المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : ++++ مستقبل العقار في السعودية في ظل الاوضاع الاقتصادية الحالية - نظرة تفصيلية + +++


رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 12:27 PM
كثر الحديث عن العقار هذه الأيام خاصة وان البعض كان ينتظر نزول العقار ولم يحصل النزول المتوقع في عز الأزمة المالية ومع ذلك لا زلنا نسمع عن تحليلات اقرب الى الأمنيات والأولى عدم المكابرة وتعامل مع الحقائق على أرض الواقع كما هي سواء كانت سلبية أم ايجابية. أدخال العاطفة في المعادلة مسألة خطيرة جدا.

هناك أقوال وحجج كثيرة في موضوع العقار سأحاول تناولها على شكل نقاط.. واعتذر مقدما ان كانت بعض الافكار غير مرتبة كما يجب.

وأتمنى قراءة هذا الموضوع على ضوء ما ورد هنا http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323886 لأن تكرار هذه المعلومات سيطيل الموضوع الطويل نسبيا أصلا.

أولا تأثير الرهن العقاري :

وكان الأولى وجوده من سنين قبل الارتفاعات, وعدم ايجاده كردة فعل بعد ما "طاح الفاس في الراس" لكن ما لا يدرك كله لا يترك كله وفي النظام خير لمن قدراته المادية محدودة.

الرهن العقاري أيا كان شكله, سيزيد من السيولة الموجودة في السوق للتنافس على نفس العدد من السلع على المدى المنظور وبالتالي يساهم في رفع الاسعار.

البعض يقول ان وجود شركات الرهن العقاري سيكون سببا في نزول العقار لأنه الشركات لن تخاطر بتقييم العقارات بأكثر مما تستحق, وبالتالي الرهن العقاري سيساهم في نزول العقار.

مشكلة هذا الطرح قضيتين

القضية الأولى تجاهل تاثير السيولة الداخلة للسوق.

القضية الثانية افتراض ان العقارات مقيمة بأكثر مما تستحق, وهذا اعتقد انه خاطئ وفي الغالب مبني على اسعار عقارات مضاربة خارج المدينة, او بناء على مقارنة الاسعار الحالية بالاسعار قبل سنوات قليلة ماضية, وهذا لا يعتد به في التقييم خاصة وانه يتجاهل كل المتغيرات الاقتصادية للنظرالى الموضوع من زاوية ضيقة. فلا يمكن تجاهل ارقام الاقتصاد الكلي من تضخم ووفرة سيولة وغيرها من العوامل.

ثانيا : تأثير قلة السيولة الموجودة عند شريحة كبيرة من الناس

هذا موجود, وله تأثيره, خاصة على العقار السكني, لكن اظن انه لو كان بيدها سيولة في ظل المعطيات الحالية, لرأينا ارتفاع أكبر من الارتفاع الحالي. وهناك سيولة كبيرة في البلد وستتجه الى الاستثمارات العقارية, وليس مصدرها هذه الفئة من الناس بشكل مباشر, بل عن طريق الشركات العقارية.

ففي النهاية بدون مشترين يشكلون نسبة كبيرة من الطلب على الوحدات السكنية, سيكون هناك اخلال بموازين العرض والطلب, فلا يمكن ترك هؤلاء بدون سكن, او بدون مال لتمويل شراء السكن.

ولذلك وجد الرهن العقاري كاحدى العوامل الرئيسية المساعدة في حل هذه المشكلة ويساعدهم على الشراء من الشركات العقارية او المطورين العقاريين.

العامل الآخر هو ان تصور جيل كامل جديد يشتري اراضي ليبني عليها "الفلل" بنفسه ويدفع اقساط على الارض او على الفيلا المشتراة, هذا ايضا تصور غير منطقي, فجانب آخر من حل هذه المشكلة هو تغير نوع الوحدات السكنية.

لذلك اعتقد ان الطلب على الأراضي لن يكون من الافراد الا في نطاق معين وليس كما في السابق, وسيزداد على الطلب على الأراضي من قبل الشركات العقارية, التي ستطور المساكن الصغيرة بأقل التكاليف كون الاسعار عليها تكون ارخص من السعر الذي كان ممكن ان يدفعه الفرد, وهي بدورها تسوقها على المستفيد النهائي, أي الافراد.

نوع المساكن بيكون مختلف عن السابق, وحجمها كذلك, لتقليل تكلفة الوحدة السكنية
وتقليل التكلفة أسهل بكثير على الشركات العقارية من الافراد.

تأثير عدم قدرة الناس على شراء اراضي وبناء فلل عليها كما كان في الجيل السابق, سيكون في شكل ونوع الوحدات السكنية في المستقبل, وليس في انخفاض اسعار الاراضي.

ولهذا السبب اعتقد ان قول ان الشعب لا يملك سيولة وبالتالي لا بد من نزول اسعار الاراضي حتى سيتطيعون ان يشترون ويبنون عليها الفلل قول غير منطقي خاصة في ظل المعطيات الاقتصادية الحالية. خاصة وانه سيكون هناك توجه كبير جدا للمجمعات السكنية التي توجد بها شقق تتبعها خدمات من غرف للرياضة او مسابح الخ لاعطائها طابع community او مجتمع مصغر.

بمعنى آخر او باختصار الطلب على الأراضي ليس بالضرورة ان يكون من قبل المستفيد النهائي. فسيكون هناك طلب كبير ممن يستفيد من هذه الاراضي ويطورها ويسوقها على المستفيد النهائي. والشكل اعلاه هو مجرد شكل من الاشكال الوحدات السكنية التي ستظهر لتخفيف الاعباء على المشتري النهائي.

ثالثا مستقبل العقار التجاري :

طبعا تأثير سعر العقار التجاري على السكني والعكس سأتركه جانبا.

مع عودة اسعار البترول للارتفاع, واستمرار الانفاق الحكومي التاريخي, وبناء مشاريع ضخمة تدعمها الحكومة كالمركز المالي بابراجها, واستمرار الانتعاش الاقتصادي والشركات المتنافسة خاصة بعد زوال هلع الازمة العالمية والنمو السكاني الكبير الذي سيحدث طلب كبير جدا على الخدمات الطبية والتجارية والسياحية (فنادق وشقق ) لمقابلة طلب النمو في الطلب الناتج عن النمو السكاني, اعتقد انه من المستحيل ان يتخلف العقار التجاري عن الارتفاع وهذه هي الظروف.

ايضا هناك توجه رسمي للحد من توسع المدن وتشجيع البقاء في المحافظات والقرى بايجاد جامعات ومراكز طبية وغيرها من الخدمات فيها للحد من الهجرة الى المدن.

أما داخل المدن, فهناك توجه للسماح ببناء ابراج متعددة الطوابق وعدم استمرار النمو الافقي العشوائي واعطاء فرصة للنمو العامودي وانهاء عهد بناء العماير التجارية المكونة من دورين بمكيفات تشوه منظر المدينة على الشوارع الرئيسية.

خاصة وان النمو الافقي يجب ان يتبعه خدمات بانواعها المختلفة وهذا يجعل هذا الخيار غير جذاب ابدا. وهذا كله معلن, وصدر نظام في الرياض يسمح ببناء فنادق 15 دور على الشوارع الرئيسية, واعطاء ايضا مرونة اكبر للمراكز الطبية ولا يحضرني تفاصيل عدد الأدوار, وهناك قرارات "عامة" للشوارع التجارية الرئيسية ستصدر قريبا حسب ما هو معلن وتصب في هذا النمو العامودي وتشجع التخلص من المباني القديمة واستبدالها بابراج تحسن وضع المدينة جماليا ووظيفيا.

وايضا في جدة هناك قرارات صدرت في هذا الاتجاه أيضا.

ولو نظرنا للصورة الكلية مرة اخرى لوجدنا عاملين أساسيين يدفعان الاقتصاد للنمو ويعملان كبنزين لهذا كله في تاثيره على العقار والأسهم وأكثر القطاعات و بشكل سريع وقوي جدا.....

الأول النمو السكاني الرهيب وجيل جديد محتاج للسكن والخدمات. والثاني ارتفاع اسعار البترول وانتعاش الاقتصاد السعودي مع انفاق حكومي غير مسبوق وتحسين القوانين والانظمة التجارية.

لذلك لا اعتقد ان النزول وارد اطلاقا على المدى المنظور ما لم يستجد شيء على الساحة.

ختاما لن أنصح أحد بالبيع او الشراء, لكن انصح بمحاولة قراءة الواقع ومن ثم التعامل معه سواء رأيته سلبيا أم ايجابيا. وعدم ترك العاطفة تتخذ القرارات الاقتصادية.

فكما قال عبقري الاستثمار وثاني اغنى رجل في العالم Warren Buffett :

"لا يوجد علاقة بين النجاح في الاستثمار ومستوى الذكاء IQ دام مستوى الذكاء أعلى من 25. مجرد وجود ذكاء عادي عندك, كل ما تحتاج اليه هو المزاج (العاطفي) لتستطيع مقاومة الرغبات (النفسية والعاطفية) التي تجعل الغير يقل في مشاكل في استثماراتهم."
abcd
11-09-2009, Fri 12:40 PM
قبل 9 أشهر اطلعت على فيلا كان مطلوب فيها 4 ملايين ريال
قبل يومين مررت عليها المطلوب ثلاثة ملايين

خالي عنده بلوك في شمال الرياض مسيوم قبل سنتين ب 1800 للمتر
الآن 1600 للمتر
أنا شخصيا عندي أرض كانت تسوى ثلاثة ملايين ريال
السوم عليها مليون وستمائة
ماذا تسمي ذلك
ماذا تسمي هذا
رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 12:45 PM
قبل 9 أشهر اطلعت على فيلا كان مطلوب فيها 4 ملايين ريال
قبل يومين مررت عليها المطلوب ثلاثة ملايين

خالي عنده بلوك في شمال الرياض مسيوم قبل سنتين ب 1800 للمتر
الآن 1600 للمتر
أنا شخصيا عندي أرض كانت تسوى ثلاثة ملايين ريال
السوم عليها مليون وستمائة
ماذا تسمي ذلك
ماذا تسمي هذا

___ ماضي ___
خشاشي
11-09-2009, Fri 12:50 PM
___ ماضي ___

ويمكن ماضي مستمر..
الفأل الحسن
11-09-2009, Fri 1:04 PM
العقار حاجة للسكن واصل للاستثمار ولكنه تعرض خلال السنوات الثلاث الماضية لحملة من جيوش المرتزقة والمضاربين اضرت به كثيرا طبعا هؤلاء نتاج طبيعي للحملة التي قادتها الدولة لاغلاق الفجوة المهولة بين العرض والطلب فيما يخص السكن واذا حدث توازن سوف تتغير الكثير من المفاهيم والافكار وارجع لتصريح الجاسر قبل اسبوع وسوف تجد فيه حلا للغز العقار ( اظنه قال: الايجارات سوف تنخفض بسبب وفرة المعروض)
اقرار نظام الرهن العقاري تحصيل حاصل والبنوك استبقت الرهن واتخمت نفسها واتخمت المقترضين ( والبنوك من هو مديرها ؟ اليست ساما ؟ اليس الجاسر محافظها).
رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 1:08 PM
ويمكن ماضي مستمر..

بدون الخوض في هل سومة واحد يبي يتصيد فرص في عز الخوف و رفضها صاحب العقار هو مقياس للقيمة, ام قيمة الصفقات المنفذة فعلا..

الفترة اللي راحت وفي عز الازمة الاقتصادية السوق كان شبه ميت, والكل متمسك بسيولته, وأتى من "يسوم" بارخص الاسعار, وتمت بعض الصفقات القليلة والبائع فيها يكون في الغالب محتاج سيولة والصفقات هذه لا يعتد بها خاصة والسومات لا يمكن اعتبارها مقياس صحيح في وقت التداول أصلا فيه شبه منعدم... خاصة وانها في وقت كان الخوف مسيطر بل وجد هلع والكل متمسك بسيولته.. فشيء طبيعي وقتها تتوقف السومات في اوقات ترقب مثل هذه...

الآن الخوف راح والمرحلة هذه عدت وانتهت, وهي مرحلة بالمناسبة كان التأثير الأكبر فيها تأثير نفسي وخوف من المستقبل بسبب عدم استيعاب الكثير لما كان يحدث على المستوى العالمي فالكل كان يسمع انهيار انهيار..

لكن الانفاق الحكومي التاريخي في السعودية كان مستمر, وسعر البترول سرعان ما ارتد الى السبعينات واستقر حولها.. فالمتغيرات الاقتصادية الأساسية لم تختلف كثيرا عن ما كانت عليه قبل الازمة.. الا في نطاق التمسك بالسيولة بسبب الخوف, وما تبع ذلك من تضرر بعض المؤسسات والشركات... لكن اذا نظرنا اليها بجانب الانفاق الحكومي التاريخي واسعار بترول "طبيعية" سنجد ان العوامل الأساسية لم تتغير كثيرا... وسنرجع نكمل من حيث انتهينا قبل الازمة.... ربما بشكل ابطأ, او بشكل أسرع, هذا صعب التيقن منه.. لكن الأكيد والله اعلم اننا رجعنا لنقطة ما قبل الازمة مع بعض الاختلافات البسيطة التي وان كان لا يمكن تغافلها, الا انها لا تؤثر كثيرا في الصورة الكلية والاتجاه العام والخطوط العريضة.

ظروف الماضي الاقتصادية في مرحلة مؤقتة انتقالية كان محركها الرئيسي العوامل النفسية وليست أساسيات اقتصادية,مختلفة تماما عن الظروف الحالية والمستقبلية

وطبيعي ان هناك فئة لن تستوعب هذا الشيء الا بعد ما يحدث ارتفاع (بغض النظر عن حدته ), لكن الجيد الذي يستطيع استشراف المستقبل قبل ان يحدث

فعندما يقال "يمكن ماضي مستمر" .... هذا ممكن فقط في حالة استمرار ظروف الماضي وهذا ليس ما هو حاصل الآن, بل الحاصل العكس

عموما حديثي عن العقار بداية من بعد العيد... الى ستة أشهر او سنة , اعتقد ان المنحنى بيوضح ان الاتجاه الارتفاع... خاصة بعد اقرار الرهن العقاري
تدوير
11-09-2009, Fri 1:14 PM
جميل جدا

ارى ان تاريخ 26/2/2006 هو منعطف تاريخي ليس على مستوى
سوق الاسهم بمنظوره الضيق فقط بل على جميع المستويات

من ذلك التاريخ بدأت دحرجة كرة الثلج التي لاتزال تتدحرج وتكبر
تدريجيا ولن يتخيل احد اين ستقف هذه الكره

من ذلك التاريخ تبخرت الاف المليارات في الاسهم
وارتفعت اسعار العقارات بشكل جنوني
وارتفع التضخم بشكل حاد ورهيب فأثر على جميع مناحي الحياة
والتضخم مصطلح يضم في داخله اسعار جميع السلع الاساسيه
والضروريه التي هي من اساسيات الحياة اليومية

قابل هذا كله ارتفاع طفيف في الاجور اوقد نار التضخم
وزاد الامور تعقيدا واصبحت الاجور لاتوازي حجم الانفاق الضروري اليومي
الذي يكفل حياة مشابهة لما كان موجودا قبل التاريخ اعلاه

ومع طبع امريكا لمزيد من الدولارات ومع ربط الريال بالدولار
فسنرى نسب للتضخم لم نكن نتخيلها في ابشع الكوابيس
وسنترحم على ايامنا هذه وخطط امريكا للتحفيز لن نرى اثارها
السلبية على الريال الا بعد بضعة سنوات

نحن لم نعي القصه من الاساس وربما اتضحت لنا معالمها الان
حياة الرفاهيه السابقه (قبل ذلك التاريخ) ولت الى غير رجعه

حياة الفلل الفارهه والسيارات المتعدده امام كل باب والخدم في كل بيت
وكون رب الاسره يصرف من راتبه على جميع افراد الاسره متضمنا العاطلين
منهم قد ولت ولن ترجع

هذا الواقع سيفرض علينا ولن نستطيع تغييره
عبدالعزيز الدوسري
11-09-2009, Fri 1:27 PM
أخي رادار الشاشة

يوم أمس مررت على فلة كانت معروضة 3750000 أمس 3100000 الفارق 650000 أي نزول قرابة 20%.

للأسف العقـــــــار عندنا لا يخضع لقوى العرض والطلب الحقيقي وهوا ممسوك بقوة المال والنظام.

أقول هذا مستندا الى عدة عوامل أهمها:

1- حجم الاراضي الصالحة للسكنى كبير جدا ولكن محتكر !.
2- دخل الفرد لا يتناسب بتاتا مع هذه الاسعـــار المبالغ فيها.
3- هناك حلول واضحة لأزمة الاسكان ولكنها ستفوت فرصة ربح تجار العقار الكبار ولذا هي حبيسة الادراج من سنين.


أقول ذلك وأنا أعلم بأن العقار ربما يحافظ على عدم عدالة الاسعــار وأنا لست متظررا من ذلك ولكن الحقيقة بأن عقاراتنا مبالغ بها فيها ولابد ان يعاد النظر في الحلول المؤدية الى ضبط اسعاره.
سعد الغامدي
11-09-2009, Fri 1:56 PM
طرح جميل جدا بارك الله فيك

أتفق معاك في ان اسعار العقار لن تنخفض بالنسبة التي يتوقعها الكثيرين خاصة وان الطلب لا يزال كبير على الوحدات السكنية.

ما يلمسه البعض من انخفاض الاسعار بنسبة من 10% الى 25% فعلا صحيح ولكن السبب هو ان هذا الانخفاض كان بسبب التضخم الكبير الذي طرأ على اسعار العقارات وبالتالي هذا تصحيح طبيعي، واللي يؤكد هذا الشيء ان انخفاض الاسعار كان بشكل واضح على الفيلل الصغيرة ولكن الاراضي وخاصة في المناطق الرئيسية اطلاقا لم تنخفض بل بالعكس يوجد ارتفاع.

احد كبار المستثمرين القطريين ( رئيس تنفيذي لشركة عقارية كبرى) أكد لي قبل عدة شهور توجههم للاستثمار في المملكة وخاصة الرياض حيث اكد لي ان الاسعار لا زالت قابلة للنمو وللاستثمار. ملاحظة قارنوا اسعار الاراضي عندنا مع دول الخليج وبتعرفون الفرق.

أخوي رادار الشاشة توقيعك جميل وفعلا العقول العظيمة تناقش الافكار
السعيد
11-09-2009, Fri 1:57 PM
احي الكريم كلامك منطقي
لكن اسواقنا غير منطقيه......ببساطه هل كثرت الصيدليات تعطيك انطباع ان كل الشعب مريض ...

كثرت المراكز التجاريه تعطيك اتطباع ان كل مواطن له محل تجاري

للأسف عقارنا با ايدي لاتعرف من المنطق والفكر شئ...مخططات ومباني منتشره على مدى افقي .....فراغات بيضاء احيانا اكبر من الاحياء........
اشكالية العقار وحوده مع غير متخصصين ......والا عقاري لا يستطيع تصريف عقاره سنتين ...ماذااا تسميه ..قصور اليس كذلك

فمحاولة الحديث بمنطق وعقل في ها البلد .....تجعلك غير عاقل :)
صاحب قرار
11-09-2009, Fri 2:44 PM
جميل جدا

ارى ان تاريخ 26/2/2006 هو منعطف تاريخي ليس على مستوى
سوق الاسهم بمنظوره الضيق فقط بل على جميع المستويات

من ذلك التاريخ بدأت دحرجة كرة الثلج التي لاتزال تتدحرج وتكبر
تدريجيا ولن يتخيل احد اين ستقف هذه الكره

من ذلك التاريخ تبخرت الاف المليارات في الاسهم
وارتفعت اسعار العقارات بشكل جنوني
وارتفع التضخم بشكل حاد ورهيب فأثر على جميع مناحي الحياة
والتضخم مصطلح يضم في داخله اسعار جميع السلع الاساسيه
والضروريه التي هي من اساسيات الحياة اليومية

قابل هذا كله ارتفاع طفيف في الاجور اوقد نار التضخم
وزاد الامور تعقيدا واصبحت الاجور لاتوازي حجم الانفاق الضروري اليومي
الذي يكفل حياة مشابهة لما كان موجودا قبل التاريخ اعلاه

ومع طبع امريكا لمزيد من الدولارات ومع ربط الريال بالدولار
فسنرى نسب للتضخم لم نكن نتخيلها في ابشع الكوابيس
وسنترحم على ايامنا هذه وخطط امريكا للتحفيز لن نرى اثارها
السلبية على الريال الا بعد بضعة سنوات

نحن لم نعي القصه من الاساس وربما اتضحت لنا معالمها الان
حياة الرفاهيه السابقه (قبل ذلك التاريخ) ولت الى غير رجعه

حياة الفلل الفارهه والسيارات المتعدده امام كل باب والخدم في كل بيت
وكون رب الاسره يصرف من راتبه على جميع افراد الاسره متضمنا العاطلين
منهم قد ولت ولن ترجع

هذا الواقع سيفرض علينا ولن نستطيع تغييره

يا سلام
رغم قلة الكلمات الا انها تحمل كثيراً من التحليل المنطقي وقراءة مهمه للماضي واستشراق للمستقبل

اعجبني وضع تاريخ 26/2/2006م كحد فاصل بين مرحلة ومرحلة 00
احببت ذلك الحد الفاصل كحد السكين لاني بالفعل اعتبر ذلك التاريخ نقله نوعيه في تاريخ الشعب 00 وهو صحوة الشعب الطيب (او الساذج لدى البعض) من سباته العميق 00 ليتفاجأ بوحوش الرأسماليه وهم ينهشون لحمه ويطحنون عظمه
حدثني احد الاحبه وهو ممن صحا من غفوته بعد ان فقد تحويشة عمره يقول لي :
بين عشية وضحاها ضاع المليون ريال شقى ثلاثين سنه من العمل الحكومي اليومي
لأتفاجأ بأن احد اساطين المال يحي حفلة ماجنه تكلفه مليون ريال
تمايز طبقي عجيب نتيجة اقطاعية لعينه مورست ردحاً من الزمن دون حساب او عقاب تحولت الى رأسمالية جشعه تنهش في لحوم الشعب بعد ان سرقوا تراب الوطن
عبدالله بوعلي
11-09-2009, Fri 3:58 PM
ردار الشاشة احترم رأيك لكن الا تلاحظ ان هذ الموضوع ثاني موضوع لك عن العقار
أخي الكريم أمس اسمع تقرير في احد النشرات الاقتصادية ان العقار انخفض في الامارات بنسبة 60% والكويت 47% بعد ما منعت الشركات الخاصة من شراء قطع الاراضي
طبعا هذا النزووول خلال هذه السنة
وانت ومعك اكثر من واحد تقول الحقو على العقار نلحق ايش يالحبيب اقل قطعة سكنية وليست تجارية في داخل البلد لاتقل عن 500 الف ريال ودي اسئلك سؤال الي يشتري بهذه القيمة كم تتوقع يربح خلال سنتين او ثلاثة
اسعار الاراضي اتوقع وصلت القمة وسوف تذكر كلامي ياطويل العمر
الي يستطيع الشراء اصبحو فئة محدودة واكثر اهل البلد موظفين وهم اصحاب دخل محدود من فين يجيبو هل المبالغ الكبيرة خاصة وان معظم الشعب انطحنو
اصبح هناك اكثر من عاطل في كل بيت اليوم جالس مع واحد تعدى عمره24 سنة مابقى دورة الا اخذها ودرس انتساب في الجامعة لكن لظروفه المادية لم يكمل يقولي ابي اسوي شي لكن القا وظيفة وغيره كثير
اغلب شبابنا اصبحو حراس امن وفي الحقيقة راتبها لايكفل لصاحب هذه الوظيفة حياة كريمة
انا ودي اعرف الناس على الحديدة وكل شي قاعد يطير يا دافع البلا
وانت شغال تسوغ للناس هذا الغلاء
fergalator
11-09-2009, Fri 4:09 PM
ردار الشاشة احترم رأيك لكن الا تلاحظ ان هذ الموضوع ثاني موضوع لك عن العقار
أخي الكريم أمس اسمع تقرير في احد النشرات الاقتصادية ان العقار انخفض في الامارات بنسبة 60% والكويت 47% بعد ما منعت الشركات الخاصة من شراء قطع الاراضي
طبعا هذا النزووول خلال هذه السنة
وانت ومعك اكثر من واحد تقول الحقو على العقار نلحق ايش يالحبيب اقل قطعة سكنية وليست تجارية في داخل البلد لاتقل عن 500 الف ريال ودي اسئلك سؤال الي يشتري بهذه القيمة كم تتوقع يربح خلال سنتين او ثلاثة
اسعار الاراضي اتوقع وصلت القمة وسوف تذكر كلامي ياطويل العمر
الي يستطيع الشراء اصبحو فئة محدودة واكثر اهل البلد موظفين وهم اصحاب دخل محدود من فين يجيبو هل المبالغ الكبيرة خاصة وان معظم الشعب انطحنو
اصبح هناك اكثر من عاطل في كل بيت اليوم جالس مع واحد تعدى عمره24 سنة مابقى دورة الا اخذها ودرس انتساب في الجامعة لكن لظروفه المادية لم يكمل يقولي ابي اسوي شي لكن القا وظيفة وغيره كثير
اغلب شبابنا اصبحو حراس امن وفي الحقيقة راتبها لايكفل لصاحب هذه الوظيفة حياة كريمة
انا ودي اعرف الناس على الحديدة وكل شي قاعد يطير يا دافع البلا
وانت شغال تسوغ للناس هذا الغلاء

جزاك الله خير قلت اللي كنت ابي اقوله بالضبط وخصوصا ماذكرته في بداية تعليقك. عموما الشهر الفضيل ولاسيما العشر الاواخر منه التحديد ليس وقت الجدل وخصوصا في مسالة العقار.
حبيب الملايين
11-09-2009, Fri 5:16 PM
الاخ رادر االشاشه


يتضح من اسلوبك . ان هناك تقاطع مصالح بينك وبين ارتفاع العقار
علي محسن
11-09-2009, Fri 5:26 PM
اتفق معاك فعلا العقار مر بهبوط تصحيحي خفيف بعد اشتداد الازمه الماليه
وحسب كلام العقاريين كانت النسبه من 15 % الي عشرين بالمئه وتوقف
يعني نزول خفيف ومن بعده تماسك صحيح هناك قله بالطلب وزيادة بالمعروض وهالشي نشاهده بالاعلانات سواء بالصحف او عبر مواقع النت ...
ولكن اتفق انه لو ازداد التضخم ليس هناك من وسيله الا العقار والاسهم بدلا من الكاش
والاسهم ثقة الناس فيها قليله اذن العقار يبدو لي والله اعلم هو مقصد اصحاب الكاش ..
المقصود بالعقار ليش بالمملكه فقط في اي دوله بالعالم حتي لو في امريكا ..
ORACLE
11-09-2009, Fri 7:23 PM
والله الواقع يخالف كلامك

الآن احنا نبيع شقق تمليك ونزلنا إلى 230 ألف بعد حد البيع 255 ألف ولا من زبائن مع أن الشقق كبيرة ولا تقل عن مساحة 140م

أما الرهن فالبنوك تشتغل فيه من زمان وأغلب المشترين عن طريق البنك مع رهن الصك
abcd
11-09-2009, Fri 7:40 PM
يا أخي تبي أرض كبيرة على شارع تجاري مهم في الرياض بـ 2700 ريال للمتر
أرسل لي رسالة على الخاص برقمك
الحوت الأزرق
11-09-2009, Fri 8:02 PM
دائما انظر الى مصير الشعب السعودي مثل الشعب المصري في المعيشه ليس الآن ولكن مستقبلاً فالمعيشه تغيرت عندنا والمخططين للأسف دجاج .... رايك تدوير.......... والله
اعلم

ايضا ردار الشاشه .......... من كلامك المستفيد من الرهن العقاري الشركات المطوره للعقار .... وبالتالي هل تعتقد انها راح تشتري الأراضي ذات المساحة ال 500 أو 800 م وباسعارها الحالية راح تكون التكلفه عالية.....أعتقد راح تشتري مساحة كبيرة حتى يضمن المكسب والمشتري
abcd
11-09-2009, Fri 8:10 PM
شركات التطوير العقاري تعاني أزمة مالية فهي اقترضت على أمل البيع وبسبب الركود في سوق العقار قامت بإعادة جدولة ديونها.
في رأيي نطلق

حملة خلوها تشمِّس.
lafee
11-09-2009, Fri 8:18 PM
ماشاء الله عليك ياكثر مواضيعك التي تطبل فيها للعقار شكلك راعي مكتب عقار

وهي بعض منها

http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=324000




http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323999

http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=320825


http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=322609


http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323058


http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323291


http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323292



http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323612



http://www.thegulfbiz.com/vb/showthread.php?t=323809
khalid-wy
11-09-2009, Fri 8:50 PM
نظره تستحق التأمل والتفكير وطرح رائع وأقناع بالمبررات ،،
للأسف بعض المداخلات طبقت حرفيآ توقيعك أخى رادار ،،
فبدلآ من مناقشة الفكره و المحتوى ذهبوا ليناقشوا شخصك ويطعنوا فى ذمتك !!!
وغلبت العاطفه والأمانى على الواقع الذى نراه (( الواقع بأن العقار لم ينزل ولن ينزل والسبب ببساطه أرتباط ريالك بالدولار المريض وبوادر التضخم جليه وواضحه ))

وأذكر قصه لقريب كان يرغب بشراء سياره وجلست فلوسه حبيست البنك تضامنآ مع حملة خلوها تصدى وأن العديد من شركات السيارات أفلست أو أنها بطريقها للأفلاس ، فأسديت له نصيحه بأن يشترى ما يريد عاجلآ غير آجلآ ، والسبب بأن أفلاس بعض شركات السيارت سيقلل المعروض وسترتفع أسعار السيارات ، وهذا ما حصل بالفعل !!!!
abcd
11-09-2009, Fri 9:35 PM
من مشاكل العقار أن شركة دار الأركان تعاني مشاريعها من سوء التنفيذ وبالذات في السباكة، وتسربات الصرف إلى الغرف
دايم أخضر
11-09-2009, Fri 10:55 PM
بداية نزول العقار سنشاهده بعد سلسلة من الأحداث المتوقعة إن شاء الله.

أولاً نزول في قيمة ايجار الشقق لكثرة المعروض خصوصا بعد الترخيص بالدور الثالث .
بعدها يتم تقييم الأرض على أساس الدخل وبالطبع ستكون 10 % مفترضه
هي دخل الإيجار وبسبب نزول الإيجار فإن التقييم سيكون أقل.
نزول الأراضي التجاريه سيجر معه الأراضي السكنيه بطبيعة الحال نظرا
لإنفجار البالون وستكون الأرض كالجمرة بيد المستثمر يحاول التخلص منها قبل أن يخسر أكثر.

ما كتبته هي أمنيات مخلوطة بتوقعات :)
مسـاهم قديم
11-09-2009, Fri 11:39 PM
مداخلة :
اسعار بعض الاحياء الآن وفي مضان ارتفعت وتجاوزت اسعارها وقت فورة العقار .
1- الاحياء الناشئة :
حي حطين بالرياض:
وصل قمته عند ما يقارب 800 ريال للمتر السكني وقت الفورة
نزل قليلا مع الذعر الذي صاحب الازمة العالمية ثم بدأ يستعيد اسعار القمة قليلا قليلا
الان سعر المتر 1000 ريال ن كان حظك ممتاز
حي الاحمدية بغرب الرياض:
وصل قمته عند 800 ريال ايضا الان 1000 ريال للسكني
حي الرابية بالدرعية :
وصل 800 ريال في قمة العقار والان 1100 ريال
وهكذا لاغلب الاحياء الناشئة
2- اما الاحياء متوسطة الكثافة مثل النفل والفلاح والصحافة والعقيق .... الخ
وصلت الان لقمتها السابقة وتستعد للصعود فوقها والله اعلم
3- الاحياء عالية الكثافة ( القديمة ) السويدة والبديعة والشفاء بدأت ايضا تقترب من اعلى اسعارها
هذا والله اعلم

ابومشعل
رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 11:42 PM
الأخ الفأل الحسن, احترم رأيك, اما بالنسبة للمحافظ فلا آخذ منه سوى الارقام لأن اسلوبه من الناس وكأنه "وصي" ولا يعترف بالحقائق ابدا ويهوي اخفاء المعلومات, ووفرة المعروض بشكل يكفي لمقابلة الطلب المتنامي ممكن بعد كم سنة وليس الآن.

الأخ تدوير, بالفعل هذا ما يحصل, وأشكرك على اضافتك..

حبيب الكل الأخ عبدالعزيز الدوسري, احترم رايك, وأرى ان ارتفاع وانخفاض الاسعار ليس لها علاقة بال "استحقاق" بقدر ما لها علاقة بالعوامل الاقتصادية من عرض وطلب ومعطيات الاقتصاد الكلي.

الأخ سعد الغامدي, شكرا لك على المرور و التعليق والاضافة.. وشخصيا اعتقد ان الكثير من المطورين العقاريين نظرتهم وتشخيصهم للواقع يكون بشكل سطحي, وعلينا عدم الاهتمام كثيرا بالاسماء والقيل والقال والاكتفاء بالنظر الى معطيات الاقتصاد الكلي وارقام العرض والطلب. هناك اسماء كبيرة في العقار ربحوا بسبب علاقات او بسبب سياسة "اشتر وارقد" ولا يعرفون معنى مصطلحات اقتصادية اساسية. شكرا مرة اخرى على التعليق والاضافة أخي الفاضل.

الأخ السعيد : لكن كلامك يستخدم المنطق كذلك ;)

الأخ صاحب قرار , شكرا على تعليقك, وهناك موضوع قبل فترة عن الدول النفطية وكون المحاسبة فيها اقل من غيرها واصبح النفط نقمة وليس نعمة وهناك مشكلة حقيقية في توزيع الثروة, ونظام الرهن العقاري جاء متأخرا.

الأخ الحيدري, تساؤلاتك تم التطرق لها , وقلت رأيي, وهذا ليس "تسويغ" ولا غيره, واطمئن فان كان رأيي خاطئ, فالعوامل الاقتصادية ستفرض وجودها ولن يغير تأثيرها رأيي ولا رأي غيري ولن يصح الا الصحيح

الأخ fergalator احترم رأيك

الأخ حبيب الملايين, ما عليك من اسلوبي وشخصي وخلك في محتوى الكلام :)

الأخ علي محسن : شكرا على تعليقك, نعم هذا ما اظنه, وفي امريكا العقار استقر وكان هناك ارتفاعات طفيفة في بعض المناطق, فكيف عندنا وتأثير الازمة علينا بالدرجة الاولى كان تأثير نفسي وليس في أساسيات اقتصادية, هناك من لا يكتفي بالقول بالنزول بل يدعي الانهيار, وهذا مستحيل في الظروف الحالية وهذا القول مكابرة وعدم الرغبة في الاعتراف بالواقع والتعامل معه

الأخ ORACLE كيفك مع ال SQL :) الموضوع أخي الفاضل عن المستقبل وليس الآن او الماضي (فترة الخوف من الازمة )

الأخ الحوت الأزرق : أتفق معك تماما, وأكرر كان يجب وضع اعتبار للانفجار السكاني الذي يعتبر من اكبر المعدلات في العالم في عين الاعتبار قبل ان يبدأ الطلب وليس بعد. لكن قراراتنا دائما ردود افعال للأسف.

بالنسبة للرهن العقاري الكل مستفيد منه وليس فقط الشركات المطورة للعقار... وبالنسبة للأراضي نعم اتفق معك انه منميل من الشركات الكبيرة لشراء اراضي مساحاتها كبيرة وتطويرها لأنه بيكون سعر وبالتالي تسويق المنتج النهائي اسهل, خاصة وانه المساحات الكبيرة تسمح للمطور باضافة خدمات تابعة للوحدات السكنية.
رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 11:58 PM
نظره تستحق التأمل والتفكير وطرح رائع وأقناع بالمبررات ،،
للأسف بعض المداخلات طبقت حرفيآ توقيعك أخى رادار ،،
فبدلآ من مناقشة الفكره و المحتوى ذهبوا ليناقشوا شخصك ويطعنوا فى ذمتك !!!
وغلبت العاطفه والأمانى على الواقع الذى نراه (( الواقع بأن العقار لم ينزل ولن ينزل والسبب ببساطه أرتباط ريالك بالدولار المريض وبوادر التضخم جليه وواضحه ))

وأذكر قصه لقريب كان يرغب بشراء سياره وجلست فلوسه حبيست البنك تضامنآ مع حملة خلوها تصدى وأن العديد من شركات السيارات أفلست أو أنها بطريقها للأفلاس ، فأسديت له نصيحه بأن يشترى ما يريد عاجلآ غير آجلآ ، والسبب بأن أفلاس بعض شركات السيارت سيقلل المعروض وسترتفع أسعار السيارات ، وهذا ما حصل بالفعل !!!!

شكرا اخي الفاضل على ابداء رايك, وبصراحة كنت متوقع هالنوع من الردود لأن البعض عاطفي جدا ولا يفكر بمنطق, بل يعتقد انه بامكان مقال مثل هذا التأثير سلبا أو ايجابا على اسعار سوق عقاري قيمته بالمليارات وربما الترلايين وبغض النظر عن المعطيات الاقتصادية! هذه النوعية هي التي تتضرر في النهاية لانها لا تتعامل مع الواقع.

ويعتقدون انهم اذا كتبوا كم موضوع عن انهيار العقار بيأثرون في سعره.

ولو عندهم حجج تدعم آراؤهم لما ترددوا في مناقشة الافكار, فمناقشة الشخص وبدون التطرق للافكار دليل افلاس.

وأشبه هذه التخبطات وعدم التعامل مع الواقع بذكاء وبالعاطفة فقط ب "تغريز" صاحب سيارة وبدلا من التفكير والتعامل مع الوضع قبل ان يكون التغريز نهائي, يبدأ في الدعس على البنزين وبكل قوة والنتيجة تغريز مضبوط!

ومثل ما تفضلت في قضية المقاطعة بطريقة تغفل عن العرض والطلب. فلا تستطيع حتى الحكومات التدخل في القوى الاقتصادية وفي النهاية الواقع بيفرض نفسه. (وهناك مقالات لكتاب مشهورين حول تاريخ التدخل الحكومي في امريكا والدول العربية وكيف ان النهاية الفشل دائما )

أشكرك اخوي خالد على المرور والتعليق وابداء رأيك.. وبالفعل هناك عوامل مثل ارتباط الريال بالدولار لم اتطرق لها وهي عامل مهم جدا.
رادار الشاشة
11-09-2009, Fri 11:59 PM
من مشاكل العقار أن شركة دار الأركان تعاني مشاريعها من سوء التنفيذ وبالذات في السباكة، وتسربات الصرف إلى الغرف

أخي الفاضل العوامل المؤثرة في سعر العقار اكبر بكثير من سباكة دار الاركان
رادار الشاشة
12-09-2009, Sat 12:03 AM
الأخ دايم اخضر ههههه دامها امنيات مخلوطة بتوقعات شخصية فهي من حقك تماما و ما نقدر نعترض عليها.... ومشكور لمشاركتنا رأيك..

الأخ ابو مشعل , والقادم ربما التغير يكون أكبر.. من بعد العيد الى ستة اشهر الى سنة قادمة خاصة بعد اقرار الرهن العقاري وانظمة البناء الجديدة...واشكرك على اضافتك
مستثمر عقاري
12-09-2009, Sat 12:04 AM
قبل 9 أشهر اطلعت على فيلا كان مطلوب فيها 4 ملايين ريال
قبل يومين مررت عليها المطلوب ثلاثة ملايين

خالي عنده بلوك في شمال الرياض مسيوم قبل سنتين ب 1800 للمتر
الآن 1600 للمتر
أنا شخصيا عندي أرض كانت تسوى ثلاثة ملايين ريال
السوم عليها مليون وستمائة
ماذا تسمي ذلك
ماذا تسمي هذا

انا اشتري ارضك هذي 2 مليون بس لا تقولي انها في آخر الدنيا.
رادار الشاشة
12-09-2009, Sat 12:10 AM
تصحيحا لخطأ مطبعي

فكما قال عبقري الاستثمار وثاني اغنى رجل في العالم Warren Buffett :

"لا يوجد علاقة بين النجاح في الاستثمار ومستوى الذكاء IQ دام مستوى الذكاء أعلى من 25. مجرد وجود ذكاء عادي عندك, كل ما تحتاج اليه هو المزاج (الناضج عاطفيا) لتستطيع مقاومة الرغبات (النفسية والعاطفية) التي تجعل الغير يقع في مشاكل في استثماراتهم."
الغازي
12-09-2009, Sat 12:48 AM
من غلا العقار قبل 2 سنه

الكل صار يتوسع عمودي يعني فيلا دور يعمر دور ثاني وملاحق

واللي عندة دورين حسب النظام الجديد صار يعمر الدور الثالث وملاحقة طبعا 70% من المسطح

وهذا يفرمل التوسع الأفقى 10 سنوات اتية

والله أعلم
عاشق الخليج
12-09-2009, Sat 12:51 AM
بغض النظر عن المصالح ولكن من وجهة نظر شخصية تذكرني الارتفاعات التي حصلت من بداية رمضان فقط في اسعار الفلل الى دخولنا بداية النهاية وانتفاخ الاجزء الاخير من البالون والذي قارب على الانفجار فلكل شي بداية ونهاية وهي نظرية حتمية ولا يمكن ان تستمر البداية الى مالا نهاية .
المسامح
12-09-2009, Sat 1:31 AM
طبيعة الأمور في الحياة تميل إلى الاستقرار وليس هناك صعود من غير نزول :cool:


ماطار طير وارتفع إلا كما طار وقع
ومسألة التضخم وضعف الدولار وربط الدولار بالريال شيْ آخر لأنه سيؤثر على كل شيء وليس العقار فقط .
والاالعقارفوق راسه ريشه :D:D
السعيد
12-09-2009, Sat 3:19 AM
من غلا العقار قبل 2 سنه

الكل صار يتوسع عمودي يعني فيلا دور يعمر دور ثاني وملاحق

واللي عندة دورين حسب النظام الجديد صار يعمر الدور الثالث وملاحقة طبعا 70% من المسطح

وهذا يفرمل التوسع الأفقى 10 سنوات اتية

والله أعلم

كلامك وااااقعي ولا تنسى ان كثير من العماير الدورين توجهت لل 3 دور
رادار الشاشة
13-09-2009, Sun 5:38 AM
من غلا العقار قبل 2 سنه

الكل صار يتوسع عمودي يعني فيلا دور يعمر دور ثاني وملاحق

واللي عندة دورين حسب النظام الجديد صار يعمر الدور الثالث وملاحقة طبعا 70% من المسطح

وهذا يفرمل التوسع الأفقى 10 سنوات اتية

والله أعلم

صحيح وهذا هو التوجه الحكومي رسميا الآن, للحد من النمو الأفقي وتشجيع النمو العمودي بانظمة وقوانين متعلقة بعدد الادور وكذلك بتوفير الخدمات داخل القرى.
رادار الشاشة
13-09-2009, Sun 5:55 AM
وهذا مقال يؤكد بعض الافكار التي طرحتها في الموضوع وفي الردود خاصة

انفلونزا الإشاعات العقارية


خالد شاكر المبيض

أكثر ما يثيرني ويحيرني ما يتداول في معظم مجالسنا من الإشاعات والمسلمات حول وضع السوق العقاري المستقبلي والتي تطلق وتتداول وتناقش بطريقة وكأن السوق العقاري يتم التحكم به من قبل جهة معينة أو شخص ما, فتجد من يتحدث عن مستقبل العقار مهما كانت خبرته فيه يتكلم بكل ثقة وقطعية وما يزيد الأمر سوءا بعض المستمعين الذين يتقبلون هذا القرار بكل مصداقية دون الخوض في حيثيات تلك النظرية وهل لها أساس علمي من عدمه

ويزداد الأمر سوءا بانتشار تلك النظريات على أساس أنها وقائع بين الناس فتجدهم يتناقلونها وكأنها حقائق مؤكدة لا تقبل النقاش والجدال فتجدهم على سبيل المثال يقولون إن هناك تأكيدات قوية بأن العقار سينخفض بعد إجازة العيد بنسبة 30 في المائة والمضحك في الأمر السابق هو التحديد الدقيق لوقت الحدث والنسبة المئوية مما يجعل المختص في هذا المجال يحار كيف وصلت التخمينات لتلك الدقة في حين أن السوق العقاري سوق ناشئ ولا توجد أرقام رسمية عن الوحدات العقارية ولا عن نسبة الزيادة أو النقص الفعلية لوضع السوق في الفترتين الحالية والماضية فكيف لهم أن يعرفوا النسبة بهذه الدقة مستقبلاً؟

تلك الإشاعات التي تتناقل وتنتشر كالإنفلونزا بسرعة البرق هي لا تعدو أن تكون أحلاما أو أوهاما لا تؤثر أبداً في سوق ضخم كالسوق العقاري في السعودية ولا يجني مطلقها أي فائدة تذكر فالسوق العقاري ليس كسوق البورصة الذي يتأثر بمعلومة أو إشاعة.

عزيزي القارئ يجب علينا اليوم أن نعي أن أي تحليل لوضع السوق العقاري المستقبلي يجب أن يدعم بحقائق علمية قوية كقاعدة العرض والطلب وسياسة البنوك لإقراض القطاع العقاري وسعر برميل النفط وليس برأي شخص أو مجموعة تحكم بما تعتقد وما تتمنى .
قيس اولاين
13-09-2009, Sun 12:02 PM
السلام عليكم
حقيقة اعتقد ان كاتب الموضوع ( له ناقة وجمل ) بختصار العقار يغرد خارج السرب يعنى مسار غير طبيعي ( حق على الله ماارتفع شي الا وضعه )
حقيقة قرآت تقرير عن هيئة تطوير مدينة الرياض بشأن طرح مناقصات لتطوير مناطق سكنية وتأكدت ان نصف مشكلتنا من تلك الجهة والنصف الاخر من مافيا العقار واقصد مافيا بحق والدولة لم تتدخل للحد من تسلطهم ومنح المواطنين حقهم الشرعي في تملك ارض سكنية والشق اكبر من الرقعة كما اعتقد ودمتم سالمين
. العدل مبداء قامت عليه الارض والسماء