حوار خاص ومهم مع إياد الدغيثر نائب المدير العام للعقارية

نص الحوار :

ما سر ارتفاع أرباح الشركة العقارية بتميز هذا العام ؟
ـ يرجع ارتفاع أرباح الشركة هذا العام عن الأعوام السابقة إلى سبب رئيسي، وهو تنوع أنشطة الشركة بالإضافة إلى تطوير بعض المخططات، سواء بالاشتراك مع بعض الشركات أو بمفردنا. يضاف إلى ذلك ارتفاع معدلات إشغال المجمعات التجارية والسكنية التي تمتلكها الشركة.

وماذا عن مخطط ربيع العقاري ونسبة ما تم بيعه حتى الآن ؟
ـ تم بيع معظم أراضي المخطط بما قيمته نحو 148 مليون ريال، وقد عرضنا بقية الأراضي التي لم يتم بيعها في المزاد بأسعار السوق، وتم بيع جزء منها بالسعر المعروض.

البعض تحدث عن أن جزءا من قيمة المخطط ستضم لأرباح الشركة للعام 2003، ما مدى صحة ذلك ؟
ـ نعم ذلك صحيح، ولكنه يخص قيمة الأرض التي اشترتها شركة صافولا وهي بقيمة 51 مليون ريال وتم البيع في عام 2003، وكانت ضمن الربح الذي حققته الشركة في العام ذاته.

ماهي الخطط التي تسير عليها الشركة من أجل الرقي بالأداء ؟ ولماذا ركزت في الآونة الأخيرة على العقارات الثابتة والاستثمارات طويلة الأجل ولم تركز على الاستثمارات ذات الدخل الثابت لتوزيعه على المساهمين بشكل مستمر؟
ـ الخطط التي تسير عليها الشركة هي تنوع أنشطتها في مجال الاستثمار العقاري ولا يقتصر نشاطها على إدارة مجمعاتها التجارية والسكنية فقط، بل تطوير بعض المخططات وتشييد المجمعات التجارية والوحدات السكنية وكل ذلك بعد دراسات كافية، والشركة تملك فريق العمل المؤهل لذلك.
أما بالنسبة لتركيز الشركة على العقارات الثابتة والاستثمارات طويلة الأجل، فهذا يحكمه نشاط الشركة والهدف الذي أنشئت من أجله. وفيما يتعلق بعدم تركيز الشركة علي الدخل الثابت من الإيجارات وتوزيعه علي المساهمين بشكل مستمر، فنحن نعمل بالتوازي في الاتجاهين حيث أننا نحافظ على الدخل الثابت ونطور أنفسنا في نفس الوقت ونحاول التفاعل مع السوق ونستفيد من خبراتنا، وهذا بالطبع ينعكس بالإيجاب على حقوق المساهمين ودليل ذلك الأرباح التي تم توزيعها على المساهمين في السنوات السابقة ووضع الشركة العقارية المميز مقارنة بالشركات العقارية الأخرى.

العقارية تعتبر الشركة السباقة في مجال الاستثمار من خلال المجمعات التجارية، ولكن في الآونة الأخيرة أصابها الركود.
ما الأسباب يا ترى؟ وكيف ترى تزايد عدد المجمعات التجارية بشكل ملفت في الرياض خصوصاً، وفي مناطق المملكة عامة؟
ـ نعم الشركة العقارية هي السباقة في مجال التطوير العقاري، ولا نرى أن هناك ركودا حدث للشركة، فوضعها مازال مميز، أما الركود الذي يشعر به البعض فقد أصاب الكثير من القطاعات، وذلك نتيجة الأحداث والتقلبات التي مرت ولا تزال تمر بها المنطقة والتي لا تخفى على الكثير. وكما تعلمون أن قطاعات أي اقتصاد متشابكة ومترابطة بروابط أمامية وخلفية، ونحن في "العقاري"ة نحاول التعايش مع تقلبات السوق والأحداث، ولكننا مقارنة بالأسواق الأخرى نجد أن الشركة العقارية لا زالت من الأسواق المميزة والمفضلة والمرغوبة لدي الكثيرين من رواد المراكز التجارية، وهي تعتبر من أكبر التجمعات التجارية مساحة في مدينة الرياض وأكثرها امتدادا.
أما ما يخص تزايد المجمعات التجارية، فهو نتيجة طبيعية للنشاط التجاري والصناعي التي تشهده المملكة، والواضح من خلال تزايد أعداد تراخيص الشركات والمصانع. غير أن إقامة أي مجمعات تجارية يجب أن تسبقها دراسات وخبرات في هذا المجال حتى لا يفاجأ المستثمرون بأوضاع في السوق لا ترضيهم.

اتجاه المستثمرين للأراضي والمخططات الجديدة البعيدة عن المدن والتي تستحوذ على جزء كبير من رؤوس الأموال، هل تعتقد بأنها ظاهرة ايجابية لبلد نامٍ كالسعودية ؟ وما سبب ابتعاد رجال الأعمال عن المشاريع الأكثر حيوية وخدمة للمجتمع والتركيز على هذا المجال؟
-الاستثمار في الأراضي والمخططات الجديدة ما هو إلا جزء من قطاع كبير ومهم وهو قطاع التشييد والبناء، وهذا القطاع من القطاعات الحيوية في المملكة، وتقوم عليه صناعات أخرى. ولا نرى أن الاستثمار في الأراضي ظاهرة سلبية بل هي ايجابية طالما كانت في أطر محدده ومخططة.
أما سبب ابتعاد رجال الأعمال عن المشاريع الحيوية الخادمة للمجتمع، فيرجع ذلك إلى أنهم يبحثون عن المشاريع التي تحقق لهم أعلى الأرباح في أسرع وقت، وعلي الدولة اتخاذ السياسات والإجراءات المالية والاقتصادية التي توجه حركة الاقتصاد ونمو القطاعات، وذلك في إطار الخطة العامة للدولة.

استثمارات الشركة العقارية تتركز وبشكل ملفت في العاصمة الرياض دون بقية مدن المملكة. إلى ماذا يعود ذلك؟
ـ هذا شيء طبيعي لأن مسيرة الشركة انطلقت من الرياض منذ أكثر من 27 عاما، بالإضافة إلى أسباب كثيرة، منها الازدهار الاقتصادي التي تشهده مدينة الرياض في كافة المجالات، الصناعة والتجارة والزراعة والخدمات، كما أن الرياض تتوفر فيها بنية تحتية قوية، بالإضافة إلى توفر المعلومات. وليس معنى ذلك أن نشاط الشركة يقتصر على مدينة الرياض، بل الشركة لها مشاريعها في المنطقة الشرقية، ولن تتردد في الدخول في أي مشروع في أي مدينة من مدن المملكة بعد دراسته بشكل جيد وكاف.

يرى العديد من الخبراء والمستثمرين بأن المملكة مازالت ضعيفة في مجال التسهيلات للمستثمرين وبسبب ضعف الأنظمة وعدم مجاراتها للأنظمة المتقدمة. كمسؤول في أحد أبرز الشركات الاستثمارية، كيف ترى ذلك؟
ـ المملكة قدمت الكثير من التسهيلات للمستثمرين سواء كان في مجال الاستثمار العقاري أو الصناعي، ونأمل المزيد من التسهيلات والدعم خاصة في مجال التمويل العقاري لإقامة الوحدات السكنية. أما بالنسبة للأنظمة فلاشك أنها بحاجة إلى تطوير مع الاستفادة من خبراتنا وخبرات الآخرين.

العقارية هي أحدى الشركات المساهمة البارزة, والسوق يستعد الآن لانطلاق سوق المال الجديد الذي أعلن عنه العام الماضي, هل ترى بأن الشركات قادرة على التعامل بالشكل الأمثل مع هذا النظام, خصوصاً وأنها هي التي تملك المعلومة في هذا المجال ؟
نحن نعمل في الشركة العقارية بخطى ثابتة وواضحة، ولا نخطو خطوة إلا بعد دراستها بشكل جيد، لذلك نرى أننا قادرون بمشيئة الله علي العمل في ظل سوق المال الجديد, لأننا في الشركة نحرص تمام الحرص على إعلان كل ما يخص الشركة من قرارات أو صفقات تهم المستثمر ونهدف من ذلك إلى الحفاظ على حقوق المساهمين, والحقيقة وبالرغم هذا كله السوق السعودية بحاجة ملحة لنظام لسوق المال يحفظ حقوق الجميع ويملك الشفافية التي تساهم في ذلك.

هنالك من يصف ارتفاع أسعار قطع الأراضي في المملكة بالغير مبرر. ما وجهة نظرك في هذا الشأن؟
ـ أسعار قطع الأراضي يخضع لقانون العرض والطلب مثله مثل أي سلعة ونرى أن توجه السكان على منطقة معينة هو السبب الأساسي في ارتفاع أسعار بعض قطع الأراضي.

ازدياد المكاتب العقارية والشركات الخاصة التي تعتمد على المساهمات المؤقتة. ألا ترى بأنه يؤثر على الشركات العقارية الكبرى وعلى المستثمر الصغير؟ هل هي ظاهرة ايجابية أم سلبية ؟ وماهي وجهة نظرك في القيود التي يفترض العمل بها في كلا الحالتين (الإيجاب أو السلب)؟ ما مدى مصداقيتها؟ النظام والتصنيف الجديد الذي سيعلن عنه، هل تراه مجديا وقادراً على حل مثل هذه المشاكلً؟
ـ ازدياد المكاتب العقارية والشركات التي تعتمد على المساهمات المؤقتة لاشك أن ذلك يؤثر بالسلب على الشركات العقارية الكبرى، وأهم الجوانب السلبية لهذه الظاهرة، عدم خبرة بعض أصحاب هذه المساهمات والعمل بشكل عشوائي، عدم الالتزام بالموصفات الفنية والقياسية للمشاريع التي تطورها أو تشيدها بحثا عن الكسب السريع، بالإضافة إلى عدم وجود ضمانات لحقوق المساهمين في بعض الأحيان، ولا ينطبق هذا بالطبع على الجميع، فالمكاتب العقارية مثلها مثل أي نشاط فيه الصالح والطالح.
أما الجانب الإيجابي لهذه الظاهرة فيتمثل في قدرة هذه المساهمات على تجميع المدخرات الصغيرة وتوجيها للاستثمار في قطاع هام وحيوي هو قطاع التشييد والبناء. ولا يخفى على الكثير ما لهذا القطاع من أهمية في دعم كثير من القطاعات الاقتصادية. أما بالنسبة لمصداقية أصحاب هذه المساهمات، فلاشك أن منهم الجاد ومنهم غير ذلك، أما بالنسبة لصدور نظام تصنيف جديد وجدواه، فلاشك أن تنظيم أي عمل في إطار القانون شيء ايجابي ونتوقع له النجاح إنشاء الله.

تؤكد الدراسات بأن الأعمار في المملكة مازال أقل بكثير من نسبة الطلب المتوقعة في المستقبل القريب. هل الشركات العقارية الموجودة قادرة على سد الطلب ؟
ـ نحن نتفق في الرأي أن المعروض من الوحدات السكنية (فلل - شقق ) لا يكفي لتلبية جانب الطلب سواء في الوقت الحالي أو في المستقبل القريب، والشركة أجرت دراسات متعددة وتبين لها ذلك، وهذا يرجع إلى عده أسباب أهمها ارتفاع تكلفة البناء وعجز الشركات العاملة في مجال التشييد العقاري علي تلبية احتياجات السكان في ظل ضعف قدرتهم المادية، وحل هذه المشكلة يتطلب البحث عن نماذج سكنية تناسب الإمكانيات المادية للأفراد، بالإضافة إلى البحث عن بدائل محلية لمواد البناء بتكلفة أقل، وإنشاء شركات لتمويل هذه الوحدات سواء للأفراد أو الشركات وبشروط ميسره. أما في ظل هذه الأوضاع والزيادة السكانية، نعتقد أن الشركات العقارية ستكون غير قادرة على سد فجوة الطلب الحالية.

في ظل حاجة المملكة لمشاريع حيوية خصوصاً في مجال الأعمار. ألا ترى بأن السوق بحاجة لشركات تمويل متخصصة في هذا المجال؟
ـ نعم السوق بحاجة شديدة إلى شركات تمويل متخصصة، وسبق للشركة أن عرض عليها الدخول في هذا المجال وتم ذلك من خلال صندوق التمويل العقاري الذي تم الاكتتاب فيه عن طريق اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في الرياض، ولكن لا تزال الخطوات في مراحلها الأولى في هذا الشأن والسوق بحاجة إلى مزيد من الجهود في هذا المجال الهام.

كيف ترى إغفال الأحياء النموذجية في المملكة وعدم إعدادها بالشكل الأمثل للمستقبل في ظل عدم توفر كافة الخدمات الأساسية فيها مباشرة، كالكهرباء والاتصالات والصرف الصحي بالإضافة للقطاعات الجمالية كالحدائق والمباني الخدماتية ذات الطراز الهندسي المميز؟
ـ إغفال الأحياء النموذجية في المملكة ظاهرة مرت بها في وقت سابق، أما الآن لا يتم اعتماد أي مخططات جديدة إلا بعد تنظيمها بشكل جيد وبعد اقتطاع مساحات مخصصة للخدمات والشوارع بنسب معينة، كما أن غالبية شركات التطوير العقاري تتولى توصيل كافة الخدمات ( كهرباء، اتصالات...الخ ) قبل عرضها على الجمهور، أما القطاعات الجمالية كالحدائق والمباني الخدمية ذات الطراز الهندسي المميز فمسئوليتها مشتركة بين أمانات المدن والمطورين العقاريين.

أمانات مناطق المملكة مازالت تعتمد على المشاريع المؤقتة في مجالات السفلتة والخدمات الرئيسية. ألم يحن الوقت لحل هذه المشكلة نهائياً ؟
ـ اعتماد أمانات مناطق الدولة على المشاريع المؤقتة في مجالات السفلتة والخدمات الأساسية ظاهرة غير جيدة إذ ينتج عنها إهدار للأموال العامة، ويجب ألا يضطر إلى القيام بها إلا في أضيق الحدود في حالة نقص الموارد ولضرورة قصوى، وفى كل الأحوال يجب ألا تتحول المشاريع المؤقتة إلى ظاهرة، فالأصل في تنفيذ أعمال البنية التحتية أن تكون بشكل دائم، ويكون ذلك من خلال التنسيق بين الجهات المعنية لوضع خطط مستقبلية ومدروسة لتنفيذ هذه الأعمال وفقا لأولويات العمل فيها.

فيما يتعلق بالبلديات والأمانات الخاصة بالمدن. ألا ترى بأن وقت التخصيص قد حان لاستثمار هذه القطاعات وتطويرها بشكل أمثل لصالح مدن المملكة واقتصادها؟
ـ أمانات المدن في معظم الدول جهة رقابية ومنظمة لأعمال القطاع الخاص ويصعب تخصيص هذه الجهات بشكل كامل، الآن حان الوقت لإدارة بعض المشاريع التابعة للأمانات مثل الحدائق والمنتزهات من قبل القطاع الخاص وليس تخصيصها، كما يمكن الاستفادة من الأراضي المملوكة للأمانات في تنفيذ بعض المشاريع التي تفيد المناطق والأحياء وتضيف لمسات حضارية لها، كما يكون لها عائد مجزى على المستثمرين، بشرط أن يكون العمل تحت رقابة الأمانات، حتى لا تتحول إدارة الخدمات الأساسية إلى استغلال الجمهور.

في حال دخول السعودية في منظمة التجارة العالمية، قد يخلق ذلك منافسة محمومة بين الشركات على مستوى العالم. هل تعتقد بأنه سيدعم الحركة العقارية؟ وهل أعدت الشركة العقارية خططاً توسعية تفاعلاً مع ذلك؟
ـ تأثير دخول المملكة في التجارة العالمية قد يكون له جانب إيجابي يدعم الحركة العقارية ويتمثل في دخول شركات جديدة للسوق ومن ثم انتعاش الحركة العقارية، أما الجانب السلبي فيتمثل في المنافسة التي ستواجهها الشركات الحالية، وقد تؤدي إلى الحد من توسعات الكثير منها، وحينئذ لا نتوقع أن يكون هذا دعم للحركة العقارية. وفي كلتا الحالتين، الشركة العقارية لديها خطط توسعية، ولكن ننتظر الوقت المناسب للدخول في السوق.

ناصر العريج من الرياض