أبو عزيز
17-07-2003, Thu 3:18 PM
اللي خلاني انتبه لها ان التدوال على التعمير وطيبة شغال على ودنه الفترة الماضية والعقارية لا ليه مدري بس السهم هذا سيتم الالتفات له بعد ما نخلص من الاتصالات وسابك والكهرب
تحليل الشركة العقارية السعودية: أكثر من 750مليون ريال أرباح استثمارات عقارية غير محققة
أصـدرت الشركات المسـاهمة السعودية قوائمها المـالية للربع الأول من العام المـالي 2003م، ونظراً لمـا تمثله هذه القوائم من أهمية للمستثمر بسوق الأسهم السعودية وكذلك للاقتصاد السعودي، تقوم (جـريدة الرياض) بـتقديم قراءة مـالية للقوائم المـالية لهذه الشركات، علمـاً بأن هذه القراءات لا تعتبر توصيات لبيع أو شراء أي من الأسهم دون أدنى مسـؤولية على (جـريدة الرياض) أو المحلل عن أي من القرارات الاستثمارية.
فيما يلي نقدم قراءة مالية في القوائم المالية للشركة العقارية السعودية بنهاية الربع الأول من العام المالي 2003م:
مقدمة:
تأسست الشركة العقارية السعودية عام 1976م، مركزها الرئيسي مدينة الرياض، ويتمثل نشـاط الشركة الأسـاسي للشركة بتملك الأراضي الصالحة للبناء وتطويرها وإقامة المباني السكنية والتجارية عليها وبيعها وتأجيرها وإدارة العقارات لحسـابها ولحسـاب الغير، وشراء وإنتاج المواد والمعدات اللازمة للبناء وبيعها وتأجيرها والقيام بأعمال المقاولات للمباني والقيام بجميع الأعمال المتصلة بتحقيق أغراضها، يتكون رأس مال الشركة من 600مليون ريال بعـدد 12مليون سـهم بقيمة اسمية 50ريالاً وقيمة دفترية (محاسبية) تجاوزت المائة بثلاثة ريالات وربع، وقيمة سـوقية لم تتجاوز 155ريالاً للسهم الواحـد يوم السبت الســابع من يونيـو 2003م، لم تتجاوز القيمة السوقية لجميع اسهم الشركة المليار وتسعمائة مليون ريال، وبما لا يتناسـب مع ما تمتكله الشركة من عقارات مسـجلة محاسبياً بالتكلفة التاريخية (سعر الشراء مضـافاً إليه جميع المصاريف ذات العلاقة) في حين تبلغ قيمتها السوقية أربعة أضعـاف قيمتها المحاسبية (التكلفة) كما سيتم التطرق إليه في نهاية هـذا التقرير، وذلك في حـال الأخـذ في الاعتبار ارتفاع أسعار العقارات في مدينة الرياض خلال السنوات الماضية، وأشـير هنا إلى
التطورات الحديثة الخـاصة بتطوير استراتيجيات الشركة الاستثمارية من إدارة الأملاك فقط إلى لاعب أسـاسي في سـوق العقار داخل مـدينة الرياض. فبالإضـافة إلى إدارة الأملاك، بدأت الشركة في السنوات الأخيرة الماضية مجال التخطيط والتطوير العقاري من خلال العديد من الصيغ الاستثمارية كما سيتم التطرق له في هذا التقرير. يرأس مجلس إدارة الشركة الأستاذ محمد بن عبدالله الشريف.
أولاً- قراءة في ميزانية الشركة المقارنة للعام الماضي وكذلك الربع الأول من العـام المالي 2003م:
المـوجودات.. أكثر من 180مليون ريال أرباح بيع ربيع العقارية:
بالإطلاع على الجدول المرفق الخـاص بموجودات الشـركة البالغة أكثر من مليار وأربعمئة مليون ريال والتي تتركز في الأصـول الثابتة التي بلغـت قيمتها 916مليون ريال والمنخفضـة 97مليون ريال نتيجة الإهلاك الذي بلغ 37مليون ريال خلال الاثني عشر شهرا الماضية وبيع أرض بلغت قيمتها الدفترية 90مليون ريال. وتتكون الأصـول الثابتة البالغة 916مليون ريال من بندين أسـاسيين: الأول - الأراضي البالغة قيمتها الدفترية 264مليون ريال (تشتمل على المواقع وفق الجدول المرفق الذي يوضح التكلفة التاريخية - المحاسبية- والقيمة السوقية وفقاً لتقديري بعـد استشـارة بعض العقاريين والتي أقدرها بمليار ريال)، البند الثاني - المباني البالغ صـافي قيمتها الدفترية 650مليون ريال والتي يتم استهلاكها خلال 33سـنة والتي بلغت تكلفتها التاريخية مليار ونصف، في حين بلغ مجمع إهلاكها خلال عمر شركة 600مليون ريال. ويمثل هـذان البندان استثمارات الشركة العقارية في أولاً- المراكز التجـارية والمجمعات السكنية التي تتكون من مراكز العقارية الأول والثاني والثالث في العليا التي بلغ عـدد مكاتبها 562مكتبا بلغ متوسط نسبة إشغالها في العام الماضي 95% و 582معرضا بلغ متوسط نسبة
إشغالها 87% و 59عمـارة في حي العليا بلغ عـدد شققها أكثر من 1200شـقة سـكنية بلغ متوسط إشعالها 100%، تتجاوز القيمة السوقية لجميع هـذه المباني شـاملةً الأراضي مليار ريال في حين لا تتجـاوز صـافي عوائدها الأربعين مليون ريال وبنسبة 4%، قـد ترى إدارة الشركة في ظل ***يها الحديث لاستراتيجيات جريئة تهدف لتعظيم عوائد المسـاهمين، من البحث عن بدائل أخرى تكون كفيلة بتعظيم استغلال القلب النابض لمدينة الرياض بما يحقق عوائد تتناسب مع القيمة الحقيقية للأموال المستثمرة في أغلى منطقة في مدينة الرياض وتدارك التغيرات والتطورات في تصميم الأسواق التجـارية في المنطقة المحيطة بالمراكز السكنية للشركة في منطقة العليا، حيث تبلغ مسـاحة الأرض المقام عليها المراكز الثلاثة والمجمعات السكنية أكثر من 190ألف متر مربع أقدر متوسط قيمة الأرض السوقية بأكثر من 450مليون ريال بمتوسط تقديري لسعر المتر المربع 2300ريال مسجلة محـاسبيا بما لا يتجاوز 110ملايين ريال. كما تمتلك الشركة 103شقق سكنية في مجمع الستين السكني و 186مكتباً و 101معرض في مجمعي الستين التجاريين. كما تمتلك الشركة 19عمارة و 64فيلا مستقلة و 134فيلا مزدوجة في الحي الدبلوماسي بلغ متوس
ط إشغالها 99% مبنية على أراض مسـتأجرة بعقود إيجار تقارب للمائة سـنة. ثانياً - الأراضي: وفقاً لاستراتيجية الشركة المستقبلية المقرة من قبل مجلس الإدارة في عام 1998م والتي نصـت على التطوير العقاري والعمراني كإستراتيجية إضـافية للنشـاط السـابق بما يؤدي إلى تدوير أموال الشركة بشكل أسرع وذلك من خلال شراء الأراضي بهدف تطويرها وتوفير الخدمات الأسـاسية بها من طرق وماء وكهرباء وهاتف وتخطيطها إلى قطع سكنية متوسطة وإعـدادها للبناء أو البيع وقـد باشـرت الشركة منذ عام 1998م بشراء مجموعة من الأراضي وفقاً للتالي: أرض حي الرمال بمسـاحة 430ألف متر مربع في مرحلة التخطيط بلغ متوسط تكلفتها 18مليون ريال تبلغ قيمتها السوقية التقديرية 50مليون ريال، أرض طريق التخصصي والثمامة (حي ربيع العقارية) بمسـاحة إجمالية 387ألف متر مربع في مرحلة التطوير يصفى منه أكثر من 232ألف متر مربع بعد التخطيط والتقسيم سـيتم بيعها في بداية الربع الرابع والذي أتوقع أن تحقق صـافي أرباح تتجاوز 180مليون ريال يبلغ صـافي عائد السهم منها ما يتجاوز 15ريالاً (انظر الجدول المرفق)، أرض بنبان بمسـاحة إجمالية 600ألف متر مربع في مرحلة التخطيط لم تتجاوز تكلفتها الع
شرين مليون ريال في حين تتجاوز قيمتها السوقية تتجاوز الخمسين مليون ريال، أرض حي قرطبة بمسـاحة 274ألف متر مربع في مرحلة التطوير بتكلفة إجمالية لم تتجاوز 64مليون ريال أقدر قيمتها السوقية 120مليون ريال بواقع 700ريال للمتر المربع ، أرض حي اليرموك بمسـاحة 135ألف متر مربع في مرحلة التطوير لم تتجاوز تكلفتها العشرين مليون ريال سـيتم بناء حي متكامل مكون من مـائة وستين فيلا سكنية سـيتم بيعها نقـداً وقد يتم بيع جزء من الحي بالتقسيط (التأجير المنتهي بالتملك - مجال استثماري جـديد للشركة)، كما تنص الاستراتيجية المستقبلية للشركة على إيجاد صيغ للتعاون مع الجهات الخارجية والتي بناءً عليها تم توقيع أول اتفاقية مشاركة مع البنك السعودي البريطاني تهدف إلى تمويل شراء المساكن وإعادة بيعها على المواطنين بأسلوب التقسيط ولمدد تصل إلى 16سـنة تم إبرام 127عملية في العام الماضي بقيمة إجمالية 65مليون ريال يبلغ نصيب الشركة 10% من المبلغ المستثمر في مشروع (الأمـانة لتمليك المنازل). كما تستثمر الشركة 155مليون ريال في 25% من رأسمال الشركة السعودية لمركز المعيقلية التجاري البالغ 600مليون ريال والتي تمتلك مركز المعيقيلية في وسـط مدينة ا
لرياض بلغ إيراده في العامين الماضيين فقط أربعة ملايين ريال كما تمتلك شركة مركز المعيقيلية 25% من أرض تلال الرياض التي يجري تصفيتها والتي قـد تتجاوز صـافي أرباحها لشركة المعيقيلية أكثر من 60مليون ريال يبلغ نصيب العقارية ما يقارب 15مليون ريال على أقل تقدير. كما تمتلك الشركة العقارية مباشرة ربع حي تلال الرياض البالغ مسـاحته أكثر من مليون متر مربع والذي سـاهمت فيه بمبلغ 76مليون ريال منذ سـنتين يجري الانتهاء من تصفية حسـابات المشروع خلال الربع الثاني من هـذا العام على أبعـد تقدير والذي قـد يحقق أرباحـاً مجزية لمسـاهمي الشركة (لم يتم تسجيلها بعـد!) كما قامت الشركة عند بيع مخطط تلال الرياض بشـراء مواقع منتقاة من تلال الرياض بلغت مسـاحتها 51ألف متر مربع لم يتم تسجيلها من ضمن مخزون الأراضي بعـد (لحين تصفية المساهمة) ولكن بلغت تكلفتها 32مليون أقدر قيمتها السوقية بأكثر من 50مليون ريال (850ريالا/متر). كما تمتلك الشركة استثمـارت في سـندات مالية بقيمة 121مليون ريال بلغ عـائدها في العام الماضي فقط 3.3ملايين ريال، سـيتم صرف 72مليون ريال منها أرباح للمسـاهمين عن العام الماضي 2002م. هذا وقـد ارتفعـت قيمة المشروعات تحت
التنفيذ إلى 31مليون ريال منها 4.2ملايين ريال مشروع سفارة المملكة في الكويت المتوقف منـذ عـام 1990م. تبلغ أصـول الشركة المتداولة (أقل من سنة) 91مليون ريال تتركز في الأرصـدة المستحقة من المسـتأجرين البالغة 85مليون ريال. كما تبلغ النقدية والمخزون 6.5ملايين ريال.
المطلوبـات.. انخفضـت مطلوبات الشركة 9ملايين ريال إلى فقط 182مليون ريال نتيجة لانخفاض الأرصـدة الدائنة إلى 92مليون ريال ومخصص الزكاة إلى 5.4ملايين ريال، أمـا الأرباح المقترح توزيعها على مساهمي الشركة عن العام الماضي بلغت 73مليون ريال بواقع 6ريالات للسهم. كما بلغت تعويضـات نهاية الخـدمة 8.1ملايين.
حقوق الملكية.. انخفضت حقوق الملكية 24مليون ريـال إلى 1.239مليون ريال وذلك نتيجة لانخفاض الأرباح المستبقاة، وقـد تجـاوزت حقوق الملاك أكثر من ضـعف رأسمال الشركة البالغ 600مليون ريال والذي يثير التسـاؤل عن مدى إمكانية تسييل جزء من الاحتياطي الاتفاقي أو احتياطي الاستثمارات بصورة اسهم مجانية للمسـاهمين لعكس القيمة الحقيقية للشركة على القيمة السوقية قبل تخصيص أسهم الدولة حيث دأبت الشركة على احتجاز جـزء لا بأس به من الأرباح السنوية في الأعـوام الماضية ومنذ تأسيس الشركة لدعم الاحتياطيات الاختيارية (الاتفاقي والاستثمار). يبلغ الاحتياطي النظامي 139مليون ريال، والاحتياطي الاتفاقي مكتمل وثابت بمبلغ 300مليون ريال وكذلك احتياطي الاستثمار ثابت بمبلغ 183مليون ريال في حين انخفضـت الأرباح المبقاة 16مليون ريال إلى 4ملايين ريال.
ثانياً - قراءة في قائمة الدخل المقارنة
عن العام المالي 2002م
وكذلك الربع الأول 2003م :
لم تتجاوز إيرادات النشاط في الربع الأول من هذا العام 32مليون ريال في حين اسـتقرت مصاريف النشاط عـند مسـتوى العام الماضي البالغ 17مليون ريال والذي يتكون من مصاريف إهلاك العقارات 9ملايين ريال ( 33سـنة عمر افتراضي للعقارات )، ومصاريف استهلاك الماء والكهرباء والمصروفات العقارية 8ملايين ريال. هـذا وقـد انخفضـت الإيرادات الأخـرى إلى فقط 3.6ملايين ريال، كما انخفضـت المصـاريف الأخـرى والإدارية والعمومية أيضـاً إلى فقط 4.4ريالات، كما انخفض مخصص الزكاة الشرعية إلى 900ألف ريال ليبلغ صـافي دخل الشركة خلال الربع الأول 13.4مليون ريال منخفضاً 14مليون ريال عن العام الماضي وبواقع ريال وعشر هللات للسهم الواحد.
ثالثاً - الأصـول الثابتة بالتكلفة مقارنة بالقيمة السوقية (أرباح غير محققة):
لا تعكس القوائم المالية لبعض الشركات والمعدة وفقاً لمعايير المحاسبة القيمة السوقية لجميع موجودات الشركة الخاصة بالنشـاط الأسـاسي، خصـوصـاً العقارات والأراضي للشركات ذات الأغراض العقارية، كما لا يتم الإفصـاح عن قيمها من خلال إيضـاحات القوائم المالية. لكن - ونظراً لمـا لذلك من أهمية في اتخاذ القرارات الاستثمـارية، آثرت أن أبذل بعض المجهود لإضـافة قيمة لهذا لتقرير، حـيث قمـت بإعـداد الجدول المرفق الخـاص بمخزون الشركة من الأراضي بعــد استشـارة بعض العقاريين في مدينة الرياض وذلك للتوضيح المتحفظ و التقديري للفرق بين القيمة السوقية التقديرية لجميع أراضي الشركة البالغ تكلفتها 264مليون ريال فقط والمقام على بعضـها مبان بلغت تكلفتها 1.5مليار ريال وصـافي قيمتها الدفترية 650مليون ريال بنهاية الربع الأول. كمـا أود التنبيه إلى أنه لا يتم الاعتراف محـاسبياً في المملكة بالأرباح حتى يـتم البيع، حيث لا يتم الأخـذ في الاعتبار الأرباح الاستثمارية حتى يتم البيع تطبيقاً لمبدأ الحيطة والحذر المحاسبي، ولكن وفقاً لتطورات المحـاسبة الدولية الأخيرة، بدأ التحول من التكلفة التاريخية للاستثمارات (قصيرة ومتوسطة الأجل) إلى القيمة الحالية
مع الضغط لتقليص استخدام التكلفة التاريخية للاستثمارات طويلة الأجل (وخصـوصـا في النشـاط المصرفي)، على أن يتم عكس فرق القيمة السوقية والتكلفة كأرباح أو خسـائر غير محققة ضمن حقوق الملاك وذلك لتمكين متخذي القرارات الاستثمارية من معرفة المركز المالي الحقيقي للشركة ومن ثم القدرة على التقييم السليم للشركات المراد الاستثمار فيها، وتزداد أهمية مـا سبق إذا أخذنا في الاعتبار تخصيص الدولة لحصـتها البالغة 63% من أسهم الشركة (صـندوق الاسـتثمار العامة)، حيث يجب أن تعكس القوائم المالية للشركة وإيضاحاتها القيمة الحقيقية للموجودات قبل الشروع في تخصيصها.
هـذا وأتوقع أن يبدأ جـني قطاف ***ي إدارة الشركة لإستراتيجية التطوير العقاري هـذا العام بالبدء بتسجيل أرباح بيع تلال الرياض والذي يذكر رئيس مجلس إدارة الشركة في تقريره للمسـاهمين أنها مجزية والتي أتوقع أن تتجاوز الثلاثين مليون ريال وكذلك استلام نصيب الشركة من تلال الرياض الخاص بشركة مركز المعيقيلية وكذلك بيع مخطط ربع العقارية والذي أتوقع أن تتجـاوز صـافي أرباحه 180مليون ريال وصـافي ربح للسهم أقـدره بخمسة عشر ريال ، وكذلك البدء ببيع الأراضي التي يتم الانتهاء من تخطيطها أو تطويرها أو بيع المسـاكن التي يتم تعميرها (حي اليرموك)، كذلك الإيرادات وفقاً لاتفاقية المشاركة مع البنك السعودي البريطاني (الأمانة لتمليك المنازل). هذا وأتوقع أن تتضاعف أرباح العام الحالي 2003م أكثر من ثلاث مرات وتجـاوز عـائد السهم في عـام 2003م العـشرين ريالا مقارنة بخمسة ريالات في عام 2002م، خصـوصـاً في حـال اكتمال بيع ربيع العقارية في الربع الرابع واستلام مستحقات الشركة من شركة الرياض للتعمير الخاصة ببيع نصـف تلال الرياض المملوك للعقارية وشركة مركز المعيقيلية والذي تم بيعه في العام المــاضي!! بالإضـافة لإيرادات تأجير المكاتب والمراكز التجـ
ارية والسكنية والفلل (المقدرة بخمسة ريالات سنوياً).
* محلل مالي
تحليل الشركة العقارية السعودية: أكثر من 750مليون ريال أرباح استثمارات عقارية غير محققة
أصـدرت الشركات المسـاهمة السعودية قوائمها المـالية للربع الأول من العام المـالي 2003م، ونظراً لمـا تمثله هذه القوائم من أهمية للمستثمر بسوق الأسهم السعودية وكذلك للاقتصاد السعودي، تقوم (جـريدة الرياض) بـتقديم قراءة مـالية للقوائم المـالية لهذه الشركات، علمـاً بأن هذه القراءات لا تعتبر توصيات لبيع أو شراء أي من الأسهم دون أدنى مسـؤولية على (جـريدة الرياض) أو المحلل عن أي من القرارات الاستثمارية.
فيما يلي نقدم قراءة مالية في القوائم المالية للشركة العقارية السعودية بنهاية الربع الأول من العام المالي 2003م:
مقدمة:
تأسست الشركة العقارية السعودية عام 1976م، مركزها الرئيسي مدينة الرياض، ويتمثل نشـاط الشركة الأسـاسي للشركة بتملك الأراضي الصالحة للبناء وتطويرها وإقامة المباني السكنية والتجارية عليها وبيعها وتأجيرها وإدارة العقارات لحسـابها ولحسـاب الغير، وشراء وإنتاج المواد والمعدات اللازمة للبناء وبيعها وتأجيرها والقيام بأعمال المقاولات للمباني والقيام بجميع الأعمال المتصلة بتحقيق أغراضها، يتكون رأس مال الشركة من 600مليون ريال بعـدد 12مليون سـهم بقيمة اسمية 50ريالاً وقيمة دفترية (محاسبية) تجاوزت المائة بثلاثة ريالات وربع، وقيمة سـوقية لم تتجاوز 155ريالاً للسهم الواحـد يوم السبت الســابع من يونيـو 2003م، لم تتجاوز القيمة السوقية لجميع اسهم الشركة المليار وتسعمائة مليون ريال، وبما لا يتناسـب مع ما تمتكله الشركة من عقارات مسـجلة محاسبياً بالتكلفة التاريخية (سعر الشراء مضـافاً إليه جميع المصاريف ذات العلاقة) في حين تبلغ قيمتها السوقية أربعة أضعـاف قيمتها المحاسبية (التكلفة) كما سيتم التطرق إليه في نهاية هـذا التقرير، وذلك في حـال الأخـذ في الاعتبار ارتفاع أسعار العقارات في مدينة الرياض خلال السنوات الماضية، وأشـير هنا إلى
التطورات الحديثة الخـاصة بتطوير استراتيجيات الشركة الاستثمارية من إدارة الأملاك فقط إلى لاعب أسـاسي في سـوق العقار داخل مـدينة الرياض. فبالإضـافة إلى إدارة الأملاك، بدأت الشركة في السنوات الأخيرة الماضية مجال التخطيط والتطوير العقاري من خلال العديد من الصيغ الاستثمارية كما سيتم التطرق له في هذا التقرير. يرأس مجلس إدارة الشركة الأستاذ محمد بن عبدالله الشريف.
أولاً- قراءة في ميزانية الشركة المقارنة للعام الماضي وكذلك الربع الأول من العـام المالي 2003م:
المـوجودات.. أكثر من 180مليون ريال أرباح بيع ربيع العقارية:
بالإطلاع على الجدول المرفق الخـاص بموجودات الشـركة البالغة أكثر من مليار وأربعمئة مليون ريال والتي تتركز في الأصـول الثابتة التي بلغـت قيمتها 916مليون ريال والمنخفضـة 97مليون ريال نتيجة الإهلاك الذي بلغ 37مليون ريال خلال الاثني عشر شهرا الماضية وبيع أرض بلغت قيمتها الدفترية 90مليون ريال. وتتكون الأصـول الثابتة البالغة 916مليون ريال من بندين أسـاسيين: الأول - الأراضي البالغة قيمتها الدفترية 264مليون ريال (تشتمل على المواقع وفق الجدول المرفق الذي يوضح التكلفة التاريخية - المحاسبية- والقيمة السوقية وفقاً لتقديري بعـد استشـارة بعض العقاريين والتي أقدرها بمليار ريال)، البند الثاني - المباني البالغ صـافي قيمتها الدفترية 650مليون ريال والتي يتم استهلاكها خلال 33سـنة والتي بلغت تكلفتها التاريخية مليار ونصف، في حين بلغ مجمع إهلاكها خلال عمر شركة 600مليون ريال. ويمثل هـذان البندان استثمارات الشركة العقارية في أولاً- المراكز التجـارية والمجمعات السكنية التي تتكون من مراكز العقارية الأول والثاني والثالث في العليا التي بلغ عـدد مكاتبها 562مكتبا بلغ متوسط نسبة إشغالها في العام الماضي 95% و 582معرضا بلغ متوسط نسبة
إشغالها 87% و 59عمـارة في حي العليا بلغ عـدد شققها أكثر من 1200شـقة سـكنية بلغ متوسط إشعالها 100%، تتجاوز القيمة السوقية لجميع هـذه المباني شـاملةً الأراضي مليار ريال في حين لا تتجـاوز صـافي عوائدها الأربعين مليون ريال وبنسبة 4%، قـد ترى إدارة الشركة في ظل ***يها الحديث لاستراتيجيات جريئة تهدف لتعظيم عوائد المسـاهمين، من البحث عن بدائل أخرى تكون كفيلة بتعظيم استغلال القلب النابض لمدينة الرياض بما يحقق عوائد تتناسب مع القيمة الحقيقية للأموال المستثمرة في أغلى منطقة في مدينة الرياض وتدارك التغيرات والتطورات في تصميم الأسواق التجـارية في المنطقة المحيطة بالمراكز السكنية للشركة في منطقة العليا، حيث تبلغ مسـاحة الأرض المقام عليها المراكز الثلاثة والمجمعات السكنية أكثر من 190ألف متر مربع أقدر متوسط قيمة الأرض السوقية بأكثر من 450مليون ريال بمتوسط تقديري لسعر المتر المربع 2300ريال مسجلة محـاسبيا بما لا يتجاوز 110ملايين ريال. كما تمتلك الشركة 103شقق سكنية في مجمع الستين السكني و 186مكتباً و 101معرض في مجمعي الستين التجاريين. كما تمتلك الشركة 19عمارة و 64فيلا مستقلة و 134فيلا مزدوجة في الحي الدبلوماسي بلغ متوس
ط إشغالها 99% مبنية على أراض مسـتأجرة بعقود إيجار تقارب للمائة سـنة. ثانياً - الأراضي: وفقاً لاستراتيجية الشركة المستقبلية المقرة من قبل مجلس الإدارة في عام 1998م والتي نصـت على التطوير العقاري والعمراني كإستراتيجية إضـافية للنشـاط السـابق بما يؤدي إلى تدوير أموال الشركة بشكل أسرع وذلك من خلال شراء الأراضي بهدف تطويرها وتوفير الخدمات الأسـاسية بها من طرق وماء وكهرباء وهاتف وتخطيطها إلى قطع سكنية متوسطة وإعـدادها للبناء أو البيع وقـد باشـرت الشركة منذ عام 1998م بشراء مجموعة من الأراضي وفقاً للتالي: أرض حي الرمال بمسـاحة 430ألف متر مربع في مرحلة التخطيط بلغ متوسط تكلفتها 18مليون ريال تبلغ قيمتها السوقية التقديرية 50مليون ريال، أرض طريق التخصصي والثمامة (حي ربيع العقارية) بمسـاحة إجمالية 387ألف متر مربع في مرحلة التطوير يصفى منه أكثر من 232ألف متر مربع بعد التخطيط والتقسيم سـيتم بيعها في بداية الربع الرابع والذي أتوقع أن تحقق صـافي أرباح تتجاوز 180مليون ريال يبلغ صـافي عائد السهم منها ما يتجاوز 15ريالاً (انظر الجدول المرفق)، أرض بنبان بمسـاحة إجمالية 600ألف متر مربع في مرحلة التخطيط لم تتجاوز تكلفتها الع
شرين مليون ريال في حين تتجاوز قيمتها السوقية تتجاوز الخمسين مليون ريال، أرض حي قرطبة بمسـاحة 274ألف متر مربع في مرحلة التطوير بتكلفة إجمالية لم تتجاوز 64مليون ريال أقدر قيمتها السوقية 120مليون ريال بواقع 700ريال للمتر المربع ، أرض حي اليرموك بمسـاحة 135ألف متر مربع في مرحلة التطوير لم تتجاوز تكلفتها العشرين مليون ريال سـيتم بناء حي متكامل مكون من مـائة وستين فيلا سكنية سـيتم بيعها نقـداً وقد يتم بيع جزء من الحي بالتقسيط (التأجير المنتهي بالتملك - مجال استثماري جـديد للشركة)، كما تنص الاستراتيجية المستقبلية للشركة على إيجاد صيغ للتعاون مع الجهات الخارجية والتي بناءً عليها تم توقيع أول اتفاقية مشاركة مع البنك السعودي البريطاني تهدف إلى تمويل شراء المساكن وإعادة بيعها على المواطنين بأسلوب التقسيط ولمدد تصل إلى 16سـنة تم إبرام 127عملية في العام الماضي بقيمة إجمالية 65مليون ريال يبلغ نصيب الشركة 10% من المبلغ المستثمر في مشروع (الأمـانة لتمليك المنازل). كما تستثمر الشركة 155مليون ريال في 25% من رأسمال الشركة السعودية لمركز المعيقلية التجاري البالغ 600مليون ريال والتي تمتلك مركز المعيقيلية في وسـط مدينة ا
لرياض بلغ إيراده في العامين الماضيين فقط أربعة ملايين ريال كما تمتلك شركة مركز المعيقيلية 25% من أرض تلال الرياض التي يجري تصفيتها والتي قـد تتجاوز صـافي أرباحها لشركة المعيقيلية أكثر من 60مليون ريال يبلغ نصيب العقارية ما يقارب 15مليون ريال على أقل تقدير. كما تمتلك الشركة العقارية مباشرة ربع حي تلال الرياض البالغ مسـاحته أكثر من مليون متر مربع والذي سـاهمت فيه بمبلغ 76مليون ريال منذ سـنتين يجري الانتهاء من تصفية حسـابات المشروع خلال الربع الثاني من هـذا العام على أبعـد تقدير والذي قـد يحقق أرباحـاً مجزية لمسـاهمي الشركة (لم يتم تسجيلها بعـد!) كما قامت الشركة عند بيع مخطط تلال الرياض بشـراء مواقع منتقاة من تلال الرياض بلغت مسـاحتها 51ألف متر مربع لم يتم تسجيلها من ضمن مخزون الأراضي بعـد (لحين تصفية المساهمة) ولكن بلغت تكلفتها 32مليون أقدر قيمتها السوقية بأكثر من 50مليون ريال (850ريالا/متر). كما تمتلك الشركة استثمـارت في سـندات مالية بقيمة 121مليون ريال بلغ عـائدها في العام الماضي فقط 3.3ملايين ريال، سـيتم صرف 72مليون ريال منها أرباح للمسـاهمين عن العام الماضي 2002م. هذا وقـد ارتفعـت قيمة المشروعات تحت
التنفيذ إلى 31مليون ريال منها 4.2ملايين ريال مشروع سفارة المملكة في الكويت المتوقف منـذ عـام 1990م. تبلغ أصـول الشركة المتداولة (أقل من سنة) 91مليون ريال تتركز في الأرصـدة المستحقة من المسـتأجرين البالغة 85مليون ريال. كما تبلغ النقدية والمخزون 6.5ملايين ريال.
المطلوبـات.. انخفضـت مطلوبات الشركة 9ملايين ريال إلى فقط 182مليون ريال نتيجة لانخفاض الأرصـدة الدائنة إلى 92مليون ريال ومخصص الزكاة إلى 5.4ملايين ريال، أمـا الأرباح المقترح توزيعها على مساهمي الشركة عن العام الماضي بلغت 73مليون ريال بواقع 6ريالات للسهم. كما بلغت تعويضـات نهاية الخـدمة 8.1ملايين.
حقوق الملكية.. انخفضت حقوق الملكية 24مليون ريـال إلى 1.239مليون ريال وذلك نتيجة لانخفاض الأرباح المستبقاة، وقـد تجـاوزت حقوق الملاك أكثر من ضـعف رأسمال الشركة البالغ 600مليون ريال والذي يثير التسـاؤل عن مدى إمكانية تسييل جزء من الاحتياطي الاتفاقي أو احتياطي الاستثمارات بصورة اسهم مجانية للمسـاهمين لعكس القيمة الحقيقية للشركة على القيمة السوقية قبل تخصيص أسهم الدولة حيث دأبت الشركة على احتجاز جـزء لا بأس به من الأرباح السنوية في الأعـوام الماضية ومنذ تأسيس الشركة لدعم الاحتياطيات الاختيارية (الاتفاقي والاستثمار). يبلغ الاحتياطي النظامي 139مليون ريال، والاحتياطي الاتفاقي مكتمل وثابت بمبلغ 300مليون ريال وكذلك احتياطي الاستثمار ثابت بمبلغ 183مليون ريال في حين انخفضـت الأرباح المبقاة 16مليون ريال إلى 4ملايين ريال.
ثانياً - قراءة في قائمة الدخل المقارنة
عن العام المالي 2002م
وكذلك الربع الأول 2003م :
لم تتجاوز إيرادات النشاط في الربع الأول من هذا العام 32مليون ريال في حين اسـتقرت مصاريف النشاط عـند مسـتوى العام الماضي البالغ 17مليون ريال والذي يتكون من مصاريف إهلاك العقارات 9ملايين ريال ( 33سـنة عمر افتراضي للعقارات )، ومصاريف استهلاك الماء والكهرباء والمصروفات العقارية 8ملايين ريال. هـذا وقـد انخفضـت الإيرادات الأخـرى إلى فقط 3.6ملايين ريال، كما انخفضـت المصـاريف الأخـرى والإدارية والعمومية أيضـاً إلى فقط 4.4ريالات، كما انخفض مخصص الزكاة الشرعية إلى 900ألف ريال ليبلغ صـافي دخل الشركة خلال الربع الأول 13.4مليون ريال منخفضاً 14مليون ريال عن العام الماضي وبواقع ريال وعشر هللات للسهم الواحد.
ثالثاً - الأصـول الثابتة بالتكلفة مقارنة بالقيمة السوقية (أرباح غير محققة):
لا تعكس القوائم المالية لبعض الشركات والمعدة وفقاً لمعايير المحاسبة القيمة السوقية لجميع موجودات الشركة الخاصة بالنشـاط الأسـاسي، خصـوصـاً العقارات والأراضي للشركات ذات الأغراض العقارية، كما لا يتم الإفصـاح عن قيمها من خلال إيضـاحات القوائم المالية. لكن - ونظراً لمـا لذلك من أهمية في اتخاذ القرارات الاستثمـارية، آثرت أن أبذل بعض المجهود لإضـافة قيمة لهذا لتقرير، حـيث قمـت بإعـداد الجدول المرفق الخـاص بمخزون الشركة من الأراضي بعــد استشـارة بعض العقاريين في مدينة الرياض وذلك للتوضيح المتحفظ و التقديري للفرق بين القيمة السوقية التقديرية لجميع أراضي الشركة البالغ تكلفتها 264مليون ريال فقط والمقام على بعضـها مبان بلغت تكلفتها 1.5مليار ريال وصـافي قيمتها الدفترية 650مليون ريال بنهاية الربع الأول. كمـا أود التنبيه إلى أنه لا يتم الاعتراف محـاسبياً في المملكة بالأرباح حتى يـتم البيع، حيث لا يتم الأخـذ في الاعتبار الأرباح الاستثمارية حتى يتم البيع تطبيقاً لمبدأ الحيطة والحذر المحاسبي، ولكن وفقاً لتطورات المحـاسبة الدولية الأخيرة، بدأ التحول من التكلفة التاريخية للاستثمارات (قصيرة ومتوسطة الأجل) إلى القيمة الحالية
مع الضغط لتقليص استخدام التكلفة التاريخية للاستثمارات طويلة الأجل (وخصـوصـا في النشـاط المصرفي)، على أن يتم عكس فرق القيمة السوقية والتكلفة كأرباح أو خسـائر غير محققة ضمن حقوق الملاك وذلك لتمكين متخذي القرارات الاستثمارية من معرفة المركز المالي الحقيقي للشركة ومن ثم القدرة على التقييم السليم للشركات المراد الاستثمار فيها، وتزداد أهمية مـا سبق إذا أخذنا في الاعتبار تخصيص الدولة لحصـتها البالغة 63% من أسهم الشركة (صـندوق الاسـتثمار العامة)، حيث يجب أن تعكس القوائم المالية للشركة وإيضاحاتها القيمة الحقيقية للموجودات قبل الشروع في تخصيصها.
هـذا وأتوقع أن يبدأ جـني قطاف ***ي إدارة الشركة لإستراتيجية التطوير العقاري هـذا العام بالبدء بتسجيل أرباح بيع تلال الرياض والذي يذكر رئيس مجلس إدارة الشركة في تقريره للمسـاهمين أنها مجزية والتي أتوقع أن تتجاوز الثلاثين مليون ريال وكذلك استلام نصيب الشركة من تلال الرياض الخاص بشركة مركز المعيقيلية وكذلك بيع مخطط ربع العقارية والذي أتوقع أن تتجـاوز صـافي أرباحه 180مليون ريال وصـافي ربح للسهم أقـدره بخمسة عشر ريال ، وكذلك البدء ببيع الأراضي التي يتم الانتهاء من تخطيطها أو تطويرها أو بيع المسـاكن التي يتم تعميرها (حي اليرموك)، كذلك الإيرادات وفقاً لاتفاقية المشاركة مع البنك السعودي البريطاني (الأمانة لتمليك المنازل). هذا وأتوقع أن تتضاعف أرباح العام الحالي 2003م أكثر من ثلاث مرات وتجـاوز عـائد السهم في عـام 2003م العـشرين ريالا مقارنة بخمسة ريالات في عام 2002م، خصـوصـاً في حـال اكتمال بيع ربيع العقارية في الربع الرابع واستلام مستحقات الشركة من شركة الرياض للتعمير الخاصة ببيع نصـف تلال الرياض المملوك للعقارية وشركة مركز المعيقيلية والذي تم بيعه في العام المــاضي!! بالإضـافة لإيرادات تأجير المكاتب والمراكز التجـ
ارية والسكنية والفلل (المقدرة بخمسة ريالات سنوياً).
* محلل مالي