علامات انــــــفـــــــجـــــــأر فـــــــــقـــــــا عـــة العـــــــــــقـــــــا ر

[سيف العز]

علامات انفجار فقاعة العقار






خالد البواردي
كثر السؤال والجدل في الفترة الأخيرة عن مستقبل العقار، هل سيستقر، هل سيستمر بالصعود أم تبدأ الأسعار بالانخفاض، ورغم أنني توقعت سابقاً بأن 2012 هي سنة انهيار العقار، وهناك من توقع العكس، إلا أن حقيقة ما سيحدث تبقى في علم الغيب.
ولكن هناك علامات صغرى وكبرى توضح متى سيبدأ انفجار الفقاعة العقارية، ومتى ستبدأ الأسعار بالهبوط، وهذه العلامات عادة لا يلاحظها المضاربين بسبب أن من يتحكم في قراراتهم هي مشاعر الخوف والطمع، وليس العقل. ومن هذه العلامات:
تطاول العقاريين في البنيان وتسابقهم في بناء المشاريع السكنية، أما التطاول في البنيان فنراه اليوم واضحا في طريق الملك فهد، حيث بنيت الأبراج إلى أن وصل أطول برج إلى 90 دورا، ولا ننسى الإعلان عن أطول برج في العالم، أما المشاريع السكنية فإننا نرى الكثير من الشركات تعلن باستمرار طرح مشاريع سكنية جديدة، إضافة إلى مشاريع وزارة الإسكان.
التطاول في البنيان قد ذُكِر في كتاب ''The Message of the Markets'' أن هذه من علامات انفجار الفقاعات سواء أسهم أو عقار، أو بالأصح سبب لركود اقتصادي، وقد أعطى الكتاب أمثلة عدة منها، في نيويورك عام 1929 أعلن وبدأ إنشاء أطول بناية وهي ''Empire State''، وفي نهاية العام هبط مؤشر الداو من 400 نقطة إلى 200 نقطة تقريباً. وفي عام 1996 بدأت ماليزيا ببناء أطول برج في العالم ''PetronasTowers''. وفي عام 1997؛ انهار السوق الماليزي، وفي العام نفسه حدث الشيء نفسه في إندونيسيا. ولو تأخر هذا الكتاب عن النشر لذكر برج خليفة وانهيار العقار والأسهم في سوق دبي.
من العلامات أن الأسعار ترتفع دون مبرر، ولا يعلم المواطن لماذا ارتفعت، ويُقتل أمل المواطن في امتلاك مسكن من دون سبب، غير الاحتكار والمضاربة. وهذا أدى إلى عدم قدرة كثير من الناس على شراء العقار، وهذه واضحة في جميع التقارير الصادرة في الفترة الأخيرة عن العقار، وهذا يعني انخفاض الطلب رغم وجود الحاجة.
ومن علاماتها أن يستثمر في العقار من هم من غير أهله، وهنا نرى كثيرا من الشركات العائلية التي لها نشاطات أخرى قد أنشأت شركات تطوير عقاري، وأيضا ظهور المضاربين الذين تخصصوا في الفترة الأخيرة في شراء الأراضي.
ومن العلامات، الانتقائية عند شراء الوحدة السكنية، وهذا يعني أنه ليس كل ما يُبنى يباع، وإنما يبدأ العميل بشراء الأفضل من ناحية جودة البناء والتصميم، وهذا ما نراه اليوم.
ومن العلامات، عندما تصبح العوائد من الأسهم أفضل من عوائد العقار، فبعض أسهم الشركات اليوم تدر عائدا أفضل من تأجير العقار، كما أن ارتفاع أسعار العقار لهذا الحد يمثل فرصة لا تعوض للبيع وتحويل السيولة للأسهم ذات العوائد.
وما ذكر أعلاه من العلامات الصغرى أما العلامات الكبرى فهي:
عندما يتم عرض الوحدات السكنية أو التجارية، بعد انتهاء البناء، لمدة 6 أشهر دون أن تُباع. وأترك الحكم هنا لمن يبحث عن عقار هذه الأيام أو للعقاريين أنفسهم ليجيبوا عن هذه العلامة، وهل هي موجودة أم لا.
ومن العلامات الكبرى، عندما تكون البلد في أزمة سكن وتقوم الدولة بالتدخل لحلها، فإن الله يزع بالسلطان ما لا يزع بالقرآن.
إن أخطر ما نواجهه في سوقنا العقاري اليوم هو عدم وجود المعلومة، ولذلك فمن الصعوبة أن نوجد نقطة توازن في العرض والطلب، فإما شح في المعروض وارتفاع الأسعار أو وفرة في المعروض وانهيار الأسعار. وأفضل مثال ما حدث في المكاتب التجارية، فهو على وشك كساد وخسارة بمئات الملايين بسبب غياب المعلومة، وهذه أيضاً إحدى علامات انفجار الفقاعة العقارية.
والسؤال: ماذا نفعل كمستثمرين أو مضاربين عندما نرى العلامات الصغرى قد ظهرت؟ الأفضل دائماً أن يبيع المضارب عندما تتضح له العلامات الصغرى لانفجار الفقاعة، وخصوصاً إن كان رابحاً وألا يلتفت لما سيفوته من الأرباح من البيع المبكر، فعندما تبدأ العلامات الكبرى بالظهور فإنه من الصعب البيع ولو بخسارة. نسأل الله أن التوفيق للجميع.


http://www.aleqt.com/2011/10/19/article_591102.html (http://www.aleqt.com/2011/10/19/article_591102.html)

[كاترينا]

تحليل رائع جدا

أخبر الاسهم قبل ماتطيح 2006م جاها جنون البقر في الارتفاعات الله يكرمكم

والظاهر ابرز علامات السقوط ثورة الطفره العقاريه باسعار أعلى من الاسعار الحاليه

شكرا لك على النقل الجميل أخي سيف العز

[*كيان*]

تقرير مفصل
جزاك الله خيرآ

[عبدالله الكثيري]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أخي سيف العز لعلمك أن آخر مشاركة بهذا القسم بتاريخ
02-10-2010 ولكن دخلت فوجدت موضوعك فهذا ردي:
لا تصدق ان فقاعة الاسهم عام 2006 م ستنطبق على العقار
فالعقار يختلف تمامآ عن الأسهم لأسباب سأذكر لك بعضها :

1- البنوك تضخ سيولة لكل مواطن ومواطنة بالرهن العقاري
وذلك بالشراء المباشر لهم على رواتبهم ,,,,
2- صندوق التنمية العقاري رفع القرض من 300 الف الى 500 الف ريال مما زاد سعر الاراضي ذات الخدمات وزاد سعر الفلل الصغيرة اكثر من 200 الف ريال ,,,

اقول باختصار تعال وابحث عن فيلا لا يزيد عمرها عن 10 سنوات
هل ستجد سعرها انخفض قبل 6 اشهر ام ارتفع
العقار لازال يرتفع في بعض الاحياء المخدومة والفلل الصغيرة الجديدة شحيحة
--------
تقبل مداخلتي
وللكاتب احترامي واقول له
ما كل ما يتمنى المرء يدركه
العقار لن ينزل الا اذا توقف ضخ السيولة من البنوك او من صندوق التنمية العقاري

[متوافق]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أخي سيف العز لعلمك أن آخر مشاركة بهذا القسم بتاريخ
02-10-2010 ولكن دخلت فوجدت موضوعك فهذا ردي:
لا تصدق ان فقاعة الاسهم عام 2006 م ستنطبق على العقار
فالعقار يختلف تمامآ عن الأسهم لأسباب سأذكر لك بعضها :

1- البنوك تضخ سيولة لكل مواطن ومواطنة بالرهن العقاري
وذلك بالشراء المباشر لهم على رواتبهم ,,,,
2- صندوق التنمية العقاري رفع القرض من 300 الف الى 500 الف ريال مما زاد سعر الاراضي ذات الخدمات وزاد سعر الفلل الصغيرة اكثر من 200 الف ريال ,,,

اقول باختصار تعال وابحث عن فيلا لا يزيد عمرها عن 10 سنوات
هل ستجد سعرها انخفض قبل 6 اشهر ام ارتفع
العقار لازال يرتفع في بعض الاحياء المخدومة والفلل الصغيرة الجديدة شحيحة
--------
تقبل مداخلتي
وللكاتب احترامي واقول له
ما كل ما يتمنى المرء يدركه
العقار لن ينزل الا اذا توقف ضخ السيولة من البنوك او من صندوق التنمية العقاري
البنوك مجرد توجيه بسيط من محافظ مؤسسة النقد تشددوا... خففوا... احذروا... توقفوا.
اما قروض صندوق التنمية العقارية فماذا اصنع اذا كان قرضهم 500 الف وقيمة الارض: 400م في حي القيروان ب 800 الف وفي ملقا الموسى ب 920 الف. حاول يالكثيري تشعر بمعاناة الناس وتفهم ان لكل سلعة مستهلك نهائي والمستهلك النهائي غير قادر على مجاراة اطماع وطموحات العقاريين.

[aboayman]

بعد تطبيق الرهن العقارئ سينزل العقار لان الكل سيتملك الوحدات والتجار يرهنون عقارهم ويبنون وتكون بالتالي العرض اكثر من الطلب وتبقئ الشقق المؤجره الان فاضيه لتملك سكانها شقق جديده وحديثه فاذا حصل التمويل للطرفين التجار ترهن وتبني والمواطن يرهن ويشرئ بكذا

[jkl]

سبق و ان تحدثت عن انهيار سوق العقار ..
و اعتقد ان ما يحدث الان هو مثلما حدث في عام 2006 للاسهم قبل الانهيار ...
و لكنني اتصور ان انهيار العقار سيكون اشد مرارة على نفس من وقع الاسهم و هي تتهاوى ...
و من الاسباب التي اتوقع انها ستؤدي الى انهيار العقار الاتي :
1 = السماح بالتوسع الافقي :
فكان المسموح به دورين و ملحق الان سبعة ادوار و هذا يعني زيادة الوحدات السكنية الشقق من 4 الى 14 شقة تخيل حجم الزيادة في نفس المساحة من الارض !!!
2 = ارتفاع المكرر الربحي كما في الاسهم تخيل ان تشتري ارض و تبني عمارة كما جرت العادة و ليعود لك المبلوغ المدفوع بعد 30 عاما !!!!
3 = الضغط الشعبي لا سيما في في وقت (( الربيع العربي )) و خاصة اذا عرفت ان نسبة من لا يمتك سكنا من السعوديين هو 70% و قد تكون النسبة أعلى !!!!
4 = ايقاف المنح عن بعض المتنفذين !!!و بذلها لابناء الشعب !!!
5 = وزارة الاسكان و تكوينها و دعمها من قبل الدولة سيؤدي الى تراجع الاسعار بشكل خرافي !!! او الى اسعارها الحقيقية لا المتضخمة (( كما حدث الاسعار الاسهم قبل 2006))
6 = فرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لك ان تتخيل ان نصف الرياض اراضي بيضاء و 60% من جدة بيضاء من غير سوء !!!
7 = الحملة الاعلامية الحالية و التي هي يقينا بتوجيه من الحكومة لفرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لا انسى تكريم اصحاب فلم مونوبولي !!!من قبل الجهات الرسمية !!!
8 = الحقيقة التي تغيب عنا احيانا ان ارضنا واسعة و صحراء قاحلة لا فرق بين جدة و الرياض و الدمام و لا الجبيل !!!
9 = كبار المستثمرين العقاريين يرفعون الاسعار بغية التصريف من الاعلى كما حدث في الاسهم !!!!
10 = انه لا يمكن للعقار ان يستمر بهذه الصورة من الارتفاع و الا فان مكرارته الربحية ستصبح فلكية و بالتالي سيحجم الناس عنه لعدم الفائدة !!!

[mutaiam]

العقار لايوجد احد عاقل لايصدق انه بينزل بنفس قوة الارتفاع

مهما وضعوا من مبررات
حتى قرض الصندوق العقاري الدفعات القادمه ماراح يستفيدون ونصهم بياجل البناء
منهو المجنون الي بيشتري ارض 400 متر ب600 الف ريال
ويبي لها مع ال500 الف القرض 300 الف اضافيه ويالله تكفي

الان واحد راتبه 10 الاف ريال
كم بيعطيه البنك يشتري بيت
اقصى شي 700 الف ريال
هذا ماتجيب بيت في ارخص حي بالرياض

حتى الي راتيه 15 الف مايعطونه اكثر من مليون ريال ماتكفي لفيلا مساحتها 350 متر


وللعلم
80% من جنون الارتفاعات بتكون في اخر 20% من زمن الدوره الاقتصاديه للعقار الي قربت

وهذا الي بدينا نشوفه الان
اخر 4 اشهر اراضي عريض دبلت اسعارها ولايزال الناس تشتري وتربح خلال ايام
والشراء يكون على المخطط حتى محد يشوف الارض عالطبيعه

والله يرزق الجميع

[هداج تيما]

سبق و ان تحدثت عن انهيار سوق العقار ..
و اعتقد ان ما يحدث الان هو مثلما حدث في عام 2006 للاسهم قبل الانهيار ...
و لكنني اتصور ان انهيار العقار سيكون اشد مرارة على نفس من وقع الاسهم و هي تتهاوى ...
و من الاسباب التي اتوقع انها ستؤدي الى انهيار العقار الاتي :
1 = السماح بالتوسع الافقي :
فكان المسموح به دورين و ملحق الان سبعة ادوار و هذا يعني زيادة الوحدات السكنية الشقق من 4 الى 14 شقة تخيل حجم الزيادة في نفس المساحة من الارض !!!
2 = ارتفاع المكرر الربحي كما في الاسهم تخيل ان تشتري ارض و تبني عمارة كما جرت العادة و ليعود لك المبلوغ المدفوع بعد 30 عاما !!!!
3 = الضغط الشعبي لا سيما في في وقت (( الربيع العربي )) و خاصة اذا عرفت ان نسبة من لا يمتك سكنا من السعوديين هو 70% و قد تكون النسبة أعلى !!!!
4 = ايقاف المنح عن بعض المتنفذين !!!و بذلها لابناء الشعب !!!
5 = وزارة الاسكان و تكوينها و دعمها من قبل الدولة سيؤدي الى تراجع الاسعار بشكل خرافي !!! او الى اسعارها الحقيقية لا المتضخمة (( كما حدث الاسعار الاسهم قبل 2006))
6 = فرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لك ان تتخيل ان نصف الرياض اراضي بيضاء و 60% من جدة بيضاء من غير سوء !!!
7 = الحملة الاعلامية الحالية و التي هي يقينا بتوجيه من الحكومة لفرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لا انسى تكريم اصحاب فلم مونوبولي !!!من قبل الجهات الرسمية !!!
8 = الحقيقة التي تغيب عنا احيانا ان ارضنا واسعة و صحراء قاحلة لا فرق بين جدة و الرياض و الدمام و لا الجبيل !!!
9 = كبار المستثمرين العقاريين يرفعون الاسعار بغية التصريف من الاعلى كما حدث في الاسهم !!!!
10 = انه لا يمكن للعقار ان يستمر بهذه الصورة من الارتفاع و الا فان مكرارته الربحية ستصبح فلكية و بالتالي سيحجم الناس عنه لعدم الفائدة !!!

متى سمح ببناء سبعة ادوار واين افيدنا جزاك الله خير

[فياجرا]

سوف يستمر العقار فى الصعود المتواصل مع بعض فترات الركود الخفيف إلا إذا حدث :

أولا انهيار فى اسعار النفط وإنخفاض كبير فى إنفاق الدوله
ثانيا حدوث مشاكل سياسه كبرى
ثالثا , إذا عادت الروح لسوق الاسهم وتكسرت القيود والاغلال اللتى تفرضها الهيئة على رؤوس الاموال والمستثمرين

[أبوعمر575]

الوقاية خير من العلاج

فعلاج ارتفاع الأسهم أدى لوفات العديد من الأشخاص ويتم أبنائهم

فلماذا لايتم تدارك ارتفاع العقار حتى لاتتكرر نفس المشكلة

والسبب الرئيس في ارتفاع العقار ككل سواء بيوت أو عمائر أو ايجارات ....الخ

هو ارتفاع سعر الأراضي الغير مبرر

ومشكلة السكن من الأمور المؤرقة للعائلة السعودية

كذلك كثرة التوصيات مثل توصيات الأسهم
تنبىء عن هبوط قادم

[ابوعبدالله(رائد)]

بارك الله فيك

[القوي الامين]

3 = الضغط الشعبي لا سيما في في وقت (( الربيع العربي )) و خاصة اذا عرفت ان نسبة من لا يمتك سكنا من السعوديين هو 70% و قد تكون النسبة أعلى !!!!
!!!


أن هذه النسبة 70% تعني ان جميع الاسر السعودية يمتلكوا سكننا، ولتقتنع ويقتنع الاخرين، احسب معي ما يلي:

متوسط عدد افراد الاسرة السعودية =2(والدين) + 3 (ابناء)= 5 اشخاص (في حين ان المتوسط يرتفع في بعض المناطق، ارتفاع المتوسط يؤيد الطرح بشكل اكبر)

بمعنى أن رب الاسرة يشكل 20% أو أقل من عدد افرادها فحين يمتلك رب الاسرة منزلا فتصبح الاسرة تمتلك منزلا، اي حينما يمتلك 20 % من السعوديين منزلا فهذا يعني ان جميع الاسر السعودية تمتلك منزلا (بمعنى أنه ليس من المنطقي ان يمتلك 80% من السعوديين مسكنا لانهم افراد اسرة لها عائل يمتلك منزلا)، لذا حينما تكون نسبة السعودين الذين لا يمتلكون منزلا 70% فهذه نسبة جيدة بل ممتازه لامتلاك المنازل وليست سيئة.

الاسر التي لا تمتلك منزلا هي في الغالب الاسر حديثة التكوين (حديثة الزواج)، وهذه متطلباتها بسيطة شقة صغيرة كافية مع وضع خطه لتملك منزلا.

وهذا لا يعني انه لا يوجد بعض الاسر التي تجاوزت مرحلة التكوين بمراحل ولا زالت لا تمتلك منزلا وهذه الاسرة عددها قليل ولا تشكل ظاهرة وسبب عدم تملكها سكنا يرجع الى سوء الادارة والتخطيط المالي للاسرة، أو بسبب انتكاسات نتيجة خسائر غير متوقعه، او البعض له حسابات اخرى بعدم تجميد امواله في سكن.

هذه النسبة 70% استخدمها العقاريين بشكل استغلالي لاقناع البسطاء وتبرير ارتفاع العقارات بشكل غير منطقي، وحتى تقتنع بشكل اكبر، لاحظ أن الارتفاع الجنوني لأسعار العقارات (وخصوصا الاراضي) لم يحدث تدريجي وهو الشئ الطبيعي لو كان فيه قصور في العرض وانما ارتفاع سريع ومبالغ فيه خلال 4 سنوات فقط.

[تنفيذ]

عندي نقطتين :
الاولى : البنوك تلعب على المضمون ودائما تثمن العقار بأقل من قيمته السوقية بـ 20% تمهيدا لرهنه وتقسيطه فهي جاهزة لنزول العقار
الثانية : الصندوق العقاري المفروض ان يساهم في حل المشكلة ويتكيف مع الظروف بذكاء لكنه ساعد على نفخ الفقاعة بنظام يلغى قرضك اذا لم تأخذه بوقت محدد !! ثم نظام عندك سكن ماتأخذ قرض !!
النظام الاول يجبرك أن تشتري بأي سعر حتى لايلغى القرض !!
النظام الثاني يخوف من عنده ارض حاليا وعنده استعداد للبناء من هذه الخطوة فهو بين نارين يخسرقرض او ارض . فالارض يملكها ولايستفيد منها خوفا من الغاء القرض او انتظار قرض بعد سنوات تطول او تقصر ويدفع اجار ويشغل وحدة سكنية يحتاجها غيره !!

[ابو المحاميد]

الشكر لك الأخ سيف العز على النقل ...

والعقار هذه الأيام موضوع محير فعلا ... فالعوامل الإقتصادية الطبيعية تشير الى هبوط ... والواقع يقول تماسك ...
أما إرتفاع الأسعار في عريض والمناطق البعيدة فهي بين مضاربات وبين توقعات بتطوير المنطقة وهذا سبب للإرتفاع في كل الظروف ...

ويبدو لي أنه أن أهم العوامل الإيجابية للمحافظة على الأسعار المرتفعة هي أسعار النفط مرتفعة ... وقروض الصندوق العقاري ...
وعوامل الإنخفاض هي ضعف قدرة المواطن ... وتوزيع الدولة للوحدات السكنية ... وضريبة الأراضي البيضاء ... أو أحداث سياسية ...
وقد تستمر أسعار الأراضي في الثبات الى أن يبدأ تسليم الوحدات للمواطنين وهذا يحتاج الى سنوات ... أو تتدخل الدولة بتنظيمات جديدة ...

المشكلة الأساسية في الإحتكار من قبل التجار والمضاربين ... وإضطرار الراغب في البناء للشراء بالأسعار المعروضة ...
ومن يستطيع الشراء هو من يملك دخلا مرتفعا أو دخلا إضافيا غير الوظيفة ...
وهناك من هو معتاد على تجارة الأراضي فهو يبيع ما لديه ويشتري ما يناسبه بسعر السوق ... وهناك من لديه أرض مسبقا ...

*****




أن هذه النسبة 70% تعني ان جميع الاسر السعودية يمتلكوا سكننا،

بمعنى أن رب الاسرة يشكل 20% أو أقل من عدد افرادها فحين يمتلك رب الاسرة منزلا فتصبح الاسرة تمتلك منزلا،
اي حينما يمتلك 20 % من السعوديين منزلا فهذا يعني ان جميع الاسر السعودية تمتلك منزلا

الاسر التي لا تمتلك منزلا هي في الغالب الاسر حديثة التكوين (حديثة الزواج)،
وهذه متطلباتها بسيطة شقة صغيرة كافية مع وضع خطه لتملك منزلا.



تفسير جميل الأخ القوي الأمين ... ولكن لا اظنه المقصود بالإحصاءات ...
الإحصاءات التي تجري هي للأسر وليست للأفراد ...
بمعنى أن كل أسرة لها ورقة إستبيان واحدة ... ويذكر فيها إن كانت تملك سكنا أم لا ...
وعلى هذا أتوقع أن السبعين في المائة الذين لا يملكون سكنا هي من عدد الأسر وليس عدد الأفراد ...

وهناك مقياس صادق لتوضيح نسبة من لا يستطيعون تملك سكن ... وهو نسبة من لا يستفيدون من قروض صندوق التنمية العقاري ...
لأنهم لا يستطيعون توفير المبلغ الإضافي لتملك وحدة سكنية (قيمة الأرض والتكلفة الإضافية للبناء) ...
وأعرف بعض ذوي الدخول المرتفعة ممن ضاعت عليه فرصة تملك سكن لأنه ليس لديه هذا المبلغ الإضافي ...
وهناك من "تورط" في قروض من البنوك التجارية ويئن من أقساطها ... إضافة الى أنه فقد إمكانية الحصول على القرض العقاري ...

المشكلة حقيقية بكل أبعادها ...

*****

[abu_ali]

العقار بحاجة الى وجود هيئة لسن اللوائح التنظيمية فيه

[سيف العز]

شكراً جزيلا لكل من شارك في الموضوع
وأبدا رايه وناقش فجزاكم الله كل خير وعافيه
الله يرزقكم من واسع فضله ويجعل لكل مسلم
مخرجا من هذه الازمه الاسكانيه وننظر لليوم
الذي يكون فيه كل ابنا الشعب السعودي يسكن في منزل
هو وعائلته ويعيشون فيه بهنا وعافيه

عندي وجة نظر أريد أن أطرحها عليكم وهي كالتالي
تصوروا لو الجهات المختصه قامت ببنا بركسات خارج المدينه
في الجهات الاربع للرياض ويسكنون فيها العمال العزاب من الاجانب
ويراعي في ذلك كل جالية يسكنون مع بعض حتى لا يكون فيه أزعاج لخواننا
العرب تصوروا كيف يكون الوضع صدقوني لتجد عمائر فارغه وبذلك يكون
حل سريع لمعضة السكن التي يعاني منها الكثير وتخفض الايجارات حل سريع
وبسيط جداً

الملاحظه الثانيه لمن يقول ان العقار سوف يرتفع فان هذه يتكلم عن مصلحه خاصه وشخصيه ولا يتكم عن مصلحه عامه فأقول أن هذه المشكله أي مشكله السكن فأنها
تورق الدوله والدوله تعي هذه المشكله وتعلم عن مرتبات موظفيها وتعلم أسعار العقار
وغير ه وسوف تقوم بالحلول ولكن التباطؤ فيها هنا المشكله وإلا هي واضعه هذه المشكله في أولوياته وتورقها وتمس أمنها وتسبب حرج لها امام الراي العام الخارجي والداخلي وتريد أن تحل هذه المشكله ولكن يوجد من يقف في وجه تلك القرارات لكي يستفيد قدر الاستطاعه من هذه الارتفاعات في العقارات البعض يقول بأن الطلب أكبر من العرض وهذا غير صحيح الجميع يشاهد العمائر والفلل الدوبلكس والشقق المعروضه للبيع أوالايجار ولم يتقدم لها أحد خصوصا بأننا بعد نهاية صيفيه من المفترض أن يكثر الطلب عليها بسبب الشباب المتزوجين حديثا وهذا يكشف لنا بان العرض أكثر من الطلب والعقار الان في ركود وما يعقب الركود إلا النزول وهذا ما هو متعارف عليه الله لا يخسر مسلم
ويرزق الجميع من واسع فضله ولكم مني جزيل الشكر والتقدير مره ثانيه
تحيتي وأحترامي للجميع

[الاقشر]

طالما الدولار ضعيف....
سيضل العقار والمواد الاستهلاكيه والغذائيه ...الخ
مرتفعه ...
متى مااستعاد الدولار عافيته ,,,,

حتى لو صحح العقار فنزوله ..لللاسباب اعلاها,,,,سيكون نزول
.بطيئ...وقد لا يتجاوز 25 فى الميه على اعلى تقدير ..
والله اعلم ...

وجهة نظر شخصيه

[سهم الغد]

الله يرخص العقار

[دايم أخضر]

بإختصار

طالما أن الريال لم يستعيد قيمته فالعقار سيستمر في الإرتفاع
شأنه شأن جميع السلع.

[ورور]

شكراً لصاحب الموضوع ومن اعطى رأيه العلمي والمبني على قناعات شخصية لكنها مفيده من ناحية المعلومة الهادفة ،،،،،

[القوي الامين]

تفسير جميل الأخ القوي الأمين ... ولكن لا اظنه المقصود بالإحصاءات ...
الإحصاءات التي تجري هي للأسر وليست للأفراد ...
بمعنى أن كل أسرة لها ورقة إستبيان واحدة ... ويذكر فيها إن كانت تملك سكنا أم لا ...
وعلى هذا أتوقع أن السبعين في المائة الذين لا يملكون سكنا هي من عدد الأسر وليس عدد الأفراد ...


*****


أخي العزيز أنني اثق تمام الثقة في رجاحتك عقلك، وأعلم أنك لا تلقي بالكلمات جزافا بدون بحث وتيقن وتمحيص.

فأؤكد لك أن النسبة التي يتحدث عنها الجميع هي نسبة من عدد الافراد (وذلك لأيهام البسطاء باستمرا ارتفاع العقار)، فلو كانت نسبة الاسر التي لا تمتلك منزلا، لكان الوضع في السعودية مأساة لا يوجد لها مثيل في أفقر بلد في العالم.
المثل الشائع يقول "حدث العاقل بما لا يعقل فأن صدق فلا عقل له" وأنا واثق أنك عاقل وشيخ العاقلين ولكن الاعلام وتضخيمه للامور وتكرار المعلومة يجعل الحليم حيران.

اخي تبلغ نسبة الاسر التي تشغل سكن مستأجر 35% باحصائيات عام 2004م، ويمكن الرجوع لموقع مصلحة الاحصاءات العامة -

http://www.cdsi.gov.sa/2010-08-08-05-41-49

وبالتحديد ملف الخصائص السكنية والاسرية - مناطق

http://www.cdsi.gov.sa/pdf/atlas2506.pdf

في حين ان نتائج التعداد العام للسكان والمساكن لعام 2010م التفصيلية لم تصدر حتى الان، ولكن يمكنك الرجوع النتائج الاولية ولكنها لا تحوي مثل هذه التفاصيل.

http://www.cdsi.gov.sa/2010-07-31-07-00-05/cat_view/31-/138----/300----1431-2010/310-------1431-2010-----

[jkl]

متى سمح ببناء سبعة ادوار واين افيدنا جزاك الله خير
في جدة و غيرها من المدن و هناك عدة مخططات الان سمح لها بسبعة ادوار على سبيل المثال لا الحصر في جدة
حي الحرمين
البوادي و النسيم و غيرها كثير و بامكانك التأكد من الجهات ذات الاختصاص و هي يقينا لا تخفى عليك... مع شكري لمروك و تعليقك ...

[jkl]

أن هذه النسبة 70% تعني ان جميع الاسر السعودية يمتلكوا سكننا، ولتقتنع ويقتنع الاخرين، احسب معي ما يلي:

متوسط عدد افراد الاسرة السعودية =2(والدين) + 3 (ابناء)= 5 اشخاص (في حين ان المتوسط يرتفع في بعض المناطق، ارتفاع المتوسط يؤيد الطرح بشكل اكبر)

بمعنى أن رب الاسرة يشكل 20% أو أقل من عدد افرادها فحين يمتلك رب الاسرة منزلا فتصبح الاسرة تمتلك منزلا، اي حينما يمتلك 20 % من السعوديين منزلا فهذا يعني ان جميع الاسر السعودية تمتلك منزلا (بمعنى أنه ليس من المنطقي ان يمتلك 80% من السعوديين مسكنا لانهم افراد اسرة لها عائل يمتلك منزلا)، لذا حينما تكون نسبة السعودين الذين لا يمتلكون منزلا 70% فهذه نسبة جيدة بل ممتازه لامتلاك المنازل وليست سيئة.

الاسر التي لا تمتلك منزلا هي في الغالب الاسر حديثة التكوين (حديثة الزواج)، وهذه متطلباتها بسيطة شقة صغيرة كافية مع وضع خطه لتملك منزلا.

وهذا لا يعني انه لا يوجد بعض الاسر التي تجاوزت مرحلة التكوين بمراحل ولا زالت لا تمتلك منزلا وهذه الاسرة عددها قليل ولا تشكل ظاهرة وسبب عدم تملكها سكنا يرجع الى سوء الادارة والتخطيط المالي للاسرة، أو بسبب انتكاسات نتيجة خسائر غير متوقعه، او البعض له حسابات اخرى بعدم تجميد امواله في سكن.

هذه النسبة 70% استخدمها العقاريين بشكل استغلالي لاقناع البسطاء وتبرير ارتفاع العقارات بشكل غير منطقي، وحتى تقتنع بشكل اكبر، لاحظ أن الارتفاع الجنوني لأسعار العقارات (وخصوصا الاراضي) لم يحدث تدريجي وهو الشئ الطبيعي لو كان فيه قصور في العرض وانما ارتفاع سريع ومبالغ فيه خلال 4 سنوات فقط.
اولا اشكر مرورك
ثانيا اعيذك الله من مثل هذا الطرح ؟ العجيب
يا أخي الفاضل لا اعتقد انك تفهم عندما يقال ان نسبة البطالة 20 او 10 % في أي مكان في العالم ان الاطفال في الاسرة مشمولين بهذه النسبة !!!؟؟؟ بل هذه دراسات تعتمد على عدة مفاهيم و مبادئ و من اهمها كما لا اظنه يخفى عليك العمر المفترض لامتلاك المبني وهو يقينا ليس عمر السنتين و الثلاث و الاربع و الحادية العشرة كما ذهبت في حسابك !!!و تأويك
ثالثاً بامكانك و عبر محركات البحث جوجل مثلا
ان تقرأ هذه الدراسة و هي منشورة من جهات الاختصاص و ارجو ان تكون تعرفها ؟؟!!!و ليست لا من عنديات و لا من عند العقاريين ... ما عليم الا البحث الجاد و اتباع النهج العلمي بدلا من الخرص و التخمين الذي لا اساس له من الصحة ...
اكرر شكري لك على المرور و ساشكرك كعلى البحث ايضا ان فعلت و الله يوفقنا جميعا للخير و الحق ..

[القوي الامين]

... ما عليم الا البحث الجاد و اتباع النهج العلمي بدلا من الخرص و التخمين الذي لا اساس له من الصحة ...


رابط نتائج الاحصاءات الرسمية للدولة للتعداد العام للسكان والمساكن، المرجع العلمي الوحيد الموثوق به، والمشار اليه في المشاركة السابقه اعلاه، لعله يغنيك عن جوجل.






http://www.cdsi.gov.sa/2010-08-08-05-41-49 (http://www.cdsi.gov.sa/2010-08-08-05-41-49)


http://www.cdsi.gov.sa/pdf/atlas2506.pdf (http://www.cdsi.gov.sa/pdf/atlas2506.pdf)

[ابن طواله]

يقال ان اكثر من ٨٠٪ من الأسماء الي وصلها الدور بالصندوق ماتستلم ولا دفعه بسبب عدم وجود اراضي لديهم

[سهم الغد]

هل انفجر العقار ام لا زال