منتديات أعمال الخليج
منتديات أعمال الخليج

صفحة 1 من 2 12 الأخيرةالأخيرة
النتائج 1 إلى 30 من 39

الموضوع: الخطة القادمه / انهيار اسوق العقار وخاصة في الامارات والسعودية

  1. #1
    تاريخ التسجيل
    9-Feb-2006
    المشاركات
    39

    Post الخطة القادمه / انهيار اسوق العقار وخاصة في الامارات والسعودية

    نسبة النزول المتوقعة لاسعار العقارات حسب المواقع تترواح من 50 % الى 75 % من الاسعار الحالية -- ألم يأن الأوان للتصحيح الصحّي لسوق ((( العقار ))). . .!!! إلى متى والأرقام الفلكية تتضاعف يوماً بعد يوم ؟ إلى من تترك هذه الأراضي البور البيضاء التي تمزّق المدن الرئيسية في بلادنا. . . !!! ولم يلتفت أحد إلى مكررات أرباح المتر المربع للأراضي وقد وصل إلى 8000 مرة وأكثر. !!أين المدعين بسهرهم على راحة المواطن . . .!!! أين مصلحة الزكاة التي تجبي أرواح الفقراء رعاة الأغنام . . بجباية زكاة أغنامهم. في حين يترك الأثرياء أصحاب عروض تجارة الأراضي دونما إستخراج حق الله من تجارتهم. يا أيها الناس : أما آن لمؤشر سوق العقار الذي لا يزال يرتفع منذ عام 1352هـ وهو في ارتفاع متواصل وبدون تصحيح او جني أرباح
    .


    روبرت شيللر في طبعة ثانية: سوق العقارات المزدهرة تتجه إلى انحدار لتشابه خواصها مع الازدهار الكاذب لسوق الأوراق المالية في التسعينيات
    روبرت شيللر 28/06/2005 يبحث هذا الكتاب الجاد في ظاهرة فقاعات المضاربة في الأسواق المالية (الأسهم ودور السكن) بطريقة لا تخلو من التشويق والتحدي وتلائم غير المختصين. ومع أن الكاتب يؤكد وجود أسباب كثيرة تتبادل التأثيرات على نحو معقد لتخلق ظاهرة الارتفاع والانخفاض الكبير في أسعار الأسهم والبيوت، فإنه يقترح حلولاً ذات طبيعة عامة للتخفيف من الظاهرة والحد من الإفراط في اللاعقلانية التي تولد فقاعات المضاربة المضرة في الأسواق. يتناول الكتاب بالتفصيل مشكلات المضاربة في الأسواق كما حدثت عند انهيار أسواق الأسهم في عام 2000م، وينبه إلى احتمالات انفجار فقاعة سوق عقارات السكن التي يشهد حالياً ارتفاعاً مماثلاً لارتفاع الأسهم في نهاية عقد التسعينيات. يستعير الكاتب روبرت ج شيللر أستاذ الاقتصاد في جامعة ييل عنوان كتابه هذا من العبارة الشهيرة لألان جرينسبان رئيس مجلس الاحتياط الفيدرالي الأمريكي ''الإفراط في اللاعقلانية'' لوصف سلوك المستثمرين في سوق الأسهم والتي قالها في نهاية عام 1996م ثم انتشرت وبسرعة فائقة في العالم بعدئذ. ولقد وفق الكاتب في ملاءمة العنوان مع مضمونه وإن جاء العنوان خالياً من ذكر كلمة الأسواق المالية. فالكتاب يتناول بالتحليل السلوك اللاعقلاني في نشاط أسواق الأسهم، وهي من العناصر الاستراتيجية في التقدم الاقتصادي في العالم اليوم، في محاولة لترشيده. أما شهرة الكتاب، فتعود إلى تنبؤ كاتبه بانهيار سوق الأسهم الأمريكية في عام 2000م الذي بدأ بعد شهر واحد من صدوره. وتأتي أهمية الكتاب من تناوله لظاهرة ذات أهمية في حياتنا اليومية تتمثل في الزيادة المفرطة في ارتفاع أسعار الأسهم وما تؤدي إليه من حالة عدم الاستقرار في الاقتصاد الوطني وإرباك شؤون المواطنين المالية. وفي هذه الطبعة الثانية للكتاب، يوسع الكاتب نطاق تناوله ليشمل أسواق دور السكن التي أصبحت أسعارها، برأيه، عرضة للتأكل بسرعة. لقد نبه الكاتب، وقد يكون مصيباً، إلى احتمالات انهيار سوق الدور السكنية في الولايات المتحدة الأمريكية، وعلى النطاق العالمي أيضاً، كما حدث في انهيار الأسواق المالية، وخاصة سوق الأسهم في الشركات التكنولوجية، في عام 2000م. فالكاتب في مناقشاته وتحليله التاريخي لتطور الأسعار في سوق الأسهم يؤكد أن سوق العقارات السكنية، المحلية والعالمية، تشهد في الوقت الحاضر مظاهر مماثلة كالتي سادت في الأسواق المالية في نهاية عقد التسعينيات وقبل انفجار فقاعتها المضاربة عام 2000م، فهو يرى أن توجه المستثمرين نحو سوق عقارات السكن كان بسبب انهيار أسعار الأسهم في قطاعات أخرى. ولهذا يعتقد أن المغالاة في أسعار الأسهم والمنتجات المالية الأخرى ما زالت قائمة، إلا أن مركز فقاعاتها تغير نحو سوق أسعار دور السكن وهي آيلة إلى الانفجار محلياً وعالمياً في أي وقت. أما في طريقة التحليل، فإن الكاتب يعتمد رصد الوقائع التاريخية للمتغيرات التي يراها أساسية ويحاول عقد المقارنة بينها، كما أنه يعتمد بحث التجربة الأمريكية بدرجة عالية من التفاصيل، ويشير إلى بعض ملامح تجارب الدول الأخرى، ولاسيما أنه معني باستنتاجاته التي يحاول تعميمها على البلدان كافة. وفي الواقع، فإن التحليلات التفصيلية والجزئية المقدمة مفيدة في تعميق الفهم بأسباب ظاهرة المضاربة، إلا أنها لا تسعفنا كثيراً في تحديد الأهمية النسبية لكل من عوامل الظاهرة المتعددة وبالقدر الذي يساعد ترشيد القرارات الاستثمارية اليومية، ولذلك نجد الحلول التي يقترحها للحد من فقاعات المضاربة ذات طابع عام ومعروفة لدى كبار المستثمرين في الأسواق وحتى عند بعض أوساط صغار المستثمرين. ومع ذلك، فإن من منافع هذا الكتاب أن نشره يتزامن مع ظاهرة الارتفاع السريع والعالي في مؤشر سوق الأسهم في المملكة، وتوسع نطاق الاستثمار والمستثمرين في الأسهم والعقارات السكنية. فالكتاب يؤكد أن أسواق الأسهم والعقارات السكنية تعاني فقاعات مضاربة أو ارتفاعا غير حقيقي في الأسعار، ويحذر المستثمرين بوضوح من توقعاتهم المبالغة في التفاؤل باستمرار ارتفاع قيم استثماراتهم. وإذ يكون مناسباً التحذير من نتائج زيادة المضاربة في سوق الأسهم والعقارات في المملكة لتصل إلى مرحلة الإفراط في اللاعقلانية، لا بد أيضاً من التحذير في نقل تحليلات الكاتب كاملة قبل تكييفها في ضوء خصائص الاقتصاد الوطني وظروف الاستثمار في السوق المحلية في الوقت الراهن. وهذا موضوع مهم ليس مجال بحثه هنا، فمعالجة الكتاب تتم في إطار اقتصاد رأسمالي متطور، وخاصة من حيث دور الشركات الكبرى ومؤسسات السوق وتوافر عنصر الريادة، وقد تنسحب أيضاً في تفسير سلوك الأسواق المالية في الاقتصادات المتقدمة. ولكن علينا التحفظ قليلاً في إعادة تفسير عوامل الرواج الحالي في أسواق الأسهم والعقارات السكنية في البلدان الخليجية بخاصة وفي الدول النامية بصورة عامة. فالوقائع والاستنتاجات التجميعية التي يقدمها كنماذج عامة صالحة لتفسير التطورات في الأسواق المالية في أمريكا والدول المتقدمة قد لا تكون مناسبة لمرحلة التطور الاقتصادي والاجتماعي والسياسي والمؤسسي والتقني والبيئي في البلدان النامية والتي تحدد أدواراً اقتصادية مختلفة للدولة وللقطاع الخاص فيها. كما يدل عنوان الكتاب، ليس عرضياً أن يبدأ الكاتب مناقشاته من خطاب جرينسبان في كانون الأول (ديسمبر) 1996م الذي وصف فيه سلوك المستثمرين بأنه مفرط في اللاعقلانية. ففي حينه تأثرت أسواق الأسهم وانخفض الرقم القياسي لمؤشر ''نيكاي'' في اليابان بنسبة 32 في المائة، ومؤشر ''هانج سنج'' في هونج كونج بنسبة 29 في المائة والرقم القياسي ''داكس'' في ألمانيا بنسبة 4 في المائة، و''الفوتسي ''100 في لندن بنسبة 4 في المائة. كما هبط في حينه مؤشر ''داو جونز'' الصناعي بنسبة 23 في المائة. وفي ذلك الانخفاض رأى الكاتب ردة فعل غريبة لتلك الظاهرة. كذلك يستنتج الكاتب من أن عبارة ألان جرينسبان ''الإفراط في اللاعقلانية'' هي في الواقع نوع من الظواهر الاجتماعية التي عاصرها الناس في عقد التسعينيات، وأنها تحدث باستمرار في التاريخ عندما ترتفع مؤشرات الأسواق إلى مستويات عالية غير عادية ولا يمكن استمرارها لفترة طويلة نتيجة لتأثير عوامل السوق السيكولوجية. ويرى الكاتب أن الناس يلاحظون في الظاهرة شيئاً لاعقلانيا ملموساً يصاحب تطور الأسواق. كما أنه لا يجد في مفهوم المضاربة الزائدة الذي انتشر مع ازدهار الأسواق في عقد العشرينات من القرن الماضي ما يعبر بشكل أفضل عن ظاهرة ارتفاع أسعار الأسهم المعاصرة. كما يرى في عبارة ''الإفراط في اللاعقلانية'' أكثر دقة للتعبير عن الظاهرة التي حدثت عام 2000م. ومن هنا يبدأ بتعريف ''فقاعة الأسواق'' على أنها الموقف الناشئ من انتشار أخبار السوق وتزايد الحماسة للاستثمار والتي تنتشر تحت تأثيرات العدوى السيكولوجية من شخص إلى آخر. فخلال هذه العملية، تتزايد القصص التي تبرر الزيادات في الأسعار والتي تجلب بدورها المزيد من المستثمرين في هذه الأسواق بالرغم من الشكوك التي تساورهم عن القيمة الحقيقية لهذه الأسهم. ويعتقد الكاتب أن السبب في ذلك يعود جزئياً إلى نجاح الآخرين في تحقيق أرباح عالية من شراء وبيع الأسهم، وإلى التمتع بالإثارة التي يتمتع بها المقامرون. وعن تطور ظاهرة المضاربة وحجم انهيار الأسواق العالمية التاريخية في 2000م، يرصد الكاتب أن الرقم القياسي لمؤشر داو جونز الصناعي في أوائل عام 1994م كان 3600، وفي آذار (مارس) 1999 تجاوز العشرة آلاف نقطة، وفي 14 كانون الثاني (يناير) 2000 وصل إلى 11722 نقطة. لقد تضاعف الرقم القياسي للسوق ثلاث مرات خلال خمس سنوات، ولكن بعد أشهر قليلة انهارت الأسعار، ومنذ ذلك الحين لم تصل إلى مستوياتها السابقة. ويرى الكاتب أن مثل تلك الزيادة لم يكن لها ما يبررها، فالمؤشرات الاقتصادية الأساسية لم تتضاعف ثلاث مرات حيث ارتفع الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة بأقل من 40 في المائة خلال تلك الفترة، وأن أرباح الشركات ارتفعت بأقل من 60 في المائة. ويستطرد الكاتب في الإشارة إلى وقائع الزيادات المستمرة في أسعار الأسهم في العديد من البلدان خلال تلك الفترة (1995 ـ 2000) حيث تضاعفت الأسعار ثلاث مرات في البرازيل، فرنسا، الصين، وألمانيا، وتضاعفت مرة واحدة في المملكة المتحدة. ويشير أيضاً إلى بروز الظاهرة في هونج كونج، إندونيـسـيـا، اليابان، ماليزيا، سنغافورة، وكوريا الجنوبية، وفي بلدان أمريكا اللاتينية: تشيلي، ومكسيكو. وبهذا يؤكد الكاتب على استنتاجه بأن ظاهرة المضاربة والرواج في أسواق الأسهم ظاهرة عالمية الطابع. ولعل من المفيد والممتع ما يقدمه المؤلف من تحليل (نعتقده ذا طابع جزئي) للظاهرة ولتفسير الرواج ثم الانهيار في سوق الأسهم، فهو يرى أن الظاهرة ترتبط بسلوك العوائد المتوقعة، أو بنسبة السعر إلى العائد ـ أي نسبة سعر السهم الواحد السائد مقسوماً على عائد السهم الواحد للشركة المعنية، إذ غالباً يعبر عن النسبة برقم 5 أو 10 أو 12 وغالباً ما تسمى مضاعف الشركة. ولزيادة الإيضاح، فإن التعريف السائد لهذه النسبة، كما هو شائع في الصحف المالية المتخصصة، هو عدد السنوات التي تستغرقها الشركة للحصول على العائد بمقدار يعادل قيمتها في السوق، وأنها تعبر عن قدرة الشركة على النمو بسرعة أم لا، وأن هذا المؤشر يستخدم من قبل المحللين لتقرير ما إذا كانت قيمة أسهم الشركة المعنية غالية أو رخيصة. ولدعم تحليله يشير الكاتب إلى الوقائع التاريخية لتطور هذه النسبة في الأسواق الأمريكية وخاصة في الأعوام: 1901، 1929، 1996، و2000م. ويعزز تحليله بعقد المقارنة مع أسعار الفائدة التي يرى أنها كانت على الدوام أقل من نسبة السعر (مقسوماً) على العائد. كما يبرز أن أسعار الفائدة خلال عقد التسعينيات كانت في انخفاض وهو ما كان يفسر رواج سوق الأسهم حينذاك، ولا سيما أن الفترة الواقعة بين عقد الستينيات وحتى أوائل عقد الثمانينيات شهدت ارتفاعا في أسعار الفائدة في مقابل انخفاض نسبة الأسعار للعوائد. ونعود لتقييم الكاتب لظاهرة انخفاض الأسعار عام 2000، فالكاتب يرى ـ وهذا استنتاج مهم جداً ـ أنه رغم الانخفاض الكبير الذي تحقق، إلا أن أسعار الأسهم مازالت عالية بالمقاييس التاريخية، كما أن الناس يعتقدون أيضاً أن أسعار الأسهم ما زالت عالية وهم غير مرتاحين للحالة الحاضرة. ينتقل الكاتب في تصوراته التاريخية عن أسواق الأسهم إلى تصوراته التاريخية عن سوق العقارات في الدور السكنية بخاصة. وهو يرى منذ البداية، أن العوامل السيكولوجية نفسها التي تحرك أسواق الأسهم خلال السنوات الماضية ما زالت تمتلك إمكانيات التأثير في الأسواق الأخرى. كما يعتقد أن ظاهرة ارتفاع أسعار البيوت والعقارات في الكثير من بلدان العالم، والحديث اليومي عن أسعار البيوت، يدل على احتمال تطور المضاربة في هذه السوق إلى درجة الفقاعة القابلة للانفجار. ويأتي الكاتب بشواهد عن ارتفاع أسعار البيوت في: أستراليا، كندا، الصين، فرنسا، هونج كونج، أيرلندا، إيطاليا، نيوزيلندا، النرويج، روسيا، جنوب إفريقيا، إسبانيا، المملكة المتحدة، والولايات المتحدة، ويرى أن رواج العقارات على هذا النحو هو غامض وصعب الفهم تماماً كما كانت حالة رواج سوق الأسهم. ويشير الكاتب إلى أن هنالك الكثير من التفسيرات الشعبية الرائجة، وهي ليست بالضرورة تفسيرات صحيحة، لظاهرة ارتفاع الأسعار في سوق العقارات السكنية. ومن هذه التفسيرات التي انتشرت منذ أوائل 1990م هو أن الضغط السكاني قد تراكم للدرجة التي أدت إلى نقص في الأراضي، ولذلك ارتفعت أسعار البيوت. ولكن، يستدرج الكاتب بالإشارة إلى أن نمو السكان كان مستمراً وتدريجياً على فترة طويلة من الزمن. كما يشير إلى وجود نظرية ثانية، وهي أن الطلب العالي على عناصر إنتاج الدور السكنية والعقارات وارتفاع أسعار العمل، الأسمنت، والحديد، وبقية مستلزمات الصناعة الإنشائية جعلت أسعار البيوت عالية. ولكن، يستدرج الكاتب ثانية ليؤكد على أن هذه الزيادات تتم في سياق التطورات العامة. كما يورد تفسيراً آخر هو أن الرواج في سوق البيوت السكنية ناشئ من انخفاض أسعار الفائدة. وهنا لا يستبعد الكاتب وجود مثل هذا التأثير كعامل في ارتفاع أسعار البيوت، ولكنه لا يقبل به كعامل أساسي لأنه يرى أن البنوك المركزية قد خفضت أسعار الفائدة مرات عديد في التاريخ ولكنها لم تؤد إلى ارتفاع أسعار البيوت. والتساؤل الذي يحاول الكاتب الإجابة عليه هو، ما الذي أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات في العديد من مناطق العالم إذن؟ وهل سيؤدي تطور الظاهرة إلى انهيار شبيه لما حدث في سوق العقارات في الثمانينيات. الاستنتاج الأهم الذي يقدمه لنا الكاتب من تحليلاته لتطور سوق العقارات هو أن المضاربة في هذا السوق قد تحسنت على المستوى الوطني والعالمي، وأن التحليل الجزئي لتطور أسعار البيوت بالمقارنة مع ارتفاع تكاليف البناء أو الزيادة السكانية أو أسعار الفائدة غير كاف. وفي مقابل هذا، يقدم لنا الكاتب خلاصة آرائه في نظريته القائلة بأن الفقاعات في الأسواق موجودة عند ارتفاع الأسعار سواء في الأسهم أو العقارات أو أية أسواق أخرى. وأن هنالك أسبابا عديدة لوجود هذه الفقاعات، كما أنه ليس هنالك من تفسير واحد لها أو تفسير يتسم بخط مستقيم. ولزيادة الإيضاح في عبارة ''تفسير بخط مستقيم''، نشير إلى أن من المعروف في تحليل الظواهر الاقتصادية والاجتماعية وجود علاقات غير مستقيمة (يقال بالعربية خطأ علاقات غير خطية) في الغالب بين المتغيرات الخاضعة للتحليل، ولكن الكاتب يدعي أن نظريته تمتلك نموذجا أساسيا بسيطا لا يمكن الاستغناء عنه في فهم كيف تتحرك الأسواق. ولعرض نظريته يبدأ الكاتب أولاً في تحديد العوامل الهيكلية التي تؤثر في حركة الأسواق وأدت إلى ظهور فقاعات السوق. هنا يعرض مجموعة من العوامل المفاجئة أو الآتية من خارج الأسواق، وهي: التطور الرأسمالي السريع الذي وصفه بعبارة ''تفجر الرأسمالية'' وبروز مجتمع الملكية، فهو يرى أن انتشار الأسواق أو الاقتصادات الحرة وبعد انهيار النظم الاشتراكية، والدعوة لمجتمع الملكية حيث لا تقتصر الملكية الفردية على عدد محدود من الرأسماليين الأثرياء، بل إنها لكل فرد كما في ملكية الأفراد للدار السكنية، وهي دعوة أمريكية في رأي الكاتب ـ رغم أنها وجدت في أوروبا قبل ذلك حيث مبادرة مارجريت تاتشر رئيسة وزراء بريطانيا السابقة في الدعوة لتمليك المواطن البريطاني لداره السكنية في بداية الثمانينيات ـ الأمر الذي شجع على الاستثمار في الأسهم من خلال حسابات توفير التقاعد للضمان الاجتماعي. وفي رأي الكاتب، أن مفهوم الملكية الفردية التقليدي قد توسع ليشمل حسابات الادخار في مجالات الصحة والمدارس، كما يبرز الكاتب ظاهرة تراجع دور اتحادات العمال ولا سيما في القطاع الخاص. ويستدرك الكاتب في الإشارة لاستنتاج فرعي مهم، هو أن الخوف الذي يدفع الناس للتفتيش عن مجالات ملائمة لاستثماراتهم بقصد الضمانات المستقبلية في البلدان الرأسمالية، يؤدي في الواقع إلى انخفاض معدل الادخارات الشخصية. ففي رأيه، أنه طالما تحققت الزيادة في أسعار (قيمة) استثماراتهم الناشئة من تأثيرات الزيادة في الطلب، فإنهم يقعون في وهم هو أنهم يوفرون من خلال تحسين قيمة أصولهم الاستثمارية. ومن المثير للانتباه، أن الكاتب يشير على أهمية التغيير الذي حصل في الثقافة نتيجة التطورات التي حصلت في أسواق الرساميل. ففي رأيه أن زيادة أسعار الأسهم قد أدى إلى بروز القيم المادية في الثقافة. ولقد أصبح نجاح رجال الأعمال ربما أكثر أهمية من إنجازات العالم أو الفنان أو الثوريين. فالاستثمار في السوق المالية أصبح الطريق السريع للثروة والغنى. ويشير هنا أيضاً إلى أن خروج المرأة للعمل قد عزز هذا التغيير في القيم نحو تزايد أهمية الجوانب المادية فيها. كذلك يشير إلى أن انخفاض معدلات الجريمة قد ساعد في نشر القيم المادية. ويبرز الكاتب الدور المهم الذي لعبته الثورة التكنولوجية في مجال المعلومات حيث كانت عاملاً مهما وخاصة منذ منتصف التسعينيات في ارتفاع أسعار الأسهم في الأسواق المالية. فالهاتف النقال والإنترنت قد اقتحما البيوت ونشرا المعلومات منذ النصف الثاني من التسعينيات. وفي مقابل تلك التطورات، يرى الكاتب أن السياسة النقدية كانت عاملاً مساعداً على استمرارها حيث لم تتدخل للحد من ارتفاع الأسعار. ويستنتج الكتاب هذا من شواهد تتعلق بمواقف رئيس البنك الاحتياطي الأمريكي ألين جرينسبان الميالة للحياد، ويبرز أيضاً دور التطور السكاني على الأسواق، ثم يضيف إلى ذلك دور الإعلام في نشر أخبار الأعمال على نطاق واسع. ومن العوامل التي يجدها مؤثرة في رواج الأسواق في التسعينيات تحليلات التنبؤ المتفائلة عن أسواق رأس المال. كما يبرز أهمية التوسع في المساهمات المحددة في خطط التقاعد للضمان الاجتماعي ولتأمين الرفاهية عند التقاعد. كذلك يعزو الكاتب أحد أسباب الظاهرة إلى النمو في المحافظ الاستثمارية المتنوعة حيث أصبح ممكناً للمستثمر الصغير شراء وحدات من مجموع استثمارات المحفظة المتكونة من العديد من الأسهم والسندات والأوراق المالية الحكومية. كما يشير إلى انخفاض معدلات التضخم وتأثير وهم النقود في بروز الظاهرة. ويعتقد الكاتب بأن من أسباب الظاهرة التوسع في حجم التجارة ومنح تخفيضات الوكلاء وانتشار تجار اليوم والتجارة خلال 24 ساعة. وأخيراً، يرى الكاتب في ارتفاع حجم فرص المقامرة بانتشار مراكز المقامرة التجارية من عوامل نشوء فقاعات المضاربة. يخلص الكاتب من تشخيصه لعوامل الظاهرة وتحليلاته إلى وجود آلية التفاعل، يسميها بالتغذية المتبادلة، بين هذه العوامل ـ التي لا يمكن تحديد أثر كل واحد منه ـ والتي تؤدي إلى ارتفاع أو هبوط الأسعار في أسواق الأسهم أو أسواق العقارات. ولتطوير مناقشاته التي يعرضها تدريجياً نحو صياغة نموذجه لتفسير ظاهرة الإفراط اللاعقلاني المؤدية لفقاعات المضاربة، يتساءل الكاتب عن كيف تتزايد وتكبر تأثيرات هذه العوامل من خلال آليات التفاعل. هنا يرى أن ثقة المستثمر، وتوقعاته لإنجازات السوق في المستقبل، والتأثيرات ذات العلاقة بطلب المستثمر هي التي تؤدي إلى تكبير تأثيرات العوامل الرئيسية في إيجاد الظاهرة. وهنا يأتي الكاتب بشواهد متينة حول دور وتطور ثقة وتوقعات المستثمر. أما آليات تكبير التأثيرات فهو يراها تتم في دورات تبادل بين ثقة وتوقعات المستثمر التي ترتفع من خلال الزيادات السابقة في الأسعار لتدفع إلى زيادة أكبر في أسعار المضاربة التي بدورها تحرض على قيام مستثمرين آخرين بنفس العمل، ثم تستمر العملية نفسها، أي تتكرر مثل هذه الدورة مرات ومرات لينتج عنها تكبير في حجم الاستجابة لتأثيرات العوامل الخارجية. ويقول الكاتب، إن آلية التغذية المتبادلة هي من النظريات القديمة، ولكنها لم تعد تذكر في كتب المالية المعاصرة، كما أنها غالباً ما توصف بأنها مجرد فرضيات غير ثابتة. ولكن الكاتب يرى أن هنالك شواهد تدعم هذه النظرية أو تدعم آلية التغذية المتبادلة بين ثقة وتوقعات المستثمر وبين حركة الأسواق. وفي هذا المجال، يشير إلى انتشار الفكرة لدى المستثمرين في نهاية التسعينيات بأن الأسهم هي أحسن الاستثمارات على عكس ما كان الأمر عليه في السبعينيات بعد انهيار سوق الأسهم في 1973 ـ 1974م. وفي مسألة التوقعات، يعتمد الكاتب على مسوحات تناولت آراء المواطنين الأمريكان من ذوي الدخول العالية ومؤسسات المستثمرين حيث وجد الشواهد التي تعكس التغير في التوقعات عن أسعار الأسهم. ومن النتائج التي عرضها في هذا المجال، أن توقعات المستثمرين للمعدل المتوقع في تغير مؤشر ''داو جونز'' في سنة واحدة كانت عام 1989م صفر في المائة، وفي 1996 كانت 41 في المائة، وفي 2000 كانت 67 في المائة وفي 2001 كانت 84 في المائة، أي أن التوقعات كانت تتزايد في أن أسعار الأسهم سترتفع حتى بعد أن وصلت مؤشرات الأسواق إلى أعلاها. أما الآن فقد انخفضت التوقعات إلى 64 في المائة في .2004 وفي نظريات التغذية (التأثيرات) المتبادلة للفقاعات في الأسواق، يرى الكاتب أن الزيادات الأولية في الأسعار ـ التي تظهر بسبب حدوث عامل من العوامل الخارجية المشار إليها ـ تقود إلى زيادات أكبر في الأسعار والتي بدورها تزيد ثانية في الأسعار من خلال زيادة طلب المستثمر التي تقود من جديد إلى زيادات في الأسعار لتتكرر الدورة الثانية والثالثة وهكذا. ومن المثير للانتباه، أن الكاتب يشير إلى أشكال أخرى من التغذية المتبادلة ذات العلاقة بحركة الأسواق. فهو يربط بين السعر ـ الناتج المحلي الإجمالي ـ السعر. فالزيادة في قيمة الأسهم في الأسواق أو قيمة العقارات سيؤدي إلى زيادة الثروة والتفاؤل الذي يشجع بدوره على الإنفاق، أي زيادة الاستهلاك والاستثمار في مجالات أخرى كالمصانع، والبيوت الجديدة، والمعدات. ويسمي الكاتب ردة الفعل من زيادة قيمة الاستثمارات في الأسهم هذه بـ ''تأثير الثروة''. ويرى أن تأثير الإنفاق العالي على الناتج المحلي الإجمالي وظهور النجاح الاقتصادي يشجع الناس على زيادة الاستفادة من الأسواق. كما يشير إلى وجود علاقة تغذية متبادلة بين الزيادة في قيمة الأسهم وبين عوائد الشركات، أي السعر ـ عوائد الشركات ـ السعر. ويستفيض الكاتب في تحليله لكيفية التغذية المتبادلة بين العوامل المؤدية للفقاعات في الأسواق. وفي الوقت الذي يشير فيه إلى أهمية ثقة وتوقعات المستثمرين في رواج الأسواق، إلا أنه يشكك في أن اهتمام وحماسة المستثمرين هي من قراراتهم (أفكارهم) الشخصية فعلاً. ويشير هنا إلى ظاهرة استثمارية سميت ''خطة بونزي'' أو ''خطة الهرم'' التي جربت عام 1920م حيث كان مؤسس (مدير) هذه الخطة الاستثمارية (بونزي) يوعد المستثمرين بأرباح كبيرة إذا استثمروا أموالهم فيها، في الوقت الذي لم يكن يتم الاستثمار في أية أصول حقيقية. وعوضاً عن ذلك، كان مدير الخطة يدفع للمستثمرين الأوائل من البيع اللاحق للمستثمرين في الدفعة الثانية، ويستمر هكذا في الترويج لاستثماراته دون الاستثمار في الأصول الحقيقية. ومن هنا، ينبه الكاتب إلى دور الاحتيال، والتلاعب، والكذب الأبيض في رواج الأسواق. وهو يشير إلى أنها من الفعاليات التي تصمم لخداع الناس والتي تتعمد لاستغلال التفكير الخطأ لدى المستثمرين. ومع أن هذه الممارسات غير قانونية، فإنه لبطء العدالة في تنفيذ القانون ـ يستمد هذا من التجربة الأمريكية ـ تصبح هذه الفعاليات جزءا من عمليات الفقاعة المضاربة في الأسواق. ويعطي الكاتب أمثلة على السلوك الإجرامي في عمليات الرواج في الأسواق كترك بعض مديري الشركات التكنولوجية شركاتهم وأسهمها المنهارة عام 2000 بعد أن أصبحوا من الأغنياء من بيع الأسهم التي امتلكوها مبكراً. ويقول الكاتب إن مثل هذه الأعمال ما زالت موجودة، ولكن بدرجة أقل من الماضي. ويفرد الكاتب فصلاً ممتعاً للحديث عن دور العوامل الثقافية، وخاصة إعلام الأخبار، في تأسيس أرضية مواتية لرواج حركة الأسواق، وأنه أداة ترويج ودعاية لحركة المضاربة في الأسعار. فهو يرى أن مصلحة إعلام الأخبار في المنافسة الدائمة للاستحواذ على اهتمام الرأي العام في تعقب ونشر الأخبار المتعلقة بالأسواق المالية. فالأسواق المالية توفر أخبارا مستمرة وتتعلق بالتغيرات اليومية للأسعار. ولذلك، ولجذب المزيد من الانتباه، فإن إعلام الأخبار يسعى لإعداد المناظرات حول المسائل التي تدور في أفكار واهتمام المواطنين. وبرأي الكاتب، أن هذا يعني مشاركة الخبراء في عرض المواضيع التي تعزز وجهات النظر التي يشترك الناس فيها، أي أن الإعلام بهذه الطريقة يرسل الانطباع بأن هنالك خبراء يعبرون عن مختلف الآراء، بينما هم يقدمون الخبراء لتعزيز وجهات النظر السائدة. كما أن الإعلام لا يوفر الكثير من الحقائق المناسبة أو ھ Gdتقديم التفسيرات المناسبة عنها. وبعبارة أخرى، يرى الكاتب أن الإعلام يلمع التطور في الأسواق المالية رغم كل شيء. وفي مجال سوق البيوت حيث يؤكد على انتشار ظاهرة ارتفاع أسعارها في العديد من مدن العالم، يرى الكاتب دوراً للإعلام فيها. ففي الوقت الذي يثير التشابه في ظاهرة ارتفاع أسعار البيوت في المدن يتساءل عن سبب ذلك طالما كانت المتغيرات الاقتصادية الاعتيادية في البلدان المعنية لا تسمح بقبول مثل هذا التشابه، يجد الكاتب في دور الإعلام أحد أسباب هذا التشابه. فالكاتب يرى أن الناس في باريس مثلاً لا يراقبون التلفزيون البريطاني ونادراً ما يقرأون الجرائد البريطانية والعكس صحيح. ولكن الذين يكتبون للإعلام يراقبون بالتأكيد أخبار وقصص الآخرين في جميع بلدان العالم. إنها، في رأي الكاتب، من الحيل المهنية التي تؤدي لدعم ثقافة المضاربة العالمية. وهنا يشير إلى أن الاقتصاديين نادراً ما يتكلمون عن إعلام الأخبار كقوة تزيد التشابه بين البلدان. ويرى من ناحية أخرى، أن الرأي العام يعتقد أن الاقتصاديين يجب أن ينصرفوا إلى حساب أسعار الفائدة وأسعار الصرف وليس عليهم تفسير الأخبار والقصص التي تظهر في الصحف في العالم. ويخلص الكاتب في تحليله إلى نتيجة مثيرة عن دور الاقتصاديين مفادها أن سلوكهم يعزز فقط توقعات الرأي العام وانـــطــــباعاتهم عن مصادر التقلبات في الأسواق. وفي مجال آخر، يتناول الكاتب، وبإسهاب، ما يسميه بمرحلة جديدة في التفكير الاقتصادي. هنا يشير إلى أن المضاربة في الأسواق كثيراً ما ارتبطت بتصور شعبي بأن المستقبل زاهر أو أنه على الأقل ليس أقل من الماضي. في القرن الماضي، ارتفعت مستويات المعيشة وتقلص تأثير المخاطر الاقتصادية على الأفراد. وبمقاييس عدة، فإن العالم كان يتطور نحو مرحلة جديدة، ولكن السمة البارزة للمرحلة الجديدة في التفكير هي أن التطور ليس مستمراً، وأنه يظهر على شكل تدفقات، لذلك يعيب الكاتب على الاقتصاديين تجاهلهم لأحداث الماضي. فهو يرى، أن ظهور الإنترنت كنظام للاتصالات والتوزيع في أواسط التسعينيات فسر على أنه متغير أساسي لزيادة الإنتاجية في الاقتصاد. ولكن، يقول الكاتب، إذا أردنا اعتبار الإنترنت كنظام ذو أهمية أساسية وأنه أنتج نموا اقتصاديا هو الأسرع مما كان في الماضي، علينا المقارنة بينه وبين أنظمة مماثلة وجدت في الماضي مثل خدمات البريد، والسكك الحديدية، والتلغراف، والتلفونات، والسيارات، والطائرات، والراديو، والطرق السريعة. أي أن الكاتب يرى أن من الصعب القول بأن الإنترنت هو الأكثر أهمية للنمو الاقتصادي في الوقت الحاضر من تلك التطورات التي أثرت في النمو الاقتصادي في الماضي. والكاتب هنا يستدرك بالقول إن الرأي العام لا يفكر عادة بالحقبات التاريخية الماضية لعقد المقارنة. وفي تحليل النظريات التي سادت فترة الرواج أو كما يسميها الكاتب فترة السوق الهائجة، يعرض النظرية البارزة التي تقول بأن انخفاض التضخم هو الذي يؤسس للسوق المالية القوية، أي أن انخفاض التضخم يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأسهم، كما كان الأمر (التحليل) في عقد الستينيات، بينما كان الاعتقاد السائد في عقد التسعينيات أن انحسار معدل التضخم يعني انخفاض مؤشرات الأسواق. وفي مجال سيكولوجية تثبيت الأسواق، يرى الكاتب أن الأسواق لا يمكن تثبيتها جيداً بالعناصر الأساسية في الاقتصاد، فالناس لا يعرفون حتى درجة الدقة فيما هو المستوى الصحيح للسوق. كما أن الكثيرين غير مستعدين لإنفاق الوقت في التفكير حول هذا المستوى وما يجب أن يكون عليه أو فيما إذا كان مستوى السوق قد وصل نهايته أو أن الأسعار هي دون مستوياتها اليوم. هنالك العامل السيكولوجي، إلى جانب العوامل الأخرى، التي تجعل من الأسواق تستقر عند حد معين أو أنها تتغير فجأة. هنا يثير الكاتب الميل الإنساني نحو الثقة الزائدة وإصدار الأحكام بداهة، فالناس يعتقدون أنهم يعرفون أكثر مما يعرفه الآخرون، والناس أيضاً يرغبون في مناقشة المواضيع التي لا يعرفون عنها الكثير. وفي الخلاصة، يرى الكاتب أن سياسات التدخل لغلق أو تحديد الأسواق ـ رغم أنها في ظروف معينة مفيدة ـ يجب ألا تكون في قمة أولويات سياساتنا لمعالجة فقاعات المضاربة. وهو يرى أن في المجتمع الحر لا يمكننا حماية الناس من نتائج أخطائنا. ولا يمكن حماية الناس كلية من دون حرمانهم من إمكانية تحقيق أمانيهم كاملة. ولهذا يرى أنه لا يمكننا حماية المجتمع من تأثيرات موجات الإفراط اللاعقلانية، أو التشاؤم اللاعقلاني. ولعل التشبيه الذي يورده الكاتب في أن سياسات التعامل مع المضاربة في الأسواق المالية تشابه كثيراً سياسات التعامل مع ظاهرة عدم الاستقرار السياسي حيث يجب عدم غلق الأحزاب بل الاستمرار في توفير الحرية الكاملة للأحزاب السياسية للتعبير عن نفسها، كان موفقاً في خدمة استنتاجه. وفي الحلول، يقترح الكاتب إجابة وافية في الفصل الأخير من الكتاب عن السؤال في ماذا يجب أن نعمل؟ يجد الكاتب وراء الإفراط اللاعقلاني الذي ينتج التقلبات الكبيرة في أسواق الأسهم والعقارات السكنية العديد من العوامل، وأنه يقترح علينا (تحليل) طريقة تبادل التأثيرات فيما بينها، ومنها يوصي في النهاية باتخاذ الخطوات التالية للتخفيف من تأثيرات المضاربة والتغيرات الواسعة المحتملة في الأسعار: ـ يجب على المستثمرين تنويع استثماراتهم. ـ يجب على الأفراد زيادة معدل ادخاراتهم، أي تخصيص جزء أكبر من دخولهم للاستثمار. ـ يجب على الأفراد وضع خطط للتقاعد في المستقبل. ـ يجب تحسين نظام الضمان الاجتماعي. ـ يجب أن تـتــعامـل السياسة النقدية بفاعلية مع ظاهرة الفقاعات في الأسواق المالية. ـ يجب على قادة الرأي تقديم وجهات نـظر متوازنة في شؤون الأسواق. يجب تشجيع المؤسسات المالية على التجارة البناءة. ـ يجب مساعدة الناس على التأمين ضد المخاطر. هذا الكتاب موجه للمستثمرين في الأسواق المالية بالدرجة الأولى في محاولة لترشيد قراراتهم اليومية. وليس من شك أنه يثير الكثير من القضايا المتعلقة بالأسواق المالية، الأسهم والعقارات، في إطار فهم عام بأن النزعة القوية للمضاربة تدفع إلى ارتفاع الأسعار بأكثر من قيمتها الحقيقية للدرجة التي لابد لها في النهاية من الانخفاض إلى مستوياتها الحقيقية، وعندها لابد من تحمل نتائجها المالية والاقتصادية السيئة. والكتاب يعتمد في وقائعه ويستمد تحليلاته من مناخ اقتصادي ومالي ومؤسسي وثقافي وسياسي يسمح بالإفراط في النزعة المضاربة لدرجة اللاعقلانية وأن يتحمل المستثمرون نتائج قراراتهم. وبقدر ما تفيد قراءة الكتاب في مراجعة الكثير من الحقائق والوقائع التاريخية ذات العلاقة، فإنها تترك الانطباع القوي بأن الحرية الاقتصادية الفردية ليست كافية لترشيد قرارات الاستثمار في الأسواق بل لابد للمواطن المستثمر من زيادة معرفته بالبيئة المحيطة بالأسواق والعوامل المؤثرة فيها. وعلى الصعيد المالي الفني، ليس هنالك، برأينا، نمطاً مستقراً لحركة مؤشرات أسواق الأسهم يمكن الاستفادة منه في التحليل وتحسين التوقعات لدى المستثمرين. وبوجود مثل هذه الاستنتاجات العامة، لا يسعفنا الكتاب كثيراً في ترشيد قرارات الاستثمار في الأسواق. ولذلك، تجد التحذير غير المباشر من الاندفاع في الاستثمار في الأسواق عند مراحل الرواج (الهياج) الكبير هو الطابع الغالب في عروضه. أما الحلول المقترحة فهي لا تخرج عن الفهم العام. صحيح أن التحليلات النظرية تؤكد أن آلية السوق في الاقتصادات التي تتمتع بحرية المنافسة والاختيار، تؤمّن التعبئة والتوزيع الأفضل للموارد الاقتصادية (والمالية). وأن التدخل في هذه الآلية من شأنه تشويه الأسعار وجعلها لا تعبر عن الندرة النسبية لعوامل الإنتاج والمنتجات. ولكن من الناحية العملية، فإن حرية المنافسة والاختيار تتحقق ليس فقط عند توافر المعلومات لدى المستثمر والمنتج والمستهلك، بل وأيضاً في تجاوز الوسطاء، مؤسسات وأفراد، الذي قد تتباين مصالحهم مع مصالح المستثمرين. وتلك هي مهمة مؤسسات المنظم أو المراقب، الخاصة والعامة، التي لا نجد لها دورا واضحا في الكتاب. أخيرا، لا يمكن تجريد البحث في وظائف الأسواق المالية وتحركاتها عن مسألة النمو الاقـتـصـادي والتشغيل وحاجة المواطنين إلى الـضمـانات الاجتماعية العامة. كما لا يمكن تجريد البحث في كيفية عمل الأســواق على فهم المـسـتثمر والمتخصـص فحسب، فالأزمات في الأسواق المالية تجد عند المواطن معنى يدل على الاضطراب والمخاطر والمقامرة الفردية قبل أن تؤدي دورها في زيادة الاستثمار الحقيقي، وهو انطباع صحيح من وجهة النظر العامة. كذلك لا يمكن الاقتناع بتجاهل التحليل عن وظائف وعمل الأسواق للبيئة الاقتصادية والاجتماعية والمؤسسية والسياسية السائدة في الدولة المعنية. لهذا، فإن الانتفاع الكامل من الآراء الواردة في الكتاب، وخاصة منها التحذير من أن الارتفاع غير الحقيقي في أسعار الأسهم والعقارات السكنية يتطلب على صعيد المختصين والمهنيين مواصلة المناقشة والحوار والبحث في مدى ملاءمة وظائف وطريقة عمل الأسواق، مع متطلبات وسياسات التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية.
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  2. #2
    تاريخ التسجيل
    20-Mar-2006
    الدولة
    الرياض مؤقتا .. وعند اول قدم نضعها في الجنة مستقبلا ... بإذن الله ...
    المشاركات
    18,118
    مشكور .. بس العقار امان .. وهذا على مستوى العالم وحتى العقار في الدول الفقيرة له وزنه وقيمته ..
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  3. #3
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    1,690
    لو نزل العقار
    فرصه صعود اسواق المال
    وبعدها نتجه للعقار
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  4. #4
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    4,567
    يعني بيمدي عيالنا يشترون الاراضي باسعار لم يحلم بها آبائهم
    وبيمديهم يستأجرون شقق باسعار لم نتوقعها
    ان صدق هذا .....
    فاي انهيار يسبقه صعود مجنون ثم انتكاسه فبرومارشيه
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  5. #5
    تاريخ التسجيل
    28-Nov-2005
    المشاركات
    338

    Unhappy

    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أخو بتلاء
    نسبة النزول المتوقعة لاسعار العقارات حسب المواقع تترواح من 50 % الى 75 % من الاسعار الحالية -- ألم يأن الأوان للتصحيح الصحّي لسوق ((( العقار ))). . .!!! إلى متى والأرقام الفلكية تتضاعف يوماً بعد يوم ؟ إلى من تترك هذه الأراضي البور البيضاء التي تمزّق المدن الرئيسية في بلادنا. . . !!! ولم يلتفت أحد إلى مكررات أرباح المتر المربع للأراضي وقد وصل إلى 8000 مرة وأكثر. !!أين المدعين بسهرهم على راحة المواطن . . .!!! أين مصلحة الزكاة التي تجبي أرواح الفقراء رعاة الأغنام . . بجباية زكاة أغنامهم. في حين يترك الأثرياء أصحاب عروض تجارة الأراضي دونما إستخراج حق الله من تجارتهم. يا أيها الناس : أما آن لمؤشر سوق العقار الذي لا يزال يرتفع منذ عام 1352هـ وهو في ارتفاع متواصل وبدون تصحيح او جني أرباح
    .



    .
    سوق الأمارات ممكن يصير لكن لا تنسى عندهم تخطيط استراتيجي ممتاز للبلد .
    اما عقارنا وبالذات الأراضي فكان من اسباب وليس السبب الرئيسي اخي من اسباب ضرب سوق الأسهم هو سوق الأراضي الشاسعة بملايين الكيلوا مترات الذي يمتلكها ..... والتي كسدت بسبب عدم توجه الناس لشرائها وبُخست اسعارها لذلك كان مشروع نصبت جزيرة البندقية فصاحب ارضها لم يجد شراي لها فأدخلها في مساهمة ليحصل على قيمة الأرض بالسعر الذي يريد ... وساهم الغبي من المواطنين في هذه النصبة وأموالهم راحت ... فكان مشروع ضرب سوق الأسهم ليعود الناس للتوجه للآراضي .. التي كما يسمونها العقار إبن بار . ليصرفوا علي المواطن تلك الأراضي كما صرفوا علينا اسهمهم والله المستعان .
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  6. #6
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    2,686
    مادام خراتيت الاراضي ماسكين اراضيهم وما يبيعون الى بالسعر الي يبونه العقار ماهو نازل صحيح مافي حركه في الاونه الاخيره في العقار بس هم مايبيعون يعني الواحد يقعد عشره سنين مايبيع ارضه المشكله بعضهم يموت وهو ما باع وما اخذ منها شي

    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار ويصل سعر المتر 300 ريال في شارع العليا العام يارب ياكريم كم انهار سوق الاسهم
    التعديل الأخير تم بواسطة وليد كدسه ; 20-10-2006 الساعة Fri 1:15 AM
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  7. #7
    تاريخ التسجيل
    13-May-2005
    المشاركات
    1,099
    جعل ماتقوم له قائمة .......يارجال ارتفعت الأراضي في اماكن ما احد يسكن فيها


    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  8. #8
    تاريخ التسجيل
    28-Nov-2005
    المشاركات
    338
    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار ويصل سعر المتر 300 ريال في شارع العليا العام يارب ياكريم كم انهار سوق الاسهم[/quote]

    حرام عليك اخي مالكي هذه الأراضي شروها منذ زمن بعيد وصبروا عليها لكن توجه بدعائك للآراضي التي معقمة التي هي بملايين الكيلوا مترات توجه بدعائك عليهم الا تباع ابدا مدى الدهر معلقة كما نحن معلقين في سوق الأسهم .
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  9. #9
    تاريخ التسجيل
    14-May-2005
    المشاركات
    1,125
    نسبه كبيره من اراضي العقار بيد المستثمرين طويلي الأجل
    وبالتالي دائما المعروض اقل من الطلب
    وهذا من اسباب ارتفاع اسعارها ..
    رفع يد وزارة الدفاع والحرس الوطني وارامكو
    من بعض اراضيهم البور المملوكه سيساهم في التوسع
    في اعطاء عدد اكبر من المواطنين من منح الاراضي الحكومية ..
    وبالتالي يقل طلب الشراء وتستقر الاسعار
    وينكبح جماح الارتفاع المهول لهذه الاسعار
    وهو مطلب الجميع على اقل الاحوال لأن المضاربه بسوق العقار موجوده دايما
    والحاجز النفسي بان العقار لايخسرك ابد صعب جدا كسره ..
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  10. #10
    تاريخ التسجيل
    2-Mar-2003
    الدولة
    الرياض
    المشاركات
    971
    من جد ماسكين على مكرر ارباح الشركات عالي وبس .
    وين مكرر الأراضي والعقار اللي تضاعف لدرجة انه اصبح حلم للكثيرين امتلاك ارض او منزل
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  11. #11
    تاريخ التسجيل
    28-Nov-2005
    المشاركات
    338
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة وليد كدسه
    مادام خراتيت الاراضي ماسكين اراضيهم وما يبيعون الى بالسعر الي يبونه العقار ماهو نازل صحيح مافي حركه في الاونه الاخيره في العقار بس هم مايبيعون يعني الواحد يقعد عشره ايام مايبيع ارضه المشكله بعضهم يموت وهو ما باع وما اخذ منها شي

    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار ويصل سعر المتر 300 ريال في شارع العليا العام يارب ياكريم كم انهار سوق الاسهم
    بعد ان كتبت ردي على موضوعك انتقلت لمنتدى اخر وجدت هذا العنوان ... اقرأ بدأ
    منقول

    سيكون هناك طفره قادمه للـــــــــــــــ


    للعقار

    وخاصه بعد النكسات المتواليه هذا العام لسوق الاسهم00هذا ماحدثني به احد المستشارين الاقتصاديين وخاصه ان الدوله اعزها الله دعمت صندوق العقار وان المواطنينين بدأ بالدخول التدرجي مره اخرى في العقار وخاصه الاراضي وترك الاسهم

    اجل ويش رايكم نجمع من الآن


    =
    انتهى النقل هل رأيت التطبيل وهل ماقرأت مايصبوا اليه بعد !!!!! في سوق الأسهم .. ضحكت من جهلنا الأمم
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  12. #12
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    2,686
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة mshari
    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار ويصل سعر المتر 300 ريال في شارع العليا العام يارب ياكريم كم انهار سوق الاسهم

    حرام عليك اخي مالكي هذه الأراضي شروها منذ زمن بعيد وصبروا عليها لكن توجه بدعائك للآراضي التي معقمة التي هي بملايين الكيلوا مترات توجه بدعائك عليهم الا تباع ابدا مدى الدهر معلقة كما نحن معلقين في سوق الأسهم .
    [/quote]

    انا دعوتي ليس على الي عنده الف متر ولا الي عنده الفين متر انا ادعي على الي سسببو تضخم اسعار العقار حيث صار مافي ارض في الرياض اقل من 600 ريال لا وفي قلعت وادرين على الخطوط السريعه خارج الرياض

    بالله هذا اي دين يرضاه احتكار الاراضي ورفع اسعاره على المساكين اللهم يارب العالمين يبون يبيعون مايلقون احد يشتري منهم وهذا الي حاصل الان بس خلهم بيجي الوقت الي يخقون فيه الارضي البيضه في داخل الرياض اصبحت شي غير طبيعي
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  13. #13
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    239
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة وليد كدسه
    مادام خراتيت الاراضي ماسكين اراضيهم وما يبيعون الى بالسعر الي يبونه العقار ماهو نازل صحيح مافي حركه في الاونه الاخيره في العقار بس هم مايبيعون يعني الواحد يقعد عشره ايام مايبيع ارضه المشكله بعضهم يموت وهو ما باع وما اخذ منها شي

    اللهم يارب يجيهم انهيار في العقار ويصل سعر المتر 300 ريال في شارع العليا العام يارب ياكريم كم انهار سوق الاسهم
    نعم صحيح والملاحظ أنه عند طرح أي مخطط جديد تجد أغلب المشترين هم العقاريين أصحاب المخططات الأخرى ويشترون من بعض بأسعار عالية حتى يحافظون على هذة الأسعار ولكن السؤال الى متى يستطيعون الأنتظار وأموالهم مجمدة في الأراضي البور وغيرهم يشغل أمواله في الأسهم وغيره

    ملاحظة: قليل جدا" من العقاريين المعروفين تجده من المساهمين في الشركات و المصانع الجديدة لأنهم يضعون أموالهم في الأراضي للمحافظة على الأسعار
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  14. #14
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    2,686
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة mshari
    بعد ان كتبت ردي على موضوعك انتقلت لمنتدى اخر وجدت هذا العنوان ... اقرأ بدأ
    منقول


    سيكون هناك طفره قادمه للـــــــــــــــ



    للعقار


    وخاصه بعد النكسات المتواليه هذا العام لسوق الاسهم00هذا ماحدثني به احد المستشارين الاقتصاديين وخاصه ان الدوله اعزها الله دعمت صندوق العقار وان المواطنينين بدأ بالدخول التدرجي مره اخرى في العقار وخاصه الاراضي وترك الاسهم

    اجل ويش رايكم نجمع من الآن


    =
    انتهى النقل هل رأيت التطبيل وهل ماقرأت مايصبوا اليه بعد !!!!! في سوق الأسهم .. ضحكت من جهلنا الأمم
    اجل العقار بينهار فعلاً

    من يذكر في عام 2004 كانت البنوك تتبجح بارباح صناديقه الامريكي حقق 95% في سنه واحده والبريطاني حقق 90% ارباح يعني الي حط مائه اخذ ميتين الف تذكرونه ويعلنون في الجرائد والتلفزيون ونشرات رايحه ونشرات جايه لم سمع الناس عن تحقيق البنوك لذلك قامو ثاني سنه في عام 2005 م ودخلو كلهم في صناديق البنوك قالو دبل في سنه الحمدالله مع البنوك ندبل بلا وجع راس بلا هم وفي اخر 2005 وقبل ان تعلن البنوك ارباح صناديقه يحصل الانهيار الكبير وتسقط الصناديق ويسقط المساكين معهم

    المهم السيناريو سيتكرار في صناديق العقار الله يعينكم اركضو مافي رقيب في هذه الديره كل من ايدوه ايلوه
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  15. #15
    تاريخ التسجيل
    9-Dec-2005
    المشاركات
    606
    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة توصيه_خير
    لو نزل العقار
    فرصه صعود اسواق المال
    وبعدها نتجه للعقار
    عفوا اختي الكريمه على صراحتي معك
    الا تستحين من الله عز وجل وانتي تبروزين هذي الساقطه الماجنه التي لم تراعي الله عز وجل وحادثتها الشهيره غير مخفيه عليك
    كيف تطلبين من الله ان يشفي والديك وانتي تتمثلين وتقتدين بهذي الساقطه المسيحيه الهالكه نانسي
    هدانالله وياك
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  16. #16
    تاريخ التسجيل
    11-May-2005
    المشاركات
    1,132
    العقار لايمكن ان يحصل فيه انهيار الا مع انهياراقتصاد البلد
    الانهيار ربما ان حصل يطول الاراضي البعيده عن الخدماات والمسعره باعلى من قيمتها

    العقار داخل المدن لن ينهار ابدا
    واللي بامكانه يشتري عقار خصوصا المباني الجاهزه والمبنيه بناء جيد لايتاخر بالذات اللي الى الان ماعنده شي وهو قادر عليه بشوية تنظيم لاموره الماليه

    فيه ناس وصلوا ملايين في طفرة الاسهم وللاسف ماستغلوها وحققوا اهم الاحلام وهو بيت العائله
    وعادوا الان الى اقل من 400 الف رياال
    وياكلهم الاسف والندم الله يعوض عليهم

    نحن ماعندنا للاسف خطة تاصيل الارباح بوضعها في قنوات امنه
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  17. #17
    تاريخ التسجيل
    13-May-2005
    المشاركات
    1,099
    احد الردود شكل صاحبه داخل عرض
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  18. #18
    تاريخ التسجيل
    6-Jul-2005
    المشاركات
    145
    عاد جيتوا فالشيء اللي افهم فيه
    يا حبيبي انا عندي ثلاث اراضي وناقص سعرهن الحين تقريبا الثلثين يعني ام ميه بثلاثين الف ومع ذلك لم اقلق ليس لغناتي عنها ولكن لمعرفتي بأشياء يجب ان تدركها قبل ان تتكلم بتضاعف اسعارها وانت لا تعلم
    اذكر ان كان الوانيت الدادسن بسبة الاف وهو الان بسبعه وخمسين كمتوسط لسعر الجديد تضاعف اكثر من عشر مرات واشياء كثيره مماثله
    النقطه الثانية الارض كلما بقيت في يدك اقتربت من مركز المدينة لاتساع رقعة المدن
    النقطة الثالثة الناس يزدادون فحين كان الناس عددهم لا يتجاوز الثمانية ملايين نصفهم تقريبا يسكن في خيام ومزارع (بيوت مشتركه ) واكواخ تغيرت الصورة
    ليزداد العدد الى اكثر من عشرين مليون اكثرهم يسكن في بيت مبني بالبلك او مسلح وفي قطعه عمرانية مخططة
    بقي لمحة بسيطة والحديث يطول
    قارن بين قطعة ارض بعيدة عن العمران وليس بها خدمات من كهرباء وهاتف ومياه ومجاري وزفلته وبين اخرى قريبة من المركز وتتميز بكل ماذكرت سابقا تجد ان الامر يختلف كثيرا

    الخلاصة ان العقار يخضع لقانون العرض والطلب والقدرة الشرائية لعدد معين طالما وجدوا حتما سيشترون

    آسف جدا ان لم يعجبك تحليلي ولكنها الحقيقة ودعك من ملايين الاراضي الزراعية فحتما ستتحول الى استراحات طالما كل مواطن يحلم ومن حقه ان يحلم بفيلا واستراحه وان كان دخله لا يتناسب مع ذلك نهائيا
    نحتاج الى ترتيب داخلي من انفسنا ووضع اولويات ونظام ادخار وتخطيط مستقبلي والا سنشتكي ونحمل الهوامير والحكومه والزمن اخطائنا المتكررة
    مودتي لك
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  19. #19
    تاريخ التسجيل
    27-Aug-2006
    المشاركات
    81
    مني العقار خلال هالسنة 40% نزول ان شاء واكثر
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  20. #20
    تاريخ التسجيل
    26-Apr-2006
    المشاركات
    362
    ينزل اكثر من مانزززل!!!!!

    الاراضي الي كان مترها ب 300 الحين ب 150 يعني 50 %

    اكثر من كذا ما اتوقع خاصه الاراضي الي داخل المدن الي عليها طلب للبناء

    اما الاراضي الي ماوصلها البناء حاله حال سوق الاسهم مضاربه في مضاربه يعني ممكن يكون ماعليها طلب لاكن نزول اكثر من كذا ما اتوقع
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  21. #21
    تاريخ التسجيل
    27-Oct-2004
    الدولة
    الريــــــــا ض
    المشاركات
    5,545
    انهيار سوق العقار قريـــــــــبا ....؟؟؟


    http://www.thegulfbiz.com/showthread.php?t=202692
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  22. #22
    تاريخ التسجيل
    30-Dec-2005
    المشاركات
    1,553
    لا يمكن المقارنه بين الأمارات والسعوديه عندما نتكلم عن العقار رغم مماثله النشاط فالعقار لدينا ملآذ آمن.
    ماجري في الأمارات من ضخ أموال في العقار يتجاوز مسأله الأستثمار ولن أزيد.
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  23. #23
    تاريخ التسجيل
    2-Feb-2006
    المشاركات
    782
    ومزيد من الصفعات لكم وارتفاع العقار هذه السنه بنسب تتجاوز 30% داخل المدن خصوصا التجاري ما هو الى بداية طفره

    بعدين من يتكلم ويقول الاراضي على الطرق السريعه ب 600 ريال
    طريق القصيم قرب صلبوخ المتر لا يتجاوز ال 100 ريال بأحسن الأحوال
    طريق الدمام مخرج رماح 10 كيلو متر عن الرياض لا يتجاوز 20 ريال للمتر ويين شاطحين الأخوان

    اما مكرر 8000 ههههههههه قويه بأختصار
    عندي ارض على شارع 30 بمساحة الف متر لن يبنى منها سوى 600 متر بعد استبعاد المناور والارتدادات تكلفة المتر عضم + تشطيب من 850 الى 1000 ريال حاليا يسمح ببناء ثلاث ادوار ونصف نحسبها مع بعض :
    1- قيمة الأرض 1000 ريال ضرب 1000 متر قيمة الارض مليون ريال
    2- 600 متر مسطح لثلاث ادوار ونصف 600 ضرب (متوسط سعر البناء)950 ريال = ( 600 ضرب 3,5 دور يساوي 2100 متر مسطح ضرب 950 ريال حدود 2 مليون قيمة البناء
    3- اجمالي التكلفه 3 مليون

    طبعا 600 متر تكفي لبناء 4 شقق من ااربع غرف وصاله لكل دور ليصبح مجموع الشقق 14 شقه

    شقه من 4 غرف تساوي في مدينة الرياض 22 الف ريال حاليا واكثر
    22 الف ضرب 14 = 308000 ريال دخل سنوي اقل من مكرر 10

    بعدين نضرب مثل بسيط عندي عمار تؤجر ب 100 الف تساوي مليون ريال هل راح توصل قيمتها 500 الف ريال بعائد 100 الف بمكرر 5 لا يوجد عقار بالعالم بهذا المكرر واغلب دول العالم مكرر ربح البنايه لا يتجاوز بأفضل الاحوال 7% وغالبا ما يكون بين 5% و 3% كما في اوروبا

    لكن واضح من ردود الاخوان ان كل واحد وده يبني بيت بقرشين لمعرفة العقار رخيص او لا زيارة الدول العربيه داخل عواصمها ومقارنة اسعار المباني عندنا وعندهم ومكررها ولا زلنا ارخص دول العالم بالعقار ....
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  24. #24
    تاريخ التسجيل
    20-Jan-2006
    المشاركات
    1,936
    يابعد ينزل العقار الا في حاله واحده المجرمين من اصحاب المساهمات العقارية المتعثرة ياخذها بنصف السعر
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  25. #25
    تاريخ التسجيل
    2-Feb-2006
    الدولة
    بلاد الحرمين الشريفين المملكه العربيه السعوديه
    المشاركات
    1,424

    Lightbulb

    اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة NEW CHART
    ومزيد من الصفعات لكم وارتفاع العقار هذه السنه بنسب تتجاوز 30% داخل المدن خصوصا التجاري ما هو الى بداية طفره ....

    المشكله ان من يتلقى (الصفعات واللكمات والركلات الخطافيه منها والمهينه) هم اصحاب الدخل المحدود من ابناء الوطن (شباب البلاد) الموظفين ومن هم على بنود التشغيل التي لاتسمن ولا تغني من جوع .

    كم عدد المواطنين الذين يسكنون بالايجار؟
    اما آن لهم الاوان بان يكون لهم حق في هذا الوطن الذي ينتمون اليه ؟
    ولو بقطعة ارض يتم بناء مسكن عليها يحقق لهم ولابنائهم ضمان اذا ما غمضت عين رب الاسره ورجعت الامانه لمولاها؟

    ولنفترض ان 1000 ريال سعر متر ارض و1000 للبناء سعر معقول !
    فكم ستصبح تكلفة بناء مسكن يحفظ للمواطن كرامته؟
    600 الف الى مليون؟

    كم سنه يحتاج لتجميع المبلغ اذا افترضنا انه يعمل بمرتب 10000 ريال يصرف منها 6000 ويوفر 4000
    12.5 سنه الى 20 سنه

    فمابال من يحصل على ربع هذا المبلغ....؟؟؟؟؟؟؟
    يحتاج 50 الى80 سنه ليوفر قيمة منزل يسكن فيه ......!

    اما بالنسبه للعقارات في الخارج فأنها في كثير بقاع الارض لاتصل الى ما اوصله الجشع في الداخل
    فيمكنك شراء منزل في ولاية فلوريدا بمبلغ 150000 دولار الى 350000 واستبعد اماكن المشاهير من هوليود في كاليفورنيا وغيره
    ولا اطرح هذه المقارنه بانني افضل هذا المكان او ذاك لان لامجال للمزايده على وطني الذي احبه بالرغم من ظلم اهله لي فلما يكون ولما كان؟؟؟؟؟

    تخيل انه في احد زياراتي لاحد البلدان الاوروبيه تفاجئت بعرض بيع ارض عليها فيلا (ملكيه خاصه) لاتبعد عن البحر سوى 5 ك.م ومساحتها 2500 متر مربع بسعر لايتجاوز 3000000 الثلاثة ملايين ريال ؟؟؟؟؟
    وجميع الخدمات موصله ؟؟؟؟
    لا وبل تقع في منطقه مشهوره يتردد عليها الكثير من سياح العالم ومنهم العرب والخليجيين بشكل خاص !
    فأي منطق الذي يملى عليكم بأن العقار رخيص هنا ؟؟؟ ومن كذب عليكم وصدقتم كذبته؟؟؟

    انا اعتقد انه يوجد الكثير ممن يتمنون تملك ارض ولو انها على بعد 100 ك.م خارج المدينه ولكن شريطة ايصال بعض الضروريات كالماء والكهرباء وبدليل انه يوجد الكثير من ابناء هذا البلاد من يستيقظ قبل موعد دوامه بثلاثة ساعات ليقود مركبته لمسافات تصل الى مناطق نائيه (المدرسين والمدرسات) ليحصل على مرتب لا يكفي للحفاظ على وطنيته او كرامته .


    حقيقة ان الغلاء موجود لدينا في كل ما يخص الطبقه الكادحه التي زاد عددها بشكل مضطرد خلال العشرين سنه الماضيه ولا اعلم كيف على الدوله تامين مطلب المواطن في الحفاظ على احد ابسط حقوقه وهو ان يكون له مكان يؤي اليه ويحس بالامان فيه.

    واعتقد انه من الاولى ان يتم منح المواطنين الحق في شراء هذه الاراضي البور (باسعار رمزيه او منطقيه تقاس بسلم رواتب الموظفين ) وياما اكثرها في بلادنا التي هي اكبر من القاره الاوروبيه والثالثه بعد السودان والجزائر عربيا

    فلماذا؟؟؟
    ليتمكنوا (المواطنين) من احيائها عوضا عن تركها هكذا لمن يقدر ويستطيع ان يتحصل عليها مجانا ومن ثم يبيعها لقاء جهد وعرق ودم رب اسره كادحه قد لايكمل مشوار بناء مأوى لابنائه.

    فلماذا ؟؟؟
    انها ليست بدائمة لاحد وسيأتي اليوم الذي يكون فيه المسئول مسائلاً عما قدمت يداه وذاك امام ملك عدل مقتدر
    مع التحيه
    مواطن مغلوب على امره
    التعديل الأخير تم بواسطة MarDeFrance ; 29-10-2006 الساعة Sun 10:54 AM
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  26. #26
    تاريخ التسجيل
    9-Feb-2006
    المشاركات
    39
    اشكركم جميعا .... على مروركم وتفاعلكم ... واعلموا ان الخطة بدات ... والله كريم
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  27. #27
    تاريخ التسجيل
    2-Jul-2005
    المشاركات
    428

    Talking

    ارجو الا تأخذنا الاماني والرغبه الدفنيه الى شاطي الحسد علينا ان نعالج انفسنا أسأل الله ان يبعد عنا الحسد لنربأ بأنفسنا والا نتمنى خراب الدار فكلنا في السفينه فلا تخرقوها
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  28. #28
    تاريخ التسجيل
    9-Feb-2006
    المشاركات
    39
    ماقل دل وزبدة الهرج نيشان
    والهرج يكفي صامله عن كثيره
    اشكركم جميعا . على مروركم وتفاعلكم .
    لكن خطط الانهيار . عجيبة بشكل غير متوقع

    والله كريم

    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  29. #29
    تاريخ التسجيل
    25-Dec-2005
    المشاركات
    32
    العقار في السعودية حتى الآن لم يبدأ السباق ..

    وننتظر دور البنوك في رفع السوق العقارية من جميع النواحي الاستثمارية والتمويلية وغيرها ..

    البنوك في المرحلة القادمة ستلعب الدور الرئيسي في الاستثمار العقاري كما هو حال بنك دبي من خلال إنشائه شركتي ( إعمار ) و ( تعمير ) وأيضاً منافسته من قبل بنك أبو ظبي بإنشاء شركتي ( صروح ) و ( بروج ) وبعدها سترى السباق الحميم ..
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

  30. #30
    تاريخ التسجيل
    30-Jun-2005
    المشاركات
    73
    موظف راتبه 6000 الاف ريال مستأجر ب 20000الف ريال هذا غير مصاريف الحياه الاخرى الابناء المستشفيات الهاتف الكهرباء وغيرها00000
    كيف يستطيع تامين سكن لابنائه !!!!!!!!!!
    رد مع اقتباس رد مع اقتباس

المفضلات

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •  
المنتدى غير مسؤول عن أي معلومة منشورة به ولا يتحمل ادنى مسؤولية لقرار اتخذه القارئ بناء على ذلك