المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : استثمارات سعودية هائلة ومضاربات محمومة



بريد الكتروني
13-06-2004, Sun 9:53 AM
استثمارات سعودية هائلة ومضاربات محمومة
ما حقيقة ما يجري على سهم إعمار ؟


كتب عبدالرحمن اسماعيل:

للاسبوع الثاني علي التوالي ومنذ الإعلان عن قرار تجزئة السهم يعجز المتعاملون في سوق دبي المالي عن فهم حقيقة ما يجري من تداولات على سهم اعمار الذي كسر خلال تداولات الامس حاجز الخمسين درهماً واغلق عند سعر (50) درهماً بزيادة 5,2 درهم في الوقت الذي تمت صفقات على اعلى سعر 53 درهماً وسط توقعات بأن يواصل السهم قفزاته لكن ليس هناك خبير واحد يتوقع الحدود أو المستويات السعرية التي يمكن ان يستقر عندها السهم.


هناك اجماع بين الوسطاء والمتعاملين في الاسهم على ان مضاربات محمومة تقف وراء القفزات الهائلة لسعر السهم وأن أموالاً واستثمارات خليجية سعودية بالتحديد دخلت السوق بهدف جني ارباح من وراء السهم الذي ظل لفترات طويلة دون سعرها العادل والحقيقي. لكن يظل السؤال: ما هو السعر العادل لسهم اعمار 2 ومتى سيستقر السهم، وما هي حقيقة المضاربات التي تتم عليه؟ ولماذا الآن بالتحديد في ظل عدم خروج أخبار جديدة عن مجلس ادارة اعمار بشأن مشاريع جديدة للشركة؟.


في الحقيقة تساؤلات عدة تثار في السوق حالياً، وليس هناك متعامل واحد يجزم بأنه قادر على فهم وضعية سهم اعمار وما يجرى عليه لكن الجميع مصابون بالذهول وسط مخاوف غير مفهومة من التداولات المقبلة التي قد توصل السهم الى اسعار مرتفعة.


وفي المقابل هناك اندفاع محموم حسبما يؤكد أحد الوسطاء من جانب المستثمرين السعوديين الذين يدخلون السوق بقوة بأوامر شراء تصل الى اكثر من مليون سهم في الطلب وهو ما يؤشر الى وجود طلب كبير على السهم مما يرفع من سعره.


والوسطاء يؤكدون ان المستثمرين السعوديين يمتلكون سيولة هائلة ولا يجدون فرصاً استثمارية مربحة داخل سوق الاسهم السعودية مقارنة بعوائد الاستثمار على الاسهم الاماراتية وفي ذات الوقت يتخوفون من اخراج اموالهم الى الخارج في ضوء المضايقات التي يتعرضون لها الأمر الذي يجعلهم يجدون في سوق الاسهم في الامارات الفرصة المثالية للاستثمار وبالتحديد على سهم اعمار.


التقرير المحفز للسعوديين


يتحدث المتعاملون في سوق دبي المالي عن تقرير مالي يقال ان احدى شركات الاستشارات المالية السعودية أجرته على سهم اعمار وتسبب في اندفاع المستثمرين السعوديين تجاه سوق دبي المالي للتعامل على سهم اعمار.


«البيان» حصلت على نسخة من التقرير الذي لا يحمل اسم الشركة المصدرة له مما يثير تساؤلات حول مصداقية هذا التقرير الذي يعتمد عليه المستثمرون السعوديون في اتخاذ قراراتهم الاستثمارية بالتعامل على سهم اعمار يتناول التقرير ـ مجهول المصدر ـ بالتحليل الموقف المالي لشركة اعمار العقارية والسعر العادل للسهم كما يتعرض للمشاريع الحالية للشركة وخططها المستقبلية.


السعر العادل


حول السعر العادل لسهم اعمار يقول التقرير ان استعمال مكرر ارباح مقداره (18) وهو مكرر الارباح الوسطي السائد في اسواق المنطقة حاليا يعطينا سعراً في حدود (60) درهماً للسهم الواحد تقريبا آخذا في الاعتبار الارباح المتوقعة لعام 2004 وهي 25,3 دراهم لكل سهم كما ان نظرة على ممتلكات الشركة وتقييمها بسعر السوق (القيمة الدفترية الحقيقية) يعطينا سعراً عادلاً للسهم بحدود (100) درهم للسهم، ونعتقد ان سعر السهم العادل على المدى القريب والمتوسط يجب ان يتراوح بين هذين الرقمين 60 الى 100 درهم في مقابل سعر سوقي حالي 38 درهماً للسهم (أعد التقرير عندما كان سعر سهم اعمار في السوق 38 درهماً وسعره م�� اغلاق أمس «50» درهماً).


ويضيف التقرير أن من المتوقع ان تقرر الجمعية العمومية غير العادية للشركة في 22 يونيو 2004 تجزئة السهم بنسبة 10 الى واحد وبذلك فإن السعر العادل في رأينا يصبح بين 6 الى 10 دراهم للسهم الواحد، ونعتقد ان تجزئة قيمة السهم سيعجل بوصول السعر الى قيمته العادلة خلال 6 إلى 12 شهراً لذلك فإنه ينتظر تحقيق ارباح مجزية للمستثمرين في السهم بالأسعار الحالية على المدى القريب والمتوسط ويتوقع التقرير الذي يقال انه اثار شهوة المستثمرين السعوديين للاستثمار في سهم اعمار اي تحقق اعمار ارباحاً في حدود 25,3 دراهم لكل سهم خلال العام الحالي في مقابل 70,2 درهم للعام الماضي.


وحسب السعر الحالي للسهم 38 درهماً فإن هذا يعني مكرر ارباح مقداره 7,11 مرة وهو بالتأكيد أقل مكرر ارباح بين جميع الشركات المتداولة في معظم اسواق المنطقة بالرغم من ان الشركة تعد من افضل الشركات في المنطقة سواء من ناحية الربحية او النمو، وهذا يؤكد على انه مازال هناك فرصة جيدة لارتفاع السهم تدريجيا على المدى المتوسط ليقترب من معدلات الأسواق في المنطقة.


جاذبية الاستثمار


يؤكد التقرير ان السعر الحالي لسهم اعمار (38 درهماً وقت اعداد التقرير) سعر ممتاز لمن يرغب في الاستثمار العقاري حيث ان العائدات المتوقعة من هذا الاستثمار ستكون مجزية على المديين المتوسط والطويل، فمن ناحية اصول شركة اعمار عندما يتم تقييمها بسعر السوق الحقيقي فإن قيما تبلغ 26 مليار درهم بنهاية 2003 شاملة 3,19 مليار درهم قيمة اراضي تملكها الشركة تبلغ مساحتها اكثر من 11 مليون متر مربع تم منحها للشركة من حكومة دبي وتم تسجيلها في دفاتر الشركة بقيمة رمزية وقدرها درهم واحد، وتبلغ قيمة اصول الشركة للسهم الواحد حوالي 98 درهماً في مقابل سعر سوقي يبلغ 38 درهماً للسهم الواحد («50» د��هماً بإغلاق الأمس).


ويضيف التقرير: أن الاستثمار في شركة اعمار بالاسعار الحالية يعني ان المستثمر يشتري اراضي في مناطق رئيسية في مدينة دبي بـ 40% من قيمتها الحقيقية وسيتم تطوير هذه الاراضي نيابة عن المستثمر وتحقيق عوائد مجزية.


وحسب التقرير فإن ادارة شركة اعمار اثبتت تميزها في جميع النواحي فرغم ان عمر الشركة لا يتجاوز سبع سنوات إلا أن الشركة خطت خطوات كبيرة تثير الاعجاب وأثبت نجاحها على كافة الأصعدة مما جعل الشركة تحقق نمواً كبيراً تخطت جميع الشركات العقارية في المنطقة والتي تفوقها عمراً بفارق كبير وبزمن قياسي بل ان شركة اعمار اصبحت واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم.


ويؤكد التقرير ان النمو الكبير في ايرادات الشركة وأرباحها منذ انشائها والمشاريع الحيوية التي قامت بها والمشاريع المستقبلية الطموحة التي تنوي الشركة انشاءها تعطي دليلاً واضحاً على ان ادارة الشركة تضع مصلحة المساهمين وتنمية استثمارهم في الشركة نصب عينيها كما أنه يشكل دليلاً على رؤية ممتازة لإدارة الشركة لا تتمتع بها كثير من الشركات المماثلة وكذلك قدرة الشركة على اكتشاف الفرص الموجودة والتجاوب بسرعة عالية مع المتغيرات السريعة التي تعيشها امارة دبي وهو ما يزيد من جاذبية الاستثمار في الشركة.


النمو العقاري في دبي


ويتعرض التقرير لقرار مجلس ادارة الشركة بتجزئة السهم الى 10 دراهم ويقول ان مجلس ادارة الشركة اقترح تجزئة السهم بنسبة عشرة اسهم الى واحد وهذا يعني ان كل مالك سهم واحد سيصبح لديه عشرة اسهم بدلا عنها وهذا سيخفض القيمة الاسمية والسوقية للسهم بنسبة 10 الى 1 حين يتم اقرار التجزئة اي ان سعر السهم السوقي سيخفض في السوق الى 8,3 دراهم بدلا من السعر الحالي (وقت اعداد التقرير وهو 38 درهماً) وفي المقابل يزيد عدد الاسهم المملوكة لكل مساهم الى عشرة اضعاف .


ورغم ان هذا القرار يعتبر شكليا من الناحية المالية الا اننا نعتقد ان تداول سعر السهم في السوق بعد التجزئة وزيادة كميات الاسهم لكل مستثمر بنسبة 10 مرات سيجعله مرغوبا من فئات كثيرة من المستثمرين والمضاربين سواء المحليين او الخليجيين وسيزيد من كميات تداول الاسهم بشكل كبير مما يجعل أموالاً كثيرة في بورصة دبي تتجه للمضاربة على السهم وخصوصا من قبل المضاربين.


ويسلط التقرير الضوء على النمو الاقتصادي والعقاري لامارة دبي والذي يجتذب المستثمرين الخليجيين بالتحديد، يقول التقرير ان مدينة دبي تتمتع بنمو سكاني عال وصل الى 6% خلال السنوات العشر الماضية ويبلغ عدد السكان مليون نسمة في الوقت الحاضر ويتوقع ان يزيد عدد السكان الى الضعف خلال السنوات الخمسة المقبلة حيث تشير الاحصاءات الحديثة الى ان دبي تسارع نموها السكاني في الوقت الحاضر الى اكثر من 12% سنويا مما يجعلها .


واحدة من اسرع المدن نموا في العالم. ويعود سبب النمو القوي الى ان دبي اصبحت مركزاً اساسيا للتجارة والسياحة في المنطقة وقد اتخذت امارة دبي العديد من الخطوات التي من شأنها مواصلة النمو الاقتصادي نشير فقط الى احدها وهو انشاء مركز دبي المالي العالمي والذي ينتظر ان يعزز موقع المدينة التجاري والمالي.


وفضلا عن النمو السكاني فان امارة دبي تعتبر الرائدة في المنطقة في السماح للأجانب بتملك العقارات لذلك فان الطلب على العقارات مستقبلا لن يقتصر على السكان المواطنين بل يتعدى ذلك الى مواطني دول مجلس التعاون الخليجي والمناطق المجاورة وباقي انحاء العالم.


ان التوقعات الحالية تشير الى ان الطلب على العقارات (شقق سكنية وفلل) سوف ينمو بشكل مستمر خلال الاعوام الخمسة المقبلة. ومن البديهي ان من لاتتاح له فرصة الاستثمار في القطاع العقاري في دبي مباشرة سيجد في شركة اعمار فرصة بديلة للاستثمار غير المباشر في هذا القطاع الواعد في مدينة دبي. ويشير التقرير الى قرار فتح سوق الاسهم الاماراتية للمستثمرين الخليجيين والذي يسمح بموجبه لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بانشاء الشركات المساهمة وتملك وتداول الاسهم الحلية ونعتقد ان من شأن هذا القرار ان يدعم توجه التدفقات المالية من دول المنطقة الى سوق الاسهم في الامارات .


ونعتقد ان شركة اعمار ستكون الوجهة الرئيسية للمستثمرين في المنطقة مما سيدعم سعر السهم مستقبلا. الجدير بالذكر انه في الوقت الحالي يسمح لمواطني مجلس التعاون بالتملك المحدود في عدد قليل من الشركات الاماراتية المتداولة في سوق الاسهم ومنها شركة اعمار حيث انه يسمح لمواطني المجلس بتملك 20% من اسهم الشركة ومن شأن هذا القرار ان يرفع النسبة الى مستوى اعلى وبالتالي زيادة اقبال المستثمرين في المنطقة على شركة اعمار.


إعمار الأفضل مقارنة


مع الشركات السعودية


واجرى التقرير مقارنة بين شركة اعمار العقارية ومثيلاتها السعودية وخلص الى القول بأن الاسهم العقارية في السوق السعودية تتداول بمكررات ارباح عالية جدا تتراوح ما بين 41 و75 مرة وبمعدل قدره 57 مرة في حين يتم تداول شركة اعمار بمركز ربح معقول وهو 14 مرة، وللتوضيح فإن سهم اعمار لو كان يتم تداوله في السوق السعودية لتم تسعيره بـ 154 درهماً بناء على متوسط مكرر الارباح للشركات العقارية السعودية او بمعنى آخر فإن سعر سهم اعمار الحالي يمثل تخفيضاً بنسبة 75% عن اسعار اسهم الشركات العقارية السعودية مع العلم ان شركة اعمار تفوق هذه الشركات من ناحية النمو والمشاريع المستقبلية وهي شر��ات مكة وطيبة والعقارية والتعمير والفنادق والتي تناولتها المقارنة.


وحسب المقارنة فإنه يتم تداول اسهم الشركات السعودية في السوق بسعر يتراوح ما بين 03,2 الى 64,3 ضعف القيمة الدفترية والمعدل 56,2 مرة في حين يتم تداول شركة إعمار بأقل من 4,0 من قيمتها الدفترية وهذا التفاوت الكبير يجعل من سهم شركة إعمار مغرياً بشكل كبير حين تتم المقارنة مع الشركات العقارية السعودية حيث يتم تداول السهم بأقل من سدس المعدل الذي يتم فيه تداول الاسهم السعودية مع الفارق الكبير في النمو والمشاريع المستقبلية.


وخلصت المقارنة المالية بين شركة اعمار ونظيرتها العقارية في السوق السعودية الى ان مجموع اصول شركة اعمار الصافية اعلى من اصول الشركات السعودية العقارية المساهمة مجتمعة حتى مع عدم احتساب قيمة الاراضي الممنوحة لإعمار من حكومة دبي اما اذا ادخلنا القيمة السوقية للأراضي الممنوحة في الحسبان فإنه يتبين ان حجم اصول اعمار يعادل (4) اضعاف حجم الشركات السعودية مجتمعة وكذلك فإن ارباح اعمار في سنتها التشغيلية الخامسة تزيد على ضعف ارباح الشركات السعودية على الرغم من ان اعمار هي الشركة الاحدث بين هذه الشركات.


الاحدث لكنها الأكثر ربحية


ومن حيث رأس المال فإن رأس المال الاساسي لإعمار هي ضمن المعدل العام الذي بدأت به الشركات السعودية المساهمة فهو مثلاً معادل لرأس المال الذي بدأت به شركة الرياض للتعمير واقل من شركة مكة كما أنها الاحدث فعمرها اقل من نصف عمر الشركات السعودية ومع ذلك فإن حجمها المالي وارباحها تفوق الشركات السعودية مجتمعة والسبب يعود الى ديناميكية الادارة ووضعها لاستراتيجيات ناجحة ومستوى تنفيذ عال جداً جعلها تنمو بشكل قوي مما أهلها لتسبق جميع هذه الشركات وفضلاً عن ذلك فإن تواجد شركة إعمار في إمارة دبي .


والتي تعد واحدة من اسرع المدن نمواً في العالم قد أعطى للشركة ميزة تفوق لا تتمتع بها الكثير من شركات المنطقة وعندما نتعرض للنمو تكفي الاشارة الى ان مجموع قيمة المشاريع التي في طور الانشاء في شركة إعمار خلال الاعوام الثلاثة المقبلة تبلغ اكثر من 20 مليار درهم فضلاً عن المشايرع الأخرى التي لاتزال في طور الدراسة والتوسعات المزمع القيام بها في مشاريع القائمة توافقا مع الطلب والتي سيعلن عنها في الاعوام المقبلة.


ويكشف التقرير عن اعتزام شركة إعمار ادراج اسهمها في احدى البورصات العالمية بغرض المزيد من التعريف بالشركة ومشاريعها خصوصاً وأن الشركة بدأت في استقطاب العديد من المشاهير واثرياء العالم الذين تملكوا في مشاريع الشركة علاوة على هدف الشركة من طرح اسهمها في الأسواق العالمية الى توسيع قاعدة المساهمين.


كتب عبدالرحمن اسماعيل: