الفال 111
15-03-2012, Thu 1:42 AM
هيثم جبلي - جدة
الأربعاء 14/03/2012
أدى التراجع والركود
الملحوظ الذي اصاب السوق العقارية، نتيجة مجموعة من العوامل، إلى ضخ بعض رؤوس الاموال العقارية إلى سوق الاسهم، والتي قدرها متعاملون في «الاسهم والعقار» بـ 12 مليار ريال.
وضخ قطاع العقارات في سوق الأسهم أكثر من 12 مليار ريال خلال شهرين من محافظ العقاريين, وذلك إثر التراجعات التي تحدث في السوق العقارية في المملكة, إذ تمر الاخيرة - كما يرى الخبراء- بمرحلة تصحيحية ضمن الدورة الطبيعية للعقار, يلي تلك المرحلة مجموعة خطوات متتابعة من التراجعات التدريجية في الأسعار, وتبدأ التراجعات في المناطق التي تفتقد للخدمات، خارج النطاق العمراني في أطراف المدن ووصولًا إلى القلب, وتحدث هذه التراجعات بعدما وصلت الارتفاعات في سوق العقار خلال السنوات السبع الماضية إلى سقف يعجز عنده ما يقارب 60% من المشترين العاديين من الاستفادة الاستهلاكية أو الاستثمارية من العقار, وهذا ما جعل الكثير منهم يوجه سيولته ونشاطه إلى سوق الأسهم الذي بدت عليه بوادر الانتعاش والنمو في الفترة الأخيرة.
ويقول المستشار والخبير العقاري عبدالله الأحمري: بدأت أسعار المخططات الخالية من الخدمات التحتية التي تقع على أطراف المدن بنزول متواصل وصل إلى 25% حتى الآن, بعد أن كانت هذه المخططات خلال الأربع السنوات السابقة ارتفعت نسب أسعارها إلى ما يتجاوز الـ200% عن النسبة الطبيعية لأسعار العقار هناك, والتي لم يكن لها أي مبرر أو أسباب علمية مدروسة, غير أن أغلبها كانت بسبب الشائعات التي كان يتناقلها تجار العقار فيما بينهم عن منشآت حكومية مهمة سوف يتم بناؤها بالقرب منهم أو بوجود خطط استثمارية وتطوير عقاري ضخم لكبار التجار قريبة من تلك المناطق, وغيرها من الشائعات التي نتج عنها مضاربات خاوية من ثقافة السوق العقاري أوصلت السوق إلى تضخم كبير أثر سلبًا على المواطنين والمستثمرين على حد سواء.
وأوضح الأحمري، أن التراجعات في أسعار سوق العقار الذي بدأت بوادره في الفترة الحالية, هو نتيجة الحركة التصحيحية الصحية في دورة العقار الطبيعية, وقال: الأسعار ارتفعت إلى نسبة عالية جدًا توقفت فيها نشاطات المضاربة وعجز عندها ما يقارب 60% من المشترين العاديين من الاستفادة الاستهلاكية أو الاستثمارية من العقار, وعندما لم يجد هؤلاء في سوق العقار الأرض الخصبة التي يزرعون فيها سيولتهم, توجهوا لسوق الأسهم الذي بدت عليه بوادر الانتعاش والنمو في الفترة الأخيرة, وهنا بطبيعة الحال تبدأ مراحل متتابعة من التراجعات التدريجية في أسعار سوق العقار إلى أن تصل إلى النسبة الطبيعية التي يستطيع من خلالها المواطن والمستثمر الخوض فيه مرة أخرى.
وأضاف: من أهم الأسباب التي ساهمت وبقوة في تسريع حركة دورة العقار هو التدخل الحكومي الملحوظ في السوق العقاري, والتسهيلات العديدة التي قدمتها للمواطن من خلال إنشاء وزارة الإسكان و رفع سقف قروض صندوق التنمية العقاري وإلغاء شرط امتلاك أرض للحصول على قرض وتسهيل إجراءات التقديم للقرض وبناء 500 ألف وحدة سكنية بأمر ملكي كريم والقيام بمشاريع توسعية رأسية سكنية ميسرة داخل المدن وخارجها مما رفع من حجم الاستثمارات العقارية, إضافة إلى وجود دراسة توجه بوضع رسوم سنوية على الأراضي البيضاء في حالة عدم استثمارها, وهذه كلها عوامل تساهم في إظهار الطلب الكبير والحاجة الملحة لخفض أسعار سوق العقار.
*مشاريع وزارة الإسكان
وقال نائب رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات بالغرفة التجارية الصناعية بجدة، والخبير العقاري عوض الدوسي: وصل الناس الآن إلى قناعة أن العقار ليس مجرد أراضي ومخططات وإنما أيضا هو مباني ومنشآت, فسوق العقار أصبح الآن بمثابة «صناعة عقار», وأعتقد أن النظرة إلى سوق الأراضي اختلفت تماما عن السابق, فالارتفاعات في أسعار الأراضي خارج النطاق العمراني خلال السبع سنوات السابقة اصبحت غير منطقية, وبدأت في التراجع إثر عوامل كثيرة, منها عدم وجود الخدمات فيها, واجراءات وزارة الإسكان بتحديد مواقع تنفيذ بناء 500 ألف وحدة سكنية, حيث استرجعت بلدية جدة مثلًا أكثر من 284 مليون متر مربع سيذهب جزء كبير منها لمشاريع وزارة الإسكان, إضافة إلى الوحدات السكنية الميسرة في ضاحية الخليج بجدة التي تعرض بقيمة أقل من قيمة الأراضي في نفس المنطقة بحوالي 60%, تبدأ أسعار الوحدات فيها بـ 210 آلاف ريال, بينما الأراضي في نفس المنطقة تبلغ 500 ألف, إضافة إلى أن وزارة الإسكان تطرح مشاريع الفلل السكنية بقيمة 500 ألف ريال, مستهدفة بذلك الفئة دون المتوسطة الدخل من السكان والتي تعادل 70% هم في حاجة لسكن ضمن الـ500 ألف وحدة سكنية, ويبدو لي أن أصحاب الأراضي البيضاء والمساحات الكبيرة خلال السنتين القادمة إن لم يطوروا ويستثمروا أراضيهم فإنه سيكون من الصعب جدًا عليهم تصريفها كـ»أرض» إن لم يكن عليها مباني, فتراجعات العقار خلال المنظور القريب سيكون بلا شك في متناول اليد.
وأضاف الدوسي فيما يتعلق بانتقال سيولة العقاريين إلى سوق الأسهم: بدأ سوق الأسهم بأخذ وضع أفضل وانتعاش أكبر مما كان عليه في السابق, وأصبح أكثر أمانًا من قبل, وبدأت كثير من المحافظ العقارية تتجه إلى سوق الأسهم, إثر التراجعات التي تحدث في سوق العقار في الفترة الحالية, وقد دخل إلى سوق الأسهم في خلال شهرين أكثر من 12 مليار ريال من محافظ العقاريين, وهذه الدورة طبيعية بين سوق العقار والأسهم في المملكة, إلا أن الحراك في سوق العقار يختلف عن تحركات سوق الأسهم, لأن الحراك العقاري يكون بشكل تدريجي وليس بشكل فجائي كما هو الحال في سوق الأسهم.
*فترة انتعاش الاسهم
وفي هذا الصدد يقول أستاذ الاقتصاد بجامعة الملك عبدالعزيز بجدة، قال الدكتور فاروق الخطيب: سوق الأسهم يمر الآن بفترة انتعاش, وقد تجد من لديه مشاريع عقارية من الممكن أن يؤجلها أو يبيعها ليستغل هذه الفرصة ويضخ سيولته في سوق الأسهم ليحصل على عوائد مالية عالية, فالربحية في سوق الأسهم أعلى من سوق العقار الذي كان بالفترة الماضية في انتعاش كبير وعوائده الربحية كانت مرضية نوعًا ما بسبب المغالاة غير المبررة في أسعار الأراضي التي لا نفع منها, أما حاليًا فإن العقار في حالة تردد وتباطؤ لأسباب كثيرة بعد الإصلاحات التي قامت بها الحكومة فيه, والناس دائمة تبحث عن العائد الأعلى, وسوق الأسهم وسوق العقار في المملكة هما بديلان لبعضهما, فإذا هبط أحدهما ارتفع الآخر وكذلك العكس, لأن الثروة محدودة المصادر, والسيولة إن لم توجه للعقار فحتمًا ستذهب للأسهم.
*تحرك الاموال
وأوضح المستشار والكاتب الاقتصادي طلعت حافظ عضو جمعية الاقتصاد السعودي أن من الأسباب المهمة التي أدت إلى انتعاش سوق الأسهم هو تحرك تجار العقار نحو سوق الأسهم, وقال: هناك أموال كبيرة تم ضخها في سوق الأسهم من العقاريين, مما زاد من نشاط السوق, فسوق العقار كبير جدًا, ولو تحول جزء بسيط من أمواله نحو سوق الأسهم فطبيعي أن يحدث انتعاش في مؤشرات الأسهم, وهذا الأمر خلق نوعا من التفاؤل لدى الجميع.
من ناحية أخرى يحذر «حافظ» المستثمرين من التسرع ببيع ممتلكاتهم الخاصة كالمنازل والسيارات لأن سوق الأسهم غير آمن ومعرض في أي وقت للصعود والهبوط.
ويشير الدكتور طارق كوشك أستاذ المحاسبة والاقتصاد في جامعة الملك عبدالعزيز إلى أن السيولات المالية تتحرك دائمًا إلى سوق الأسهم حسب جاذبية السوق ودرجة الأمان فيه وضمان عدم تلاعب بعض الجهات به, وقال: ليس بالضرورة انتعاش سوق الأسهم في حالة تراجع سوق العقار, فسيولة العقاريين يمكن توجيهها لأي مجال غير الأسهم بشكل عام, ولكن بالنسبة للمملكة العربية السعودية, فنعم هناك سيولة ضخمة خرجت من سوق العقار وتوجهت إلى سوق الأسهم بلا شك, وهذا ما أدى إلى الارتفاعات التي نلاحظها هذه الأيام.
وأضاف كوشك في توضيح له لسوق العقار: إن سوق العقار ينقسم إلى قسمين, سينخفض أحدها وسيستقر الآخر, فهناك عقار «الأراضي المضاربية», وهي الأراضي البعيدة عن العمران وهي التي سوف تنخفض قيمتها في خضم هذا الحراك, و الأراضي السكنية القريبة من المناطق العمرانية وهي التي ستحافظ على سعرها في ظل الطلب الحاصل على العقار بطبيعة الحال.
الأربعاء 14/03/2012
أدى التراجع والركود
الملحوظ الذي اصاب السوق العقارية، نتيجة مجموعة من العوامل، إلى ضخ بعض رؤوس الاموال العقارية إلى سوق الاسهم، والتي قدرها متعاملون في «الاسهم والعقار» بـ 12 مليار ريال.
وضخ قطاع العقارات في سوق الأسهم أكثر من 12 مليار ريال خلال شهرين من محافظ العقاريين, وذلك إثر التراجعات التي تحدث في السوق العقارية في المملكة, إذ تمر الاخيرة - كما يرى الخبراء- بمرحلة تصحيحية ضمن الدورة الطبيعية للعقار, يلي تلك المرحلة مجموعة خطوات متتابعة من التراجعات التدريجية في الأسعار, وتبدأ التراجعات في المناطق التي تفتقد للخدمات، خارج النطاق العمراني في أطراف المدن ووصولًا إلى القلب, وتحدث هذه التراجعات بعدما وصلت الارتفاعات في سوق العقار خلال السنوات السبع الماضية إلى سقف يعجز عنده ما يقارب 60% من المشترين العاديين من الاستفادة الاستهلاكية أو الاستثمارية من العقار, وهذا ما جعل الكثير منهم يوجه سيولته ونشاطه إلى سوق الأسهم الذي بدت عليه بوادر الانتعاش والنمو في الفترة الأخيرة.
ويقول المستشار والخبير العقاري عبدالله الأحمري: بدأت أسعار المخططات الخالية من الخدمات التحتية التي تقع على أطراف المدن بنزول متواصل وصل إلى 25% حتى الآن, بعد أن كانت هذه المخططات خلال الأربع السنوات السابقة ارتفعت نسب أسعارها إلى ما يتجاوز الـ200% عن النسبة الطبيعية لأسعار العقار هناك, والتي لم يكن لها أي مبرر أو أسباب علمية مدروسة, غير أن أغلبها كانت بسبب الشائعات التي كان يتناقلها تجار العقار فيما بينهم عن منشآت حكومية مهمة سوف يتم بناؤها بالقرب منهم أو بوجود خطط استثمارية وتطوير عقاري ضخم لكبار التجار قريبة من تلك المناطق, وغيرها من الشائعات التي نتج عنها مضاربات خاوية من ثقافة السوق العقاري أوصلت السوق إلى تضخم كبير أثر سلبًا على المواطنين والمستثمرين على حد سواء.
وأوضح الأحمري، أن التراجعات في أسعار سوق العقار الذي بدأت بوادره في الفترة الحالية, هو نتيجة الحركة التصحيحية الصحية في دورة العقار الطبيعية, وقال: الأسعار ارتفعت إلى نسبة عالية جدًا توقفت فيها نشاطات المضاربة وعجز عندها ما يقارب 60% من المشترين العاديين من الاستفادة الاستهلاكية أو الاستثمارية من العقار, وعندما لم يجد هؤلاء في سوق العقار الأرض الخصبة التي يزرعون فيها سيولتهم, توجهوا لسوق الأسهم الذي بدت عليه بوادر الانتعاش والنمو في الفترة الأخيرة, وهنا بطبيعة الحال تبدأ مراحل متتابعة من التراجعات التدريجية في أسعار سوق العقار إلى أن تصل إلى النسبة الطبيعية التي يستطيع من خلالها المواطن والمستثمر الخوض فيه مرة أخرى.
وأضاف: من أهم الأسباب التي ساهمت وبقوة في تسريع حركة دورة العقار هو التدخل الحكومي الملحوظ في السوق العقاري, والتسهيلات العديدة التي قدمتها للمواطن من خلال إنشاء وزارة الإسكان و رفع سقف قروض صندوق التنمية العقاري وإلغاء شرط امتلاك أرض للحصول على قرض وتسهيل إجراءات التقديم للقرض وبناء 500 ألف وحدة سكنية بأمر ملكي كريم والقيام بمشاريع توسعية رأسية سكنية ميسرة داخل المدن وخارجها مما رفع من حجم الاستثمارات العقارية, إضافة إلى وجود دراسة توجه بوضع رسوم سنوية على الأراضي البيضاء في حالة عدم استثمارها, وهذه كلها عوامل تساهم في إظهار الطلب الكبير والحاجة الملحة لخفض أسعار سوق العقار.
*مشاريع وزارة الإسكان
وقال نائب رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات بالغرفة التجارية الصناعية بجدة، والخبير العقاري عوض الدوسي: وصل الناس الآن إلى قناعة أن العقار ليس مجرد أراضي ومخططات وإنما أيضا هو مباني ومنشآت, فسوق العقار أصبح الآن بمثابة «صناعة عقار», وأعتقد أن النظرة إلى سوق الأراضي اختلفت تماما عن السابق, فالارتفاعات في أسعار الأراضي خارج النطاق العمراني خلال السبع سنوات السابقة اصبحت غير منطقية, وبدأت في التراجع إثر عوامل كثيرة, منها عدم وجود الخدمات فيها, واجراءات وزارة الإسكان بتحديد مواقع تنفيذ بناء 500 ألف وحدة سكنية, حيث استرجعت بلدية جدة مثلًا أكثر من 284 مليون متر مربع سيذهب جزء كبير منها لمشاريع وزارة الإسكان, إضافة إلى الوحدات السكنية الميسرة في ضاحية الخليج بجدة التي تعرض بقيمة أقل من قيمة الأراضي في نفس المنطقة بحوالي 60%, تبدأ أسعار الوحدات فيها بـ 210 آلاف ريال, بينما الأراضي في نفس المنطقة تبلغ 500 ألف, إضافة إلى أن وزارة الإسكان تطرح مشاريع الفلل السكنية بقيمة 500 ألف ريال, مستهدفة بذلك الفئة دون المتوسطة الدخل من السكان والتي تعادل 70% هم في حاجة لسكن ضمن الـ500 ألف وحدة سكنية, ويبدو لي أن أصحاب الأراضي البيضاء والمساحات الكبيرة خلال السنتين القادمة إن لم يطوروا ويستثمروا أراضيهم فإنه سيكون من الصعب جدًا عليهم تصريفها كـ»أرض» إن لم يكن عليها مباني, فتراجعات العقار خلال المنظور القريب سيكون بلا شك في متناول اليد.
وأضاف الدوسي فيما يتعلق بانتقال سيولة العقاريين إلى سوق الأسهم: بدأ سوق الأسهم بأخذ وضع أفضل وانتعاش أكبر مما كان عليه في السابق, وأصبح أكثر أمانًا من قبل, وبدأت كثير من المحافظ العقارية تتجه إلى سوق الأسهم, إثر التراجعات التي تحدث في سوق العقار في الفترة الحالية, وقد دخل إلى سوق الأسهم في خلال شهرين أكثر من 12 مليار ريال من محافظ العقاريين, وهذه الدورة طبيعية بين سوق العقار والأسهم في المملكة, إلا أن الحراك في سوق العقار يختلف عن تحركات سوق الأسهم, لأن الحراك العقاري يكون بشكل تدريجي وليس بشكل فجائي كما هو الحال في سوق الأسهم.
*فترة انتعاش الاسهم
وفي هذا الصدد يقول أستاذ الاقتصاد بجامعة الملك عبدالعزيز بجدة، قال الدكتور فاروق الخطيب: سوق الأسهم يمر الآن بفترة انتعاش, وقد تجد من لديه مشاريع عقارية من الممكن أن يؤجلها أو يبيعها ليستغل هذه الفرصة ويضخ سيولته في سوق الأسهم ليحصل على عوائد مالية عالية, فالربحية في سوق الأسهم أعلى من سوق العقار الذي كان بالفترة الماضية في انتعاش كبير وعوائده الربحية كانت مرضية نوعًا ما بسبب المغالاة غير المبررة في أسعار الأراضي التي لا نفع منها, أما حاليًا فإن العقار في حالة تردد وتباطؤ لأسباب كثيرة بعد الإصلاحات التي قامت بها الحكومة فيه, والناس دائمة تبحث عن العائد الأعلى, وسوق الأسهم وسوق العقار في المملكة هما بديلان لبعضهما, فإذا هبط أحدهما ارتفع الآخر وكذلك العكس, لأن الثروة محدودة المصادر, والسيولة إن لم توجه للعقار فحتمًا ستذهب للأسهم.
*تحرك الاموال
وأوضح المستشار والكاتب الاقتصادي طلعت حافظ عضو جمعية الاقتصاد السعودي أن من الأسباب المهمة التي أدت إلى انتعاش سوق الأسهم هو تحرك تجار العقار نحو سوق الأسهم, وقال: هناك أموال كبيرة تم ضخها في سوق الأسهم من العقاريين, مما زاد من نشاط السوق, فسوق العقار كبير جدًا, ولو تحول جزء بسيط من أمواله نحو سوق الأسهم فطبيعي أن يحدث انتعاش في مؤشرات الأسهم, وهذا الأمر خلق نوعا من التفاؤل لدى الجميع.
من ناحية أخرى يحذر «حافظ» المستثمرين من التسرع ببيع ممتلكاتهم الخاصة كالمنازل والسيارات لأن سوق الأسهم غير آمن ومعرض في أي وقت للصعود والهبوط.
ويشير الدكتور طارق كوشك أستاذ المحاسبة والاقتصاد في جامعة الملك عبدالعزيز إلى أن السيولات المالية تتحرك دائمًا إلى سوق الأسهم حسب جاذبية السوق ودرجة الأمان فيه وضمان عدم تلاعب بعض الجهات به, وقال: ليس بالضرورة انتعاش سوق الأسهم في حالة تراجع سوق العقار, فسيولة العقاريين يمكن توجيهها لأي مجال غير الأسهم بشكل عام, ولكن بالنسبة للمملكة العربية السعودية, فنعم هناك سيولة ضخمة خرجت من سوق العقار وتوجهت إلى سوق الأسهم بلا شك, وهذا ما أدى إلى الارتفاعات التي نلاحظها هذه الأيام.
وأضاف كوشك في توضيح له لسوق العقار: إن سوق العقار ينقسم إلى قسمين, سينخفض أحدها وسيستقر الآخر, فهناك عقار «الأراضي المضاربية», وهي الأراضي البعيدة عن العمران وهي التي سوف تنخفض قيمتها في خضم هذا الحراك, و الأراضي السكنية القريبة من المناطق العمرانية وهي التي ستحافظ على سعرها في ظل الطلب الحاصل على العقار بطبيعة الحال.