المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : في ســـــوق الشــــرقية يضــــاربون في الأسهــــم العقـــاريــــــة



ARAB
11-06-2002, Tue 5:26 AM
الســـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــلام عليكـــــــــــــــــــــــــــــــــــــم 0000

في سوق الشرقية يضاربون في الأسهم العقارية
من الجامعة للعقار
@ كيف كانت بدايتك في سوق العقار؟
ـ بدأت في سوق العقار بشكل متخصص قبل نحو 10 أعوام الا انني اعد امتدادا لجيل من العائلة وهم الوالد محمد البريدي (يرحمه الله) والوالد عبدالكريم البريدي ـ حفظه الله ـ وتواجدي المستمر معهم اثر بشكل كبير على اهتمامي بالحركة العقارية بالإضافة الى ان تخصصي الاكاديمي ـ بكالوريوس عمارة وتخطيط من جامعة الملك فيصل ـ ساعد في تكريس هذا التوجه وصقله بالجوانب العلمية له.
انتعاش متواصل
@ ما تقييمك لسوق العقار خلال السنوات الماضية؟
ـ من وجهة نظري ان سوق العقار يعيش طفرة جديدة منذ ما يزيد على 5 سنوات بدأت مع المساهمات العقارية التي حققت نجاحات كبيرة واعطت للمستثمرين فيها عوائد كبيرة ساهمت في تزايد اقبال المستثمرين على هذه السوق واوجدت توجها جديا من مختلف مستثمري مناطق المملكة الى اسواق العقار بالمنطقة الشرقية، ومؤشرات السوق الحالية تشير إلى استمرارية النشاط العقاري في المنطقة نحو مزيد من القوة ودليل ذلك ان اي مساهمة تطرح في السوق تتم تغطيتها في يوم واحد بمجرد معرفة القائمين عليها.. فاذا ما استمر وضع السوق على هذا النحو فالمتوقع ان يستمر هذا التطور والانتعاش لخمس سنوات قادمة على الاقل.
العقار قبل غيره
@ ما الذي يجعل المستثمرين يفضلون الاستثمار في العقار على غيره من الاستثمارات؟
ـ زيادة الطلب هي التي تفرض على المستثمر ان يغير استثماره والاستثمار العقاري اثبت جدواه من خلال تحقيق معدلات ارباح سنوية تتراوح بين 35 و40 في المائة وفي المقابل فان الاستثمارات الاخرى لا تصل عوائدها السنوية إلى ذلك مما يجعل السوق العقاري يفرض استثماراته على المستثمرين.
مزيد من العروض
@ هل تعتقد ان سوق المنطقة يحتمل المزيد من العرض؟
ـ اذا كانت هناك فرصة جيدة فلن يتردد اي مستثمر من الاستفادة منها، واستمرار انتعاش العقار يعتمد على وجود عرض جيد يتركز حول المناطق القريبة من النطاق العمراني لان المناطق البعيدة سوف تحتاج الى سنوات عديدة حتى تصل عقاراتها الى مرحلة يمكن معها الاستفادة منها.
ومن العوامل الهامة لاستمرارية انتعاش السوق ان تكون الاسعار جيدة ومعقولة بالاضافة الى سرعة انجاز المساهمات التي تعد العنصر الابرز في عناصر نجاح اسواق العقار بالشرقية.
المزادات تؤكد التوازن
@ هل يوازي الطلب حاليا مستويات العرض الكبيرة في السوق؟
ـ هناك مقياس جدي يمكن من خلاله قياس زيادة الطلب في السوق وهو نجاح كافة المزادات التي اقيمت خلال الموسم الحالي والمواسم السابقة، وكل هذه المزادات حققت ارباحا جيدة ولم يعلق منها شيء مما يعني زيادة في الطلب على الاراضي توازي مستوى زيادة العرض.
عرف المساهمات
@ يلاحظ ان العرض والطلب في سوق عقارات الشرقية محصور في تسلسل منتظم من كبار المستثمرين الى متوسطي وصغار المستثمرين، ولايستهدف المعروض في الأراضي الراغبين في الاستفادة النهائية من الارض.
ـ هذا الوضع يفرضه عرف المساهمات حيث يلجأ المؤسسون للمساهمة الى شراء وتطوير الاراضي على شكل (بلكات) عادة ما يشتريها مستثمرون آخرون يقومون ببيعها كقطع مستقلة لمن يرغب في التملك والبناء وهناك بعض الاساليب الاخرى التي يتبعها بعض المستثمرين مثل عرض قطع مستقلة خلال المزاد وهذه موجهة الى الراغبين في الشراء المباشر من المزاد وهو اسلوب يستخدم في المساهمات ذات المساحات الصغيرة والمتوسطة الا ان المساهمات الكبيرة عادة ما تطغى عليها الدورة التقليدية في تسلسل الشراء بين المستثمرين.
العرف السائد
@ هل انت مع هذا العرف السائد في سوق المساهمات؟
ـ انا مع هذا العرف اذا تم تطويره فالعملاء يختلفون في مستوياتهم وبالتالي تختلف توجهاتهم فهناك من يرغب في شراء مجموعة قطع دفعة واحدة وهناك من يفضل شراء قطعة او اثنتين ويجب على صاحب المساهمة عند عرضها في المزاد ان يرضي كافة العملاء ونلاحظ ان غالبة مساهمات المنطقة يتم خلال مزاداتها تلبية مختلف التوجهات.
مضاربات
@ ما ابرز سلبيات السوق حاليا؟
ـ سلبيات سوق العقار بالمنطقة تتركز حاليا في المساهمات من خلال عمليات المضاربة في الاسهم منذ طرحها، حيث يلاحظ وبشكل كثيف جدا لجوء بعض المجموعات المساهمة الى التركيز على المضاربة باسعار الاسهم مما يؤدي الى رفع سعرها بشكل غير منطقي وغير مبرر يتجاوز نسب الارتفاع الطبيعية وتؤدي المضاربات الحالية التي يبدأ بها بعض المساهمين ممن كانت التوقعات تشير الى انهم سيطبقون اسهمهم الى رفع قيمة السهم بعد اسبوعين من طرحه الى اكثر من 15 في المائة وهو ما يتخطى التسلسل الطبيعي لتحركات الاسهم نحو الارتفاع التي تكون محكومة بمسيرة المساهمة من اعتماد مخططها وبدء اعمال تطويرها وغير ذلك من اسباب حقيقية تبرر ارتفاع قيمة السهم مما يؤدي الى تجاوز سعر السهم قيمته الحقيقية في السوق وربما ادت اي سيولة تضخ في السوق الى زيادة نسبة الارتفاع الى نسب عليا مما قد يؤثر لاحقا على سمعة المساهمة ونجاحها بمجرد ان يكتشف المتعاملون مع اسهمها ان سعرها اعلى من السعر الحقيقي.
ومن السلبيات الاخرى في سوق المساهمات تزايد الاستثمار في مواقع بعيدة عن النطاق العمراني لايمكن ان يستفيد منها المستثمر او المساهم او حتى المجتمع بأي شكل لانها تحتاج الى فترات طويلة جدا وتؤدي الى سحب سيولة هائلة من السوق يكون مصيرها على الارجح (الجمود)!؟.
مع استثناء المواقع التي يتم تطويرها بشكل نموذجي.
الماضي افضل
@ هل تتفق مع القائلين بان مساهمات الشرقية تعيش عصرها الذهبي؟
ـ على مستوى الكثافة في الطرح ونوعية الخدمات نعم اما على مستوى العوائد فعوائد المساهمات في الماضي كانت تحقق مستويات خيالية قد تساوي عوائد عشرين مساهمة في الوقت الحالي ومثال ذلك مساهمة الجلوية بالدمام تم اصدار السهم الواحد فيها بنحو 40 الف ريال ووصل سعره عند التصفية الى اكثر من 3 ملايين ريال وهو مستوى من الارباح لايقارن بارباح المساهمات حاليا.
داخل وخارج النطاق
@ الا ترى ان المساهمات الحالية أسرع من حيث تطويرها وتصفيتها من المساهمات في الماضي التي تعثر جزء منها؟
ـ انقسمت المساهمات في الماضي الى قسمين قسم داخل النطاق العمراني وهي نجحت وحققت ارباحا كبيرة اما القسم الاخر فهو خارج النطاق العمراني وبعيد عنه وهي التي تعثرت مما يجعلنا نكرر التحذير من الاستثمار في المناطق البعيدة.
الخبر والدمام متشابهتان
@ كيف ترى الحركة العقارية في مدينة الخبر؟ وماذا يميزها عن مدينة الدمام عقاريا؟
ـ مدينتا الخبر والدمام متشابهتان ولكل منهما ما يميزه الا ان الخبر.
ولصغر حجمها ولما تتمتع به من خدمات متكاملة فان المستثمرين يقبلون على الاستثمار فيها لكون العائد من هذه الاستثمارات هو الاكبر على مستوى المنطقة وحجم الصفقات في الخبر اعلى من ناحية القيمة الا ان مدينة الدمام تتمتع بحركة عقارية كثيفة بسبب كثافة السكان فيها لذلك فالاستثمار في الخبر يعتبر مميزا ونستطيع مقارنتها بكبريات مدن المملكة من الناحية الاستثمارية وسوق الدمام والخبر لكل منهما ميزاته فالخبر تحقق عوائد اكبر الا ان أسعار عقاراتها أعلى من عقارات الدمام والفرق بينهما نسبي.
عقارات الخبر
@ كيف ترى مستقبل سوق العقارات بالخبر؟
ـ ساهمت مشاريع التطوير التي نفذتها امانة مدينة الدمام في الكورنيش والواجهة البحرية وكذلك تطوير الشوارع الرئيسية في اعطاء مؤشرات تؤكد تقدم هذا السوق مستقبلا بشكل كبير.
الوضوح في التعاملات
@ ما مميزات العقاريين في المنطقة؟
ـ السؤال عام ولا استطيع ان اجيب عنه لعدم معرفتي بالجميع الا ان من اعرفهم يتمتعون بدرجة كبيرة من الوضوح في تعاملاتهم مع المساهمين بالاضافة الى المصداقية الكاملة وهم غير متهورين لوعيهم بمسئوليتهم تجاه ثقة الناس بهم.
@ ما عيوب العقاريين بالمنطقة؟
ـ التنافس الشديد بين بعض المجموعات والمزايدات على بعضهم البعض لدرجة يضرون معها انفسهم والآخرين.
رصيد اضافي
@ ما تأثير توجه العقاريين من خارج المنطقة على اسواقها؟
ـ هذا التوجه يزيد من رصيد السوق فتجربة هؤلاء كبيرة بالرغم من ان بعضا من مستثمري المنطقة يرون في اسلوب عمل هؤلاء مخاطرة الا انني اجدهم مكسبا لسوق المنطقة ويمكن ان يحقق التكامل بين عقاريين في المنطقة وعقاريين من خارجها مكاسب اضافية هامة.
اساليب متطورة
@ بماذا تنصح العاملين في السوق؟
ـ اتمنى ان يتجه العقاريون الى انتهاج اساليب اكثرتطويرا للسوق من خلال اكمال مراحل تطوير الاراضي الى مراحل تطوير المباني عليها لان هذا هو مستقبل السوق دون ادنى شك خصوصا على ضوء اقرار فرز الوحدات السكنية الذي سيعزز هذا التوجه مستقبلا وقد بادرنا من جهتنا بهذا التوجه ونتوقع طرح مشروع تملك الفلل قريبا ان شاء الله.

علي السلمان