ghenaim
21-08-2007, Tue 9:07 AM
الشركات المدرجة في المنطقة التي ستتأثر جراء مشكلة الرهن العقاري في أمريكا
أرقام 21/08/2007
غطت على الأحداث في الأسابيع الأخيرة تداعيات أزمة الرهن العقاري في أمريكا، والتي تسببت في تقلص سوق الائتمان وخصوصا في الولايات المتحدة الأمريكية اكبر اقتصاد في العالم. ويتعرض النظام المالي العالمي لأزمات مماثلة بشكل دوري فمن أزمة السندات والاثنين الأسود في عام 1987، إلى انهيار فقاعة الأسهم اليابانية في بداية التسعينات مرورا بالأزمة الآسيوية في عامي 1997 و 1998 إلى انهيار فقاعة شركات الانترنت في بداية الألفية الحالية، وأخيرا وليس آخرا أزمة الرهن العقاري في عام 2007.
نشأة ومسببات أزمة الرهن العقاري
شهد القطاع العقاري ازدهارا كبير منذ انهيار أسواق الأسهم الأمريكية عامي 2000 و 2001، أدى إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن وزيادة الطلب ورغبة الكثير من السكان امتلاك بيت، حيث شكل امتلاك مسكن خلال السنوات الخمس الماضية أفضل استثمار للأفراد.
وفي الولايات المتحدة وبعض الدول الغربية يتم تقديم القروض العقارية لمشتري المساكن مقابل رهن المسكن حتى يتم تسديد القرض. ويتم تصنيف المقترضين إلى صنفين، المقترضين ذوي الملاءة المرتفعة، والمقترضين الأقل ملاءة، ويطلق على القروض المقدمة للصنف الثاني "Subprime Loans" ومن هنا جاء تسمية الأزمة بأزمة قروض الـ "سب – برايم" والتي تسبب بها المقترضون لأغراض شراء مساكن من ذوي الملاءة الأقل.
ومع استمرار ازدهار القطاع العقاري لفترة طويلة زاد حجم قروض الـ "سب-برايم" لثقة الجميع في استمرار ارتفاع قيمة المساكن إلى مالا نهاية وأنه لاتوجد مخاطر كبيرة. ولأغراض زيادة التوسع في الإقراض قامت شركات الرهن العقاري بإصدار سندات مدعومة بقروض الرهن العقاري وتهافتت البنوك وصناديق التحوط العالمية على الاستثمار في هذه السندات ذات العائد الأعلى.
وبدأت المشكلة بالظهور للعلن عندما بدأ العديد من المقترضين بالعجز عن سداد الأقساط المستحقة نظرا لارتفاع أسعار الفائدة، والإجراء المتبع في هذه الحالة أن تقوم شركات الرهن بعرض المسكن للبيع وذلك للحصول على مستحقاتها، وهو ما أدى بالتالي إلى تراجع أسعار هذه المساكن نظرا لزيادة المعروض وزيادة الديون المعدومة لدى شركات الرهن العقاري. ومع تفاقم الأزمة وجدت العديد من البنوك وصناديق الاستثمار أن سندات الرهن العقاري التي اشترتها لم تعد لها قيمة وهو ما أدى في النهاية إلى مشكلة في سوق الائتمان العالمي مع تردد المؤسسات المالية التي تعرضت إلى خسائر جراء هذه الأزمة في منح المزيد من القروض.
كيف سيكون تأثير هذه الأزمة على اقتصاديات المنطقة ومن هي الشركات المتأثرة
يبدو بشكل عام أنه لن يكون هناك تأثير مباشر على معظم الشركات المدرجة في أسواق المنطقة، باستثناء شركة إعمار الإماراتية والتي تمتلك بشكل مباشر شركة تعمل في قطاع الإنشاءات في الولايات المتحدة الأمريكية، كما ينتظر أن تتأثر بشكل مباشر وغير مباشر وبدرجات متفاوتة بعض الشركات الكويتية خصوصا في قطاع الاستثمار والعقار والتي تستثمر في عقارات أمريكية أو تملكت محافظ عقارية في السنوات الماضية لغرض تحقيق ربح رأسمالي، وسيؤدي انخفاض أسعار العقارات هذه إلى انخفاض مماثل في قيمة هذه المحافظ العقارية.
المؤسسات المالية السيادية وقطاع البنوك
لأول وهلة يبدو أن المؤسسات المالية السيادية (البنوك المركزية وهيئات الاستثمار) وقطاع البنوك في المنطقة سيكون معرضا لمخاطر غير محددة جراء أزمة الرهن العقاري، وبالرغم من انه لم يعلن حتى الآن عن أي مؤسسة مالية في المنطقة تعرضت لخسائر جراء الأزمة، إلا أنه معروف أن العديد من البنوك المركزية وهيئات الاستثمار والبنوك التجارية تستثمر في السندات العالمية، وتتركز الاستثمارات في العادة في سندات الخزينة وسندات الشركات ذات التصنيف العالي، لكن ذلك لايمنع أن تكون بعض هذه المؤسسات قد انجرفت في السنتين الأخيريتين مع زيادة حجم الفوائض ولتحقيق عائد أعلى في الاستثمار في سندات الرهن العقاري أو في صناديق التحوط المتعلقة بها.
وبالتأكيد فإن صفقة مثل محاولة صندوق "دلتا تو" التابع للحكومة القطرية بالاستحواذ على محلات التجزئة البريطانية "سانزبري" سيكون من الصعب إتمامها في ظل الأوضاع الحالية حيث أن صفقة الاستحواذ كان سيتم تمويل جزء كبير منها عن طرق اقتراض مكثف من قبل البنوك.
إعمار العقارية
قامت شركة "إعمار" وهي أكبر شركة تطوير في منطقة الشرق الأوسط في 1 يونيو 2006 بالاستحواذ على كامل أسهم شركة "دبليو ال هومز" ثاني أكبر شركة لبناء المساكن في أمريكا، التي تقوم ببناء المساكن في ولايتي كليفورنيا وكولورادو الامريكيتين، وقامت إعمار بدفع 4.02 مليار درهم مقابل عملية الاستحواذ.
ويبدو أن إعمار لم تكن موفقة في اختيار التوقيت المناسب للشراء حيث تمت عملية الشراء قبل أسابيع قليلة من وصول سوق العقارات الأمريكية إلى أوجه، ولو انتظرت لسنة أخرى لربما حصلت على نفس الشركة مقابل أقل من نصف القيمة التي دفعتها.
ورغم أن الدخل التي كانت تتوقع الحصول عليه إعمار كعائد سنوي من الصفقة لايتعدى بضعة مئات من ملايين الدراهم، وهو ماستفقده إعمار جراء تراجع القطاع العقاري الأمريكي، إلا أن مافقدته إعمار كان أهم من ذلك وهو الـ 4 مليارات من الدراهم التي دفعتها الشركة نقدا في وقت تطور فيها الشركة العديد من المشاريع حول العالم، ويعتقد العديد من المراقبين أن هذه الصفقة وما أنفقته الشركة عليها ربما تكون السبب الرئيسي في عدم قدرة الشركة على إعادة شراء أسهمها من السوق، وهو القرار الذي اتخذته الشركة بعد عدة أسابيع من الاستحواذ على الشركة الأمريكية.
وستتأثر نتائج الشركة الأمريكية جراء تراجع الطلب على بناء المساكن الجديدة وانخفاض أسعارها خصوصا وأن عمل الشركة يتركز في كاليفورنيا وكولورادو وهي من الولايات التي تأثرت أكثر من غيرها جراء الأزمة.
شركات الاستثمار والعقار الكويتية
تقوم العديد من شركات الاستثمار والعقار الكويتية بالاستثمار المباشر وغير المباشر في القطاع العقاري في أمريكا وبنسب متفاوتة أما عن طريق شراء العقارات وتطويرها ثم بيعها، أو عن طريق شراء العقارات لأغراض التأجير، أو عن طريق الاستثمار في محافظ عقارية. ولا توجد بيانات مفصلة أو افصاحات وافية عن استثمار هذه الشركات هناك لذلك من الصعب الحكم على مدى تأثر هذه الشركات بالتطورات الجارية هناك.
الإفصاح ضعيف في المنطقة
وبالتأكيد وكما هو معتاد فإن عملية الإفصاح ستكون ضعيفة في المنطقة ومن الصعب معرفة حجم الأضرار إلا بعد فترة من الزمن، ومن المتوقع أن يكون هناك ضحايا للأزمة ولكن يبدو أننا سننتظر حتى ظهور الميزانيات العمومية لكامل عام 2007 في شهر فبراير القادم حتى يستطيع المحللون فك لغز المتضررين
أرقام 21/08/2007
غطت على الأحداث في الأسابيع الأخيرة تداعيات أزمة الرهن العقاري في أمريكا، والتي تسببت في تقلص سوق الائتمان وخصوصا في الولايات المتحدة الأمريكية اكبر اقتصاد في العالم. ويتعرض النظام المالي العالمي لأزمات مماثلة بشكل دوري فمن أزمة السندات والاثنين الأسود في عام 1987، إلى انهيار فقاعة الأسهم اليابانية في بداية التسعينات مرورا بالأزمة الآسيوية في عامي 1997 و 1998 إلى انهيار فقاعة شركات الانترنت في بداية الألفية الحالية، وأخيرا وليس آخرا أزمة الرهن العقاري في عام 2007.
نشأة ومسببات أزمة الرهن العقاري
شهد القطاع العقاري ازدهارا كبير منذ انهيار أسواق الأسهم الأمريكية عامي 2000 و 2001، أدى إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن وزيادة الطلب ورغبة الكثير من السكان امتلاك بيت، حيث شكل امتلاك مسكن خلال السنوات الخمس الماضية أفضل استثمار للأفراد.
وفي الولايات المتحدة وبعض الدول الغربية يتم تقديم القروض العقارية لمشتري المساكن مقابل رهن المسكن حتى يتم تسديد القرض. ويتم تصنيف المقترضين إلى صنفين، المقترضين ذوي الملاءة المرتفعة، والمقترضين الأقل ملاءة، ويطلق على القروض المقدمة للصنف الثاني "Subprime Loans" ومن هنا جاء تسمية الأزمة بأزمة قروض الـ "سب – برايم" والتي تسبب بها المقترضون لأغراض شراء مساكن من ذوي الملاءة الأقل.
ومع استمرار ازدهار القطاع العقاري لفترة طويلة زاد حجم قروض الـ "سب-برايم" لثقة الجميع في استمرار ارتفاع قيمة المساكن إلى مالا نهاية وأنه لاتوجد مخاطر كبيرة. ولأغراض زيادة التوسع في الإقراض قامت شركات الرهن العقاري بإصدار سندات مدعومة بقروض الرهن العقاري وتهافتت البنوك وصناديق التحوط العالمية على الاستثمار في هذه السندات ذات العائد الأعلى.
وبدأت المشكلة بالظهور للعلن عندما بدأ العديد من المقترضين بالعجز عن سداد الأقساط المستحقة نظرا لارتفاع أسعار الفائدة، والإجراء المتبع في هذه الحالة أن تقوم شركات الرهن بعرض المسكن للبيع وذلك للحصول على مستحقاتها، وهو ما أدى بالتالي إلى تراجع أسعار هذه المساكن نظرا لزيادة المعروض وزيادة الديون المعدومة لدى شركات الرهن العقاري. ومع تفاقم الأزمة وجدت العديد من البنوك وصناديق الاستثمار أن سندات الرهن العقاري التي اشترتها لم تعد لها قيمة وهو ما أدى في النهاية إلى مشكلة في سوق الائتمان العالمي مع تردد المؤسسات المالية التي تعرضت إلى خسائر جراء هذه الأزمة في منح المزيد من القروض.
كيف سيكون تأثير هذه الأزمة على اقتصاديات المنطقة ومن هي الشركات المتأثرة
يبدو بشكل عام أنه لن يكون هناك تأثير مباشر على معظم الشركات المدرجة في أسواق المنطقة، باستثناء شركة إعمار الإماراتية والتي تمتلك بشكل مباشر شركة تعمل في قطاع الإنشاءات في الولايات المتحدة الأمريكية، كما ينتظر أن تتأثر بشكل مباشر وغير مباشر وبدرجات متفاوتة بعض الشركات الكويتية خصوصا في قطاع الاستثمار والعقار والتي تستثمر في عقارات أمريكية أو تملكت محافظ عقارية في السنوات الماضية لغرض تحقيق ربح رأسمالي، وسيؤدي انخفاض أسعار العقارات هذه إلى انخفاض مماثل في قيمة هذه المحافظ العقارية.
المؤسسات المالية السيادية وقطاع البنوك
لأول وهلة يبدو أن المؤسسات المالية السيادية (البنوك المركزية وهيئات الاستثمار) وقطاع البنوك في المنطقة سيكون معرضا لمخاطر غير محددة جراء أزمة الرهن العقاري، وبالرغم من انه لم يعلن حتى الآن عن أي مؤسسة مالية في المنطقة تعرضت لخسائر جراء الأزمة، إلا أنه معروف أن العديد من البنوك المركزية وهيئات الاستثمار والبنوك التجارية تستثمر في السندات العالمية، وتتركز الاستثمارات في العادة في سندات الخزينة وسندات الشركات ذات التصنيف العالي، لكن ذلك لايمنع أن تكون بعض هذه المؤسسات قد انجرفت في السنتين الأخيريتين مع زيادة حجم الفوائض ولتحقيق عائد أعلى في الاستثمار في سندات الرهن العقاري أو في صناديق التحوط المتعلقة بها.
وبالتأكيد فإن صفقة مثل محاولة صندوق "دلتا تو" التابع للحكومة القطرية بالاستحواذ على محلات التجزئة البريطانية "سانزبري" سيكون من الصعب إتمامها في ظل الأوضاع الحالية حيث أن صفقة الاستحواذ كان سيتم تمويل جزء كبير منها عن طرق اقتراض مكثف من قبل البنوك.
إعمار العقارية
قامت شركة "إعمار" وهي أكبر شركة تطوير في منطقة الشرق الأوسط في 1 يونيو 2006 بالاستحواذ على كامل أسهم شركة "دبليو ال هومز" ثاني أكبر شركة لبناء المساكن في أمريكا، التي تقوم ببناء المساكن في ولايتي كليفورنيا وكولورادو الامريكيتين، وقامت إعمار بدفع 4.02 مليار درهم مقابل عملية الاستحواذ.
ويبدو أن إعمار لم تكن موفقة في اختيار التوقيت المناسب للشراء حيث تمت عملية الشراء قبل أسابيع قليلة من وصول سوق العقارات الأمريكية إلى أوجه، ولو انتظرت لسنة أخرى لربما حصلت على نفس الشركة مقابل أقل من نصف القيمة التي دفعتها.
ورغم أن الدخل التي كانت تتوقع الحصول عليه إعمار كعائد سنوي من الصفقة لايتعدى بضعة مئات من ملايين الدراهم، وهو ماستفقده إعمار جراء تراجع القطاع العقاري الأمريكي، إلا أن مافقدته إعمار كان أهم من ذلك وهو الـ 4 مليارات من الدراهم التي دفعتها الشركة نقدا في وقت تطور فيها الشركة العديد من المشاريع حول العالم، ويعتقد العديد من المراقبين أن هذه الصفقة وما أنفقته الشركة عليها ربما تكون السبب الرئيسي في عدم قدرة الشركة على إعادة شراء أسهمها من السوق، وهو القرار الذي اتخذته الشركة بعد عدة أسابيع من الاستحواذ على الشركة الأمريكية.
وستتأثر نتائج الشركة الأمريكية جراء تراجع الطلب على بناء المساكن الجديدة وانخفاض أسعارها خصوصا وأن عمل الشركة يتركز في كاليفورنيا وكولورادو وهي من الولايات التي تأثرت أكثر من غيرها جراء الأزمة.
شركات الاستثمار والعقار الكويتية
تقوم العديد من شركات الاستثمار والعقار الكويتية بالاستثمار المباشر وغير المباشر في القطاع العقاري في أمريكا وبنسب متفاوتة أما عن طريق شراء العقارات وتطويرها ثم بيعها، أو عن طريق شراء العقارات لأغراض التأجير، أو عن طريق الاستثمار في محافظ عقارية. ولا توجد بيانات مفصلة أو افصاحات وافية عن استثمار هذه الشركات هناك لذلك من الصعب الحكم على مدى تأثر هذه الشركات بالتطورات الجارية هناك.
الإفصاح ضعيف في المنطقة
وبالتأكيد وكما هو معتاد فإن عملية الإفصاح ستكون ضعيفة في المنطقة ومن الصعب معرفة حجم الأضرار إلا بعد فترة من الزمن، ومن المتوقع أن يكون هناك ضحايا للأزمة ولكن يبدو أننا سننتظر حتى ظهور الميزانيات العمومية لكامل عام 2007 في شهر فبراير القادم حتى يستطيع المحللون فك لغز المتضررين