ماكـرو
12-09-2017, Tue 2:43 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
قبل سنتين تقريباً تواصلت مع البنك الفرنسي بغرض الحصول على قرض عقاري للاستفادة منه بالقرب من أحد الأراضي المقدسة، وتفاجأت بقول ممثل البنك بأنهم مستعدون لإتمام التمويل العقاري ولكن في أي من مدن المملكة عدا عن مكة المكرمة والمدينة المنورة بسبب القيود الموضوعة من قبل مؤسسة النقد على التمويلات البنكية في عقارات البلدتين المباركتين.
وقبل فترة وجيزة اطلعت على إعلان صندوق جدوى ريت الحرمين ملخصه أن الصندوق حصل على عقد تسهيلات مصرفية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية من البنك السعودي الفرنسي بمبلغ نصف مليار ريال بغرض "تمويل خطة التوسع في صندوق جدوى ريت الحرمين من خلال الاستحواذ على عقارات مدرة للدخل في مدينتي مكة المكرمة أو المدينة المنورة بما يتماشى مع استراتيجية استثمار الصندوق ليعود بالنفع على أرباح الصندوق والتوزيعات النقدية من خلال الفارق بين دخل العقارات الجديدة وتكلفة التمويل." ويعد القرض كبير نسبياً فهو يمثل 75.75% من القيمة الاجمالية للصندوق كون أن إجمالي حقوق المساهمين تساوي 660 مليون ريال. وبذلك يكون مجموع أصول الصندوق 1,160 مليون ريال.
أحببت أن استفسر إذا ما كان هذا التمويل غير مخالف لأنظمة مؤسسة النقد وذلك لخفض مخاطر الاستثمار لأنه في حال أن هذا التمويل كان متوافق مع الأنظمة والإجراءات في المملكة فإني أرى والله اعلم أن الصندوق يعد فرصة استثمارية للأسباب التالية بشرط تبدد المخاوف من الملاحظات المذكورة ادناه:
- انخفاض تكاليف التمويل، فنسب الفائدة تعد منخفضة في هذا العقد من الزمن، وهي تقارب 3% سنوياً للقروض العقارية
- ارتفاع صافي الأرباح والعوائد السنوية لعقارات البلدتين الطيبتين، واظن بأنه سيزيد عن 20%
- توجه الدولة الى زيادة اعداد المعتمرين والحجاج كأحد مبادارت 2030
لذلك فإن نسبة صافي عائد الصندوق لحقوق المساهمين، في حال الاستفادة السريعة والكفؤة من عقد التسهيلات، لن تقل عن 10% سنوياً وهي نسبة جداً معقولة وتجعل قيمة السهم الحالية مغرية.
ولكن تبقى خطورة أن يكون الاستحواذ على العقارات المستهدفة بأسعار عالية تجعل العوائد تتضاءل امام الأصول، فأحد المخاوف المنتشرة حالياً من الصناديق العقارية (الريت) هي انها جاءت في وقت يتخارج فيه كبار العقاريين من عقاراتهم.
وتبقى الخطورة الأكبر في نزاهة وجدارة ونشاط إدارة الصندوق، وفي ذلك الملاحظات التالية:
لوحظ صرف مبلغ قرابة 10 مليون ريال خلال الربع الثاني من عام 2017م لشركة جدوى للاستثمار كأتعاب هيكلة رأس المال، ولا اعلم ما هو مبرر ارتفاع مبلغ الاتعاب لهذا الحد؟ وأخشى أن يواجه هذا الصندوق مشكلة سوء الإدارة.
واشير هنا ايضاً إلى ملاحظة مهمة تخص زكاة الصندوق، فقد ذكرت إدارة الصندوق في تقريرها الربعي أن "زكاة دخل الصندوق هي من مسئولية مالكي الوحدات، وبالتالي لا يجنب لهما أي مخصص في القوائم المالية،" ومن شأن هذا الإجراء أن يضخم عوائد الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين مقابل عوائد الشركات الأخرى في السوق والتي تخصم الزكاة قبل حساب صافي الأرباح، وبالتالي سيأخذ المستثمرين انطباع خاطئ حول صافي أرباح الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين.
ملاحظة أخرى هي طريقة شراء العقارات، فقد أشار تقرير الربع الثاني للصندوق الى أنه تم شراء عقارين بقيمة 629 مليون ريال وأنه قد تم دفع جزء من هذه الممتلكات نقداً والجزء الآخر تم من خلال إصدار 30 مليون وحدة من الصندوق وهي تعادل 300 مليون ريال أي تقريباً نصف قيمة العقارات، والطريقة التي انتهجها الصندوق لشراء العقارات مقابل وحدات من الصندوق ترجح نظرية تخارج العقاريين عن طريق طرح وحدات عقارية في السوق.
الملاحظة التالية والأخيرة تحتاج تأكيد من أصحاب الخبرة في إدارة العقارات، فقد بلغ دخل عقارات الصندوق في الربع الثاني 8.5 مليون ريال، بينما بلغت المصاريف التي رافقت هذا الدخل 4.29 مليون أي أكثر من نصف من الإيرادات (50%)، وجاءت على النحو التالي 2.8 مليون مصاريف عمومية وإدارية و 1.5 مليون أتعاب إدارة، أرى ان مصاريف التشغيل مرتفعة جداً مقارنة مع إجمالي الإيرادات، لهذا نحتاج تأكيد من أهل الخبرة في العقار.
أخيراً يفضل الانتظار حتى صدور نتائج الربع الثالث والتي تضم عوائد موسم الحج قبل الحكم على جدوى الاستثمار في الصندوق.
وتقبلوا تحياتي
قبل سنتين تقريباً تواصلت مع البنك الفرنسي بغرض الحصول على قرض عقاري للاستفادة منه بالقرب من أحد الأراضي المقدسة، وتفاجأت بقول ممثل البنك بأنهم مستعدون لإتمام التمويل العقاري ولكن في أي من مدن المملكة عدا عن مكة المكرمة والمدينة المنورة بسبب القيود الموضوعة من قبل مؤسسة النقد على التمويلات البنكية في عقارات البلدتين المباركتين.
وقبل فترة وجيزة اطلعت على إعلان صندوق جدوى ريت الحرمين ملخصه أن الصندوق حصل على عقد تسهيلات مصرفية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية من البنك السعودي الفرنسي بمبلغ نصف مليار ريال بغرض "تمويل خطة التوسع في صندوق جدوى ريت الحرمين من خلال الاستحواذ على عقارات مدرة للدخل في مدينتي مكة المكرمة أو المدينة المنورة بما يتماشى مع استراتيجية استثمار الصندوق ليعود بالنفع على أرباح الصندوق والتوزيعات النقدية من خلال الفارق بين دخل العقارات الجديدة وتكلفة التمويل." ويعد القرض كبير نسبياً فهو يمثل 75.75% من القيمة الاجمالية للصندوق كون أن إجمالي حقوق المساهمين تساوي 660 مليون ريال. وبذلك يكون مجموع أصول الصندوق 1,160 مليون ريال.
أحببت أن استفسر إذا ما كان هذا التمويل غير مخالف لأنظمة مؤسسة النقد وذلك لخفض مخاطر الاستثمار لأنه في حال أن هذا التمويل كان متوافق مع الأنظمة والإجراءات في المملكة فإني أرى والله اعلم أن الصندوق يعد فرصة استثمارية للأسباب التالية بشرط تبدد المخاوف من الملاحظات المذكورة ادناه:
- انخفاض تكاليف التمويل، فنسب الفائدة تعد منخفضة في هذا العقد من الزمن، وهي تقارب 3% سنوياً للقروض العقارية
- ارتفاع صافي الأرباح والعوائد السنوية لعقارات البلدتين الطيبتين، واظن بأنه سيزيد عن 20%
- توجه الدولة الى زيادة اعداد المعتمرين والحجاج كأحد مبادارت 2030
لذلك فإن نسبة صافي عائد الصندوق لحقوق المساهمين، في حال الاستفادة السريعة والكفؤة من عقد التسهيلات، لن تقل عن 10% سنوياً وهي نسبة جداً معقولة وتجعل قيمة السهم الحالية مغرية.
ولكن تبقى خطورة أن يكون الاستحواذ على العقارات المستهدفة بأسعار عالية تجعل العوائد تتضاءل امام الأصول، فأحد المخاوف المنتشرة حالياً من الصناديق العقارية (الريت) هي انها جاءت في وقت يتخارج فيه كبار العقاريين من عقاراتهم.
وتبقى الخطورة الأكبر في نزاهة وجدارة ونشاط إدارة الصندوق، وفي ذلك الملاحظات التالية:
لوحظ صرف مبلغ قرابة 10 مليون ريال خلال الربع الثاني من عام 2017م لشركة جدوى للاستثمار كأتعاب هيكلة رأس المال، ولا اعلم ما هو مبرر ارتفاع مبلغ الاتعاب لهذا الحد؟ وأخشى أن يواجه هذا الصندوق مشكلة سوء الإدارة.
واشير هنا ايضاً إلى ملاحظة مهمة تخص زكاة الصندوق، فقد ذكرت إدارة الصندوق في تقريرها الربعي أن "زكاة دخل الصندوق هي من مسئولية مالكي الوحدات، وبالتالي لا يجنب لهما أي مخصص في القوائم المالية،" ومن شأن هذا الإجراء أن يضخم عوائد الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين مقابل عوائد الشركات الأخرى في السوق والتي تخصم الزكاة قبل حساب صافي الأرباح، وبالتالي سيأخذ المستثمرين انطباع خاطئ حول صافي أرباح الصندوق ونسبة العائد الى حقوق المساهمين.
ملاحظة أخرى هي طريقة شراء العقارات، فقد أشار تقرير الربع الثاني للصندوق الى أنه تم شراء عقارين بقيمة 629 مليون ريال وأنه قد تم دفع جزء من هذه الممتلكات نقداً والجزء الآخر تم من خلال إصدار 30 مليون وحدة من الصندوق وهي تعادل 300 مليون ريال أي تقريباً نصف قيمة العقارات، والطريقة التي انتهجها الصندوق لشراء العقارات مقابل وحدات من الصندوق ترجح نظرية تخارج العقاريين عن طريق طرح وحدات عقارية في السوق.
الملاحظة التالية والأخيرة تحتاج تأكيد من أصحاب الخبرة في إدارة العقارات، فقد بلغ دخل عقارات الصندوق في الربع الثاني 8.5 مليون ريال، بينما بلغت المصاريف التي رافقت هذا الدخل 4.29 مليون أي أكثر من نصف من الإيرادات (50%)، وجاءت على النحو التالي 2.8 مليون مصاريف عمومية وإدارية و 1.5 مليون أتعاب إدارة، أرى ان مصاريف التشغيل مرتفعة جداً مقارنة مع إجمالي الإيرادات، لهذا نحتاج تأكيد من أهل الخبرة في العقار.
أخيراً يفضل الانتظار حتى صدور نتائج الربع الثالث والتي تضم عوائد موسم الحج قبل الحكم على جدوى الاستثمار في الصندوق.
وتقبلوا تحياتي