بعض أسباب إرتفاعات العقار المتوالية وأسباب إنخفاضاته وركوده وتأثير مؤشرات الأسهم :

[عبدالله الكثيري]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
يسعدني ويشرفني أن أعود الى أحبابي أعضاء وقراء منتدى أعمال الخليج الذي أصبح محفور بذاكرتي طيلة حياتي
أطال الله في أعمارنا جميعآ وأحسن الله خواتيم أعمالنا .

الموضوع :

بدأ العقار بالإرتفاع تدريجيآ من عام 1390 هـ ثم أشتعل عام 1395 هــ
حتى توقف عن الإرتفاع عام 1399 هـ
بدأ العقاريون بطرح أراضيهم الخام للمساهمات العامة بالصحف
وجميع وسائل الإعلام بعد أن شعروا بركود العقار وأن سيولتهم ستتجمد في الأراضي البيضاء
بدأ بعض العقاريون بسرعة تخطيط الأرض الخام والحراج عليها بالمزاد العلني
وإلزام المساهمين بالشراء وإلاّ لا يحق له المطالبة بتصفية مساهمته
حتى يتم تصفية جميع المخطط , يمكن بعد سنة أو سنتين أو اكثر
فيلجأ ملاك المخطط بعدم بيع مرافق المخطط أو بعض القطع
أو بلك صغير لم يتم شرائه أو انهم رفضوا بيعه في الحراج إلاّ بسعر عالي
حتى يبقى يعتذرون به على المساهمين بأنهم لم يصفوا الأرض كاملة
ويتركون مساهمته لديهم لسنين ,,,مستغلين تدوير المبلغ بشراء اراضي اخرى أو غيره
حتى يضطر البعض ببيع مساهمته على مالك العقار
بربح بسيط لا يتجاوز 50% ولو أن مجموع ربح بيع المخطط متضاعف 3 مرات أي 300%
هذه حيل يستخدمها بعض العقاريون والتي لازلت أذكرها
وكان والدي رحمه الله يذكرها لنا في بعض المجالس,,,,
********
أستمر ركود العقار مع نزول تدريجي حتى عام 1405 هــ
ومن هذا العام بدأ يرتفع أيضآ تدريجي حتى اشتعل عام 1407 هـ
بدأ طرح مساهمات جديدة حتى عام 1410هـ
في هذه السنة توقف ارتفاع العقار
وبدأت الأسهم ترتفع حتى عام 1414هـ
دورة أخرى بدأ العقار بالتحرك عام 1415 هـ
وبدأت الأسهم بالركود والنزول التدريجي حتى عام
1421هـ توقف ارتفاع العقار
أشتعلت الأسهم بهذا التاريخ ومرت
طفرة سريعة خلال 4 سنوات حتى اثرت كثيرمن
الذين يعرفون والذين لا يعرفون .
انتهت الطفرة في بداية عام 1426 هـ وكان الكثير قد باع عقاره وبيته
وسيارته وذهب زوجته ووالدته والكبار أقترضوا تسهيلات من البنوك ,,

بدأت الأسهم بالنزول السريع وليس التدريجي حتى بقي من بقي معلقآ
لا يستطيع بيع الأسهم بسعر أقل مما أشتراها .
بدأ إرتفاع العقار التدريجي من عام 1426 هـ
ثم أشتعل عام 1428 هـ و حتى عام 1432هـ بسبب محفزات وعوامل أجتمعت معآ وهي :
1- زيادة عدد السكان وخاصة البالغين والمحتاجين للسكن لتأسيس حياتهم الزوجية
مما زاد الطلب على الإيجارات والفلل السكنية بمختلف أنواعها .
2- زيادة عدد الوافدين العاملين لدى الأفراد أو الشركات وذلك لكثرة إنشاء وتنفيذ المشاريع العمرانية وغيرها .
3- إعلان صندوق التنمية العقارية عن دفعات لمنح كثير من المتقدمين للقروض
4- رفع صندوق التنمية العقارية للقرض المقدم للمواطن من 300 الف الى 500 الف ريال
6- السماح لصندوق التنمية العقارية لقرض المواطن لشراء سكن جاهز بشروط منها الا يزيد عمر انشائه عن 15 سنة .
5 السماح للبنوك المحلية لتقديم القروض البنكية للمواطن لشراء العقار الجاهز والذي يقل عمره عن 20 سنة .
7- الحد من إعتماد مخططات جديدة وذلك بمنع إيصال الخدمات اليها
8- صدور الموافقة السامية للرهن العقاري مؤخرآ والتي لفتت إنتباه بعض المستثمرين
بتمكينه من تسييل عقاره برهنه لدى البنك وإستلام سيولة يستطيع التحرك بها كإستثمار أيضآ .
****************
* العقار كاد أن يهوى فمنذ سنه وهو الآن يتأرجح ويميل الى النزول
منذ أن بدأت سنة 2012م للأسباب التالية:
1- كثرة إنشاء العمائر متعددة الأدوار بعد السماح لملاكها بذلك
2- كثرة إنشاء الدبلكسات والتي تصل مساحتها الى أقل من 220 م2
3- تعدد الأدوار للفلل فتصل أحيانا الى 3 شقق مع دورين .
4- كثرة إنشاء مشاريع الإسكان التي لازالت تحت الإنشاء والقليل منها تم الإنتهاء منه
5- إعتماد بعض المخططات التي كانت معلقة
6- إرتفاعات جنونية في بعض الأحياء فقد وصل سعر المتر السكني الى 3000 ريال
وقد كان قبل 6 سنوات لا يتجاوز 500 ريال كذلك سعر المتر التجاري وصل الى أكثر 10 أضعاف سعره قبل 6 سنوات.
7- توجه بعض القطاعات الحكومية الى إنشاء وحدات سكنية لمنسوبيها.

والله أسأله التوفيق

[الدرس الأول]

رؤيتك حول الرهن العقاري والتمويل

أي العقارات المستفيد الأول وشكرا

[لؤي]

أخي عبدالله الكثيري حياك الله وبياك مشتاقين لمقالاتك المفيدة فقد قلت الأقلام التي تحسن الكتابة اليوم من غير قصور بالاخوان أعضاء منتدانا أعمال الخليج
بالنسبة لموضوعك مسيرة العقار أنا من أوائل الذين اشتغلوا بالعقار وأنا صغير فكنت مع والدي بمكتبه العقاري وأتذكر كيف حدثة المآسي العقارية بعد ماقامت البلديات غير مشكورة بهدم التراث والمنازل القديمة التي كان بعضها يصل عمره الي 300 سنة وانعدام التخطيط حتى بدأو يبعون منزل الطين بمبلغ 800 الف ريال على أمل يمره شارع فيثمن وحصلت مشاكل ولعب وأكل حقوق وكان الانهيار العقاري تقريبا في نهاية عام 1402 و3 تقريبا حتى نزل سعر ذلك البيت الطيني من 800 الف ريال الي 20 الف ريال تخيل الخسارة العنيفة وكان سببها سوء التخطيط والحل الأمثل كان بخروج مدن جديدة وترك المدن القديمة وهي بكامل حيوتها وعدم السماح بهدمها ويسمح بترميمها كما هو الحال في جميع مدن العالم المتحضر فعبق الماضي إزيل تماما من مدننا اليوم والذي بقي لا يعتنى به وأذكر اطلعت على مدينة فاس المغربية القديمة فهي موجودة الي الان دون أن يخرج أهلها منها فكانت معلما تارخيا متميزا شكر أخي عبد الله على طرحك الجيد رعاك الله

[مضارب محت78رف]

اولا اهلا بك في دارك وبين أحبابك
والرؤية حينما تأتي من شخص من وزنك وخبرتك في أحوال العقار فهي بالتأكيد صائبة وعميقة ولها مدلولاتها.
ولا تنسى الرهن العقاري فهو من نتاج المالية والمعروف اي نظام تتبناه فسينفذ وسينجح

[ابو المحاميد]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

****************

* العقار كاد أن يهوى
فمنذ سنه وهو الآن يتأرجح ويميل الى النزول
منذ أن بدأت سنة 2012م للأسباب التالية:
1- كثرة إنشاء العمائر متعددة الأدوار بعد السماح لملاكها بذلك
2- كثرة إنشاء الدبلكسات والتي تصل مساحتها الى أقل من 220 م2
3- تعدد الأدوار للفلل فتصل أحيانا الى 3 شقق مع دورين .
4- كثرة إنشاء مشاريع الإسكان التي لازالت تحت الإنشاء والقليل منها تم الإنتهاء منه
5- إعتماد بعض المخططات التي كانت معلقة
6- إرتفاعات جنونية في بعض الأحياء فقد وصل سعر المتر السكني الى 3000 ريال
وقد كان قبل 6 سنوات لا يتجاوز 500 ريال كذلك سعر المتر التجاري وصل الى أكثر 10 أضعاف سعره قبل 6 سنوات.
7- توجه بعض القطاعات الحكومية الى إنشاء وحدات سكنية لمنسوبيها.

والله أسأله التوفيق




الشكر لك الأخ عبدالله الكثيري ...

لفت إنتباهي كلمة "كاد أن يهوي" وهي فعل ماضي ...
يستفاد منه أنه إقترب من الهاوية ولكنه "لم يهوي" !!!

ماذا تقصده بهذه العبارة ؟؟؟
هل تقصد أن العقار إقترب من الهاوية ثم تراجع عنها ؟؟؟
أم أنك تقصد أن العقار وصل الى حافة الهاوية ولا زال قريبا منها ... وقد يهوي في أي لحظة ؟؟؟

وسؤال الأخ الدرس العقاري مكررا ...
ما هي رؤيتك للرهن العقاري وتأثيره على العقار:
هل هو بإرتفاع العقار ... أم بنزوله ... أم بإستقراره والمحافظة على سعره ؟؟؟
وإذا كنت تتوقع أن يكون تأثيره بإرتفاع العقار ... ما هي مدة الإرتفاع ؟؟؟ ومتى يبدأ التأثير ؟؟؟
وهل بدأ العقاريون في إستغلاله لرفع الأسعار ؟؟؟

ولك الشكر ... ولرأيك التقدير ...

*****

[عبدالملك]

حياك الله اخوي عبدالله
افهم من كلامك ان العقار اتخذ ترند نازل على المدى الطويل, هل هذا صحيح؟

[المسك]

المهم الاخ عبد الله الكثيري نريد الخلاصة ما توقعك للعقار بعد صدور الرهن العقاري هل طلوع ام انهيار ام ركود وما افضل وقت للشراء لمن يريد مسكن

[امبراطورالبورصه]

الاخ عبدالله الناس نفسياتهم تعبانه اترك التلميح والألغاز عطنا الزبده

[حسام]

الاخ الكثيري كلامك كله صواب هل تذكر 2006 يوم كان جماز وخبراءه يبحثون عن مخرج للاسهم لكي لاينهد السوق فجائه وحولو النسبه الي 5%
الان هم يبحثون للعقارعن مخرج لكي يكون النزول تدريجي ويخرج من بقي من الكبار الفرق بين تلك الايام اعني 2006 ان هناك سيوله رهيبه دخلت السوق من الصغار والذين لايعرفون من الاسهم الا اسمها ودخلو في القمه ولم تخرج بل انها ذهبت ادراج الرياح اما الان فالطبقه المتوسطه والفقيره في الهواء سوي ما من سيوله فخرجو بالرهن العقاري لكي يحملون الضعوف بالديون وهي في الاساس فلوسهم التي سرقوها منهم في 2006 اماكبار القوم فقد صرفو بعض ممتلكاتهم وخرجو من السوق من بدري ارجو من الاخ الكثيري التعليق وتصحيحي اذا كان هناك اي خطاء بدون قصد وشكرا

[حرقوص]

هل كان ارتفاع العقار في السابق يتبعه ارتفاع جميع السلع مثلما يحدث
الان؟

[صاحب قرار]

سرد تاريخي لمسيرة العقار والاسهم خلال 40 سنه

خبرة كبيره تقرأها بين السطور

مقال جميل يختصر ما حدث خلال اربعة عقود


اضيف اخي عبدالله ان طفرة العقار التي بدءت عام 1395هـ حينما ارتفعت اسعار النفط كثيرا بسبب حظر النفط العربي في حرب اكتوبر 1973هـ بين مصر واسرائيل

كان تلك الاعوام بين 1396هـ وحتى نهاية عام 1402هـ اعواماً انتعش فيها السعوديين مادياً وتضاعفت اسعار العقار بشكل فلكي تصل في بعضها الي 50 ضعف واكثر واذكر ان بعض البيوت الشعبية في دخنه ووسط الرياض القديم ثمنت بمبالغ تصل الى اكثر من مليون ريال وحصلت موجة تضخم في الاسعارفي كل شي وكانت البنية التحتية قد جلبت ملايين العمال الاجانب وكانت تلك المرحلة في عهد الملك خالد رحمة الله لذلك الشيبان يسمون عهده عهد الخير حتى الامطار في عهد الملك خالد رحمة الله كانت مشهوده

رحم الله الملك الصالح خالد بن عبدالعزيز

لدي الكثير من الذكريات عن تلك المرحلة الجملية فقد كانت بالفعل مرحلة جميلة جداً

[أبوعمر575]

كذلك من اهم الأسباب التأخر في منح المواطنيين أدى الي قلة المعروض وارتفاع الأسعار


وأنا ان ارتفاع سعر قطعة الأرض تتبعه ارتفاعات أخرى مثل ارتفاع مواد البناء

ارتفاع أسعار البيوت والفلل

[المحلل]

وعليك السلام
مرحبا بلك اخي عبد الله اشتقنا لك وعودة حميدة ان شاء الله

[mohammed bin-saeed]

أضن ماوصل اليه العقار هو نفس المنطقه التي وصل اليها سوق الأسهم نهاية 2005 وبداية 2006 على ان العقار ليس بنفس درجة الأسهم في السقوط السريع وعليه سيكون احساس الناس بالنزول ضعيف الأ من هو على اطلاع و خبره كبيره وهم قله
أذكر ان ابن سعيدان سوق بعض المخططات اضن سنة 1426 بالتقسيط و بسعر لا يتجاوز 200 للمتر والأن نفس المنطقه لايقل سعر المتر عن 900

[ابو زيد السروجي]

اسعار الاراضي عام 1390 اظنها كانت بسعر لايكاد يذكر المتر بربع ريال ونص ريال وحتى عند الحرم المكي كانت الاسعار والله اعلم تحت الـ500 ريال للمتر (المعلومه اخذتها بالسماع :) )

والان ارتفعت الاراضي ارتفاع مجنون ولو كان له اسبابه ... الرياض مثلا تجد به احياء تقوم في خمس سنوات تجدها حي مكتمل من كل النواحي السكنيه او التجاريه او الحكوميه وكانت قبل ذلك اراضي جرداء واظن بعضها والله اعلم لم تعمر منذ نزل ادم عليه السلام الى الارض الا في زمننا هذا ولك ان ترى ما اقوله الان واقعا في احياء مثل ظهرة لبن وعرقه والمهديه

التوسع العمراني يدعمه النمو السكاني ووجود السيوله بأيدي الناس والتنافس بين الناس وعدم ايجاد حلول حكوميه وهذا يجعل الاسعار تستقر في القمم لمده اطول

السلع الاخرى ومنها السيارات وعلى سبيل المثال الاندكروزر عام 2012 المليون يجيب لك اربع حبات لاندكروزر تقريبا قارنها مع عام 1390 كم يجيب المليون من حبه لاندكروزر .... الا على طاري 1390 كم سعر الحبحب ذيك الايام :)

[فياجرا]

طالما سوق الاسهم يتحكم ويتلاعب فيه التويجري , سيبقى العقار الوعاء الاستثماري الامن وسوف يستمر في الصعود على الرغم من مروره بفترات هدوء وفتور

[عبدالله الكثيري]

رؤيتك حول الرهن العقاري والتمويل

أي العقارات المستفيد الأول وشكرا


السلام عليكم ورحمة الله

الرهن العقاري كالأبرة المقوية
وتأثيره سيكون مؤقت لبعض السنين
إلاّ في بعض العقارات ذات الإيراد مثل العمائر أوكل عقار له عــائد
فقد يكون له تأثير بإرتفاعه 10 % مع هذه الارتفاعات التي ذكرت اسبابها أعلاه
والرهن العقاري منفذ لكبار العقاريين الذين يملكون المشاريع الكبيرة وخاصة الأبراج أو الفنادق لتوفير السيولة متى ما شاءوا والتي كانوا يتمنونها منذ سنين
فالرهن العقاري في نظري الخاص أنه تسييل العقار القابل للرهن ومن مصلحة كبار العقاريين
ولا أنصح صغار الملاك به
فلو حصل لا سمح الله نزول بالعقار وخاصة دخله فأين لهم تسديد الأقساط التي التزموا بها لمدة 15 الى 20 سنة للبنك
وهذا مشابه لما حصل لشركة الرهن العقاري الأمريكية ((أنرون)) التي لازال الإقتصاد العالمي يئن من أزمتها التي أثرت كثيرآ عليه.
صحيح نحن نختلف قليلا عنما حصل
لأن الرهن العقاري في أمريكا بدأ منذ سنين!!
وأنتهى بمأساة على الطبقة الوسطى من الشعب الأمريكي.

نحن الآن ننتظر إنشاء شركات للرهن العقاري تحت مظلة كل بنك من البنوك مثيلة لشركات التأمين ...
ليتم نقل العقار بإسم الشركات لأن بعض كتاب العدل لا ينقل العقار بإسم البنك.

والمستقبل علمه عند الله .

[عبدالله الكثيري]

أخي عبدالله الكثيري حياك الله وبياك مشتاقين لمقالاتك المفيدة فقد قلت الأقلام التي تحسن الكتابة اليوم من غير قصور بالاخوان أعضاء منتدانا أعمال الخليج
بالنسبة لموضوعك مسيرة العقار أنا من أوائل الذين اشتغلوا بالعقار وأنا صغير فكنت مع والدي بمكتبه العقاري وأتذكر كيف حدثة المآسي العقارية بعد ماقامت البلديات غير مشكورة بهدم التراث والمنازل القديمة التي كان بعضها يصل عمره الي 300 سنة وانعدام التخطيط حتى بدأو يبعون منزل الطين بمبلغ 800 الف ريال على أمل يمره شارع فيثمن وحصلت مشاكل ولعب وأكل حقوق وكان الانهيار العقاري تقريبا في نهاية عام 1402 و3 تقريبا حتى نزل سعر ذلك البيت الطيني من 800 الف ريال الي 20 الف ريال تخيل الخسارة العنيفة وكان سببها سوء التخطيط والحل الأمثل كان بخروج مدن جديدة وترك المدن القديمة وهي بكامل حيوتها وعدم السماح بهدمها ويسمح بترميمها كما هو الحال في جميع مدن العالم المتحضر فعبق الماضي إزيل تماما من مدننا اليوم والذي بقي لا يعتنى به وأذكر اطلعت على مدينة فاس المغربية القديمة فهي موجودة الي الان دون أن يخرج أهلها منها فكانت معلما تارخيا متميزا شكر أخي عبد الله على طرحك الجيد رعاك الله


بارك الله فيك
وحياك ربي
ورزقنا الله وإياك
رزقآ حلالآ طيبآ
ذكرتني والدي رحمه الله ورحم جميع والدينا
كان يسمي البلدية
البلاء والأذية
لأن كان هناك موظفين يتسابقون على المعلومة
وين الشارع اللي سيتم توسعته
او المكان الذي سينشأ به مشروع حكومي
فكانوا بعض الموظفين حسب رواية والدي
يسارعون بشراء العقار بأبخس الأسعار
ويفاجأ من باعه أن سعره تضاعف الى 5 أضعاف خلال 4 شهور
******
لا حول ولا قوة إلاّ بالله

[عبدالله الكثيري]

اولا اهلا بك في دارك وبين أحبابك
والرؤية حينما تأتي من شخص من وزنك وخبرتك في أحوال العقار فهي بالتأكيد صائبة وعميقة ولها مدلولاتها.
ولا تنسى الرهن العقاري فهو من نتاج المالية والمعروف اي نظام تتبناه فسينفذ وسينجح


يا مرحبآ يا مضاربنا الغالي
عساك دائم تضرب ولا تنظرب!! :D

جزاك الله خير على هذه المداخلة اللطيفة
أحترم شخصك الكريم وأقدره

الرهن العقاري لا شك أن له تأثير إيجابي على العقار
وسيبستفيد منه كثير من كبار العقاريين
لأن العقار كان أصول ثابتة متجمدة
وبعد الرهن العقاري ستكون أصول متحركة يتم تسييلها حسب طلب المالك أو الراهن
ولكن الرهن جاء متأخرآ جدآ بعد أن ارتفع العقار وتضاعف لأكثر من 10 مرات في بعض الأحياء والمناطق التجارية
ناهيك بأن الرهن سيحول ملكية العقار الى البنوك

مع تجاهل الكيفية التي ستتم في عمليات الرهن وإجازتها الشرعية أو غير ذلك.

ولكن الخوف من النهاية ..

[القوي الامين]

في البداية اقدر قلمك الرزين واحترم خبرتك العريقة، ويسعدني ان اساهم بالنقاش في موضوعك، ويبدو أنك سردت تاريخ السوق العقاري وطفراته التي زامنتها ولكن يبدو ان مرور الزمن ادى الى التباس بدايات الطفرات العقارية ونهايتها وهذا امر ليس بذات اهمية الا عند المقارنة الاقترانية (Correlation) بعوامل اقتصادية او مالية او اجتماعية.





الرهن العقاري كالأبرة المقوية
وتأثيره سيكون مؤقت لبعض السنين




قد اختلف معك قليلا في تاثير الرهن العقاري فلا اعتقد ان الرهن العقاري سيكون مقويا، ولكن ربما يحافظ على جمود سوق العقار لفترة اطول من المتوقع لكن ليست بالسنين فربما لا يتجاوز السنة.





والرهن العقاري منفذ لكبار العقاريين الذين يملكون المشاريع الكبيرة وخاصة الأبراج أو الفنادق لتوفير السيولة متى ما شاءوا والتي كانوا يتمنونها منذ سنين



فالرهن العقاري في نظري الخاص أنه تسييل العقار القابل للرهن ومن مصلحة كبار العقاريين
ولا أنصح صغار الملاك به


اتفق معك تماما في هذه النقطة، وان كنت اعتقد ان جزء كبير من هذه السيولة سيتجه الى مجالات استثمارية (وليس مضاربية) في سوق الاسهم وخصوصا اسهم شركات العوائد ذات العوائد المجزية والمستقرة، ولعلك تعلم هذه الشركات من خبرتك العريقة في سوق الاسهم.





وهذا مشابه لما حصل لشركة الرهن العقاري الأمريكية ((أنرون)) التي لازال الإقتصاد العالمي يئن من أزمتها التي أثرت كثيرآ عليه.





تصحيح شركة انرون شركة تستثمر في الطاقة وليست شركة رهن عقاري واعتقد انك تقصد شركة فاني ماي وشركة فريدي ماك اللتان اممتهما الحكومة الامريكية، للايضاح شركة انرون افلست لنفس السبب الذي افلست به شركة وورلد كوم وهو رسملة المصاريف التشغيلية، واخشى ان تكون بعض الشركات في السوق السعودي تتبع نفس النهج.





نحن الآن ننتظر إنشاء شركات للرهن العقاري تحت مظلة كل بنك من البنوك مثيلة لشركات التأمين ...
ليتم نقل العقار بإسم الشركات لأن بعض كتاب العدل لا ينقل العقار بإسم البنك.



والمستقبل علمه عند الله .



لا يسمح نظام البنوك بالمتاجرة في العقارات لذا لا تسمح مؤسسة النقد بتملك البنوك العقارات الا مراكزها الرئيسية والاقليمية فقط، وليس تصرف شخصي من كتاب العدل، هذه كلمة حق في كتاب العدل حتى لا يساء فهمهم.


عموما اغلب البنوك السعوديه ان لم يكن جميعها لديهم شركات للرهن العقاري قائمة وتعمل منذ عدة سنوات.

[al_baasel]

اخوي وش تقصد (لا انصح صغار الملاك به)

تقصد اللي يبي يتملك سكن

لان نظام الرهن احس عليه ضبابيه اقتصاديين يمدحونه واخريين يذمونه

يعني نشتري بيت العمر ولا لا

[عبدالله الكثيري]

اخوي وش تقصد (لا انصح صغار الملاك به)

تقصد اللي يبي يتملك سكن

لان نظام الرهن احس عليه ضبابيه اقتصاديين يمدحونه واخريين يذمونه

يعني نشتري بيت العمر ولا لا

سأجاوبك أخي
أنصح صغار ملاك العقار
يعني اللي عنده بيت لا يرهنه لدى البنك
ويأخذ عليه تسهيلات أو قرض
ليشتري أسهم أو عقار آخر أو يريد شراء بيت أكبر وأغلى ,,,

[عبدالله الكثيري]

الشكر لك الأخ عبدالله الكثيري ...

لفت إنتباهي كلمة "كاد أن يهوي" وهي فعل ماضي ...
يستفاد منه أنه إقترب من الهاوية ولكنه "لم يهوي" !!!

ماذا تقصده بهذه العبارة ؟؟؟
هل تقصد أن العقار إقترب من الهاوية ثم تراجع عنها ؟؟؟
أم أنك تقصد أن العقار وصل الى حافة الهاوية ولا زال قريبا منها ... وقد يهوي في أي لحظة ؟؟؟

وسؤال الأخ الدرس العقاري مكررا ...
ما هي رؤيتك للرهن العقاري وتأثيره على العقار:
هل هو بإرتفاع العقار ... أم بنزوله ... أم بإستقراره والمحافظة على سعره ؟؟؟
وإذا كنت تتوقع أن يكون تأثيره بإرتفاع العقار ... ما هي مدة الإرتفاع ؟؟؟ ومتى يبدأ التأثير ؟؟؟
وهل بدأ العقاريون في إستغلاله لرفع الأسعار ؟؟؟

ولك الشكر ... ولرأيك التقدير ...

*****



أخي العزيز
ابو المحاميد
ما شاء الله عليك
أسئلتك أسئلة صحفي متمكن
أنت والدرس الأول أو أنكما أستاذان تدريس!!
الجواب:
كاد أن يهوى للأسباب السبعة التي ذكرتها ولم يهوى
بسبب المحفزات السبعة المذكورة أعلاه
وآخرها الرهن العقاري..

وبالنسبة لسؤالي الاخ الدرس الأول أجبتهما عليه بالتفصيل

[عبدالله الكثيري]

حياك الله اخوي عبدالله
افهم من كلامك ان العقار اتخذ ترند نازل على المدى الطويل, هل هذا صحيح؟


حياك الله أخي

هذا ما كنت أقصده
لولا المحفزات التي قد تؤجل النزول

والله من وراء القصد

[عبدالله الكثيري]

المهم الاخ عبد الله الكثيري نريد الخلاصة ما توقعك للعقار بعد صدور الرهن العقاري هل طلوع ام انهيار ام ركود وما افضل وقت للشراء لمن يريد مسكن


أخي أجبت عن أسئلتك أعلاه
وللعلم فإن البنوك تشتري المنزل الذي تختاره ويرهن لديها منذ أكثر من سنتين
والرهن العقاري ليس لمن يريد أن يشتري بيتآ
إنما لملاّك العقار الذين يرغبون تسييل عقارهم برهنه لدى البنوك بعد تقييمه
وأخذ سيولة من البنك لشراء عقار آخر أو الإتجاه الى نشاط آخر
فكثير من الناس لا يفرقون بين الرهن العقاري
والقروض البنكية الخاصة لمن يريد ان يشتري عقارا

[عبدالله الكثيري]

الاخ عبدالله الناس نفسياتهم تعبانه اترك التلميح والألغاز عطنا الزبده


أكيد إنك معصب لأنك أمبراطور البورصة
والبورصة فيها إنهيارات في بعض الأسهم

وأعتقد أن إجاباتي على بعض أسئلة الأخوة تغنيك عن السؤال

الرهن العقاري ليس لمن لا يملك بيتآ بل يشمل المالكين وغير المالكين
إما القروض البنكية فهي لمن لا يملك عقار أي مسكن
وتأخذ قيمته من الراتب بعد ان تضاعف قيمته على المشتري!!


وأستسمح بقية الأخوة الأعضاء لإنشغالي الآن
وسأجيب على اسئلتهم فيما بعد بإذن الله






:confused:

[ابن طواله]

أستمر ركود العقار مع نزول تدريجي حتى عام 1405 هــ
وللاحاطه فان النزول وصل الى 50٪ في الاحياء الجديده مثل الربوه

[Mac Man]

يعني تاجر العقار بتزيد سيولتة
والمسكين مكانك سر

[فتى الرياض]

طيب هل سأستفيد من الرهن العقاري وكيف

لا أملك أي عقار لا أرض ولا بيت
واسمي طلع من الصندوق العقاري قبل ثلاثة أشهر ولا سويت شي
وعلي قسط بالبنك باقي فيه سنتين وشوي حول 117 ألف

كيف أستفيد
هل أستطيع اشتري أرض بالتقسيط وأبنيها عن طريق صندوق التنمية العقارية

ارجو ارشادي ولك الشكر

[متوافق]

في مقابلة معه امس السبت هاني باعثمان الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة سدرة ( تحت التاسيس من كبار المساهمين فيها صندوق الاستثمارات العامة ) اكد ان الشركة تهدف فقط لتمويل مساكن العوائل السعودية فقط فقط والمتوسط المراد تمويله منازل من 800 الف الى مليون لاصحاب دخل شهري بين 10 الاف الى 12000 الف .

[otam]

يعني تاجر العقار بتزيد سيولتة
والمسكين مكانك سر

غير صحيح يااخي
سوف يكون هنالك لجان للتقييم الحقيقي من قبل الجهات الخاصه بالرهن العقاري بمعنى
البيت اللي يعمره شخص ويحاول رهنه بغرض طلب السيوله تقوم الجهه المخوله لدى البنك بوضع التقييم الفعلي للبيت الخ

[ابونوف]

هي دوره اقتصاديه لجميع السلع
عقار ذهب اسهم وغيرها

تتذكر سعر الذهب ذيك الايام وصل الجرام ل200 ريال بعدها نزل الي 35 ريال
ثم عاود للطلوع من فتره قصيره ل200!!

[عبدالله الكثيري]

الاخ الكثيري كلامك كله صواب هل تذكر 2006 يوم كان جماز وخبراءه يبحثون عن مخرج للاسهم لكي لاينهد السوق فجائه وحولو النسبه الي 5%
الان هم يبحثون للعقارعن مخرج لكي يكون النزول تدريجي ويخرج من بقي من الكبار الفرق بين تلك الايام اعني 2006 ان هناك سيوله رهيبه دخلت السوق من الصغار والذين لايعرفون من الاسهم الا اسمها ودخلو في القمه ولم تخرج بل انها ذهبت ادراج الرياح اما الان فالطبقه المتوسطه والفقيره في الهواء سوي ما من سيوله فخرجو بالرهن العقاري لكي يحملون الضعوف بالديون وهي في الاساس فلوسهم التي سرقوها منهم في 2006 اماكبار القوم فقد صرفو بعض ممتلكاتهم وخرجو من السوق من بدري ارجو من الاخ الكثيري التعليق وتصحيحي اذا كان هناك اي خطاء بدون قصد وشكرا


السلام عليكم ورحمة الله أعود مرة أخرى لمشاركتكم بهذا الموضوع الذي طرحته وملزم بالإجابة على كل عضو تشرف وشارك معنا فيه لفائدة الجميع
ومنكم نستفيد :

ما ذكرته أخي حسام فيه كثير من الصحة
ولكن السيولة التي خرجت من سوق الأسهم
لم تذهب ادراج الرياح فهي محفوظة لدى مؤسسة النقد التي تعاني الآن من زيادتها (تضخم السيولة لديها) وهذا سبب رئيسي وقوي جدآ للموافقة على الرهن العقاري والسماح للبنوك بإلإقراض لتصريف السيولة ولإستفادة البنوك من ذلك والشركات التي ستطرح فيما بعد لإحتواء الرهن العقاري
والنتيجة سلبية للمواطن الضعيف أو متوسط الدخل على المدى القصير

[عبدالله الكثيري]

هل كان ارتفاع العقار في السابق يتبعه ارتفاع جميع السلع مثلما يحدث
الان؟


ليس كل السلع !

ولكن إرتفاع العقار مرتبط إرتباطآ عكسيآ مع سوق الأسهم

وطرديآ مع بورصة الذهب

[عبدالله الكثيري]

سرد تاريخي لمسيرة العقار والاسهم خلال 40 سنه
خبرة كبيره تقرأها بين السطور
مقال جميل يختصر ما حدث خلال اربعة عقود
اضيف اخي عبدالله ان طفرة العقار التي بدءت عام 1395هـ حينما ارتفعت اسعار النفط كثيرا بسبب حظر النفط العربي في حرب اكتوبر 1973هـ بين مصر واسرائيل
كان تلك الاعوام بين 1396هـ وحتى نهاية عام 1402هـ اعواماً انتعش فيها السعوديين مادياً وتضاعفت اسعار العقار بشكل فلكي تصل في بعضها الي 50 ضعف واكثر واذكر ان بعض البيوت الشعبية في دخنه ووسط الرياض القديم ثمنت بمبالغ تصل الى اكثر من مليون ريال وحصلت موجة تضخم في الاسعارفي كل شي وكانت البنية التحتية قد جلبت ملايين العمال الاجانب وكانت تلك المرحلة في عهد الملك خالد رحمة الله لذلك الشيبان يسمون عهده عهد الخير حتى الامطار في عهد الملك خالد رحمة الله كانت مشهوده
رحم الله الملك الصالح خالد بن عبدالعزيز
لدي الكثير من الذكريات عن تلك المرحلة الجملية فقد كانت بالفعل مرحلة جميلة جداً


أخي صاحب قرار
بارك الله فيك على هذه الإضافة الجميلة الممتعة والتي ذكرتني بايام حلوة جدآ وكان الشعب يحب الملك خالد لدرجة أنه يقرن دعاءه له مع والديه
والآن كيف تغير الناس
نفسيات تكاد تنفجر
والسجناء بالألاف
والأمطار شحيحة
وإذا نزلت لم تنزل معها البركة
الله يعيد مثل تلك الأيام
وننعم بالخيرات

[عبدالله الكثيري]

كذلك من اهم الأسباب التأخر في منح المواطنيين أدى الي قلة المعروض وارتفاع الأسعار
وأنا ان ارتفاع سعر قطعة الأرض تتبعه ارتفاعات أخرى مثل ارتفاع مواد البناء
ارتفاع أسعار البيوت والفلل


حسبنا الله على من كان السبب في تأخر منح القروض العقارية للمواطن
والتي وصلت مدة الإنتظار الى أكثر من 15 سنة ارتفعت أسعار العقار أكثر من 20 مرة

[عبدالله الكثيري]

وعليك السلام
مرحبا بلك اخي عبد الله اشتقنا لك وعودة حميدة ان شاء الله

بارك الله فيك وأنا أرحب فيك أيضآ

[عبدالله الكثيري]

أضن ماوصل اليه العقار هو نفس المنطقه التي وصل اليها سوق الأسهم نهاية 2005 وبداية 2006 على ان العقار ليس بنفس درجة الأسهم في السقوط السريع وعليه سيكون احساس الناس بالنزول ضعيف الأ من هو على اطلاع و خبره كبيره وهم قله
أذكر ان ابن سعيدان سوق بعض المخططات اضن سنة 1426 بالتقسيط و بسعر لا يتجاوز 200 للمتر والأن نفس المنطقه لايقل سعر المتر عن 900


إضافة مفيدة بارك الله فيك

[عبدالله الكثيري]

اسعار الاراضي عام 1390 اظنها كانت بسعر لايكاد يذكر المتر بربع ريال ونص ريال وحتى عند الحرم المكي كانت الاسعار والله اعلم تحت الـ500 ريال للمتر (المعلومه اخذتها بالسماع :) )

والان ارتفعت الاراضي ارتفاع مجنون ولو كان له اسبابه ... الرياض مثلا تجد به احياء تقوم في خمس سنوات تجدها حي مكتمل من كل النواحي السكنيه او التجاريه او الحكوميه وكانت قبل ذلك اراضي جرداء واظن بعضها والله اعلم لم تعمر منذ نزل ادم عليه السلام الى الارض الا في زمننا هذا ولك ان ترى ما اقوله الان واقعا في احياء مثل ظهرة لبن وعرقه والمهديه

التوسع العمراني يدعمه النمو السكاني ووجود السيوله بأيدي الناس والتنافس بين الناس وعدم ايجاد حلول حكوميه وهذا يجعل الاسعار تستقر في القمم لمده اطول

السلع الاخرى ومنها السيارات وعلى سبيل المثال الاندكروزر عام 2012 المليون يجيب لك اربع حبات لاندكروزر تقريبا قارنها مع عام 1390 كم يجيب المليون من حبه لاندكروزر .... الا على طاري 1390 كم سعر الحبحب ذيك الايام :)

تتهرب من الكبر
لكن صدناك معنا يالشيبان
صحيح كلامك أو كلام من نقل لك هذا

وسعر الحبحب في ذيك الأيام شحنة الونيت الجمس الأحمر موديل 74 تصل قيمة الحبب كامل الونيت الى 250 ريال


:D

[عبدالله الكثيري]

طالما سوق الاسهم يتحكم ويتلاعب فيه التويجري , سيبقى العقار الوعاء الاستثماري الامن وسوف يستمر في الصعود على الرغم من مروره بفترات هدوء وفتور


ولا أحد يعترض على إضافتك المفيدة
نعم طالما شركات مفلسة تطرح في سوق الأسهم للأكتتاب
ثم يطلب من المكتتبين إكتتاب أخر بحجة ان الشركة يا تعلن فلاسها وتروح فلوسكم وإلا عطونا فلوس لزيادة راسمال الشركة

:mad:

[عبدالله الكثيري]

في البداية اقدر قلمك الرزين واحترم خبرتك العريقة، ويسعدني ان اساهم بالنقاش في موضوعك، ويبدو أنك سردت تاريخ السوق العقاري وطفراته التي زامنتها ولكن يبدو ان مرور الزمن ادى الى التباس بدايات الطفرات العقارية ونهايتها وهذا امر ليس بذات اهمية الا عند المقارنة الاقترانية (Correlation) بعوامل اقتصادية او مالية او اجتماعية.





قد اختلف معك قليلا في تاثير الرهن العقاري فلا اعتقد ان الرهن العقاري سيكون مقويا، ولكن ربما يحافظ على جمود سوق العقار لفترة اطول من المتوقع لكن ليست بالسنين فربما لا يتجاوز السنة.




اتفق معك تماما في هذه النقطة، وان كنت اعتقد ان جزء كبير من هذه السيولة سيتجه الى مجالات استثمارية (وليس مضاربية) في سوق الاسهم وخصوصا اسهم شركات العوائد ذات العوائد المجزية والمستقرة، ولعلك تعلم هذه الشركات من خبرتك العريقة في سوق الاسهم.





تصحيح شركة انرون شركة تستثمر في الطاقة وليست شركة رهن عقاري واعتقد انك تقصد شركة فاني ماي وشركة فريدي ماك اللتان اممتهما الحكومة الامريكية، للايضاح شركة انرون افلست لنفس السبب الذي افلست به شركة وورلد كوم وهو رسملة المصاريف التشغيلية، واخشى ان تكون بعض الشركات في السوق السعودي تتبع نفس النهج.





لا يسمح نظام البنوك بالمتاجرة في العقارات لذا لا تسمح مؤسسة النقد بتملك البنوك العقارات الا مراكزها الرئيسية والاقليمية فقط، وليس تصرف شخصي من كتاب العدل، هذه كلمة حق في كتاب العدل حتى لا يساء فهمهم.


عموما اغلب البنوك السعوديه ان لم يكن جميعها لديهم شركات للرهن العقاري قائمة وتعمل منذ عدة سنوات.


أخي القوي الأمين
بارك الله فيك
مداخلتك قيمة ومنكم نستفيد وتستحق إفراد موضوع خاص بها
كثر الله أمثالك
*******
فعلآ أن كنت أقصد شركة فاني ماي وشركة فريدي ماك اللتان اممتهما الحكومة الامريكية،وهي الشركتين المتخصصتين بالرهن العقاري
واما أنرون شركة الطاقة الأمريكية فقد خلطت بينها وبين شركات الرهن العقارية
وأيدك على كل ما ذكرته ولا أختلف معك بشيء إلاّ انني أجهل بأن البنوك لديها شركات خاصة للرهن العقاري

[عبدالله الكثيري]

وللاحاطه فان النزول وصل الى 50٪ في الاحياء الجديده مثل الربوه



اضافة معلومة صحيحة بارك الله فيك

[عبدالله الكثيري]

يعني تاجر العقار بتزيد سيولتة
والمسكين مكانك سر


تقريبآ
وأحب أن أضيف معلومة مهمة قد يجهلها البعض
أن الرهن العقاري يختلف عن القرض العقاري
فالرهن العقاري تستطيع أن ترهن ما تملكه من عقار
سواء كنت قويآ أو ضعيفآ وحسب تقدير البنك لعقارك يمنحك السيولة وتتصرف بها ويرهن ما لديك من عقار وتقوم بالتسديد القيمة بزيادة نسبة تصل احيانآ الى 40% من قيمة العــقار
والقرض العقاري
تبحث عن عقار لتشتريه ثم يشتريه لك البنك بإسم شركة استثمار تتبع له ويستوفي القيمة منك اقساط على راتبك بزيادة نسبة تصل احيانآ الى 40% من قيمة العــقار

[لاتخاطر]

هلا يابوناصر والشهر مبارك عليك. والله فرحت بطلتك في هالمنتدى وارجو العلي القدير ان يمدك بالصحة والعافية ويبارك فيك.

[ابن طواله]

الكلام على المستقبل وش راح يكون ..
يبدو لي ان الارتفاع نتاج طفره وتضخم في آن واحد ، والتضخم نسبته أكثر من الطفره .. فلو حصل نزول مستقبلاً فسيكون بحجم الطفره وليس التضخم والذي اعتقد ان نسبته 20 ٪ داخل المدن و 30٪ في محيطها ولايزيد عن ذلك .
ولن يحصل انتهاء الطفره إلا بإغراق السوق بالوحدات الجاهزة بعد انتهاء شركات المقاولات من تنفيذ مشاريع الحكومه الضخمه

[ابن طواله]

الكلام على المستقبل وش راح يكون ..
يبدو لي ان الارتفاع نتاج طفره وتضخم في آن واحد ، والتضخم نسبته أكثر من الطفره .. فلو حصل نزول مستقبلاً فسيكون بحجم الطفره وليس التضخم والذي اعتقد ان نسبته 20 ٪ داخل المدن و 30٪ في محيطها ولايزيد عن ذلك .
ولن يحصل انتهاء الطفره إلا بإغراق السوق بالوحدات الجاهزة بعد انتهاء شركات المقاولات من تنفيذ مشاريع الحكومه الضخمه

[اساطير]

حياك الله اخي عبدالله العقار اتخذ ترند نازل
وحالاً مع الاسهم والعقار على قول الحديث // اذا أصابتك شدةٌ
فأكثر من قول لاحول ولاقوة إلا بالله العلي العظيم

[ابن طواله]

تاريخ السوق العقارية ومستقبل الإسكان في المملكة

فادي عبدالله العجاجي

فترة الستينيات من القرن الماضي

تنتقل الأرض في المملكة من الملكية العامة إلى الملكية الخاصة عن طريق المنح الحكومية (الإقطاع) أو حجج الاستحكام التي تصدرها المحاكم الشرعية بعد إحياء الأرض البور، كانت عملية إحياء الأراضي تتم بطريقة عشوائية من خلال غرس نبات بري ليس له مئونة (الأثل). كان نبات الأثل المصدر الرئيس للأخشاب المستخدمة في بناء البيوت، ومع النهضة العمرانية وتطور أساليب البناء بدأ الأثل يفقد أهميته، لكن الفتاوى الشرعية المجيزة لإحياء الأرض البور عن طريقه استمرت قائمة.

في منتصف الستينيات من القرن الماضي، واجهت الخطط الحكومية في تطوير مدن وقرى المملكة وربطها بشبكة طرق سريعة وزراعية العديد من التحديات، من أبرزها ارتفاع تكاليف التعويضات بسبب العشوائية في إحياء الأراضي البور. لذا قرر جلالة الملك فيصل بن عبدالعزيز آل سعود - تغمده الله بواسع رحمته - وقف إصدار حجج الاستحكام للأراضي التي يتم إحياؤها بعد عام 1968م (1388ه)، وبدأت البلديات في مختلف مناطق المملكة بإزالة أي نبات أثل يتم غرسه بعد هذا التاريخ.

لكن بعضهم لجأ إلى غرس نبات الأثل في بيوتهم باستخدام براميل النفط، ثم إعادة غرسها بعد أن تكبر في الأراضي البور. وظهرت بعض الفتاوى الشرعية التي تجيز الشهادة زوراً على أن عملية الإحياء تمت قبل عام 1968م (1388ه)، وحجتهم في ذلك أن عملية الإحياء تستند إلى حكم شرعي لا يجوز نقضه بقرار حكومي.

فترة السبعينيات من القرن الماضي

بعد عدة سنوات من قرار جلالة الملك فيصل - رحمه الله - بدأت تتلاشى عملية الإحياء العشوائي، وأصبحت عملية الإحياء تتم عن طريق وزارة الزراعة التي خططت المناطق الزراعية وشرعت في إصدار قرارات إحياء الأراضي البور التي يتم بموجبها استخراج حجج الاستحكام وفقاً لإجراءات وضوابط تدعم النهضة الزراعية. وأحكمت الدولة سيطرتها على ضواحي مدن المملكة وقُراها. وبدأت البلديات في تخطيط الأراضي السكنية حول مدن المملكة، ومنحها للمواطنين بعد إدخال كافة الخدمات الأساسية لها من كهرباء، ورصف، وإنارة وغيرها.

لعبت الطفرة الأولى التي شهدها الاقتصاد الوطني (1973-1980) دوراً رئيساً في خلق فقاعة العقار الأولى، فقد أدى ارتفاع حجم الإنفاق الحكومي وزيادة السيولة إلى ارتفاع معدلات التضخم بنسب تاريخية وصلت إلى 30٪ كما ساهمت في خلق الفقاعة قروض صندوق التنمية العقارية، والتغيرات الاجتماعية التي أدت إلى استقلالية الأسر الصغيرة عن بيت العائلة الكبير. تخطى سعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال تلك الفترة حاجز الألف ريال في مدن المملكة الرئيسة، وتجاوزت قيمة إيجار الشقق السكنية 30 ألف ريال، ولم تقتصر فقاعة العقار الأولى على الأراضي السكنية بل امتدت لتشمل المناطق الزراعية في كافة مدن المملكة.

ثمانينات القرن الماضي وتطورات أسواق النفط

خلال منتصف عام 1981م سجل إنتاج المملكة من الزيت الخام انخفاضاً حاداً عندما قررت المملكة دعم أسعار النفط ولعب دور المنتج المرن (بالرغم من بلوغ متوسط الإنتاج 10,3 مليون برميل يومياً خلال نفس الفترة)، حيث كانت السياسة النفطية التي تنتهجها المملكة في سعيها لتحقيق استقرار الأسعار حول السعر العادل للنفط تقوم على أساس خفض كميات إنتاج النفط في حالة وجود فائض في السوق النفطية، والعكس في حالة وجود عجز.

واستمر الانخفاض في الكميات التي أنتجتها المملكة خلال عامي 1982م و1983م، ونتيجة لذلك انخفضت عائدات المملكة النفطية بصورة حادة من 70,5 مليار دولار في عام 1982م إلى حوالي 37,1 مليار دولار في عام 1983م، حيث تزامن انخفاض كميات الإنتاج مع انخفاض أسعار النفط. وفي يولية عام 1985م بدأت المملكة في إتباع سياسة تسعير جديدة تقضي بربط أسعار النفط الخام بما تدره أسعار المنتجات المكررة. واستمر الانخفاض في كميات إنتاج النفط الخام في عام 1985م حتى وصل إلى 3,6 مليون برميل يومياً وهي أدنى كمية أنتجتها المملكة منذ عام 1969م. ولم يكن لهذا التخفيض أثر على الأسعار، فقد استمرت الأسعار بالانخفاض بسب قيام الدول الأخرى المنتجة للنفط بتعويض الانخفاض في كميات إنتاج المملكة من النفط.

وفي عام 1986م أعلنت حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك فهد بن عبدالعزيز آل سعود - تغمده الله بواسع رحمته - تخلي المملكة عن لعب دور المنتج المرن، وأدى إعلان المملكة إلى انخفاض أسعار النفط بنسبة 47,6٪ ليصل متوسط سعر برميل النفط الخام إلى 14,4 دولار.

التطورات في سوق العقار في المملكة

أدت التطورات في أسواق النفط إلى تدهور في قيمة الأصول العقارية، فقد انخفض الإيجار بنسبة 50٪، وأسعار الأراضي بنسبة 80٪. من جانبٍ أخر، أدى انخفاض الإيرادات النفطية إلى تكون العجز في الميزانية العامة للدولة تم تمويله عن طريق الاقتراض من الداخل، وترتب على ذلك ضعف قدرة البلديات في مختلف مناطق المملكة على تطوير أراضي المنح الحكومية. لذا تم التوسع في سياسة إقطاع الأرضي بغرض تمريرها إلى القطاع الخاص الذي بدأ يتولى عملية تطويرها وتوفير الخدمات الأساسية من خلال المساهمات العقارية.

فترة التسعينات من القرن الماضي

اندلعت في أغسطس 1990م حرب الخليج الأولى التي أثرت في أسعار الأصول العقارية خاصة في مدن المملكة الرئيسة. وصلت نسبة انخفاض الأسعار إلى 35٪، لكن تزامن مع تلك الفترة عزوف شديد عن شراء الأصول العقارية. وفي عام 1992م بدأت تنشط السوق العقارية في المملكة، لكن الأسعار لم ترتد إلى مستويات ما قبل حرب الخليج الأولى إلا في أواخر عام 1997م، وقد ساهمت مشاريع الإسكان التي أنشأتها وزارة الأشغال العامة والإسكان وأوكل لصندوق التنمية العقارية توزيعها على المواطنين خلال الفترة من 1995م إلى 2000م في تحقيق استقرار السوق العقارية.

لم تتأثر السوق العقارية بالأزمة الأسيوية التي بدأت في يولية 1997م وما صاحبها من انخفاض حاد في أسعار النفط إلى ما دون 10 دولار للبرميل. والأرجح أن يعود السبب في ذلك إلى عاملين رئيسين هما:

- وجود مخاوف من تخفيض قيمة الريال مقابل الدولار، وفي هذه الحالة يكون التمسك بالأصول أفضل من النقود المعرضة لتخفيض قيمتها مقابل الدولار.

- أن معظم الأراضي حول مدن المملكة قد انتقلت من الملكية العامة إلى الملكية الخاصة.

فترة ما بعد عام 2000م

تميزت بداية هذه الفترة بالاستقرار النسبي في سوق العقار في المملكة، وطرأ أول تغير بعد أحداث 11 سبتمبر 2001م وعودة رؤوس الأموال إلى الداخل. في عام 2002م نشطت حركة التداول في السوق العقارية والسوق المالية، وفي منتصف عام 2003م بدأت تضعف حركة التداول في السوق العقارية وتترك المجال للسوق المالية التي استمرت في تسجيل ارتفاعات قياسية حتى انهيار فبراير 2006م.

بعد انهيار السوق المالية السعودية في فبراير 2006م، استعادت السوق العقارية موقعها كأبرز قنوات الاستثمار في المملكة، واستمرت أسعار العقار السكني والتجاري بالارتفاع ولم تتأثر بأزمة الرهن العقاري في السوق الأمريكية التي بدأت في عام 2007م. لكن العقار التجاري في المدن الرئيسة تراجع بنسب متفاوتة لم تتجاوز 30٪ بسبب الأزمة المالية العالمية التي بدأت في سبتمبر 2008م، أما العقار السكني فلم يتأثر كثيراً بهذه الأزمة.

عاودت أسعار العقار الارتفاع في معظم مناطق المملكة خلال عام 2009م، ولم تتأثر بأزمة دبي المالية. سجلت أسعار العقار ارتفاعات قياسية تراوحت ما بين 150٪ إلى 200٪ خلال الفترة من بداية عام 2006م إلى بداية عام 2010م، في حين أن نسبة الزيادة في الإيجارات لم تتجاوز 50٪ خلال نفس الفترة.

أزمة الإسكان الراهنة

تتمثل أزمة الإسكان في الوقت الراهن في ارتفاع تكاليف الإيجار التي وصلت في بعض المناطق إلى 40٪ من دخل الأسرة، وارتفاع أسعار قطع الأراضي السكنية لتتجاوز قدرات متوسطي الدخل في معظم مدن المملكة. ومحدودية القدرة على التأثير في السوق العقارية بسبب انتقال معظم الأراضي المحيطة بالمدن من الملكية العامة إلى الملكية الخاصة. وقد ترتب على ذلك ارتفاع مستمر في شريحة الأسر المستأجرة وانخفاض نسبة تملك المواطنين لمساكنهم.

معدل نمو شريحة الأسر المستأجرة أعلى من معدل نمو تكلفة الإيجار، ومع بلوغ عدد الطلبة المقيدين في سجلات وزارة التعليم العالي إلى 659,9 ألف طالب وطالبة في نهاية عام 2008م؛ فهناك حاجة لتوفير مالا يقل عن 300 ألف وحدة سكنية خلال الخمسة أعوام القادمة في مختلف مناطق المملكة. وبالتالي فهناك حاجة لاتخاذ قرارات على مستوى الأزمة، خصوصاً مع وجود دلالات على زيادة نسبة التركز في السوق العقارية (حصة كبار الملاك في السوق)، فأسعار الأراضي في المناطق شب النائية التي لا يتوقع أن يصله البنيان خلال العشر سنوات القادمة لا تختلف أسعارها كثيراً عن القطع السكنية في أطراف المدن.

زيادة نسبة تملك السعوديين لمساكنهم تتطلب تخفيض أسعار القطع السكنية، وهذا غير متاح في الوقت الراهن بسبب انتقال معظم الأراضي في محيط مدن المملكة وقراها من الملكية العامة إلى الملكية الخاصة. وفرض ضريبة على القطع السكنية غير المستغلة قد لا يكون ملائماً قبل ملء الفراغ التشريعي وصدور المنظومة المالية (نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام الرهن العقاري، ونظام قضاء التنفيذ)، كما أن الاقتصاد الوطني يحتاج إلى فترة انتقالية قد تمتد إلى خمس سنوات لينسجم مع أي قرار بهذا الحجم.

علاج الأزمة

علاج الأزمة يتطلب استهداف تخفيض الإيجار الذي يمثل عبءً ثقيلاً على ميزانية الأسرة، وهذا يتطلب زيادة المعروض من الوحدات السكنية. ويمكن لصندوق التنمية العقارية أن يساهم في تخفيف حدة الأزمة عن طريق تشجيع المواطنين على بناء عمائر الشقق السكنية بدلاً من الفلل، وذلك من خلال مضاعفة قيمة القرض ليصل إلى 600 ألف ريال للمواطنين الراغبين في بناء عمائر شقق سكنية. كما يمكن لصندوق التنمية العقارية عقد اتفاقيات مع الشركات الوطنية المتخصصة لإنشاء مجمعات الشقق السكنية، وإتاحة الفرصة للمتقدمين الراغبين في تملكها. وقد تستطيع وزارة الأشغال العامة والإسكان أن تلعب دوراً رئيساً في علاج الأزمة من خلال دراسة إمكانية تكرار تجربتها في إنشاء مشاريع الإسكان في مختلف مناطق المملكة.

تخفيض تكاليف الإيجار سيزيد من احتمالات ظهور عملية تصحيحية في السوق العقارية، ومن شأن الانخفاضات الحادة في تكاليف الإيجار أن تؤدي إلى انخفاضات أكثر حدة في أسعار القطع السكنية. وقد تساهم هذه النتيجة في رفع نسبة تملك السعوديين لمساكنهم. وبالتأكيد لا توجد قطعية في أن انخفاض الإيجار سينعكس بالضرورة على انخفاض أسعار العقار في كل مناطق المملكة، ففي مكة المكرمة والمدينة المنورة ومدينة بريدة لا يتجاوز العائد من العقار (قيمة إيجار العقار) 5% من قيمة العقار، وذلك لوجود عوائد رأسمالية على العقار في المدينتين المقدستين (إعادة بيع العقار بسعر أعلى)، أما في مدينة بريدة فالأهالي يفضلون الملك على الإيجار ولا يرغبون ببيع العقار المؤجر حتى لو كان يحقق عوائد أقل من 8%.
http://www.alriyadh.com/2011/08/29/article662870.html

[المسك]

المهم متى يبدا العمل بالرهن العقاري وما مدى تاثيره على السوق العقاري ايجابا ام سلبا
ومتى يبدأ تاثيره بعد تطبيقه