اي واحد مقتنع ان العقار بيعطي ولن ينهار يجي اغيره قناعته وبالاثبات

[طارق الونيس]

اخي الفاضل وليد ,, حياك الله ما اساس الاقتصاد عرض وطلب ,, وانت عارف التناسب عكسي بينهما ,,,,, العقاريون ناس مليانين ماديا يبيعون على راحتهم ,, وبما اننا قادمون على انفجار سكاني ولا يوجد تخطيط حكومي لمنح الاراضي ( كل شي بفلوس وما فيه ببلاش ) فمعنى اننا قادمون على طفرة عقارية طويلة الاجل وانعكاساتها سلبا لا تصبح واقعا الا بتدخل حكومي ( هذا لن يتحقق بسبب تضارب المصالح ) ,, للمعلومية وانا من المنطقة الشرقية ,,, الخليجيون جيراننا ( الشركات العقارية ) تهجم على المنطقة الشرقية عقاريا لاننا الارخص قيمة ,,, ثانيا وللعلم السعودية تعتبر العمق الاستراتيجي لكل دول الخليج المحيطة بنا ,,, معنى ذلك لا تزال عقاراتنا مستهدفه ,, وثالثا وليس اخيرا لدينا بحر وساحل طويل وسيكون هناك بحيرات صناعية والمناطق ستكون حلوة ولا زالت رخيصة بنظرهم ,,,,,,,,,
كل هذه الاسباب تجعل العقار والاراضي في مستوياتها ولن يكون هناك تدهور ,,,

واضيف بان البنوك لا زالت بكرا في استخدام ادواتها للتمويل العقاري ومع ضبط القوانين العقارية والرهن بالطرق المضبوطة تجنبا لازمات مشابهة للرهن العقاري الامريكي ستجد طلبات وبناء مسهلة بمساعدة البنوك التي تملك سيولة عالية والتنافسبينها ان شاء الله سيكون في صالح المواطن ,,,,,,,,,, شكرا للجميع

الله يسعدك و ينور عليك هذا الكلام السليم .

[الراعي]

اخي الفاضل وليد ,, حياك الله ما اساس الاقتصاد عرض وطلب ,, وانت عارف التناسب عكسي بينهما ,,,,, العقاريون ناس مليانين ماديا يبيعون على راحتهم ,, وبما اننا قادمون على انفجار سكاني ولا يوجد تخطيط حكومي لمنح الاراضي ( كل شي بفلوس وما فيه ببلاش ) فمعنى اننا قادمون على طفرة عقارية طويلة الاجل وانعكاساتها سلبا لا تصبح واقعا الا بتدخل حكومي ( هذا لن يتحقق بسبب تضارب المصالح ) ,, للمعلومية وانا من المنطقة الشرقية ,,, الخليجيون جيراننا ( الشركات العقارية ) تهجم على المنطقة الشرقية عقاريا لاننا الارخص قيمة ,,, ثانيا وللعلم السعودية تعتبر العمق الاستراتيجي لكل دول الخليج المحيطة بنا ,,, معنى ذلك لا تزال عقاراتنا مستهدفه ,, وثالثا وليس اخيرا لدينا بحر وساحل طويل وسيكون هناك بحيرات صناعية والمناطق ستكون حلوة ولا زالت رخيصة بنظرهم ,,,,,,,,,
كل هذه الاسباب تجعل العقار والاراضي في مستوياتها ولن يكون هناك تدهور ,,,

واضيف بان البنوك لا زالت بكرا في استخدام ادواتها للتمويل العقاري ومع ضبط القوانين العقارية والرهن بالطرق المضبوطة تجنبا لازمات مشابهة للرهن العقاري الامريكي ستجد طلبات وبناء مسهلة بمساعدة البنوك التي تملك سيولة عالية والتنافسبينها ان شاء الله سيكون في صالح المواطن ,,,,,,,,,, شكرا للجميع

هذا الكلام الصحيح الذي لا يختلف عليه اثنان يقره العقل والمنطق والواقع الحاضر

[الموسوعة]

تدري ليش يبيعون البيت عظم

لان القرض يخلص لما يخلص البيت عظم خصوصا اذا كانت اساسات العماره متعوب عليها

ولما يجي يشطب يبي له اكثر من قرضه علشان كذا يقول مالي ووجع الراس

ابيعها واسلم من قرضها واخذ فلوسها وادخلها الاسهم او اي شئ ثاني

فيكثر العرض ويقفل العقار نسب تحت

ناهيك ان هناك بعض التجار الكبار يرشون كميات كبيره من العظام على النسبه تحت للتخويف

وسلامه تسلم راعي الموضوع وباقي الاعضاء

يخطئ من يعتقد ان العقار سوف ينهار الا بشرط
وهو نزول البترول تحت 70 ريال وصعود الدولار
ولكن نقل سوف يصحح لان الطلب على السكن في المملكة كبير
وياليت لو تنشر دراسات حول كم تحتاج المملكة من مباني الان والعشر سنوات القادمة

من يعتقد ان الناس تبيع بعض المباني عظم بسبب قرض الصندوق فهو مخطئ ايضا
بعض التجار اصبحت لهم حرفة جديدة وهي بناء بناء عظم اي كلام
بمعنى هناك تلاعب في البناء من ناحية الحديد أو عدم العناية باشياء صاحب البناء يقوم بها
مثلا
عدم حفر الارض او تسويتها بالشكل الصحيح
عمل 10 سم نظافة وخاصة في المناطق ذو التربة المالحة مثل الشرقيه وجدة ( على الساحل)
عدم وضع مادة بلاستيكية تحت النظافة
التقليل بالحديد والكانات
وضع بقايا رمل وطين اثناء الدفن ( مخلفات)
اهمال او عدم العناية بالرش لتبريد الخرسانه وكذلك خرسانه رخيصة وضغط اقل
التعاقد مع مقاول رخيص وعدم العناية الصب او استعمال الهزاز
وهناك جوانب فنية مثل الاشراف الهندسي على البناء من ناحية استقامة الاعمدة او عدم ميلان السقف او خروج بعض الحديد من الخرسانة
ولو احد منكم مر على بعض منتديات البناء وملاحظة بعض المشاكل لتردد في الشراء

اصبحت حرفة الان بناء العظم وكذلك مزارع البور وافضل من تجارة الاسهم والعقار (ولا احد يتكلم عن الضمير لمثل هذه النوعية أو الحلال والحرام )

[الشاهق]

وياليت لو تنشر دراسات حول كم تحتاج المملكة من مباني الان والعشر سنوات القادمة

تفضل هذه دراسة حديثة قام بها الخبير العقاري المهندس نبيل خليفة توضح بأن هناك طلب هائل على العقارات بالسعودية وخصوصاً جدة التي تركزت عليها الدراسة وهذا الطلب يقدر بـ 1250 وحدة سكنية شهرياً و41 وحدة يومياً بجدة لوحدها وإن عدم الاسراع في تلبية حاجة السوق قد يؤدي إلى إحداث أزمة إسكان نتيجة نقص المعروض من المساكن


النمو السكاني في جدة يحتم بناء 41وحدة سكنية يومياً

جريدة الرياض 26/04/2008
قال الخبير العقاري المهندس نبيل خليفة إنه أجرى دراسة لحجم النمو السكاني الذي تحتاجه جدة في غضون العشر سنوات القادمة من خلال إحصائيات النمو السكاني المتوقعة والمتوفرة ضمن بيانات محدودة عنها فوجد أن هناك احتياجاً لتوفير 150ألف وحدة سكنية في غضون العشر سنوات القادمة وبمعدل 1250وحدة شهرياً و41وحدة يومياً.

وأوضح أن هذا المعدل من البناء من الصعب الوصول إليه من خلال وتيرة البناء الحالية التي لا تتجاوز نسبة 5% من النمو السكاني المطلوب بمعني أنه يتم حالياً بناء وحدتين سكنيتين على أبعد تقدير يومياً وهنا يلاحظ حجم الفجوة بين الطلب والعرض المحدود للغاية وهو أمر ذو تأثيرات سلبية على الاقتصاد العقاري من حيث نسبة نموه وتوسع مشاريعه السكانية التي هي حقيقة واقعه في التوسع فقد يكون توسعه الحالي في اتجاه خاطئ نحو بناء مكاتب ومعارض تجارية لا يحتاجها السوق ، كما أن النقص في العرض من الوحدات السكنية سيؤدي في خلال ثلاث سنوات إلى أزمة سكن خانقة وارتفاع كبير في أسعار الإيجارات خاصة للوحدات السكنية الجديدة.

وأشار إلى أن السبب في بطء وتيرة بناء الوحدات السكنية يعود لتعقيد الإجراءات من قبل المقرضين تجاه المواطنين الراغبين في بناء وحدات سكنية جديدة وارتفاع العمولات والأقساط وقصر مدة التقسيط في بعض الجهات على عشر سنوات بدلاً من جعلها 25سنة مثلاً ، إضافة على قائمة الانتظار ة في صندوق التنمية العقاري وعدم نجاح برنامج بناء المساكن لمؤسسة معاشات التقاعد في الاستحواذ على نسبة أكبر من الراغبين في بناء وحدات سكنية وتأخر مؤسسة التأمينات الاجتماعية في تطبيق برنامج تملك المساكن للمؤمنين لديها ، ورأى أن هناك إمكانية لإنشاء صناديق حكومية جديدة مشابهة لصندوق التنمية العقاري بشروط تضمن حقوق هذه الصناديق وفي نفس الوقت تقدم شروطاً معقولة للمواطنين الراغبين في بناء وحدات سكنية جديدة.

http://www./frontend/compa....aspx?id=85961

[الموسوعة]

بعد هذه الدراسة ياليت تخبرنا كيف العقار سوف ينهار
اتفق معك ان الاسعار مبالغ فيها بشكل كبير
لكن الطلب سوف يحدد السعر
ودخلنا الاسبوع السابع ولا يوجد حديد للبيع
بالمنطقة الشرقيه اتصل على الفوزان -المهيدب - الراجحي - المعجل - الراشد ,,,, لا يوجد حديد واتصل نهاية الاسبوع

[وليد كدسه]

هذه الدراسات نفس الدراسات الي قالت بان المؤشر سيصل الا 30 الف نقطه لم وصل 19 الف نقطه وانهار السوق مدام الكثير يراء في العقار فرصه حالياً فانا اجزم بانه سينهار كما كن ونحن على 20 الف نقطه في الاسهم لنراء الايام بيننا وخل درساتهم تنفعكم كم نفعتكم درسات محللين الاسهم سابقاً عداس وجوهر والفوزان و الضحيان و غيرهم من محللين الغفله

وعلى فكره ترا انا عندي درسات بعد تبي وحده منهم بس من ناس تفهم مو محللين الاسهم

[وليد كدسه]

روبرت شيللر في طبعة ثانية: سوق العقارات المزدهرة تتجه إلى انحدار لتشابه خواصها مع الازدهار الكاذب لسوق الأوراق المالية في التسعينيات
روبرت شيللر 28/06/2005 يبحث هذا الكتاب الجاد في ظاهرة فقاعات المضاربة في الأسواق المالية (الأسهم ودور السكن) بطريقة لا تخلو من التشويق والتحدي وتلائم غير المختصين. ومع أن الكاتب يؤكد وجود أسباب كثيرة تتبادل التأثيرات على نحو معقد لتخلق ظاهرة الارتفاع والانخفاض الكبير في أسعار الأسهم والبيوت، فإنه يقترح حلولاً ذات طبيعة عامة للتخفيف من الظاهرة والحد من الإفراط في اللاعقلانية التي تولد فقاعات المضاربة المضرة في الأسواق. يتناول الكتاب بالتفصيل مشكلات المضاربة في الأسواق كما حدثت عند انهيار أسواق الأسهم في عام 2000م، وينبه إلى احتمالات انفجار فقاعة سوق عقارات السكن التي يشهد حالياً ارتفاعاً مماثلاً لارتفاع الأسهم في نهاية عقد التسعينيات. يستعير الكاتب روبرت ج شيللر أستاذ الاقتصاد في جامعة ييل عنوان كتابه هذا من العبارة الشهيرة لألان جرينسبان رئيس مجلس الاحتياط الفيدرالي الأمريكي ''الإفراط في اللاعقلانية'' لوصف سلوك المستثمرين في سوق الأسهم والتي قالها في نهاية عام 1996م ثم انتشرت وبسرعة فائقة في العالم بعدئذ. ولقد وفق الكاتب في ملاءمة العنوان مع مضمونه وإن جاء العنوان خالياً من ذكر كلمة الأسواق المالية. فالكتاب يتناول بالتحليل السلوك اللاعقلاني في نشاط أسواق الأسهم، وهي من العناصر الاستراتيجية في التقدم الاقتصادي في العالم اليوم، في محاولة لترشيده. أما شهرة الكتاب، فتعود إلى تنبؤ كاتبه بانهيار سوق الأسهم الأمريكية في عام 2000م الذي بدأ بعد شهر واحد من صدوره. وتأتي أهمية الكتاب من تناوله لظاهرة ذات أهمية في حياتنا اليومية تتمثل في الزيادة المفرطة في ارتفاع أسعار الأسهم وما تؤدي إليه من حالة عدم الاستقرار في الاقتصاد الوطني وإرباك شؤون المواطنين المالية. وفي هذه الطبعة الثانية للكتاب، يوسع الكاتب نطاق تناوله ليشمل أسواق دور السكن التي أصبحت أسعارها، برأيه، عرضة للتأكل بسرعة. لقد نبه الكاتب، وقد يكون مصيباً، إلى احتمالات انهيار سوق الدور السكنية في الولايات المتحدة الأمريكية، وعلى النطاق العالمي أيضاً، كما حدث في انهيار الأسواق المالية، وخاصة سوق الأسهم في الشركات التكنولوجية، في عام 2000م. فالكاتب في مناقشاته وتحليله التاريخي لتطور الأسعار في سوق الأسهم يؤكد أن سوق العقارات السكنية، المحلية والعالمية، تشهد في الوقت الحاضر مظاهر مماثلة كالتي سادت في الأسواق المالية في نهاية عقد التسعينيات وقبل انفجار فقاعتها المضاربة عام 2000م، فهو يرى أن توجه المستثمرين نحو سوق عقارات السكن كان بسبب انهيار أسعار الأسهم في قطاعات أخرى. ولهذا يعتقد أن المغالاة في أسعار الأسهم والمنتجات المالية الأخرى ما زالت قائمة، إلا أن مركز فقاعاتها تغير نحو سوق أسعار دور السكن وهي آيلة إلى الانفجار محلياً وعالمياً في أي وقت. أما في طريقة التحليل، فإن الكاتب يعتمد رصد الوقائع التاريخية للمتغيرات التي يراها أساسية ويحاول عقد المقارنة بينها، كما أنه يعتمد بحث التجربة الأمريكية بدرجة عالية من التفاصيل، ويشير إلى بعض ملامح تجارب الدول الأخرى، ولاسيما أنه معني باستنتاجاته التي يحاول تعميمها على البلدان كافة. وفي الواقع، فإن التحليلات التفصيلية والجزئية المقدمة مفيدة في تعميق الفهم بأسباب ظاهرة المضاربة، إلا أنها لا تسعفنا كثيراً في تحديد الأهمية النسبية لكل من عوامل الظاهرة المتعددة وبالقدر الذي يساعد ترشيد القرارات الاستثمارية اليومية، ولذلك نجد الحلول التي يقترحها للحد من فقاعات المضاربة ذات طابع عام ومعروفة لدى كبار المستثمرين في الأسواق وحتى عند بعض أوساط صغار المستثمرين. ومع ذلك، فإن من منافع هذا الكتاب أن نشره يتزامن مع ظاهرة الارتفاع السريع والعالي في مؤشر سوق الأسهم في المملكة، وتوسع نطاق الاستثمار والمستثمرين في الأسهم والعقارات السكنية. فالكتاب يؤكد أن أسواق الأسهم والعقارات السكنية تعاني فقاعات مضاربة أو ارتفاعا غير حقيقي في الأسعار، ويحذر المستثمرين بوضوح من توقعاتهم المبالغة في التفاؤل باستمرار ارتفاع قيم استثماراتهم. وإذ يكون مناسباً التحذير من نتائج زيادة المضاربة في سوق الأسهم والعقارات في المملكة لتصل إلى مرحلة الإفراط في اللاعقلانية، لا بد أيضاً من التحذير في نقل تحليلات الكاتب كاملة قبل تكييفها في ضوء خصائص الاقتصاد الوطني وظروف الاستثمار في السوق المحلية في الوقت الراهن. وهذا موضوع مهم ليس مجال بحثه هنا، فمعالجة الكتاب تتم في إطار اقتصاد رأسمالي متطور، وخاصة من حيث دور الشركات الكبرى ومؤسسات السوق وتوافر عنصر الريادة، وقد تنسحب أيضاً في تفسير سلوك الأسواق المالية في الاقتصادات المتقدمة. ولكن علينا التحفظ قليلاً في إعادة تفسير عوامل الرواج الحالي في أسواق الأسهم والعقارات السكنية في البلدان الخليجية بخاصة وفي الدول النامية بصورة عامة. فالوقائع والاستنتاجات التجميعية التي يقدمها كنماذج عامة صالحة لتفسير التطورات في الأسواق المالية في أمريكا والدول المتقدمة قد لا تكون مناسبة لمرحلة التطور الاقتصادي والاجتماعي والسياسي والمؤسسي والتقني والبيئي في البلدان النامية والتي تحدد أدواراً اقتصادية مختلفة للدولة وللقطاع الخاص فيها. كما يدل عنوان الكتاب، ليس عرضياً أن يبدأ الكاتب مناقشاته من خطاب جرينسبان في كانون الأول (ديسمبر) 1996م الذي وصف فيه سلوك المستثمرين بأنه مفرط في اللاعقلانية. ففي حينه تأثرت أسواق الأسهم وانخفض الرقم القياسي لمؤشر ''نيكاي'' في اليابان بنسبة 32 في المائة، ومؤشر ''هانج سنج'' في هونج كونج بنسبة 29 في المائة والرقم القياسي ''داكس'' في ألمانيا بنسبة 4 في المائة، و''الفوتسي ''100 في لندن بنسبة 4 في المائة. كما هبط في حينه مؤشر ''داو جونز'' الصناعي بنسبة 23 في المائة. وفي ذلك الانخفاض رأى الكاتب ردة فعل غريبة لتلك الظاهرة. كذلك يستنتج الكاتب من أن عبارة ألان جرينسبان ''الإفراط في اللاعقلانية'' هي في الواقع نوع من الظواهر الاجتماعية التي عاصرها الناس في عقد التسعينيات، وأنها تحدث باستمرار في التاريخ عندما ترتفع مؤشرات الأسواق إلى مستويات عالية غير عادية ولا يمكن استمرارها لفترة طويلة نتيجة لتأثير عوامل السوق السيكولوجية. ويرى الكاتب أن الناس يلاحظون في الظاهرة شيئاً لاعقلانيا ملموساً يصاحب تطور الأسواق. كما أنه لا يجد في مفهوم المضاربة الزائدة الذي انتشر مع ازدهار الأسواق في عقد العشرينات من القرن الماضي ما يعبر بشكل أفضل عن ظاهرة ارتفاع أسعار الأسهم المعاصرة. كما يرى في عبارة ''الإفراط في اللاعقلانية'' أكثر دقة للتعبير عن الظاهرة التي حدثت عام 2000م. ومن هنا يبدأ بتعريف ''فقاعة الأسواق'' على أنها الموقف الناشئ من انتشار أخبار السوق وتزايد الحماسة للاستثمار والتي تنتشر تحت تأثيرات العدوى السيكولوجية من شخص إلى آخر. فخلال هذه العملية، تتزايد القصص التي تبرر الزيادات في الأسعار والتي تجلب بدورها المزيد من المستثمرين في هذه الأسواق بالرغم من الشكوك التي تساورهم عن القيمة الحقيقية لهذه الأسهم. ويعتقد الكاتب أن السبب في ذلك يعود جزئياً إلى نجاح الآخرين في تحقيق أرباح عالية من شراء وبيع الأسهم، وإلى التمتع بالإثارة التي يتمتع بها المقامرون. وعن تطور ظاهرة المضاربة وحجم انهيار الأسواق العالمية التاريخية في 2000م، يرصد الكاتب أن الرقم القياسي لمؤشر داو جونز الصناعي في أوائل عام 1994م كان 3600، وفي آذار (مارس) 1999 تجاوز العشرة آلاف نقطة، وفي 14 كانون الثاني (يناير) 2000 وصل إلى 11722 نقطة. لقد تضاعف الرقم القياسي للسوق ثلاث مرات خلال خمس سنوات، ولكن بعد أشهر قليلة انهارت الأسعار، ومنذ ذلك الحين لم تصل إلى مستوياتها السابقة. ويرى الكاتب أن مثل تلك الزيادة لم يكن لها ما يبررها، فالمؤشرات الاقتصادية الأساسية لم تتضاعف ثلاث مرات حيث ارتفع الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة بأقل من 40 في المائة خلال تلك الفترة، وأن أرباح الشركات ارتفعت بأقل من 60 في المائة. ويستطرد الكاتب في الإشارة إلى وقائع الزيادات المستمرة في أسعار الأسهم في العديد من البلدان خلال تلك الفترة (1995 ـ 2000) حيث تضاعفت الأسعار ثلاث مرات في البرازيل، فرنسا، الصين، وألمانيا، وتضاعفت مرة واحدة في المملكة المتحدة. ويشير أيضاً إلى بروز الظاهرة في هونج كونج، إندونيـسـيـا، اليابان، ماليزيا، سنغافورة، وكوريا الجنوبية، وفي بلدان أمريكا اللاتينية: تشيلي، ومكسيكو. وبهذا يؤكد الكاتب على استنتاجه بأن ظاهرة المضاربة والرواج في أسواق الأسهم ظاهرة عالمية الطابع. ولعل من المفيد والممتع ما يقدمه المؤلف من تحليل (نعتقده ذا طابع جزئي) للظاهرة ولتفسير الرواج ثم الانهيار في سوق الأسهم، فهو يرى أن الظاهرة ترتبط بسلوك العوائد المتوقعة، أو بنسبة السعر إلى العائد ـ أي نسبة سعر السهم الواحد السائد مقسوماً على عائد السهم الواحد للشركة المعنية، إذ غالباً يعبر عن النسبة برقم 5 أو 10 أو 12 وغالباً ما تسمى مضاعف الشركة. ولزيادة الإيضاح، فإن التعريف السائد لهذه النسبة، كما هو شائع في الصحف المالية المتخصصة، هو عدد السنوات التي تستغرقها الشركة للحصول على العائد بمقدار يعادل قيمتها في السوق، وأنها تعبر عن قدرة الشركة على النمو بسرعة أم لا، وأن هذا المؤشر يستخدم من قبل المحللين لتقرير ما إذا كانت قيمة أسهم الشركة المعنية غالية أو رخيصة. ولدعم تحليله يشير الكاتب إلى الوقائع التاريخية لتطور هذه النسبة في الأسواق الأمريكية وخاصة في الأعوام: 1901، 1929، 1996، و2000م. ويعزز تحليله بعقد المقارنة مع أسعار الفائدة التي يرى أنها كانت على الدوام أقل من نسبة السعر (مقسوماً) على العائد. كما يبرز أن أسعار الفائدة خلال عقد التسعينيات كانت في انخفاض وهو ما كان يفسر رواج سوق الأسهم حينذاك، ولا سيما أن الفترة الواقعة بين عقد الستينيات وحتى أوائل عقد الثمانينيات شهدت ارتفاعا في أسعار الفائدة في مقابل انخفاض نسبة الأسعار للعوائد. ونعود لتقييم الكاتب لظاهرة انخفاض الأسعار عام 2000، فالكاتب يرى ـ وهذا استنتاج مهم جداً ـ أنه رغم الانخفاض الكبير الذي تحقق، إلا أن أسعار الأسهم مازالت عالية بالمقاييس التاريخية، كما أن الناس يعتقدون أيضاً أن أسعار الأسهم ما زالت عالية وهم غير مرتاحين للحالة الحاضرة. ينتقل الكاتب في تصوراته التاريخية عن أسواق الأسهم إلى تصوراته التاريخية عن سوق العقارات في الدور السكنية بخاصة. وهو يرى منذ البداية، أن العوامل السيكولوجية نفسها التي تحرك أسواق الأسهم خلال السنوات الماضية ما زالت تمتلك إمكانيات التأثير في الأسواق الأخرى. كما يعتقد أن ظاهرة ارتفاع أسعار البيوت والعقارات في الكثير من بلدان العالم، والحديث اليومي عن أسعار البيوت، يدل على احتمال تطور المضاربة في هذه السوق إلى درجة الفقاعة القابلة للانفجار. ويأتي الكاتب بشواهد عن ارتفاع أسعار البيوت في: أستراليا، كندا، الصين، فرنسا، هونج كونج، أيرلندا، إيطاليا، نيوزيلندا، النرويج، روسيا، جنوب إفريقيا، إسبانيا، المملكة المتحدة، والولايات المتحدة، ويرى أن رواج العقارات على هذا النحو هو غامض وصعب الفهم تماماً كما كانت حالة رواج سوق الأسهم. ويشير الكاتب إلى أن هنالك الكثير من التفسيرات الشعبية الرائجة، وهي ليست بالضرورة تفسيرات صحيحة، لظاهرة ارتفاع الأسعار في سوق العقارات السكنية. ومن هذه التفسيرات التي انتشرت منذ أوائل 1990م هو أن الضغط السكاني قد تراكم للدرجة التي أدت إلى نقص في الأراضي، ولذلك ارتفعت أسعار البيوت. ولكن، يستدرج الكاتب بالإشارة إلى أن نمو السكان كان مستمراً وتدريجياً على فترة طويلة من الزمن. كما يشير إلى وجود نظرية ثانية، وهي أن الطلب العالي على عناصر إنتاج الدور السكنية والعقارات وارتفاع أسعار العمل، الأسمنت، والحديد، وبقية مستلزمات الصناعة الإنشائية جعلت أسعار البيوت عالية. ولكن، يستدرج الكاتب ثانية ليؤكد على أن هذه الزيادات تتم في سياق التطورات العامة. كما يورد تفسيراً آخر هو أن الرواج في سوق البيوت السكنية ناشئ من انخفاض أسعار الفائدة. وهنا لا يستبعد الكاتب وجود مثل هذا التأثير كعامل في ارتفاع أسعار البيوت، ولكنه لا يقبل به كعامل أساسي لأنه يرى أن البنوك المركزية قد خفضت أسعار الفائدة مرات عديد في التاريخ ولكنها لم تؤد إلى ارتفاع أسعار البيوت. والتساؤل الذي يحاول الكاتب الإجابة عليه هو، ما الذي أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات في العديد من مناطق العالم إذن؟ وهل سيؤدي تطور الظاهرة إلى انهيار شبيه لما حدث في سوق العقارات في الثمانينيات. الاستنتاج الأهم الذي يقدمه لنا الكاتب من تحليلاته لتطور سوق العقارات هو أن المضاربة في هذا السوق قد تحسنت على المستوى الوطني والعالمي، وأن التحليل الجزئي لتطور أسعار البيوت بالمقارنة مع ارتفاع تكاليف البناء أو الزيادة السكانية أو أسعار الفائدة غير كاف. وفي مقابل هذا، يقدم لنا الكاتب خلاصة آرائه في نظريته القائلة بأن الفقاعات في الأسواق موجودة عند ارتفاع الأسعار سواء في الأسهم أو العقارات أو أية أسواق أخرى. وأن هنالك أسبابا عديدة لوجود هذه الفقاعات، كما أنه ليس هنالك

[وليد كدسه]

ويأتي الكاتب بشواهد عن ارتفاع أسعار البيوت في: أستراليا، كندا، الصين، فرنسا، هونج كونج، أيرلندا، إيطاليا، نيوزيلندا، النرويج، روسيا، جنوب إفريقيا، إسبانيا، المملكة المتحدة، والولايات المتحدة، ويرى أن رواج العقارات على هذا النحو هو غامض وصعب الفهم تماماً كما كانت حالة رواج سوق الأسهم. ويشير الكاتب إلى أن هنالك الكثير من التفسيرات الشعبية الرائجة، وهي ليست بالضرورة تفسيرات صحيحة، لظاهرة ارتفاع الأسعار في سوق العقارات السكنية. ومن هذه التفسيرات التي انتشرت منذ أوائل 1990م هو أن الضغط السكاني قد تراكم للدرجة التي أدت إلى نقص في الأراضي، ولذلك ارتفعت أسعار البيوت. ولكن، يستدرج الكاتب بالإشارة إلى أن نمو السكان كان مستمراً وتدريجياً على فترة طويلة من الزمن. كما يشير إلى وجود نظرية ثانية، وهي أن الطلب العالي على عناصر إنتاج الدور السكنية والعقارات وارتفاع أسعار العمل، الأسمنت، والحديد، وبقية مستلزمات الصناعة الإنشائية جعلت أسعار البيوت عالية. ولكن، يستدرج الكاتب ثانية ليؤكد على أن هذه الزيادات تتم في سياق التطورات العامة. كما يورد تفسيراً آخر هو أن الرواج في سوق البيوت السكنية ناشئ من انخفاض أسعار الفائدة. وهنا لا يستبعد الكاتب وجود مثل هذا التأثير كعامل في ارتفاع أسعار البيوت، ولكنه لا يقبل به كعامل أساسي لأنه يرى أن البنوك المركزية قد خفضت أسعار الفائدة مرات عديد في التاريخ ولكنها لم تؤد إلى ارتفاع أسعار البيوت. والتساؤل الذي يحاول الكاتب الإجابة عليه هو، ما الذي أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات في العديد من مناطق العالم إذن؟ وهل سيؤدي تطور الظاهرة إلى انهيار شبيه لما حدث في سوق العقارات في الثمانينيات. الاستنتاج الأهم الذي يقدمه لنا الكاتب من تحليلاته لتطور سوق العقارات هو أن المضاربة في هذا السوق قد تحسنت على المستوى الوطني والعالمي، وأن التحليل الجزئي لتطور أسعار البيوت بالمقارنة مع ارتفاع تكاليف البناء أو الزيادة السكانية أو أسعار الفائدة غير كاف. وفي مقابل هذا، يقدم لنا الكاتب خلاصة آرائه في نظريته القائلة بأن الفقاعات في الأسواق موجودة عند ارتفاع الأسعار سواء في الأسهم أو العقارات أو أية أسواق أخرى. وأن هنالك أسبابا عديدة لوجود هذه الفقاعات، كما أنه ليس هنالك من تفسير واحد لها أو تفسير يتسم بخط مستقيم. ولزيادة الإيضاح في عبارة ''تفسير بخط مستقيم''، نشير إلى أن من المعروف في تحليل الظواهر الاقتصادية والاجتماعية وجود علاقات غير مستقيمة (يقال بالعربية خطأ علاقات غير خطية) في الغالب بين المتغيرات الخاضعة للتحليل، ولكن الكاتب يدعي أن نظريته تمتلك نموذجا أساسيا بسيطا لا يمكن الاستغناء عنه في فهم كيف تتحرك الأسواق. ولعرض نظريته يبدأ الكاتب أولاً في تحديد العوامل الهيكلية التي تؤثر في حركة الأسواق وأدت إلى ظهور فقاعات السوق. هنا يعرض مجموعة من العوامل المفاجئة أو الآتية من خارج الأسواق، وهي: التطور الرأسمالي السريع الذي وصفه بعبارة ''تفجر الرأسمالية'' وبروز مجتمع الملكية، فهو يرى أن انتشار الأسواق أو الاقتصادات الحرة وبعد انهيار النظم الاشتراكية، والدعوة لمجتمع الملكية حيث لا تقتصر الملكية الفردية على عدد محدود من الرأسماليين الأثرياء، بل إنها لكل فرد كما في ملكية الأفراد للدار السكنية، وهي دعوة أمريكية في رأي الكاتب ـ رغم أنها وجدت في أوروبا قبل ذلك حيث مبادرة مارجريت تاتشر رئيسة وزراء بريطانيا السابقة في الدعوة لتمليك المواطن البريطاني لداره السكنية في بداية الثمانينيات ـ الأمر الذي شجع على الاستثمار في الأسهم من خلال حسابات توفير التقاعد للضمان الاجتماعي. وفي رأي الكاتب، أن مفهوم الملكية الفردية التقليدي قد توسع ليشمل حسابات الادخار في مجالات الصحة والمدارس، كما يبرز الكاتب ظاهرة تراجع دور اتحادات العمال ولا سيما في القطاع الخاص. ويستدرك الكاتب في الإشارة لاستنتاج فرعي مهم، هو أن الخوف الذي يدفع الناس للتفتيش عن مجالات ملائمة لاستثماراتهم بقصد الضمانات المستقبلية في البلدان الرأسمالية، يؤدي في الواقع إلى انخفاض معدل الادخارات الشخصية. ففي رأيه، أنه طالما تحققت الزيادة في أسعار (قيمة) استثماراتهم الناشئة من تأثيرات الزيادة في الطلب، فإنهم يقعون في وهم هو أنهم يوفرون من خلال تحسين قيمة أصولهم الاستثمارية. ومن المثير للانتباه، أن الكاتب يشير على أهمية التغيير الذي حصل في الثقافة نتيجة التطورات التي حصلت في أسواق الرل. ففي رأيه أن زيادة أسعار الأسهم قد أدى إلى بروز القيم المادية في الثقافة. ولقد أصبح نجاح رجال الأعمال ربما أكثر أهمية من إنجازات العالم أو الفنان أو الثوريين. فالاستثمار في السوق المالية أصبح الطريق السريع للثروة والغنى. ويشير هنا أيضاً إلى أن خروج المرأة للعمل قد عزز هذا التغيير في القيم نحو تزايد أهمية الجوانب المادية فيها. كذلك يشير إلى أن انخفاض معدلات الجريمة قد ساعد في نشر القيم المادية. ويبرز الكاتب الدور المهم الذي لعبته الثورة التكنولوجية في مجال المعلومات حيث كانت عاملاً مهما وخاصة منذ منتصف التسعينيات في ارتفاع أسعار الأسهم في الأسواق المالية. فالهاتف النقال والإنترنت قد اقتحما البيوت ونشرا المعلومات منذ النصف الثاني من التسعينيات. وفي مقابل تلك التطورات، يرى الكاتب أن السياسة النقدية كانت عاملاً مساعداً على استمرارها حيث لم تتدخل للحد من ارتفاع الأسعار. ويستنتج الكتاب هذا من شواهد تتعلق بمواقف رئيس البنك الاحتياطي الأمريكي ألين جرينسبان الميالة للحياد، ويبرز أيضاً دور التطور السكاني على الأسواق، ثم يضيف إلى ذلك دور الإعلام في نشر أخبار الأعمال على نطاق واسع. ومن العوامل التي يجدها مؤثرة في رواج الأسواق في التسعينيات تحليلات التنبؤ المتفائلة عن أسواق رأس المال. كما يبرز أهمية التوسع في المساهمات المحددة في خطط التقاعد للضمان الاجتماعي ولتأمين الرفاهية عند التقاعد. كذلك يعزو الكاتب أحد أسباب الظاهرة إلى النمو في المحافظ الاستثمارية المتنوعة حيث أصبح ممكناً للمستثمر الصغير شراء وحدات من مجموع استثمارات المحفظة المتكونة من العديد من الأسهم والسندات والأوراق المالية الحكومية. كما يشير إلى انخفاض معدلات التضخم وتأثير وهم النقود في بروز الظاهرة. ويعتقد الكاتب بأن من أسباب الظاهرة التوسع في حجم التجارة ومنح تخفيضات الوكلاء وانتشار تجار اليوم والتجارة خلال 24 ساعة. وأخيراً، يرى الكاتب في ارتفاع حجم فرص المقامرة بانتشار مراكز المقامرة التجارية من عوامل نشوء فقاعات المضاربة. يخلص الكاتب من تشخيصه لعوامل الظاهرة وتحليلاته إلى وجود آلية التفاعل، يسميها بالتغذية المتبادلة، بين هذه العوامل ـ التي لا يمكن تحديد أثر كل واحد منه ـ والتي تؤدي إلى ارتفاع أو هبوط الأسعار في أسواق الأسهم أو أسواق العقارات. ولتطوير مناقشاته التي يعرضها تدريجياً نحو صياغة نموذجه لتفسير ظاهرة الإفراط اللاعقلاني المؤدية لفقاعات المضاربة، يتساءل الكاتب عن كيف تتزايد وتكبر تأثيرات هذه العوامل من خلال آليات التفاعل. هنا يرى أن ثقة المستثمر، وتوقعاته لإنجازات السوق في المستقبل، والتأثيرات ذات العلاقة بطلب المستثمر هي التي تؤدي إلى تكبير تأثيرات العوامل الرئيسية في إيجاد الظاهرة. وهنا يأتي الكاتب بشواهد متينة حول دور وتطور ثقة وتوقعات المستثمر. أما آليات تكبير التأثيرات فهو يراها تتم في دورات تبادل بين ثقة وتوقعات المستثمر التي ترتفع من خلال الزيادات السابقة في الأسعار لتدفع إلى زيادة أكبر في أسعار المضاربة التي بدورها تحرض على قيام مستثمرين آخرين بنفس العمل، ثم تستمر العملية نفسها، أي تتكرر مثل هذه الدورة مرات ومرات لينتج عنها تكبير في حجم الاستجابة لتأثيرات العوامل الخارجية. ويقول الكاتب، إن آلية التغذية المتبادلة هي من النظريات القديمة، ولكنها لم تعد تذكر في كتب المالية المعاصرة، كما أنها غالباً ما توصف بأنها مجرد فرضيات غير ثابتة. ولكن الكاتب يرى أن هنالك شواهد تدعم هذه النظرية أو تدعم آلية التغذية المتبادلة بين ثقة وتوقعات المستثمر وبين حركة الأسواق. وفي هذا المجال، يشير إلى انتشار الفكرة لدى المستثمرين في نهاية التسعينيات بأن الأسهم هي أحسن الاستثمارات على عكس ما كان الأمر عليه في السبعينيات بعد انهيار سوق الأسهم في 1973 ـ 1974م. وفي مسألة التوقعات، يعتمد الكاتب على مسوحات تناولت آراء المواطنين الأمريكان من ذوي الدخول العالية ومؤسسات المستثمرين حيث وجد الشواهد التي تعكس التغير في التوقعات عن أسعار الأسهم. ومن النتائج التي عرضها في هذا المجال، أن توقعات المستثمرين للمعدل المتوقع في تغير مؤشر ''داو جونز'' في سنة واحدة كانت عام 1989م صفر في المائة، وفي 1996 كانت 41 في المائة، وفي 2000 كانت 67 في المائة وفي 2001 كانت 84 في المائة، أي أن التوقعات كانت تتزايد في أن أسعار الأسهم سترتفع حتى بعد أن وصلت مؤشرات الأسواق إلى أعلاها. أما الآن فقد انخفضت التوقعات إلى 64 في المائة في .2004 وفي نظريات التغذية (التأثيرات) المتبادلة للفقاعات في الأسواق، يرى الكاتب أن الزيادات الأولية في الأسعار ـ التي تظهر بسبب حدوث عامل من العوامل الخارجية المشار إليها ـ تقود إلى زيادات أكبر في الأسعار والتي بدورها تزيد ثانية في الأسعار من خلال زيادة طلب المستثمر التي تقود من جديد إلى زيادات في الأسعار لتتكرر الدورة الثانية والثالثة وهكذا. ومن المثير للانتباه، أن الكاتب يشير إلى أشكال أخرى من التغذية المتبادلة ذات العلاقة بحركة الأسواق. فهو يربط بين السعر ـ الناتج المحلي الإجمالي ـ السعر. فالزيادة في قيمة الأسهم في الأسواق أو قيمة العقارات سيؤدي إلى زيادة الثروة والتفاؤل الذي يشجع بدوره على الإنفاق، أي زيادة الاستهلاك والاستثمار في مجالات أخرى كالمصانع، والبيوت الجديدة، والمعدات. ويسمي الكاتب ردة الفعل من زيادة قيمة الاستثمارات في الأسهم هذه بـ ''تأثير الثروة'

[وليد كدسه]

ويرى أن تأثير الإنفاق العالي على الناتج المحلي الإجمالي وظهور النجاح الاقتصادي يشجع الناس على زيادة الاستفادة من الأسواق. كما يشير إلى وجود علاقة تغذية متبادلة بين الزيادة في قيمة الأسهم وبين عوائد الشركات، أي السعر ـ عوائد الشركات ـ السعر. ويستفيض الكاتب في تحليله لكيفية التغذية المتبادلة بين العوامل المؤدية للفقاعات في الأسواق. وفي الوقت الذي يشير فيه إلى أهمية ثقة وتوقعات المستثمرين في رواج الأسواق، إلا أنه يشكك في أن اهتمام وحماسة المستثمرين هي من قراراتهم (أفكارهم) الشخصية فعلاً. ويشير هنا إلى ظاهرة استثمارية سميت ''خطة بونزي'' أو ''خطة الهرم'' التي جربت عام 1920م حيث كان مؤسس (مدير) هذه الخطة الاستثمارية (بونزي) يوعد المستثمرين بأرباح كبيرة إذا استثمروا أموالهم فيها، في الوقت الذي لم يكن يتم الاستثمار في أية أصول حقيقية. وعوضاً عن ذلك، كان مدير الخطة يدفع للمستثمرين الأوائل من البيع اللاحق للمستثمرين في الدفعة الثانية، ويستمر هكذا في الترويج لاستثماراته دون الاستثمار في الأصول الحقيقية. ومن هنا، ينبه الكاتب إلى دور الاحتيال، والتلاعب، والكذب الأبيض في رواج الأسواق. وهو يشير إلى أنها من الفعاليات التي تصمم لخداع الناس والتي تتعمد لاستغلال التفكير الخطأ لدى المستثمرين. ومع أن هذه الممارسات غير قانونية، فإنه لبطء العدالة في تنفيذ القانون ـ يستمد هذا من التجربة الأمريكية ـ تصبح هذه الفعاليات جزءا من عمليات الفقاعة المضاربة في الأسواق. ويعطي الكاتب أمثلة على السلوك الإجرامي في عمليات الرواج في الأسواق كترك بعض مديري الشركات التكنولوجية شركاتهم وأسهمها المنهارة عام 2000 بعد أن أصبحوا من الأغنياء من بيع الأسهم التي امتلكوها مبكراً. ويقول الكاتب إن مثل هذه الأعمال ما زالت موجودة، ولكن بدرجة أقل من الماضي. ويفرد الكاتب فصلاً ممتعاً للحديث عن دور العوامل الثقافية، وخاصة إعلام الأخبار، في تأسيس أرضية مواتية لرواج حركة الأسواق، وأنه أداة ترويج ودعاية لحركة المضاربة في الأسعار. فهو يرى أن مصلحة إعلام الأخبار في المنافسة الدائمة للاستحواذ على اهتمام الرأي العام في تعقب ونشر الأخبار المتعلقة بالأسواق المالية. فالأسواق المالية توفر أخبارا مستمرة وتتعلق بالتغيرات اليومية للأسعار. ولذلك، ولجذب المزيد من الانتباه، فإن إعلام الأخبار يسعى لإعداد المناظرات حول المسائل التي تدور في أفكار واهتمام المواطنين. وبرأي الكاتب، أن هذا يعني مشاركة الخبراء في عرض المواضيع التي تعزز وجهات النظر التي يشترك الناس فيها، أي أن الإعلام بهذه الطريقة يرسل الانطباع بأن هنالك خبراء يعبرون عن مختلف الآراء، بينما هم يقدمون الخبراء لتعزيز وجهات النظر السائدة. كما أن الإعلام لا يوفر الكثير من الحقائق المناسبة أو ھ Gdتقديم التفسيرات المناسبة عنها. وبعبارة أخرى، يرى الكاتب أن الإعلام يلمع التطور في الأسواق المالية رغم كل شيء. وفي مجال سوق البيوت حيث يؤكد على انتشار ظاهرة ارتفاع أسعارها في العديد من مدن العالم، يرى الكاتب دوراً للإعلام فيها. ففي الوقت الذي يثير التشابه في ظاهرة ارتفاع أسعار البيوت في المدن يتساءل عن سبب ذلك طالما كانت المتغيرات الاقتصادية الاعتيادية في البلدان المعنية لا تسمح بقبول مثل هذا التشابه، يجد الكاتب في دور الإعلام أحد أسباب هذا التشابه. فالكاتب يرى أن الناس في باريس مثلاً لا يراقبون التلفزيون البريطاني ونادراً ما يقرأون الجرائد البريطانية والعكس صحيح. ولكن الذين يكتبون للإعلام يراقبون بالتأكيد أخبار وقصص الآخرين في جميع بلدان العالم. إنها، في رأي الكاتب، من الحيل المهنية التي تؤدي لدعم ثقافة المضاربة العالمية. وهنا يشير إلى أن الاقتصاديين نادراً ما يتكلمون عن إعلام الأخبار كقوة تزيد التشابه بين البلدان. ويرى من ناحية أخرى، أن الرأي العام يعتقد أن الاقتصاديين يجب أن ينصرفوا إلى حساب أسعار الفائدة وأسعار الصرف وليس عليهم تفسير الأخبار والقصص التي تظهر في الصحف في العالم. ويخلص الكاتب في تحليله إلى نتيجة مثيرة عن دور الاقتصاديين مفادها أن سلوكهم يعزز فقط توقعات الرأي العام وانـــطــــباعاتهم عن مصادر التقلبات في الأسواق. وفي مجال آخر، يتناول الكاتب، وبإسهاب، ما يسميه بمرحلة جديدة في التفكير الاقتصادي. هنا يشير إلى أن المضاربة في الأسواق كثيراً ما ارتبطت بتصور شعبي بأن المستقبل زاهر أو أنه على الأقل ليس أقل من الماضي. في القرن الماضي، ارتفعت مستويات المعيشة وتقلص تأثير المخاطر الاقتصادية على الأفراد. وبمقاييس عدة، فإن العالم كان يتطور نحو مرحلة جديدة، ولكن السمة البارزة للمرحلة الجديدة في التفكير هي أن التطور ليس مستمراً، وأنه يظهر على شكل تدفقات، لذلك يعيب الكاتب على الاقتصاديين تجاهلهم لأحداث الماضي. فهو يرى، أن ظهور الإنترنت كنظام للاتصالات والتوزيع في أواسط التسعينيات فسر على أنه متغير أساسي لزيادة الإنتاجية في الاقتصاد. ولكن، يقول الكاتب، إذا أردنا اعتبار الإنترنت كنظام ذو أهمية أساسية وأنه أنتج نموا اقتصاديا هو الأسرع مما كان في الماضي، علينا المقارنة بينه وبين أنظمة مماثلة وجدت في الماضي مثل خدمات البريد، والسكك الحديدية، والتلغراف، والتلفونات، والسيارات، والطائرات، والراديو، والطرق السريعة. أي أن الكاتب يرى أن من الصعب القول بأن الإنترنت هو الأكثر أهمية للنمو الاقتصادي في الوقت الحاضر من تلك التطورات التي أثرت في النمو الاقتصادي في الماضي. والكاتب هنا يستدرك بالقول إن الرأي العام لا يفكر عادة بالحقبات التاريخية الماضية لعقد المقارنة. وفي تحليل النظريات التي سادت فترة الرواج أو كما يسميها الكاتب فترة السوق الهائجة، يعرض النظرية البارزة التي تقول بأن انخفاض التضخم هو الذي يؤسس للسوق المالية القوية، أي أن انخفاض التضخم يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأسهم، كما كان الأمر (التحليل) في عقد الستينيات، بينما كان الاعتقاد السائد في عقد التسعينيات أن انحسار معدل التضخم يعني انخفاض مؤشرات الأسواق. وفي مجال سيكولوجية تثبيت الأسواق، يرى الكاتب أن الأسواق لا يمكن تثبيتها جيداً بالعناصر الأساسية في الاقتصاد، فالناس لا يعرفون حتى درجة الدقة فيما هو المستوى الصحيح للسوق. كما أن الكثيرين غير مستعدين لإنفاق الوقت في التفكير حول هذا المستوى وما يجب أن يكون عليه أو فيما إذا كان مستوى السوق قد وصل نهايته أو أن الأسعار هي دون مستوياتها اليوم. هنالك العامل السيكولوجي، إلى جانب العوامل الأخرى، التي تجعل من الأسواق تستقر عند حد معين أو أنها تتغير فجأة. هنا يثير الكاتب الميل الإنساني نحو الثقة الزائدة وإصدار الأحكام بداهة، فالناس يعتقدون أنهم يعرفون أكثر مما يعرفه الآخرون، والناس أيضاً يرغبون في مناقشة المواضيع التي لا يعرفون عنها الكثير. وفي الخلاصة، يرى الكاتب أن سياسات التدخل لغلق أو تحديد الأسواق ـ رغم أنها في ظروف معينة مفيدة ـ يجب ألا تكون في قمة أولويات سياساتنا لمعالجة فقاعات المضاربة. وهو يرى أن في المجتمع الحر لا يمكننا حماية الناس من نتائج أخطائنا. ولا يمكن حماية الناس كلية من دون حرمانهم من إمكانية تحقيق أمانيهم كاملة. ولهذا يرى أنه لا يمكننا حماية المجتمع من تأثيرات موجات الإفراط اللاعقلانية، أو التشاؤم اللاعقلاني. ولعل التشبيه الذي يورده الكاتب في أن سياسات التعامل مع المضاربة في الأسواق المالية تشابه كثيراً سياسات التعامل مع ظاهرة عدم الاستقرار السياسي حيث يجب عدم غلق الأحزاب بل الاستمرار في توفير الحرية الكاملة للأحزاب السياسية للتعبير عن نفسها، كان موفقاً في خدمة استنتاجه. وفي الحلول، يقترح الكاتب إجابة وافية في الفصل الأخير من الكتاب عن السؤال في ماذا يجب أن نعمل؟ يجد الكاتب وراء الإفراط اللاعقلاني الذي ينتج التقلبات الكبيرة في أسواق الأسهم والعقارات السكنية العديد من العوامل، وأنه يقترح علينا (تحليل) طريقة تبادل التأثيرات فيما بينها، ومنها يوصي في النهاية باتخاذ الخطوات التالية للتخفيف من تأثيرات المضاربة والتغيرات الواسعة المحتملة في الأسعار: ـ يجب على المستثمرين تنويع استثماراتهم. ـ يجب على الأفراد زيادة معدل ادخاراتهم، أي تخصيص جزء أكبر من دخولهم للاستثمار. ـ يجب على الأفراد وضع خطط للتقاعد في المستقبل. ـ يجب تحسين نظام الضمان الاجتماعي. ـ يجب أن تـتــعامـل السياسة النقدية بفاعلية مع ظاهرة الفقاعات في الأسواق المالية. ـ يجب على قادة الرأي تقديم وجهات نـظر متوازنة في شؤون الأسواق. يجب تشجيع المؤسسات المالية على التجارة البناءة. ـ يجب مساعدة الناس على التأمين ضد المخاطر. هذا الكتاب موجه للمستثمرين في الأسواق المالية بالدرجة الأولى في محاولة لترشيد قراراتهم اليومية. وليس من شك أنه يثير الكثير من القضايا المتعلقة بالأسواق المالية، الأسهم والعقارات، في إطار فهم عام بأن النزعة القوية للمضاربة تدفع إلى ارتفاع الأسعار بأكثر من قيمتها الحقيقية للدرجة التي لابد لها في النهاية من الانخفاض إلى مستوياتها الحقيقية، وعندها لابد من تحمل نتائجها المالية والاقتصادية السيئة. والكتاب يعتمد في وقائعه ويستمد تحليلاته من مناخ اقتصادي ومالي ومؤسسي وثقافي وسياسي يسمح بالإفراط في النزعة المضاربة لدرجة اللاعقلانية وأن يتحمل المستثمرون نتائج قراراتهم. وبقدر ما تفيد قراءة الكتاب في مراجعة الكثير من الحقائق والوقائع التاريخية ذات العلاقة، فإنها تترك الانطباع القوي بأن الحرية الاقتصادية الفردية ليست كافية لترشيد قرارات الاستثمار في الأسواق بل لابد للمواطن المستثمر من زيادة معرفته بالبيئة المحيطة بالأسواق والعوامل المؤثرة فيها. وعلى الصعيد المالي الفني، ليس هنالك، برأينا، نمطاً مستقراً لحركة مؤشرات أسواق الأسهم يمكن الاستفادة منه في التحليل وتحسين التوقعات لدى المستثمرين. وبوجود مثل هذه الاستنتاجات العامة، لا يسعفنا الكتاب كثيراً في ترشيد قرارات الاستثمار في الأسواق. ولذلك، تجد التحذير غير المباشر من الاندفاع في الاستثمار في الأسواق عند مراحل الرواج (الهياج) الكبير هو الطابع الغالب في عروضه. أما الحلول المقترحة فهي لا تخرج عن الفهم العام. صحيح أن التحليلات النظرية تؤكد أن آلية السوق في الاقتصادات التي تتمتع بحرية المنافسة والاختيار، تؤمّن التعبئة والتوزيع الأفضل للموارد الاقتصادية (والمالية). وأن التدخل في هذه الآلية من شأنه تشويه الأسعار وجعلها لا تعبر عن الندرة النسبية لعوامل الإنتاج والمنتجات. ولكن من الناحية العملية، فإن حرية المنافسة والاختيار تتحقق ليس فقط عند توافر المعلومات لدى المستثمر والمنتج والمستهلك، بل وأيضاً في تجاوز الوسطاء، مؤسسات وأفراد، الذي قد تتباين مصالحهم مع مصالح المستثمرين. وتلك هي مهمة مؤسسات المنظم أو المراقب، الخاصة والعامة، التي لا نجد لها دورا واضحا في الكتاب. أخيرا، لا يمكن تجريد البحث في وظائف الأسواق المالية وتحركاتها عن مسألة النمو الاقـتـصـادي والتشغيل وحاجة المواطنين إلى الـضمـانات الاجتماعية العامة. كما لا يمكن تجريد البحث في كيفية عمل الأســواق على فهم المـسـتثمر والمتخصـص فحسب، فالأزمات في الأسواق المالية تجد عند المواطن معنى يدل على الاضطراب والمخاطر والمقامرة الفردية قبل أن تؤدي دورها في زيادة الاستثمار الحقيقي، وهو انطباع صحيح من وجهة النظر العامة. كذلك لا يمكن الاقتناع بتجاهل التحليل عن وظائف وعمل الأسواق للبيئة الاقتصادية والاجتماعية والمؤسسية والسياسية السائدة في الدولة المعنية. لهذا، فإن الانتفاع الكامل من الآراء الواردة في الكتاب، وخاصة منها التحذير من أن الارتفاع غير الحقيقي في أسعار الأسهم والعقارات السكنية يتطلب على صعيد المختصين والمهنيين مواصلة المناقشة والحوار والبحث في مدى ملاءمة وظائف وطريقة عمل الأسواق، مع متطلبات وسياسات التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية.

[امجد البدرة]

حياك الله اخوي وليد ,, عندما ندخل في مداخلة لموضوع ما لكاتب في المنتدى هو تقدير له واحترام ,, كما ان اي صاحب مداخلة لموضوعاتنا نعتبره صاحب فضل علينا وضيف مرحب به في موضوعنا ,, مهما كانت المداخلة موافقة لراي الكاتب ام مخالفه لهُ ,,

وانا والله العظيم عندما اكتب موضوعا ويزورني ضيفا في مداخلة اتمنى أن يكون مختلفا معي لا مؤيدا ,, والسبب هو إثراء الموضوع وزيادة في الاراء ليستفيد القارئ ,,

أما ملاحظتك وردودك في أعلاه بان تقول محللين الاسهم هم محللين الغفلة اللذين قالوا ان المؤشر سيصل ل 30000 نقطة ( أنا لستُ منهم وقد حذرت علنا ) وانهار لاقل من 10 الاف ,, وان عندك من المقالات ما يدعم وجهة نظرك وجئت بروبرت شيللر ,,

وعندك غيره الكثير من تاس كثير تفهم !!! مو مثل محللين الاسهم ,,!!!

اللي اقدر اقوله شكرا لك كرمك وحسن استقبالك لنا في موضوعك ونحن في موضوعك مثل الضيوف ,, ولكن للاسف تمً تقييمنا وتصنيفنا باننا لا نفهم ,,,

اكرر شكري واسف لمروري ومداخلتي على موضوعك ولن أزعجك مرة ثانية يا اخ وليد
وانا زعلان ايضا نيابة عن الاخوان اللذين تداخلوا في الموضوع براي مخالف وكذلك زعلان اكثر نيابة عن الاشخاص اللذين ذكرتهم بالاسماء حتى وان اخطأوا في تقدير المؤشر سابقا ,,,,,,,,,,,, مع السلامة ودمت حفظك الله

[المعمر]

ماشاء الله ,,

اساتذة عقار هنا ,,

متابعين وياكم