · 25-01-2010, Mon 3:41 PM

هل سيرتفع الطلب على العقار بعد تطبيق الرهن العقاري....؟؟
هل سيرتفع المعروض بعد تطبيق الرهن....؟؟؟

الاجابات تحدد الكثير

و الله علم

**انامين** · 25-01-2010, Mon 3:54 PM

الرهن العقاري
اداة لتصريف العقار على عامة الشعب

تماما كما فعلت البنوك في عام 2004 و 2005 تسديد القروض الى 10 سنوات والى 30 ضعف الراتب والبنوك تمول المحافض بنسبة100%

ما يحدث في العقار نسخة مما حدث في الاسهم
الفرق ان فترة تصريف العقار ستمدد لخمس سنوات قادمة والله اعلم وسيشهد العقار ارتفاعات خلال فترة التصريف

والله اعلم

**سهمكو** · 25-01-2010, Mon 3:58 PM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سحاب

اكيد رايح يحسبونها صح
هو لديه رهن عقار اذا لم تفي بالقصد المطلوب سوف يتصرفون بالعقار
لكن أنا غير مؤيد لذالك لبعض الفئات وللاسف أهل الدخل المحدود---- لا انهم سوف يكونون ضحايا لهذا الرهن الا من رحم ربي
أما العقار الاستثماري سوف هو يسد عن نفسة

اضافة لذلك ارباح القرض من الرهن لن تكون هي المبلغ المطلوب سداده فقط بل عليه اضافات وهي تامين العقار ضد الاخطار طيلة فترة الرهن وهذا المبلغ سيدفعة المستفيد من الرهن وهو المواطن كذلك التامين على مبلغ الرهن في حال وفاة المستفيد من الرهن والذي سيدفع مبلغ التامين هو المواطن نفسه .

**مراقب البورصة** · 25-01-2010, Mon 5:07 PM

اخي المستشار الاول غالبا ما اختلف معك في كثير من المواضيع والسبب عدم الدقة في المعلومات المطورحه وعدم وضوحه والتأكد منهاا.وهذا للاسف حال الكثير من البشر والله المستعان.
حيث انك ذكرت بان التقييم يكون بالسعر العادل فهل انت متاكد من ذلك؟ وكيف سيتم ذلك(الالية)؟
ماذا لو قرران يكون التقييم بسعر السوق؟فهل هذا سيزيد ام سينقص من سعر العقار؟

اذا لا نسطيع ان نجزم ما ان يكون ذلك سبب في نزول العقار او رفعه حيث حتى الان لم تتضح الالية بعد!!.

مما سبق الا يجدر تغيير عنوان الموضوع والذي استند الى امر لست متأكد منه، على قولتك

والله اعلم

**Eye on the Market** · 25-01-2010, Mon 7:26 PM

أجمل مافي موضوع الرهن العقاري ان الجميـــع لا يستــطيع تأكيد معلومة .
تكتم يخفي ورائه الكثيــر .

**malt** · 25-01-2010, Mon 9:09 PM

يعني لما لجنة البنك يروحون الى هالشايب صاحب العقار يقيمونه بيقول لهم نفس اول مسيوم بكذا وسم ومسيومة ولن يتغير شيء

ياليت الواحد قبل يكتب حاجة يقلبها شوي في مخة

**السعيد** · 25-01-2010, Mon 11:24 PM

لو قال المالك مسوم 100 بقولون مايسوى الا 80 لو قال 80 بقولون 90
اسعار الاراضي مبالغ فيها وعامل المخاطره سيكون عالي....على شركة التمويل

**jaam@** · 25-01-2010, Mon 11:50 PM

شكرا على هذا الايضاح ،هذه البدايه لعملية التصحيح القاسي الذي سيئوول له العقار،وسيكون القادم اقوى-في القرارات-التي ستكون راغمه لتجار العقار،وهم لديهم الآن معلومات عن هذه القرارت،ولكن مايحصل من ارتفاعات انما هي عمليات تدوير لآصطياد اكبر عدد ممكن ،وتصريف اكبر كميه ممكنه،وقد حدثني ممن له في مجال العقار وعلى مستوى قوي ،بالحرف الواحد وبهذه العباره-كما بكى اهل الاسهم سيبكي اهل العقار.

**أبوغلا** · 26-01-2010, Tue 12:01 AM

شكراً على المعلومة اخي المستشار

**خالد الحربي** · 26-01-2010, Tue 12:20 AM

ما افهمه مغاير بعض الشي

فالرهن العقاري ان صاحب العقار يستطيع الحصول على سيوله مقابل رهن عقاره ولا علاقة للراتب بالموضوع لامن قريب ولامن بعيد

مثال: عندك ارض تبي ترهنها للحصول على كاش فتقوم برهنها للبنك والذي يقيمها بقيمه تميل الى الادنى ومن ثم يرهن الصك باسمه الى ان تسدد اللي عليك حسب الاتفاق مع البنك يعني مثل صندوق التنميه العقاري تقريبا

**سهمكو** · 26-01-2010, Tue 12:36 AM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة خالد الحربي

ما افهمه مغاير بعض الشي

فالرهن العقاري ان صاحب العقار يستطيع الحصول على سيوله مقابل رهن عقاره ولا علاقة للراتب بالموضوع لامن قريب ولامن بعيد

مثال: عندك ارض تبي ترهنها للحصول على كاش فتقوم برهنها للبنك والذي يقيمها بقيمه تميل الى الادنى ومن ثم يرهن الصك باسمه الى ان تسدد اللي عليك حسب الاتفاق مع البنك يعني مثل صندوق التنميه العقاري تقريبا

كلامك هذا صحيح اذا كان 90% من المواطنين يملكون اراضي وعقارات ويحتاجون للسيولة لامور مختلفة ، المصيبة ان 80% من المواطنين لا يملكون لا عقار ولا ارض

**تنفيذ** · 26-01-2010, Tue 10:27 AM

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة خالد الحربي

ما افهمه مغاير بعض الشي

فالرهن العقاري ان صاحب العقار يستطيع الحصول على سيوله مقابل رهن عقاره ولا علاقة للراتب بالموضوع لامن قريب ولامن بعيد

مثال: عندك ارض تبي ترهنها للحصول على كاش فتقوم برهنها للبنك والذي يقيمها بقيمه تميل الى الادنى ومن ثم يرهن الصك باسمه الى ان تسدد اللي عليك حسب الاتفاق مع البنك يعني مثل صندوق التنميه العقاري تقريبا

ربطه بالراتب من جهة انك ترهن العقار الذي اشتراه البنك بأمواله باختيارك مقابل اقساط شهرية من راتبك فإن لم تسدد أخذ البنك العقار