التقرير الفني لندوة مستقبل الاسكان في مدينة الرياض

[Tadawul]

كلمة صاحب السمو الامير عبدالله بن فيصل بن تركي /محافظ الهيئة العامة للاستثمار

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

اشكر الزملاء على منحي الفرصة للتحدث لكم

لدينا في المملكة خصوصيات معينة ولكن يجب ان يكون ذلك دافعا لنا للنهوض والتنمية ويتم ذلك من خلال وضوح الاشياء للمستثمر الذي يحتاج دائما الى الوضوح الكامل ليتقبل الاستثمار ، هذا ويجد المجتمع السعودي حكومة وشعبا نجاحا كبيرا في عملية التنمية ولكن يتوجب علينا الان الانتباه الى الاقتصاد . لانه لايمكن مواكبة طلبات كل الناس حتى ولو وصل سعر البرميل ( 500 ) ولذا لابد من التركيز على دور المستثمر .


ان النمو الاقتصادي ضروري في الاقتصاد والاعمال ويقع على عاتق الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مشكورة مسئولية ذلك التطوير والنمو لمدينة الرياض .


وانه لمن العيب على أي جهة ان تبني لنفسها ، بل النظر في الاستئجار الطويل المدى الذي يحرك رؤوس الاموال . ويكن انا اقدر ان لذلك ترتيبات .



واكرر مرة اخرى الحاجة الى التفكير في المستثمر .

[Tadawul]

مستقبل الاسكان في مدينة الرياض

تقديم / ا . عبدالعزيز بن عبدالملك آل الشيخ / الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض

شهدت مدينة الرياض خلال العقود القليلة الماضية نهضة تنموية . احتوت على انجاز معماري وعمراني تميز بنموه القياسي في زمن قصير . فقد تحولت الرياض من مجرد بلدة صغيرة الى مدينة كبيرة بالمقياس العالمي للمساحة وعدد السكان . وقد حققت تجربة الاسكان ضمن التطور العمراني للرياض نقلة كمية ونوعية واضحة . وقد بلغ عدد سكان الرياض لعام 1422 هـ 4.5 مليون نسمة – عدد الاسر 690 الف اسرة – بمعدل نمو سكاني : اكثر من 8% سنويا وقد بلغت المساحة المطورة الى حوالي 1000 كم 2 .

في عام 1388 هـ تم البدء باعداد اول مخطط توجيهي لمدينة الرياض ، حدد المخطط الحاجة الى انشاء 278.000 حتى عام 1420 هـ لايواء عدد من السكان يبلغ 4.1 مليون نسمة . في حين انه في عام 1397هـ تم اجراء تنقيح للمخطط الاول . وقد تضمنت بعض نتائج ذلك المخطط فيما يتعلق بالاسكان الى ان اجمالي الطلب المتوقع على الاسكان حتى عام 1411 هـ 262.000 وحدة سكنية تؤوي 1.6 مليون نسمة . اعداد خطة بعيدة المدى لقيادة وتوجيه التنمية الحضرية المستقبلية لمدينة الرياض . ووضع التصورات لمستقبل المدينة ومعالجة مختلف قضايا التنمية على مدى العقدين القادمين وذلك بتأسيس نظام اسكاني متكامل ومتلازم ومستديم يتضمن مواصفات محددة لاحتياجات الاسكان والاحياء السكنية الحالية والمستقبلية لمدينة الرياض . بناءا على طبيعة العرض والطلب . ومراعاة الجوانب الاقتصادية والسكانية والاجتماعية والبييئة والعمرانية والتركيز على توفير الاسكان الميسر وخاصة للطبقات ذات الدخل المحدود .

[Tadawul]

تقليص الدعم الاسكاني في السويد

كيف اثر على الاسكان العام ؟

تقديم / د . بينجت ترنر / رئيس مجلس ادارة المنظومة الاوروبية لابحاث الاسكان

تستعرض هذه الورقة النقاط التالية :

ان الحصص المسموحة للاسر قد ارتفع في حين ان المعونات زادت وبذلك ساعدت على الاسكان الاجتماعي .
علاقة الاسكان بالمعونات المالية والضرائب بانواعها .
علاقة المساحات المعدلية بحجم العائلة .
المؤشر الحقيقي لاسعار ملك البيوت المنفصلة في السويد .
زيادة عدد السكان رفع الاسعار .
مساهمات السكان في الاستثمار العقاري .
نصيب الاسكان المؤجر مابين عام 1990 وحتى عام 1998 م
مستقبل الاسكان العام في السويد .
الحاجة الى تنظيم الاسكان لملائمة التغيير السكاني والظروف الاقتصادية الحالية .
النظر في ا سكان المعمرين في السن .
الحاجة الى وضع نظام اسكاني مستديم .
الحاجة الى مراقبة اسعار العقارات فهي مؤشر جيد للاقتصاد .
الحاجة الى الاجابة على السؤال : الى متى سيكون الاعتماد على الاعانات الحكومية subsidies الدعم الحكومي ، وربما النظر في تخفيض ذلك .
الحاجة الى اعادة النظر بالتركيبة الاجتماعية والاقتصادية .

[Tadawul]

انظمة تخطيط بناء المناطق السكنية في مدينة الرياض

تقديم / د. سليمان بن عبدالله الرويشد / امانة مدينة الرياض

شهدت مدينة الرياض خلال العقود الثلاثة الماضية ازديادا كبيرا في عدد السكان ، حيث تضاعف هذا العدد اكثر من عشر مرات خلال تلك الفترة ، فقد كان سكان المدينة لايتجاوز 300.000 نسمة في عام 1388 هـ بينما وصل وفق آخر بيانات احصائية عام 1417 هـ لحوالي 3.1 مليون نسمة . ومن المتوقع ان تستمر هذه الزيادة في عدد السكان خلال السنوات القادمة بمعدل يتراوح مابين 6-10 % سنويا . ليصل سكان مدينة الرياض في عام 1432 هـ الى 7.7 مليون نسمة .


وكما هو معلوم ان زيادة بهذا المقدار في عدد السكان ينبغي ان يصاحبها نمو مماثل في حجم الاسكان ليلبي احتياجات السكان المستقبلية في هذا المجال . الا ان الواقع يخالف ذلك ، فقد وجد ان الزيادة في عدد الاسعار بمدينة الرياض خلال الفترة مابين عامي 1411-1417 هـ 41% بينما كانت الزيادة في عدد الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة لم تزد عن 29% ومن ثم يتبين مقدار النقص في معدل الزيادة بعدد الوحدات السكنية مقارنة مع معدل تكون الاسر في الرياض .


كما تبين ايضا من الدراسات التي تناولت هذا الجانب ان النمو المتوقع في عدد الوحدات السكنية خلال الاعوام القادمة يقل عن النمو المتوقع في عدد الاسر بفارق قد يصل الى 40% في عام 1432 هـ حيث سيكون معدل نمو الاسر المتوقع مابين 7-13% سنويا ، بينما سيكون معدل ازدياد الوحدات السكنية المتوقع في حدود 4.7 % سنويا .


ومما لاشك فيه ان لانظمة تخطيط وبناء المناطق السكنية تأثير على قضية الاسكان في مدينة الرياض الحالية والمستقبلية من حيث الكم والكيف عبر الاستغلال الامثل للاراضي السكنية من حيث كثافة الاستخدام وكذلك مستوى الاداء الوظيفي للمباني والوحدات السكنية التي تقام في المدينة .


من هذا المنطلق تتناول ورقة العمل المقدمة للندوة قضية الاسكان في مدينة الرياض الحالية والمستقبلية من خلال محور انظمة تخطيط وبناء المناطق السكنية في المدينة ممثلة في كل من نظام تقسيم المناطق ونظام تقسيم الاراضي ونظام البناء ، واثر هذه الانظمة على قطاع الاسكان في مدينة الرياض والخطوات التطويرية لهذه الانظمة لجعلها آلية مناسبة يمكن استخدامها لتلبية احتياجات سكان المدينة المتزايدة في هذا القطاع ، والرفع من مستوى الاداء الوظيفي للاحياء والمباني السكنية عبر هذه الانظمة وجهود التطوير التي تتناولها من حين لاخر .

[Tadawul]

المسكن الميسر امتلاكه

تقديم / م. وليد الهزاع // شركة التطوير العمراني المحدودة


الحصول على مسكن ميسر يعني حصول الفرد على سكن ملائم لاحتياجاته الاساسية ضمن قدرته الشرائية الممكنة على المدى الحالي والمستقبلي المنظور .


اما العوامل المؤثرةعلى امتلاك المسكن فتنقسم الى نوعين :

اولاً : عوامل خارج تحكم الفرد

1-1 قوى السوق التي تضارب في أسعار الاراضي وترفعها الى مستويات تحد من تملكها علماً بأن هذا البند يمثل ثلث تكلفة السكن على الاقل .


1-2 الانظمة التخطيطية الحالية التي تدفع السوق نحو تقديم قطع اراضي كبيرة لا تدخل ضمن قدرة الفرد الشرائية وقد لا يحتاج معظمها في الاصل حسب التعريف الذي ذكرناه .

1-3 ندرة الجهات الممولة للفرد وارتفاع كلفة التمويل الموجود منها بسبب ضعف ضوابط تحصيل استحقاقاتهم.


1-4 عدم تغيير سياسة صندوق التنمية العقاري الاقراضية نحو ما يسمى القرض بناء على السلوك الادخاري وهو المعمول به من الدول ، وأثبتت نجاحاً واستيعابية كبرى لطلبات القروض.


ثانياً: عوامل داخل امكانية تحكم الفرد


2-1 عدم قناعة الكثير بالمباني القائمة في السوق على الرغم من كثرتها علماً بأن كثير منها ذوحالة جيدة وتحتاج الى بعض التجديد .


2-2 الاحتياجات الغير منطقية للأسرة مثل:


· احواش وفناءات بلا داعي وأسوار عالية .

· دورات مياه أكثر من اللازم ( معدل دورة/ غرفة ).

· المبالغة في الفصل في التوزيع بين المناطق الخاصة والعامة والشبه عامة (مما يؤدي الى زيادة حوائط وأبواب وحمامات وخلافه) .

· المبالغة في عدد غرف النوم والضيوف وخلافه علماً بأن معظمها لا يستخدم .

· عدم التركيز على تعدد الاستعمالات للفراغ علماً بأن الثورة التكنولوجية بكل مقوماتها تؤدي او ستؤدي الى ذلك .


2-3 سوء الادخار الناتج من فقدان الامل في فرصة التملك نتيجة الصعوبات المتعددة مما يؤدي الى توجيه الادخار الى مصاريف اسرافية .


2-4 ارتباط ذهنية الفرد بنمطية معينة من المباني تعمل على رفع التكلفة تلقائياً .


2-5 المستوى المتوقع من البناء والتشطيب والمبالغة في الشروط والمواصفات .


2-6 عدم الاخذ بمبدأ المرونة بحيث يكبر البيت حسب كبر العائلة .

كيف يمكن جعل المسكن يسر الامتلاك:

1- دعوة السلطات التخطيطية نحو مراعاة احتياجات السوق من صغر للقطع والوحدات المطلوبة في المخططات المستقبلية واعادة النظر فيما هو قائم حالياً.


2- توفير مراكز معلومات لدى الغرف التجارية مغذاة بشكل منتظم ومن مصادر موثقة بأسعار الاراضي والعقارات المختلفة لتوفير قاعدة معلومات متكاملة امام الفرد يستطيع ان يتخذ قراره من خلالها.

3- توفير الانظمة التي من شأنها حماية حقوق الممولين الامر الذي من المتوقع ان يؤدي الى خفض كلفة التمويل بمقدار الثلث.

[Tadawul]

نموذج لتخطيط وتطوير الاحياء السكنية

تقديم / د. أحمد بن محمد السيف / عميد كلية الامير سلطان

تتزايد الحاجة في المدن السعودية الى مزيد من المخططات السكنية التي تلبي حاجة السكان المتزايدة من الوحدات السكنية التي تتوافق مع المعطيات الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية للمجتمع السعودي .

وفي مقابل هذا الاحتياج المتزايد تتم عملية تخطيط الاحياء السكنية وتطويرها حالياً بشكل لا يتناسب مع هذا الاحتياج المتزايد مما يثير كثير من التساؤلات حول فعالية عملية التخطيط والتطوير الحالي للأحياء السكنية .

وبالنظر الى عملية تخطيط الاحياء السكنية في المدن السعودية نجد انها تتركز في تقسيمات الاراضي التي لا تشكل الا عنصراً من العناصر الاساسية لعملية التخطيط للأحياء السكنية المتكاملة .

تناقش هذه الورقة عدداً من الاسئلة المتعلقة بعملية التخطيط العمراني للأحياء السكنية في المملكة أهمها : هل تقسيمات الاراضي الحالية تعتبر عملية تخطيطية متكاملة ؟ هل تقسيمات الاراضي الحالية تساعد على التطوير العمراني للأحياء السكنية ام تساعد على جعل هذه الاراضي سلعة استثمارية يتم تداولها بالبيع والشراء ؟ .


ان أهم ما يلاحظ على مدننا السعودية التباطؤ الشديد في التطوير العمراني لتقسيمات الاراضي السكنية الامر الذي يؤكد ان هناك خللاً أساسياً يتمثل في عدم إكتمال العملية التخطيطية للأحياء السكنية واقتصارها على تقسيمات الاراضي .


تقترح هذه الورقة نموذجاً تخطيطياً لتخطيط الاحياء السكنية في المملكة يساعد على اكتمال عملية تخطيط وتطوير الاحياء السكنية ويربط العلاقات بين العناصر الاساسية في تخطيط وتطوير الاحياء السكنية .

[Tadawul]

التطوير المتكامل للحي السكني : الخيار الافضل

تقديم / د. خالد السكيت / عضو هيئة تدريس – كلية العمارة والتخطيط – جامعة الملك سعود

الخيار الامثل

تعاني مدينة الرياض، والمدن السعودية الاخرى في هذا السياق ، من غياب مفهوم تطوير
الحي السكني بالأسلوب المتعارف عليه في المدن الغربية . فالملاحظ الدقيق لوضع المدينة يرى أن الناس يسكنون في أجزاء من المدينة يطلقون عليها تعارفاً أحياءً سكنية وهي في الواقع لا يزيد ان تكون مساكن تقع على شوارع تم تطويرها بأيد عديدة وخلال فترات زمنية متقطعة وبطريقة مكلفة على المواطن والدولة . ومن الملاحظ أيضاً أن مناطق السكن هذه تتهالك بسرعة بدليل القيمة العقارية للمسكن التي تهبط بمجرد استخدامه وسكناه وكأنه سلعة كمالية أخرى على العكس مما يحدث في معظم المدن العالمية .


وتهدف هذه المحاضرة الى التعريف بالحي السكني المطور واختلافه عن مشاريع الاسكان ومشاريع تقسيمات الاراضي . كما تهدف أيضاً الى توضيح نقطة مهمة جداً وهي أن المدن تتكون من أحياء سكنية وأن هذه الاحياء تتكرر لتشكل المدينة وبالتالي فإن صلاحها عمرانياً يعني صلاح المدينة والعكس صحيح . كما تهدف أيضاً للتعريف بتجربة الآخرين الذين سبقونا في هذا المجال وكيف أن الأحياء السكنية في مدنهم يتم تطويرها وتحديثها من قبل القطاع الخاص ثم عرضها في السوق وتسويقها ثم تترك للجهاز البلدي ( في كثير من الحالات ) لصيانتها بعد تطويرها المتكامل ، والسؤال الذي يطرح نفسه لماذا لم ننجح في الاستفادة من تجارب الآخرين ؟ ولماذا لازلنا نطور أحياءنا بالطريقة القديمة المكلفة التي تم التخلي عنها في القرن ما قبل الماضي في الدول المتقدمة ..؟ ولماذا نكلف أجهزة القطاع العام فوق طاقتها ونتوقع منها ما لايجب ان نتوقعه منها ؟


وأخيراً سنحاول في هذه المحاضرة التعرف على الأسباب التي قد تكون هي العائق أمام أسلوب التطوير المتكامل للحي وأهمية النظر الى المستثمر على انه شريك في تطوير المدينة وليس نداً لأجهزة القطاع العام وكيفية توجيه المستثمرين ليكونوا بحق شركاء في عملية تطوير المدينة . ان الخلاصة الحقيقية هي ان الخاسر الأول من غياب اسلوب التطوير المتكامل للحي هو المواطن لأن القيمة العقارية لمسكنه في تهالك مستمر ، ولان الحي الذي يقطنه لا يوجد فيه ارصفة مشاة بخطوط ظل شجرية تمكن ابناؤه وبناته من الذهاب الى المدارس ( ان وجدت في موقعها الصحيح في الحي ) بيسر وسهولة . ولانه قد يضطر حتى الذهاب الى المسجد بالسيارة فتضعف صحته( لقلة مشيه) وقد ينقص أجره ويؤذي غيره اذا اسرع بسيارته لاستدراك الصلاة والحقيقة هي ان الحي السكني هو الخلية المتكررة التي تشكل المدينة فان صلح صلحت المدينة وزادت انتاجية قاطنيها وجذبت الاستثمار والزوار ... اما اذا تهالكت هذه الخلية فانها ستساهم بطريقة مباشرة او غير مباشرة بتهالك المدينة وانخفاض مستواها التنافسي مع مدن العالم الأخرى .

[Tadawul]

تطوير نمط تقسيمات الأحياء السكنية في المملكة

تقديم / المهندس فرحات طاشكندي

عضو هيئة تدريس – كلية العمارة والتخطيط /جامعة الملك سعود


يمكن تأريخ تطور النمط العمراني لتقسيمات الاراضي للأحياء السكنية بمراحل ترتبط كل واحدة بالأخرى ارتباطاً وثيقاً فلقد كان تخطيط الهجر أول مرحلة من مراحل التخطيط الحديث في المملكة العربية السعودية ثم تبع ذلك تخطيط مدينة الخبر والدمام في عام 1363 هـ واللتان عملتا على أحدث نمط تكرر في مدن كثيرة بأشكال هندسية مختلفة تؤدي نفس النتيجة ومنذ عام 1399 هـ كانت البداية لمرحلة جديدة حيث بدأ برنامج طموح في كلية العمارة والتخطيط بجامعة الملك سعود بتأصيل البيئة السكنية والدعوة الى تحسين المخططات السكنية مما كان له الاثر في تطوير البيئة السكنية وتوعية المجتمع العمراني ومراجعة التخطيط الشبكي المتعامد ( الشطرنجي ) وفي عام 1413 هـ توجت المرحلة الثالثة بعدما طرحت وزارة الشئون البلدية والقروية مشاريع طموحة لتحسين اداء تقسيمات الأراضي واعادة تأهيل الأحياء القائمة ، كما تم الاستعانة بالأنماط وأشكال تقسيمات الأراضي المرفقة والتي تعطي استقراءً واضحاً لكل مرحلة من مراحل التخطيط التي مرت بها المملكة .


يقوم البحث على الاستدلال بالحالات الدراسية لتكوين منهجية في تتبع تطور تقسيمات الأراضي للأحياء السكنية ويعتمد على المنهج الاستقرائي في الحكم على المخططات ويرجع الى المصادر العلمية التي كتبت عن هذه الفترة فيما يخص تقسيمات الأراضي للأحياء السكنية وتطورها من أبسط أنواعها الى أعقدها للاستفادة منها في تاريخ التغييرات التي تمت على نوعية المخططات السكنية .


وهدف البحث هو استعراض وصفي وتسلسل تاريخي لتطور أنماط تقسيمات الأراضي خلال المائة الماضية وابراز دور جامعة الملك سعود في المساهمة في تطوير نمط تقسيمات الاراضي وتأثير ذلك على المخططات العمرانية للمناطق السكنية ولتكون مجالاً للدراسات النقدية ولتقويم المخططات السكنية لاحقا ولادراك معاني وأبعاد التخطيط في كل مرحلة من المراحل يمكن استقراؤها من دراسة هذا التطور لنمط تقسيمات الاراضي للأحياء السكنية في المملكة .

[Tadawul]

مدينة الرياض / مشروع الامير سلمان للاسكان الخيري

تقديم / د. عبدالعزيز المسعود

المدير التنفيذي لمشروع الامير سلمان للاسكان الخيري



تجربة مشروع الامير سلمان للاسكان الخيري في الاسكان الميسر تكمن في توفير وحدة سكنية بسيطة للمحتاجين بالفعل للسكن والذين لايملكون مأوى على الاطلاق ويجب ان تبتعد هذه الوحدات عن الغلاء في المساحات والخدمات فالغرض منها هو توفير وحدة اساسية لاسرة محتاجة . ان توفير الاسكان الميسر يعتمد على العوامل التالية :


1- اختيار مواد بناء مناسبة ورخيصة

2- تحديد حدود الملكية لكل وحدة سكنية

3- تخطيط الارض مع ما يناسبها من الوحدات السكنية

4- جذب رجال الاعمال والمحسنين للمشاركة في توفير الوحدات السكنية الاقتصادية

5- توفير وحدات اقتصادية من خلال اقامة مجمعات متكاملة تتميز بمايلي :


· التخطيط الشامل والمتكامل من خلال تنفيذ المجمعات السكنية

· التقنين وضمان جودة البناء

· البناء على الصامت من جهة واحدة الذي يقلل التكلفة ويرفع مستوى العلاقات الاجتماعية .

اهمية تفعيل دور الجمعيات الخيرية في المساهمة في حل مشكلة الاسكان للفقراء والمحتاجين على غرار مشروع صاحب السمو الملكي الامير سلمان بن عبدالعزيز وآخرين من فاعلي الاخير .

[Tadawul]

تيسير الاسكان

تقديم /جيمس دي فرانسيا

رئيس شركة لووي المحدودة للتطوير العقاري

ان المقدرة للانفاق على الاسكان يعتمد على العوامل التالية :


· التمويل

· تخطيط الحي السكني .

· تصميم الوحدات السكنية

· الانظمة والقوانين الخاصة بعملية التطوير والبناء .


ان بناء وحدات سكنية اقتصادية يمكن ان يتحقق من خلال توفيرها ضمن مخطط كبير يسمح بتمويل جزء من تكلفة الوحدات السكنية الاقتصادية من الوحدات الكبيرة والمرتفعة السعر وهذا ماتقوم به بعض الشركات في الولايات المتحدة حيث تقوم بعض الشركات ببناء مشروعات سكنية تصل عدد الوحدات بها الى 4000 وحدة . كما اكد المحاضر ان الارض تعد من العناصر الهامة في التأثير على تكلفة الوحدة السكنية حيث انها تحتاج الى استثمارات كبيرة في البداية ويمكن حل هذه المشكلة بأن يساهم مالك الارض كطرف مشارك في المشروع بقيمة الارض . ان البنية التحتية تعد ايضا من اهم العوامل التي تؤثر على توفير اسكان بتكلفة مقبولة وفي استطاعة شريحة كبيرة من السكان .



ومن العوامل الاخرى التي تؤثر على تكلفة الوحدة السكنية هي : -


· الكثافات السكانية حيث ان رفعها يساهم في خفض متوسط تكلفة الوحدة .

· المخطط والمصمم الجيدان حيث يجب على المطور ان يختار المخطط والمعماري المناسب لكل مشروع على حدة وحسب طبيعة وحجم المشروع .

· التوقيت وعامل الزمن مهمان جدا حيث ان امتداد زمن المشروع يزيد من تكلفته وبالتالي من تكلفة الوحدة السكنية .

· دور الجهات الحكومية مهم جدا فيجب ان يكون هناك تعاون وثيق وتفاهم بين كل من القطاع الحكومي والقطاع الخاص ذات العلاقة بالاسكان .

· استخدام التقنية الحديثة بما يساعد على خفض تكلفة الانشاءات .


ان دور الجهات الحكومية يتمثل في توفير الحوافز للمطورين للاقبال على بناء الاسكان الاقتصادي والمساهمة بجزء كبير في توفير البنية التحتية اللازمة وفي بعض الاحيان يتعين على الحكومة ان تقدم الدعم لتوفير وحدات سكنية مناسبة لذوي الدخل المنخفض والمحدود.

[Tadawul]

منح الاراضي واثرها على الاسكان

تقديم / م . عبدالمحسن آل سويلم / امانة مدينة الرياض

شهدت مدينة الرياض بعد توحيد المملكة زيادة في عدد السكان نتيجة الهجرة من مناطق المملكة كونها العاصمة السياسية للدولة وبتوجيهات من جلالة المغفور له الملك عبدالعزيز بدئ في منح الاراضي السكنية خارج اسوار المدينة القديمة وذلك لمواجهة هذا النمو في عدد السكان وكان ذلك يتم عن طريق امر مباشر من الملك عبدالعزيز يرحمه الله او من ولي العهد وقد تم تعيين هيئة مراقبة تقوم بتحديد الاراضي الموزعة وذلك باعطاء مايسمى نمرة ارض ) وبدئ في منح الاراضي في الحلة القبلية والمعروفة الان بالاحياء التالية ( ام سليم – العجيلة – الوشام- الشميسي – البديعة ) ومن السجلات المتوفرة لدى الامانة الان فانه بدئ بذلك في عام 1366 هـ وحتى بداية عام 1382 هـ واثناء هذه الفترة توسعت المدينة وتم انشاء احياء جديدة وهي المرقب – حلة القصمان – ثليم –غميته ، وبدئ في المنح في هذه الاحياء منذ عام 1371 هـ وفي عام 1374 هـ نشأت احياء الملز – السليمانية – المعذر – كما ان هذا النمو شمل احياء العود وغبيرة وطريق الخرج في عام 1375 هـ .


النظرة المستقبلية لتطوير مخططات المنح

كما ان لدى الامانه عددا من المقترحات لتطوير مخططات المنح تقوم بدراستها حاليا منها :


1- اشراك القطاع الخاص في تطوير مخططات المنح وذلك بايصال الخدمات لهذه المخططات مقابل استثمار القطاع الخاص .

2- انشاء شركة مساهمة تكون الامانة المؤسس الرئيسي لها .

3- توسيع نطاق تطبيق المنح الصادرة لمدينة الرياض لتشمل منطقة الرياض .

4- تماشيا مع المخطط الاستراتيجي الشامل والذي اوشك على الانتهاء وحيث ان من عناصر المخطط الاستراتيجي انشاء مدن وضواح ستسعى الامانة الى دعم هذا التوجه بايجاد مخططات منح قريبة من مدن الضواحي ولاتشكل عبئا على المدينة الرئيسة( الرياض ) .

5- اعادة النظر في مساحات الاراضي الممنوحة .

6- النظر في امكانية تطوير برامج مشتركة بين الامانه وصندوق التنمية العقاري .


وختاما فان الامانة تسعى دائما الى تحقيق توجيهات وتطلعات ولاة الامر في هذا البلد بتوفير الاسكان وتيسير الحصول على اراض سكنية مشمولة بالخدمات وعدم اثقال كاهل المواطن في دفع رسوم مقابل تنفيذ الخدمات والمرافق العامة وتشجيع القطاع الخاص في الاستثمار في هذا المجال .



كما يمكن للجهات الحكومية ايضا ان تعيد النظر في الانظمة والقوانين التي قد تحول دون توفير السكن الاقتصادي المناسب وان يتم وضع انظمة وقوانين مرنة . ومن الامور الاخرى التي تستخدم في خفض تكلفة الوحدات السكنية لمحدودي الدخل هي :


· تمويل انشاء شبكات البنية التحتية بواسطة اصدار سندات لذلك .

· تمويل توفير الاراضي اللازمة بواسطة اصدار سندات خاصة لذلك .

· استخدام فكرة التأجير طويل المدى

· استخدام اسلوب تحصيل الضرائب على الاراضي الفضاء لدفع اصحابها لتطويرها .

· استخدام اساليب الدعم الغير مباشر .

[Tadawul]

قوانين البناء وأثرها على تكلفة بناء المسكن الخاص

تقديم / م. ماجد المحرج / الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض

المشكلة :

ان دراسة بعض قوانين البناء المستخدمة في مدينة الرياض مثل مساحة الأرض الدنيا ، الحد الأقصى لنسبة تغطية الأرض،الحد الأدنى لعرض وعمق الأرض,عدد الأدوار،وارتفاع الدور والتي تؤثر بشكل او بآخر على الكلفة الاجمالية لامتلاك مسكن خاص يتلائم مع احتياجات المواطن السعودي . وهذا بدوره يبطئ من تسارع عجلة البناء في مجال الوحدات السكنية الخاصة بشكل عام .


تهدف هذه الورقة الى تفعيل قوانين البناء المستخدمة بمدينة الرياض – الخاصة بالمناطق السكنية – مما يمكن من تخفيض كلفة البناء للمسكن ويساهم في توفير الاحتياج المستقبلي من الاسكان في المدينة في ظل احترام الجوانب الاجتماعية و المؤثرات البيئية للمنطقة .


ومن المتوقع أن ينتج عن هذه الورقة مجموعة من التوجيهات التي قد تسهم في تطوير قوانين البناء للمناطق السكنية لمدينة الرياض في صالح تطوير الاحتياج المستقبلي من الاسكان الخاص .

[Tadawul]

إســـكــــان الـفقــــــراء

تقديم / د. طارق فدعق

عضو هيئة تدريس – كلية تصاميم البيئة – جامعة الملك عبدالعزيز

حتى لو افترضنا ان نسبة الفقراء في بلدنا قليلة جداً، الا ان عدد السكان الحالي، ونسبة نموه تجعلان التفكير بالاعداد الفعلية والاحتياجات الخاصة بذوي الدخل القليل ضرورة حقيقية . وتشير تقديرات الاحتياج الاسكاني للخمس سنوات القادمة اننا سنحتاج الى ثمانمائة الف وحدة . ويتطلب هذا العدد الضخم ضرورة التفكير في السياسات والبرامج الاسكانية بدقة وحرص .

وقد جاء ذكر احتياجات اسكان ذوي الدخل المنخفض في القضايا الاساسية في خطة التنمية السابعة (2000- 2004)، ولكن للأسف ان تلك الاحتياجات دمجت مع احتياجات اسكان ذوي الدخل المتوسط بالرغم من الفارق الشاسع بين قدرات واحتياجات الفئتين ولذا فهناك حاجة ماسة لمناقشة القضايا التالية :

اولاً: من هم الفقراء في بلدنا؟ وما الفارق بين التعريف المطلق والنسبي بالنسبة لنا؟ ومن هم " شبه الفقراء "؟.


ثانياً: ماهي الآليات المناسبة لمساعدة تلك الفئات في مجال الاسكان؟

ثالثاً: ماهو دور المدن في تقديم تلك المساعدات ؟

[Tadawul]

دعم برامج الاسكان في القاهرة

تقديم / د. طارق عزمي الشيخ

الامين العام لمعهد الدراسات والتدريب الحضري لمركز أبحاث البناء والاسكان بالقاهرة

تتناول الورقة أبعاد مشكلة الاسكان في القاهرة وأن استراتيجيات تنمية الاسكان تميل نحو توفير البنية التحتية والطرق دون الاهتمام اللازم في تطوير اسكان اقتصادي واجتماعي، وعرض أهداف مشروع برامج الاسكان في القاهرة من خلال بعض المشروعات القائمة حالياً والمخصصة لاسكان محدودي الدخل .

أهم العناصر التي تكون برامج الاسكان الاقتصادي في القاهرة وهي :


· لابد من تطوير اليات الحصول على الاراضي .

· زيادة القدرة على الحصول على القروض .

· الدولة شجعت على تحسين المشاركة بين الجمعيات الاهلية مع القطاع الحكومي .

· مشاركة العديد من المؤسسات الدولية في تمويل الاسكان الاقتصادي .

· الدعم الحكومي المباشر في تحمل نسبة من تكلفة الوحدة السكنية .

· دعم الفائدة على قروض الاسكان .

· اعادة تطوير المناطق والأحياء القديمة والمتهالكة .

[Tadawul]

بدائل لتوفير الموارد المالية وتمويل الاسكان

تقديم / أ. زين الدين شهر الدين

المستشار المالي لشركة أي . بي . سي للاستشارات القانونية


ان من بدائل التمويل المختلفة هي كما يلي :-

1- التمويل الحكومي الذي يمكن ان يتحقق من خلال الاقتراض الحكومي ولكن هذا يتسبب في عجز في الميزانية بالاضافة الى ان تكلفة الفرصة البديلة تكون مرتفعة ، كما يتسبب في ظهور نمط اجتماعي يتسم بالتواكل .


2- التمويل البنكي ومؤسسات التمويل الأخير ، ويؤدي ذلك الى اتساع الاقراض والذي يساهم بدوره في ارتفاع اسعار الاسكان ، كما ان هذا يعتمد على الفوائد التي يحرمها الاسلام .


3- ساهم بعض الافراد من الطبقات الغنية في التمويل الاستهلاكي للطبقات الاخرى ، ولكن في حدود ضيقة جداً مقارنة باجمالي الطلب ويرجع ذلك الى غياب الاطار التنظيمي والقانوني المناسب لضمان حقوق الممول وبذلك تكون نسبة المخاطرة مرتفعة جداً .


4- صندوق التنمية العقاري والذي أصبح لايكفي لسد احتياجات الطلب ويحتاج الى اعادة نظر وتطوير اطار تنظيمي لرفع كفاءة وفعالية الصندوق كما يجب تطوير نظام يجبر المقترضين على الالتزام بسداد اقساط القروض .


5- تطوير الصندوق كأداة لجمع المدخرات اللازمة لتمويل الاسكان وتوزيعها من خلاله بواسطة نظام متكامل من مجموعة من الانشطة الجديدة والمتخصصة في ادارة العقارات وادارة المال .

ويتم دمج هذا النظام من منظومة متكاملة مع استراتيجية تمويل الاسكان .

[Tadawul]

التطوير والتمويل العقاري لقطاع الاسكان بمدينة الرياض

تقديم / أ . عبدالله بن سليمان الراجحي

مدير عام شركة الراجحي المصرفية للاستثمار

تعتبر مدينة الرياض من اسرع مدن العالم نموا من حيث معدلات السكان اذ بلغ عدد سكانها حتى عام 1417 هـ حوالي 3.4 مليون نسمة ومن المتوقع ان يرتفع هذا العدد حسبما تشير اليه الدراسات السكانية الى ستة ملايين نسمة في عام 1427 هـ .


وهذا ينتج عنه ازدياد كبير في الطلب على الوحدات السكنية والاستثمارية على السواء لمقابلة هذه الزيادة الكبيرة والتي تقدر سنويا بما يعادل 720 الف نسمة .


ومن المتوقع كذلك ان يرتفع عدد الاسر بمعدل 70% خلال السبع سنوات القادمة حيث ستحتاج مدينة الرياض الى حوالي 350.000 وحدة سكنية مما يتطلب تطوير مخططات الاحياء السكنية وتوفير مرافق الخدمات العامة ( ماء – كهراء – هاتف – صرف صحي ) .


وقد تأثر القطاع العقاري كغيره من القطاعات الاخرى . تأثرا ايجابيا بفعل حركة التنمية التي شهدتها البلاد خلال سنوات الطفرة . وقد ساهمت حركة النمو السريع للاقتصاد الوطني في جعل سوق العقارات في المملكة من انشط واضخم الاسواق في المنطقة ، وقد جذبت ارباحها المجزية رؤوس الاموال للاستثمار فيها بجانب الدعم الكبير لهذا القطاع المتمثل في تقديم القروض للموطنين عن طريق صندوق التنمية العقاري .


ومع ذلك فان ارتفاع تكلفة الاراضي والبناء بسبب زيادة الطلب على المساكن قد ادى الى عدم قدرة غالبية الاسر الناشئة على امتلاك المساكن ، ومع اهمية القطاع السكني تظهر اهمية التطوير العقاري لمشاريع الاسكان حيث ان الازدياد الحالي للمساكن لايلبي الاحتياجات المستقبلية للاسر السعودية الناشئة ، وانما من الضروري ان يفسح المجال للتخطيط العمراني بطريقة علمية ومدروسة مع مقابلة ذلك بتوفير التمويل اللازم لتحقيق الهدف العمراني على نمط حضاري واسلوب متميز مع تطوير الانظمة التي تعمل على توفير الضمانات المناسبة للمولين .


وللتمويل العقاري لقطاع الاسكان صيغ شرعية متعددة يمكن ان تلبي سائر احتياجات المستثمرين ( المطورين ) للمجمعات السكنية والتجارية على حد سواء واحيتاجات الافراد ( المستفيدين ) الراغبين في تملك المساكن .


ومن هذه الصيغ عقد الاستصناع وعقد الايجار المقرون بوعد البيع وعقد الايجار المنتهي بالتمليك وعقد البيع بالتقسيط وهي من انسب صيغ التمويل لمشاريع الاسكان ولاسيما اذا



توفرت آليات مناسبة لتطوير التعامل مع هذه العقود وتوفير الضمانات المناسبة للممولين مما يمكنهم من تخصيص مبالغ كبيرة لتمويل هذا القطاع الحيوي الهام .


وتنبع اهمية تطوير انظمة افراغ رهن العقار كأسلوب من اساليب الضمان المصرفي لمعالجة الصعويات التي تواجه البنوك سواء في مرحلة انشاء الرهن او في مرحلة الحصول على اذن بالبيع عند اخلال العملاء بالتزاماتهم في السداد ومعظم هذه الصعوبات مردها الى البطء في الاجراءات وطول الوقت الذي تقتضيه اجراءات المحاكم الشرعية في البت في مثل هذه القضايا والجهات الرسمية التنفيذية في تنفيذ الاحكام الشرعية الصادرة في بيع العقار المرهون . ونأمل في ان يعالج قانون الرهن العقاري المرتقب هذه الصعوبات التي تواجه البنوك .


وتعتبر شركة الراجحي المصرفية للاستثمار الرائد الاول في مجال تنمية وتطوير القطاع العقاري في المملكة وذلك استنادا الى خبرتها الطويلة في هذا المجال ولاعتمادها على اساليب عمل تجارية ومصرفيه وفنية متنوعة ، وبصيغ شرعية بما تتناسب مع ظروف وطبيعة الحاجة للاستثمار العقاري ومشاريع الاسكان بصفة خاصة .


وهذا التنوع في التجربة التطبيقية للشركة يعتبر ميزة تتيح فرصا ايجابية للمستثمرين المطورين والمستفيدين الافراد على حد سواء .


وقد طبقت الشركة عددا من العقود الشرعية لتمويل ودعم النشاط الاستثماري والتمليكي في مجال العقار حيث توجهت في استراتيجيتها لدعم الاقتصاد الوطني والتنمية الاقتصادية بالدخول في مشاريع تنموية عمرانية كبرى تقدر بمليارات الريالات ، بالاضافة الى جهودها في دعم القطاع العائلي بتوفير فرص التمويل المناسبة لتمليك العقار بطريقة تأخذ في الاعتبار دخول الاسر وحاجتها الى المسكن المناسب الذي يلبي رغبات افرادها وطموحاتهم الاساسية .

[Tadawul]

تملك المسكن الميسر من خلال التمويل الاسلامي

تقديم / أ. برفيز نسيم

رئيس الشركة التعاونية للتمويل الاسلامي للاسكان المحدودة – كندا

تعتبر تجربة كندا والتمويل الاسلامي لقطاع الاسكان حيث تم انشاء صندوق للاستثمار يساهم فيه المسلمون حيث تستخدم هذه الاموال في شراء مساكن للمسلمين عن طريق الشراكة بحيث يكون الصندوق شريكاً مع المشتري ويقوم المشتري بدفع ايجار لاستخدام الوحدة السكنية مخصوماً منه نسبة نصيبه من حقوق الملكية . ويمكن للمشتري سداد نصيب الصندوق في أي وقت بنظام ( الشراكة المتناقصة ) . ولقد لاقى هذا الاسلوب نجاحاً كبيراً خلال السنوات الماضية ويزداد انتشار هذا الاسلوب في كل من كندا والولايات المتحدة .

تستعرض الورقة النقاط التالية:


أ?. العوامل المؤثرة على التكلفة الاجمالية والامكانية المالية وفيها


1. سعر الوحدة السكنية .

2. سعر التشغيل الشهري للوحدة السكنية .

3. تكلفة القروض .

4. الالتزام الشهري بالاقساط .

5. توفر الشروط اللازمة لشراء المنزل .


ب?. الدعم الحكومي للاسكان:

يمكن للمؤسسات الحكوميةان تساعد في توفير اراضي مجانية او بأسعار مخفضة للعوائل المستحقة مثل :

- عوائل الدخل المحدود .

- عوائل بأربعة أطفال وأكثر .

- عوائل التي يسكن فيها الآباء او الأجداد مع بعض .

- عوائل الذين فيهم العاجز .


ج. فحص عوامل التكلفة :

فحتى تكون ملكية اسكان ميسرة فلا بد من تقليص تكلفة مايلي :


- الارض
-الضرائب ورسوم البناء .
- البناء .
-التمويل .

د. العوامل المؤثرة على تكلفة التمويل مثل :

- العائد الاستثماري .
- الزيادة في أسعار العقار .
- مشاركة الزيادة في أسعار العقار مع المالك.
– التكاليف الادارية .