محترف تداول
13-08-2007, Mon 1:04 PM
وامتدادا للحقلة الاولى من المسلسل الذهبي لشركة العقارية السعودية إليكم الحلقة الثانية (2) اليوم
2.الرؤية الإستراتيجية للعقارية واستنتاجات من الجمعية والبحث عن المعلومة :
الكل يعرف القوائم المالية السنوية والربعية لشركة العقارية وبحسب ما هو منشور لعلنا نتحاور معها في كشف إستراتيجية الشركة خلال الدورة الحالية لمجلس الإدارة وهي بطريقة احترافية مستقراءة من الجمعية العمومية العادية السنوية 2006 م والتواصل مع الشركة وقراءة المستقبل :
1. توجهت الشركة إلى الاستثمار في سوق الأسهم المجلس القديم بمبلغ 117 مليون ريال والان تم تقييمه بنهاية النصف الأول بـ 81 مليون ريال وكانت الشركة لديها استعداد لإضافة مبلغ بما يقارب 100 مليون ريال لتعديل مراكز سعريه واقتناص الفرص لكن نظام الهيئة في الاستثمار في سوق الأسهم شروطه ومتطلبات تأخذ فترة أطول بالإضافة إلى الشروط كانت تحد من اقتناص الفرص وبشكل سريع بحيث يتم الاقتصار على اختيار قطاعات وليس شركات والشراء وعدم البيع إلا بعد مدة مما يضعف الفرص الاستثمارية وخاصة كانت الرغبة في الاستثمار في سابك بسعر 96 ريال والان بـ 125 ريال ولم يتم أي شي بخصوصه والتوجه الآن لشركة هو التخلص من الاستثمار واخذ العائد وتسجيل خسارة رسميا والاستثمار في مجال آخر وتم تكوين إدارة جديدة مالية تخصصها فقط : متابعة الاستثمارات المالية ومتابعة صناديق الاستثمار
2. أما فيما يخص بيع منتج جديد لهذا العام في الربع الثالث والرابع من مخططات فالحقيقة أن العقارية لن تغامر بسمعتها إلا وهي تريد أن تتصدر بالمكانة الأولى وأن يقوم العميل يبحث عن العقارية كمطور وكمقاولات وكمراكز وبيت و كأراضي تجارية وسكنية ولكن يوجد بقايا من مخطط قرطبة السكني وبربح مضاعف 200 % أما التجاري فتم إيقاف البيع حتى صدور قرار من الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض وقرار بتحويل شارع الثمامه التخصصي التجاري إلى متعدد الأدوار بما يقارب (6/7) أدوار مما يضفي ربح 500 % في الربع الرابع 2007 م والأول من العام 2008 م
3. قد يسأل سال لماذا لم تدخل العقارية في نشاط صناديق البنوك للعقار كصندوق سامبا والراجحي والجواب أن العقار اكبر من ذلك في الأصل وهو نشاطها الرئيسي
4. أما مستقبل العقار كأراضي خلال خمس سنوات هل نحن نعيش في تضخم سعري أم في بداية الطفرة حسب المؤشرات تشير إلى نمو سكني متزايد من قبل فئة الشباب وتزايد العائلات مما يتطلب توفير مساكن صغيرة لهم وبطراز حديث وأن الطلب أكثر من العرض وأن موسم تكاثر العائلات الصغيرة تتكاثر بشكل استقلالية مما يعطي مؤشر على أن الطفرة متكاملة مابين العقار والمقاولات والبناء حيث يتطلب توفير عدد 440 ألف وحدة سكنية في المملكة وخاصة أن سن فئة الشباب 25 سنة تشكل من عدد السكان 75 % ولكن لن يكون هناك تضخم بل في نمو مضاعف
5. القيمة الدفترية للعقارية في النصف الأول 24.7 ريال بدون احتساب قيمة الأصول السوقية للعقارية ولكي يعرف القيمة الدفترية لها لك أن تتخيل كقيمة أصل لديك سعر المتر والتكلفة 140 ريال والان يقدر بـ 1370 ريال للمتر الواحد !!! مما يدل على نمو مضاعف أكثر من 15 مرة وبالتالي كيف سيكون له تأثير على القيمة الدفترية الأصل لشركة بعد التقييم فما بالك بقيمة المتر لمركز العقارية العليا 1.2.3.4 والستين وأيضا السكني العليا والستين وأيضا ممتلكات العقارية من الأراضي في مختلف مناطق المملكة لكن تعديلها يتطلب ارتفاع مخصصات الزكاة وبالتالي عندما يتم تقييم عن طريق المعايير المحاسبية السعودية يتطلب دفع الزكاة بموجبها بينما يوجد هناك خلل مما يعبر عن ظلم للقيمة الحقيقة لشركة كتقييم رسمي كما هو معمول لشركة الأخرى التي تملك في السوق السعودي كسهم المصافي والدوائية وعسير وصافولا وسعرها السوقي لا يعكس القيمة الحقيقية لأصول العقارية الدفترية بقيمتها السوقية بينما المعايير البريطانية والأمريكية يتم التقييم أما بشكل سنوي أو ربعي مما يعطي تصورا لحقيقة قيمة الشركة وكيفية نموها بشكل متسارع في هذا المجال وهو تخصصها الدقيق
6. الكل يعرف أن شركة العقارية تحمل في جعبتها عدد كثير من التخصصات كما هو معلن رسميا في موقع تداول والشركة عن الترخيص التي تمارسه والتوجه القريب القادم لشركة هو فكرة إنشاء شركات زميلة للعقارية بمشاركة العقارية لرأس المال بحصة تقديرية 30 % ودخول شركاء استراتيجيين من الداخل أو من الخارج كشركات عالمية ذات سمعة متخصصة وبخبرات عالية بحصة نقدية تقديرية 30 % والمتبقي يطرح للاكتتاب 40 % للجمهور العام وبالتالي سيكون هناك شركات جديدة للعقارية كل شركة على حدة برأس مال معين يفوق 200 مليون ريال في مجال البناء والمقاولات والمراكز التجارية وبيوت العقارية وهذا يتطلب التقديم لوزارة التجارة بالحصول على الترخيص بإنشاء شركة وثم الاكتتاب بها من قبل المؤسسين ثم الموافقة على الترخيص ثم الإشهار ثم طرحها للاكتتاب العام بعد موافقة الهيئة السوق المالية في المستقبل القريب وليس البعيد ولن يكون هذا إلا بعد وجود دراسات تؤكد أنها ذات ربحية عالية من جدواها ولن يقتصر فقد دورها على الكادر الوظيفي فقط بل الهيكل التنظيمي لها بشكل ممتاز وبشكل مستمر وطويل الأجل
7. طرح ما يسمى ببيوت العقارية وتعريفها هو شبيه ببيوت الاستشارية المالية و توجه العقارية هو نشاط العقار بيوت الخبرة من ناحية الجدوى حيث أثبتت الدراسات أن قطاع الإسكان أكثر ربحية وعائد من قطاع الأسواق كمراكز تجارية وبالتالي إنشاء شركة معنية ببيوت العقارية في مجال المطور الرئيس للمشروع
8. قد يتسال أحد لماذا لا تبحث العقارية عن تحالفات أو شركاء في مجال تخصصها وبحسب ما تم الإفصاح عنه في الجمعية العمومية العادية لشركة العقارية تم التوصل تحالف علمي وتخصصي من اكبر الشركات العالمية ماكنزي في الاستشارات حيث أن هذه الشركة تعد من اكبر ثلاث مراكز استشارية في العالم وتعاملها ليس مع الأفراد كعقود بل بما يسمى مع دول كبيرة فقط وتم التحالف معها تحت غطاء المملكة العربية السعودية وبجهود مشكورة مع وزير المالية برعايته وتوليه وتبنيه ذلك بسبب تملك أكبر شريك في الشركة هو الدولة ممثلة بصندوق الاستثمارات العامة وجهود مشكورة من رئيس مجلس شركة العقارية المهندس علي الزيد والأعضاء من خلفه
9. لماذا لم تساهم العقارية في المدن الاقتصادية بحصة نقدية رسالة لا بد أن يعرفها الجميع أن العقارية تخطب خطبة من قبل الشركات العقارية والمستثمرين ولديها برنامجين ضمن المدن الاقتصادية وأبدت العقارية الموافقة الأولية عليها بدخولها في المدن الاقتصادية ولكن ارتأت الشركة أن الموافقة تمت وتريد التريث حتى تتبلور تنظيمات المدن الاقتصادية وتتم الاتفاقيات وفي حال تكاملها ستكون العقارية سابقة في تواجدها كمطور ومقاول
10. مشروع مساكن والخاص بمصلحة معاشات التقاعد بربحية 100 % مضاعفة خلال 25 سنة عند شراء مسكن وقد يكون المسكن غير مواكب لمتطلبات العائلية مما سيقلل من إقبال العملاء بينما ارتأت العقارية أن ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والمقاولات سيضعف إقبال العملاء الجدد لذا كان توجه العقارية في إيجاد حلقة وصل تربط بين المنظومات الثلاث : الأرض ومواد البناء والمقاولات في حلقة واحدة تحت ما يسمى العقارية وهي تقدم منتج جديد بأقل التكاليف للعميل وذلك بتأسيس شركة تشارك العقارية فيها برأس المال شركة تمويل بـ 2 مليار ريال وبتواجد شريك أمريكي بعد موافقة الهيئة العامة للاستثمار في الأيام الماضية حيث تمت موافقة الهيئة العامة للاستثمار وفي طور انهاء متطلبات وزارة التجارة لتسجيلها رسميا كشركة مستقلة وطرح جزء منها للاكتتاب العام
11. بحكم تملك العقارية أراضي كبيرة سيكون توجه العقارية هو بناء تلك الأراضي كوحدات سكنية بطراز حديث وبيعها للجمهور بأقل التكاليف وبربحية عالية بسبب تكلفة الزهيدة للأرض وأيضا تكون مواد البناء للمجمع الكامل بسعر زهيد وضمان اكبر شريحة من العملاء في المستقبل القريب وسيرى النور قريبا في مخطط بنبان في شمال مدينة الرياض ببناء مدينة سكنية ومجمعات تجارية وفندق من خمس نجوم ومتعدد الأدوار 50 طابق تقريبا وخدمات متكاملة
12. يلاحظ المتسوق في العقارية الثالث والستين تحولت لمكاتب وفي الحقيقة أن ربحية المكاتب أكثر عائد من المحلات التسويقية في ظل التنافس القوي من المراكز التجارية الفيصلية والمملكة وغيرها لذا أرتات العقارية التوجه لتحويلها للمكاتب بعائد ربحي مجزي لسنوات طويلة بينما العقارية الثانية ستبقى الحال كما هو علية بينما في العقارية الأولى تم تقدم احد المستثمرين بمبلغ 15 مليون سنويا طويل الأجل بعائد ربحي 15 % سنويا ولا زال الموضوع قيد الدراسة حيث ارتأت العقارية للاستفادة من المركز التجاري العقارية الأولى وطرح منتج جديد لشركة العقارية وهو الدخول في مجال الفندقة وشقق سكنية عالية الفخامة بحيث يكون مجاور للعقارية الأولى والعمل جاري لبحث أفضل التصاميم في مجال الفندقة و بعائد ربحي مميز ويكون الفندق متعدد الأدوار بحدود 30 دور بجوار العقارية الأولى لذا سيكون توجه العقارية إمكانية لإنشاء شركة مستقلة بمجال الفندقة برأس مال يفوق 200 مليون ريال وتقوم العقارية المشاركة فيه بجزء من رأس المال 30 % تقريبا ودخول شريك استراتيجي بحصة 30 % ليس لأجل الشراكة بقدر ما هو السمعة والمكانة والخبرة في المجال وطرح 40 % تقريبا المتبقي للاكتتاب للجمهور العام بعد أن يتم الحصول على الترخيص من وزارة التجارة وتأسيس الشركة وموافقة الهيئة السوق المالية
13. الكل يعرف أن أعمار الإماراتية تحولت من المنافسة داخليا إلى المنافسة خارجيا وذلك بسبب الاكتفاء الذاتي الداخلي ومحدودية عدد السكان وعدم وجود نمو متزايد وملحوظ بينما في المملكة العربية السعودية لوحظ التنافس العالمي للدخول في المنطقة بإقامة مشاريع عمرانية والفرص الذهبية لذا عندما تقوم العقارية بالاستحواذ على كل الفرص الذهبية المقدمة لها من قبل الدولة كمشاريع حكومية وأيضا في مجال القطاع الخاص ستبحث الفرص الخارجية وفي أقطار العالم وبكل ثقة بعد أن بنت مكانتها بخبراتها العالمية في المستقبل القريب وبالتالي أذا لم تظهر بشكل ممتاز فهي لن تظهر العقارية فقط لأجل المشاركة
14. في المعرض 11 القادم في شهر 5 من العام 2008 ومعرض ستيي سكيب العقاري ستسعى العقارية المشاركة فيه إذا كانت تريد تقدم فكر حضاري في مجال صناعة العقار وتقديم الفرص الذهبية بان تكون هي المطور الأول على مستوى الشرق الأوسط والتمويل العقاري وبيوت العقارية ومجال البناء وليس لأجل المشاركة
15. مدينة الرياض تعيش أزمة فنادق لذا ارتأت العقارية الدخول في المنافسة والسعي لإقامة فنادق تحت مسمى بيوت العقارية في العقارية الأولى وجامعة الملك سعود وبنبان وجدة
16. بحسب ما هو منشور رسميا أن أكبر شريط استراتيجي في شركة العقارية هو صندوق الاستثمارات العامة وصندوق مصلحة معاشات التقاعد بحصص نقدية وحصولهم على عدد من الأسهم لذا الكل يتوقع أن هذه الأسهم معروضة في السوق وهذا ليس صحيح إطلاقا فدخولهما بموجب قرار مرسوم ملكي ولن يكون بيعهم إلا بموجب مرسوم ملكي وهما شريكان طويلي الأجل كمستثمرين وهي ليست معروضة أصلا في السوق وبالتالي يتيح الفرصة للمنافسين لتملك ما تبقى في السوق كمستثمر بناءا على الروية المستقبلية لشركة وبعائد ربحي مجدي ومميز
17. العقارية كانت سباقة في مجال بناء الوحدات السكنية الفلل والشقق والتجارية في حي السفارات مما إعطاءها أكثر من ميزة لدخولها للمرحلة الثانية للاستثمار في حي السفارات بعد حصولها من الهيئة لتطوير الرياض بعدد 220 أرض من حي السفارات وتم الحصول وبشكل نهائي على عدد 180 قطعة ومواقعها متميزة وتبقى عدد 40 قطعة تم التأخير بسبب عدم الجدوى الاستثمارية بسبب الموقع والعمل جاري لبحث مواقع أخرى وسيتم الانتهاء منها خلال الفترة القليلة القادمة وبعائد ربحي 15 % سنويا وسيتم بناءه على أفضل طراز حديث معماري وسيتم البدء بتنفيذه نهاية العام الحالي وسيدخل أرباحه ضمن القوائم المالية لعام 2009 م
القوائم المالية لشركة العقارية لخمس سنوات كاملة :
القوائم المالية 2003 إلى 2007 م :
عام 2003 م :
الربع الأول : 13.4 مليون
الربع الثاني : 13.8 مليون
الربع الثالث : 28.6 مليون
الربع الرابع : 65.9 مليون
الإجمال لعام : 121.7 مليون
عام 2004 م :
الربع الاول : 88.1 مليون
الربع الثاني : 11 مليون
الربع الثالث : 14.3 مليون
الربع الرابع : 30 مليون
الإجمال لعام : 143.4 مليون
عام 2005 م :
الربع الاول : 19.8 مليون
الربع الثاني : 47.5 مليون
الربع الثالث : 16.7 مليون
الربع الرابع : 54.3 مليون
الإجمال لعام : 138.3 مليون
عام 2006 م :
الربع الاول : 30.1 مليون
الربع الثاني : 22.2 مليون
الربع الثالث : 15.7 مليون
الربع الرابع : 44.4 مليون
الإجمال لعام : 114.1 مليون
عام 2007 م :
الربع الاول : 31.3 مليون
الربع الثاني : 31.5 مليون
الربع الثالث : 60 مليون (متوقع) قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 100 مليون بسبب جزء من مخطط قرطبة
الربع الرابع : 80.2 مليون (متوقع) قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 200 مليون بسبب بيع كامل مخطط قرطبة
الأجمال لعام : 203 مليون (متوقع)قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 363 مليون بسبب بيع كامل مخطط قرطبة
حصص المساهمين في الشركة حسب نشرة الإصدار وآخر الإحصائيات :
يملك صندوق الاستثمارات العامة عدد الأسهم التي يملكها 77.491.986 مليون سهم و لا يحق له البيع فهو شريك استراتيجي
يملك صندوق مصلحة معاشات التقاعد عدد الأسهم التي يملكها 5.604.000 مليون سهم و لا يحق له البيع فهو شريك استراتيجي
يملك بنك الجزيرة عدد الأسهم التي يملكها 2.400.000 مليون سهم و شريك استراتيجي وعوائد سنوية
صناديق خاصة عدد الأسهم التي يملكها 2.856.700 مليون سهم و شريك استراتيجي وعوائد سنوية
الموجود بالسوق كأفراد عدد الأسهم التي يملكها 31.647.314 مليون سهم
معدل 70 % استثماري طويل الأجل كأسعار تأسيس وعوائد سنوية بمعدل 22.135.120 مليون سهم
المتبقي في السوق وهو المعروض من الصغار والمضارب تقريبا 9.494.194 مليون سهم فقط لا غير
مخطط قرطبة سكني وتجاري :
هو مخطط سكني تجاري في منطقة الثمامة عند الدوار الأول وتم بيع عدد قطعتين تجاري فقط وثم تم الإيقاف لسبب أن هناك توجه لهيئة تطوير الرياض لجعل شارع التخصصي امتداد شارع الثمامة بأن يكون يسمح لإقامة عدد 7 ادوار على الشريط التجاري مما يؤدي إلى مضاعفة قيمة الأرض وأكثر ربحية وأضعاف من القيمة الدفترية حيث أن المتبقي عدد وبمساحة 70 ألف م بسعر المتر مابين 5000 ريال والقرار سيصدر بعد رمضان في الربع الرابع 2007 م مما سيعطي ربحية أعلى في الربع الرابع مع العلم ان الطلبات الشراء موجودة وبأي سعر وتم التأكد من ذلك كقطع تجارية فقط بانتظار القرار مما سيحقق ربحية بـ كالتالي :
بلك رقم (1) تجاري مساحة : 21.670.91 ألف م * 5000 ريال = 108.354.550 ريال !!!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (2) تجاري مساحة : 10.495.28 ألف م * 3000 ريال = 31.485.840 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (3) تجاري مساحة : 18.367.90 ألف م * 3000 ريال = 55.103.700 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (4) تجاري مساحة : 22.108.87 ألف م * 3000 ريال = 66.326.610 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (5) سكني مساحة : 8200.00 ألف م * 560 ريال = 4.600.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (7) سكني مساحة : 8300.00 ألف م * 560 ريال = 4.650.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (8) سكني مساحة : 12.200.00 ألف م * 560 ريال = 6.833.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (9) سكني مساحة : 12.700.00 ألف م * 560 ريال = 7.112.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (10) سكني مساحة : 8100.00 ألف م * 560 ريال = 4.536.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (11) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (13) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (14) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (15) سكني مساحة : 8500.00 ألف م * 560 ريال = 4.760.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
الإجمالي : 308.761.700 مليون ريال سيدخل هذا المبلغ في خزينة العقارية مابين الربع الثالث والرابع والأول 2008 م
تذكر أن هذه المعلومات ليست توصية بالشراء أو البيع فالقرار قرارك
2.الرؤية الإستراتيجية للعقارية واستنتاجات من الجمعية والبحث عن المعلومة :
الكل يعرف القوائم المالية السنوية والربعية لشركة العقارية وبحسب ما هو منشور لعلنا نتحاور معها في كشف إستراتيجية الشركة خلال الدورة الحالية لمجلس الإدارة وهي بطريقة احترافية مستقراءة من الجمعية العمومية العادية السنوية 2006 م والتواصل مع الشركة وقراءة المستقبل :
1. توجهت الشركة إلى الاستثمار في سوق الأسهم المجلس القديم بمبلغ 117 مليون ريال والان تم تقييمه بنهاية النصف الأول بـ 81 مليون ريال وكانت الشركة لديها استعداد لإضافة مبلغ بما يقارب 100 مليون ريال لتعديل مراكز سعريه واقتناص الفرص لكن نظام الهيئة في الاستثمار في سوق الأسهم شروطه ومتطلبات تأخذ فترة أطول بالإضافة إلى الشروط كانت تحد من اقتناص الفرص وبشكل سريع بحيث يتم الاقتصار على اختيار قطاعات وليس شركات والشراء وعدم البيع إلا بعد مدة مما يضعف الفرص الاستثمارية وخاصة كانت الرغبة في الاستثمار في سابك بسعر 96 ريال والان بـ 125 ريال ولم يتم أي شي بخصوصه والتوجه الآن لشركة هو التخلص من الاستثمار واخذ العائد وتسجيل خسارة رسميا والاستثمار في مجال آخر وتم تكوين إدارة جديدة مالية تخصصها فقط : متابعة الاستثمارات المالية ومتابعة صناديق الاستثمار
2. أما فيما يخص بيع منتج جديد لهذا العام في الربع الثالث والرابع من مخططات فالحقيقة أن العقارية لن تغامر بسمعتها إلا وهي تريد أن تتصدر بالمكانة الأولى وأن يقوم العميل يبحث عن العقارية كمطور وكمقاولات وكمراكز وبيت و كأراضي تجارية وسكنية ولكن يوجد بقايا من مخطط قرطبة السكني وبربح مضاعف 200 % أما التجاري فتم إيقاف البيع حتى صدور قرار من الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض وقرار بتحويل شارع الثمامه التخصصي التجاري إلى متعدد الأدوار بما يقارب (6/7) أدوار مما يضفي ربح 500 % في الربع الرابع 2007 م والأول من العام 2008 م
3. قد يسأل سال لماذا لم تدخل العقارية في نشاط صناديق البنوك للعقار كصندوق سامبا والراجحي والجواب أن العقار اكبر من ذلك في الأصل وهو نشاطها الرئيسي
4. أما مستقبل العقار كأراضي خلال خمس سنوات هل نحن نعيش في تضخم سعري أم في بداية الطفرة حسب المؤشرات تشير إلى نمو سكني متزايد من قبل فئة الشباب وتزايد العائلات مما يتطلب توفير مساكن صغيرة لهم وبطراز حديث وأن الطلب أكثر من العرض وأن موسم تكاثر العائلات الصغيرة تتكاثر بشكل استقلالية مما يعطي مؤشر على أن الطفرة متكاملة مابين العقار والمقاولات والبناء حيث يتطلب توفير عدد 440 ألف وحدة سكنية في المملكة وخاصة أن سن فئة الشباب 25 سنة تشكل من عدد السكان 75 % ولكن لن يكون هناك تضخم بل في نمو مضاعف
5. القيمة الدفترية للعقارية في النصف الأول 24.7 ريال بدون احتساب قيمة الأصول السوقية للعقارية ولكي يعرف القيمة الدفترية لها لك أن تتخيل كقيمة أصل لديك سعر المتر والتكلفة 140 ريال والان يقدر بـ 1370 ريال للمتر الواحد !!! مما يدل على نمو مضاعف أكثر من 15 مرة وبالتالي كيف سيكون له تأثير على القيمة الدفترية الأصل لشركة بعد التقييم فما بالك بقيمة المتر لمركز العقارية العليا 1.2.3.4 والستين وأيضا السكني العليا والستين وأيضا ممتلكات العقارية من الأراضي في مختلف مناطق المملكة لكن تعديلها يتطلب ارتفاع مخصصات الزكاة وبالتالي عندما يتم تقييم عن طريق المعايير المحاسبية السعودية يتطلب دفع الزكاة بموجبها بينما يوجد هناك خلل مما يعبر عن ظلم للقيمة الحقيقة لشركة كتقييم رسمي كما هو معمول لشركة الأخرى التي تملك في السوق السعودي كسهم المصافي والدوائية وعسير وصافولا وسعرها السوقي لا يعكس القيمة الحقيقية لأصول العقارية الدفترية بقيمتها السوقية بينما المعايير البريطانية والأمريكية يتم التقييم أما بشكل سنوي أو ربعي مما يعطي تصورا لحقيقة قيمة الشركة وكيفية نموها بشكل متسارع في هذا المجال وهو تخصصها الدقيق
6. الكل يعرف أن شركة العقارية تحمل في جعبتها عدد كثير من التخصصات كما هو معلن رسميا في موقع تداول والشركة عن الترخيص التي تمارسه والتوجه القريب القادم لشركة هو فكرة إنشاء شركات زميلة للعقارية بمشاركة العقارية لرأس المال بحصة تقديرية 30 % ودخول شركاء استراتيجيين من الداخل أو من الخارج كشركات عالمية ذات سمعة متخصصة وبخبرات عالية بحصة نقدية تقديرية 30 % والمتبقي يطرح للاكتتاب 40 % للجمهور العام وبالتالي سيكون هناك شركات جديدة للعقارية كل شركة على حدة برأس مال معين يفوق 200 مليون ريال في مجال البناء والمقاولات والمراكز التجارية وبيوت العقارية وهذا يتطلب التقديم لوزارة التجارة بالحصول على الترخيص بإنشاء شركة وثم الاكتتاب بها من قبل المؤسسين ثم الموافقة على الترخيص ثم الإشهار ثم طرحها للاكتتاب العام بعد موافقة الهيئة السوق المالية في المستقبل القريب وليس البعيد ولن يكون هذا إلا بعد وجود دراسات تؤكد أنها ذات ربحية عالية من جدواها ولن يقتصر فقد دورها على الكادر الوظيفي فقط بل الهيكل التنظيمي لها بشكل ممتاز وبشكل مستمر وطويل الأجل
7. طرح ما يسمى ببيوت العقارية وتعريفها هو شبيه ببيوت الاستشارية المالية و توجه العقارية هو نشاط العقار بيوت الخبرة من ناحية الجدوى حيث أثبتت الدراسات أن قطاع الإسكان أكثر ربحية وعائد من قطاع الأسواق كمراكز تجارية وبالتالي إنشاء شركة معنية ببيوت العقارية في مجال المطور الرئيس للمشروع
8. قد يتسال أحد لماذا لا تبحث العقارية عن تحالفات أو شركاء في مجال تخصصها وبحسب ما تم الإفصاح عنه في الجمعية العمومية العادية لشركة العقارية تم التوصل تحالف علمي وتخصصي من اكبر الشركات العالمية ماكنزي في الاستشارات حيث أن هذه الشركة تعد من اكبر ثلاث مراكز استشارية في العالم وتعاملها ليس مع الأفراد كعقود بل بما يسمى مع دول كبيرة فقط وتم التحالف معها تحت غطاء المملكة العربية السعودية وبجهود مشكورة مع وزير المالية برعايته وتوليه وتبنيه ذلك بسبب تملك أكبر شريك في الشركة هو الدولة ممثلة بصندوق الاستثمارات العامة وجهود مشكورة من رئيس مجلس شركة العقارية المهندس علي الزيد والأعضاء من خلفه
9. لماذا لم تساهم العقارية في المدن الاقتصادية بحصة نقدية رسالة لا بد أن يعرفها الجميع أن العقارية تخطب خطبة من قبل الشركات العقارية والمستثمرين ولديها برنامجين ضمن المدن الاقتصادية وأبدت العقارية الموافقة الأولية عليها بدخولها في المدن الاقتصادية ولكن ارتأت الشركة أن الموافقة تمت وتريد التريث حتى تتبلور تنظيمات المدن الاقتصادية وتتم الاتفاقيات وفي حال تكاملها ستكون العقارية سابقة في تواجدها كمطور ومقاول
10. مشروع مساكن والخاص بمصلحة معاشات التقاعد بربحية 100 % مضاعفة خلال 25 سنة عند شراء مسكن وقد يكون المسكن غير مواكب لمتطلبات العائلية مما سيقلل من إقبال العملاء بينما ارتأت العقارية أن ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والمقاولات سيضعف إقبال العملاء الجدد لذا كان توجه العقارية في إيجاد حلقة وصل تربط بين المنظومات الثلاث : الأرض ومواد البناء والمقاولات في حلقة واحدة تحت ما يسمى العقارية وهي تقدم منتج جديد بأقل التكاليف للعميل وذلك بتأسيس شركة تشارك العقارية فيها برأس المال شركة تمويل بـ 2 مليار ريال وبتواجد شريك أمريكي بعد موافقة الهيئة العامة للاستثمار في الأيام الماضية حيث تمت موافقة الهيئة العامة للاستثمار وفي طور انهاء متطلبات وزارة التجارة لتسجيلها رسميا كشركة مستقلة وطرح جزء منها للاكتتاب العام
11. بحكم تملك العقارية أراضي كبيرة سيكون توجه العقارية هو بناء تلك الأراضي كوحدات سكنية بطراز حديث وبيعها للجمهور بأقل التكاليف وبربحية عالية بسبب تكلفة الزهيدة للأرض وأيضا تكون مواد البناء للمجمع الكامل بسعر زهيد وضمان اكبر شريحة من العملاء في المستقبل القريب وسيرى النور قريبا في مخطط بنبان في شمال مدينة الرياض ببناء مدينة سكنية ومجمعات تجارية وفندق من خمس نجوم ومتعدد الأدوار 50 طابق تقريبا وخدمات متكاملة
12. يلاحظ المتسوق في العقارية الثالث والستين تحولت لمكاتب وفي الحقيقة أن ربحية المكاتب أكثر عائد من المحلات التسويقية في ظل التنافس القوي من المراكز التجارية الفيصلية والمملكة وغيرها لذا أرتات العقارية التوجه لتحويلها للمكاتب بعائد ربحي مجزي لسنوات طويلة بينما العقارية الثانية ستبقى الحال كما هو علية بينما في العقارية الأولى تم تقدم احد المستثمرين بمبلغ 15 مليون سنويا طويل الأجل بعائد ربحي 15 % سنويا ولا زال الموضوع قيد الدراسة حيث ارتأت العقارية للاستفادة من المركز التجاري العقارية الأولى وطرح منتج جديد لشركة العقارية وهو الدخول في مجال الفندقة وشقق سكنية عالية الفخامة بحيث يكون مجاور للعقارية الأولى والعمل جاري لبحث أفضل التصاميم في مجال الفندقة و بعائد ربحي مميز ويكون الفندق متعدد الأدوار بحدود 30 دور بجوار العقارية الأولى لذا سيكون توجه العقارية إمكانية لإنشاء شركة مستقلة بمجال الفندقة برأس مال يفوق 200 مليون ريال وتقوم العقارية المشاركة فيه بجزء من رأس المال 30 % تقريبا ودخول شريك استراتيجي بحصة 30 % ليس لأجل الشراكة بقدر ما هو السمعة والمكانة والخبرة في المجال وطرح 40 % تقريبا المتبقي للاكتتاب للجمهور العام بعد أن يتم الحصول على الترخيص من وزارة التجارة وتأسيس الشركة وموافقة الهيئة السوق المالية
13. الكل يعرف أن أعمار الإماراتية تحولت من المنافسة داخليا إلى المنافسة خارجيا وذلك بسبب الاكتفاء الذاتي الداخلي ومحدودية عدد السكان وعدم وجود نمو متزايد وملحوظ بينما في المملكة العربية السعودية لوحظ التنافس العالمي للدخول في المنطقة بإقامة مشاريع عمرانية والفرص الذهبية لذا عندما تقوم العقارية بالاستحواذ على كل الفرص الذهبية المقدمة لها من قبل الدولة كمشاريع حكومية وأيضا في مجال القطاع الخاص ستبحث الفرص الخارجية وفي أقطار العالم وبكل ثقة بعد أن بنت مكانتها بخبراتها العالمية في المستقبل القريب وبالتالي أذا لم تظهر بشكل ممتاز فهي لن تظهر العقارية فقط لأجل المشاركة
14. في المعرض 11 القادم في شهر 5 من العام 2008 ومعرض ستيي سكيب العقاري ستسعى العقارية المشاركة فيه إذا كانت تريد تقدم فكر حضاري في مجال صناعة العقار وتقديم الفرص الذهبية بان تكون هي المطور الأول على مستوى الشرق الأوسط والتمويل العقاري وبيوت العقارية ومجال البناء وليس لأجل المشاركة
15. مدينة الرياض تعيش أزمة فنادق لذا ارتأت العقارية الدخول في المنافسة والسعي لإقامة فنادق تحت مسمى بيوت العقارية في العقارية الأولى وجامعة الملك سعود وبنبان وجدة
16. بحسب ما هو منشور رسميا أن أكبر شريط استراتيجي في شركة العقارية هو صندوق الاستثمارات العامة وصندوق مصلحة معاشات التقاعد بحصص نقدية وحصولهم على عدد من الأسهم لذا الكل يتوقع أن هذه الأسهم معروضة في السوق وهذا ليس صحيح إطلاقا فدخولهما بموجب قرار مرسوم ملكي ولن يكون بيعهم إلا بموجب مرسوم ملكي وهما شريكان طويلي الأجل كمستثمرين وهي ليست معروضة أصلا في السوق وبالتالي يتيح الفرصة للمنافسين لتملك ما تبقى في السوق كمستثمر بناءا على الروية المستقبلية لشركة وبعائد ربحي مجدي ومميز
17. العقارية كانت سباقة في مجال بناء الوحدات السكنية الفلل والشقق والتجارية في حي السفارات مما إعطاءها أكثر من ميزة لدخولها للمرحلة الثانية للاستثمار في حي السفارات بعد حصولها من الهيئة لتطوير الرياض بعدد 220 أرض من حي السفارات وتم الحصول وبشكل نهائي على عدد 180 قطعة ومواقعها متميزة وتبقى عدد 40 قطعة تم التأخير بسبب عدم الجدوى الاستثمارية بسبب الموقع والعمل جاري لبحث مواقع أخرى وسيتم الانتهاء منها خلال الفترة القليلة القادمة وبعائد ربحي 15 % سنويا وسيتم بناءه على أفضل طراز حديث معماري وسيتم البدء بتنفيذه نهاية العام الحالي وسيدخل أرباحه ضمن القوائم المالية لعام 2009 م
القوائم المالية لشركة العقارية لخمس سنوات كاملة :
القوائم المالية 2003 إلى 2007 م :
عام 2003 م :
الربع الأول : 13.4 مليون
الربع الثاني : 13.8 مليون
الربع الثالث : 28.6 مليون
الربع الرابع : 65.9 مليون
الإجمال لعام : 121.7 مليون
عام 2004 م :
الربع الاول : 88.1 مليون
الربع الثاني : 11 مليون
الربع الثالث : 14.3 مليون
الربع الرابع : 30 مليون
الإجمال لعام : 143.4 مليون
عام 2005 م :
الربع الاول : 19.8 مليون
الربع الثاني : 47.5 مليون
الربع الثالث : 16.7 مليون
الربع الرابع : 54.3 مليون
الإجمال لعام : 138.3 مليون
عام 2006 م :
الربع الاول : 30.1 مليون
الربع الثاني : 22.2 مليون
الربع الثالث : 15.7 مليون
الربع الرابع : 44.4 مليون
الإجمال لعام : 114.1 مليون
عام 2007 م :
الربع الاول : 31.3 مليون
الربع الثاني : 31.5 مليون
الربع الثالث : 60 مليون (متوقع) قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 100 مليون بسبب جزء من مخطط قرطبة
الربع الرابع : 80.2 مليون (متوقع) قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 200 مليون بسبب بيع كامل مخطط قرطبة
الأجمال لعام : 203 مليون (متوقع)قد يقفز إلى أرقام مضاعفة 363 مليون بسبب بيع كامل مخطط قرطبة
حصص المساهمين في الشركة حسب نشرة الإصدار وآخر الإحصائيات :
يملك صندوق الاستثمارات العامة عدد الأسهم التي يملكها 77.491.986 مليون سهم و لا يحق له البيع فهو شريك استراتيجي
يملك صندوق مصلحة معاشات التقاعد عدد الأسهم التي يملكها 5.604.000 مليون سهم و لا يحق له البيع فهو شريك استراتيجي
يملك بنك الجزيرة عدد الأسهم التي يملكها 2.400.000 مليون سهم و شريك استراتيجي وعوائد سنوية
صناديق خاصة عدد الأسهم التي يملكها 2.856.700 مليون سهم و شريك استراتيجي وعوائد سنوية
الموجود بالسوق كأفراد عدد الأسهم التي يملكها 31.647.314 مليون سهم
معدل 70 % استثماري طويل الأجل كأسعار تأسيس وعوائد سنوية بمعدل 22.135.120 مليون سهم
المتبقي في السوق وهو المعروض من الصغار والمضارب تقريبا 9.494.194 مليون سهم فقط لا غير
مخطط قرطبة سكني وتجاري :
هو مخطط سكني تجاري في منطقة الثمامة عند الدوار الأول وتم بيع عدد قطعتين تجاري فقط وثم تم الإيقاف لسبب أن هناك توجه لهيئة تطوير الرياض لجعل شارع التخصصي امتداد شارع الثمامة بأن يكون يسمح لإقامة عدد 7 ادوار على الشريط التجاري مما يؤدي إلى مضاعفة قيمة الأرض وأكثر ربحية وأضعاف من القيمة الدفترية حيث أن المتبقي عدد وبمساحة 70 ألف م بسعر المتر مابين 5000 ريال والقرار سيصدر بعد رمضان في الربع الرابع 2007 م مما سيعطي ربحية أعلى في الربع الرابع مع العلم ان الطلبات الشراء موجودة وبأي سعر وتم التأكد من ذلك كقطع تجارية فقط بانتظار القرار مما سيحقق ربحية بـ كالتالي :
بلك رقم (1) تجاري مساحة : 21.670.91 ألف م * 5000 ريال = 108.354.550 ريال !!!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (2) تجاري مساحة : 10.495.28 ألف م * 3000 ريال = 31.485.840 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (3) تجاري مساحة : 18.367.90 ألف م * 3000 ريال = 55.103.700 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (4) تجاري مساحة : 22.108.87 ألف م * 3000 ريال = 66.326.610 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (5) سكني مساحة : 8200.00 ألف م * 560 ريال = 4.600.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (7) سكني مساحة : 8300.00 ألف م * 560 ريال = 4.650.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (8) سكني مساحة : 12.200.00 ألف م * 560 ريال = 6.833.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (9) سكني مساحة : 12.700.00 ألف م * 560 ريال = 7.112.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (10) سكني مساحة : 8100.00 ألف م * 560 ريال = 4.536.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (11) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (13) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (14) سكني مساحة : 9000.00 ألف م * 560 ريال = 5.000.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
بلك رقم (15) سكني مساحة : 8500.00 ألف م * 560 ريال = 4.760.000 مليون ريال !!! التسعيرة بالحد الأدنى
الإجمالي : 308.761.700 مليون ريال سيدخل هذا المبلغ في خزينة العقارية مابين الربع الثالث والرابع والأول 2008 م
تذكر أن هذه المعلومات ليست توصية بالشراء أو البيع فالقرار قرارك