أبومؤيد
12-04-2006, Wed 1:38 AM
وجهة نظر ... ملاحظات حول ميزانية "إعمار العقارية"
زياد الدباس
يعتبر الاستثمار في أسهم شركة إعمار العقارية استثماراً طويل الأجل، وتؤكد مضاعفة رأس مال الشركة خلال العام الماضي ومشاريع الشركة في الداخل وانتشارها بقوة في الخارج وفي عواصم عربية وعالمية صحة ذلك، وبالتالي ليس من الدقة ان نحكم على أداء الشركة واحتساب سعرها العادل من خلال بيانات الربع الأول خاصة ان نسبة كبيرة من أموال الشركة لم تستغل بعد ومبيعات شركة إعمار العقارية خلال العام الماضي ارتفعت الى 8،36 مليار درهم مقابل 5،24 مليار درهم خلال عام 2004 بنمو قيمته 3،12 مليار درهم ونسبته 59،5% بحيث كانت النتيجة ارتفاع قيمة الأرباح الإجمالية للشركة من 2،2 مليار درهم عام 2004 الى 4،77 مليار درهم عام ،2005 ومبيعات الشركة خلال العام الماضي توزعت ما بين 4،08 مليار درهم من بيع قطع أراض في تلال الإمارات ومرسى دبي، أما مبيعات الكوندومنيوم فهي مبيعات وحدات سكنية في مرسى دبي وأبراج إعمار والبرج والروضة وتكلفة الأراضي والكوندومنيوم وبلغت 1،6 مليار درهم، أما بيع الفلل وقيمتها 4،15 مليار درهم فهي تتعلق بمبيعات وحدات سكنية في السهول وهتان والينابيع والمرابع العربية وتلال الإمارات وتكلفتها 1،96 مليار درهم.
وبلغت إيرادات الشركة الناتجة عن العقارات الاستثمارية مثل الفلل والشقق والوحدات التجارية والصناعية والأفراد 125،5 مليون درهم، وبلغت إيرادات الشركة من بيع حصتها في بنك دبي 245،8 مليون درهم وإيرادات تشغيلية أخرى 247،5 مليون درهم وإيرادات تمويل 352،3 مليون درهم منها 193،3 مليون درهم إيرادات تمويل عن ودائع ثابتة لدى البنوك وإيرادات أخرى 122،4 مليون درهم وإيرادات عن حصة نتائج شركة شقيقة 99،14 مليون درهم بينما بلغت المصاريف البيعية والعمومية والإدارية ملياراً وواحداً وعشرين مليون درهم ومصاريف تشغيلية أخرى 66 مليون درهم وتكاليف تمويل 26،2 مليون درهم بحيث كانت النتيجة صافي ربح قيمته 4،72 مليار درهم مقابل 1،69 مليار درهم أرباح الشركة عام 2004 بنمو نسبته 179،9% وهي نسبة نمو قياسية بينما بلغت نسبة النمو في أرباح الشركة عام 2004 حوالي 150% حيث ارتفعت قيمة أرباح الشركة من 676 مليون درهم عام 2003 الى 1،69 مليار درهم عام 2004 وبلغت قيمة أرباح الشركة عام ،2002 517 مليون درهم وعام 2001 ما قيمته 342 مليون درهم.
والأرباح التي حققتها الشركة تعادل ما نسبته 81،8% من رأس مال الشركة المدفوع في نهاية العام الماضي وقيمته 5،78 مليار درهم مع العلم بأن رأسمال الشركة المصرح به تبلغ قيمته حوالي ستة مليارات درهم والفرق بين قيمة رأس المال المصرح به ورأس المال المدفوع هو قيمة أقساط غير مدفوعة من مساهمي الشركة، حيث تم إعطاء المساهمين خيار الدفع لحقوق الإصدار عند مضاعفة رأس مال الشركة خلال العام الماضي.
ونتيجة زيادة رأس مال الشركة خلال العام الماضي سواء بالأسهم المجانية أو الأسهم المدفوعة القيمة تتضمن علاوة إصدار فقد ارتفعت قيمة حقوق المساهمين من حوالي 8 مليارات درهم عام 2004 الى 25،9 مليار درهم عام 2005 بنمو نسبته 220%.
وارتفعت القيمة الدفترية لأسهم الشركة الى 4،45 درهم بينما بلغ العائد على حقوق المساهمين 18،4% وانعكست زيادة رأس مال الشركة بعلاوة إصدار والذي أسهم بزيادة حقوق المساهمين على قيمة موجودات الشركة والتي ارتفعت من 13،2 مليار درهم عام 2004 الى 32،2 مليار درهم عام 2005 بنمو نسبته 152%.
وأهم بنود موجودات الشركة الأرصدة لدى البنوك والتي ارتفعت قيمتها الى 10،3 مليار درهم لتشكل ما نسبته 32،2% من إجمالي موجودات الشركة بينما بلغت قيمة العقارات الاستثمارية ثمانية مليارات درهم قيمتها العادلة حسب توضيح الشركة 9،36 مليار درهم ومن أهم بنودها الأراضي والتي قدرت قيمتها في نهاية العام الماضي بمبلغ 6،62 مليار درهم منها 4،52 مليار درهم قيمة أراض قدمتها حكومة دبي مقابل المبلغ المستحق عليها نتيجة لحقوق الإصدار الخاص بزيادة رأس مال الشركة خلال العام الماضي.
وتتضمن الموجودات أيضاً عقارات لغرض التطوير بمبلغ ثلاثة مليارات درهم وأوراق مالية قيمتها 3،6 مليار درهم منها مليارا درهم استثمارات تمت من خلال صندوقين يداران بوساطة أطراف ثالثة.
ومن البنود المهمة في موجودات الشركة استثمارات الشركة في شركات شقيقة قيمتها الدفترية 3،10 مليار درهم من أهم مكوناتها استثمارات الشركة في أملاك بمبلغ 864 مليون درهم بينما يبلغ سعرها في السوق حوالي 7،5 مليار درهم في نهاية العام الماضي واستثماراتها في إعمار جي.إف لاند 1،83 مليار درهم واستثماراتها في بنوك دبي 165 مليون درهم، واستثمارات في شركة إعمار للخدمات المالية بمبلغ 35 مليون درهم.
وتعادل الأرباح التي وزعتها الشركة على المساهمين والتي تبلغ قيمتها 2،3 مليار درهم 40% من القيمة الاسمية أو من رأس مال الشركة، ومضاعف سعر السهم عند مستوى 18،5 درهم وربح السهم يساوي 82 فلساً يبلغ 22،5 مرة بينما تبلغ القيمة السوقية 4،45 مرة من القيمة الدفترية، وأي نمو في ربحية الشركة خلال هذا العام سوف ينعكس على هذه المؤشرات التي يعتمد عليها في احتساب السعر العادل لأسهمها.
زياد الدباس
يعتبر الاستثمار في أسهم شركة إعمار العقارية استثماراً طويل الأجل، وتؤكد مضاعفة رأس مال الشركة خلال العام الماضي ومشاريع الشركة في الداخل وانتشارها بقوة في الخارج وفي عواصم عربية وعالمية صحة ذلك، وبالتالي ليس من الدقة ان نحكم على أداء الشركة واحتساب سعرها العادل من خلال بيانات الربع الأول خاصة ان نسبة كبيرة من أموال الشركة لم تستغل بعد ومبيعات شركة إعمار العقارية خلال العام الماضي ارتفعت الى 8،36 مليار درهم مقابل 5،24 مليار درهم خلال عام 2004 بنمو قيمته 3،12 مليار درهم ونسبته 59،5% بحيث كانت النتيجة ارتفاع قيمة الأرباح الإجمالية للشركة من 2،2 مليار درهم عام 2004 الى 4،77 مليار درهم عام ،2005 ومبيعات الشركة خلال العام الماضي توزعت ما بين 4،08 مليار درهم من بيع قطع أراض في تلال الإمارات ومرسى دبي، أما مبيعات الكوندومنيوم فهي مبيعات وحدات سكنية في مرسى دبي وأبراج إعمار والبرج والروضة وتكلفة الأراضي والكوندومنيوم وبلغت 1،6 مليار درهم، أما بيع الفلل وقيمتها 4،15 مليار درهم فهي تتعلق بمبيعات وحدات سكنية في السهول وهتان والينابيع والمرابع العربية وتلال الإمارات وتكلفتها 1،96 مليار درهم.
وبلغت إيرادات الشركة الناتجة عن العقارات الاستثمارية مثل الفلل والشقق والوحدات التجارية والصناعية والأفراد 125،5 مليون درهم، وبلغت إيرادات الشركة من بيع حصتها في بنك دبي 245،8 مليون درهم وإيرادات تشغيلية أخرى 247،5 مليون درهم وإيرادات تمويل 352،3 مليون درهم منها 193،3 مليون درهم إيرادات تمويل عن ودائع ثابتة لدى البنوك وإيرادات أخرى 122،4 مليون درهم وإيرادات عن حصة نتائج شركة شقيقة 99،14 مليون درهم بينما بلغت المصاريف البيعية والعمومية والإدارية ملياراً وواحداً وعشرين مليون درهم ومصاريف تشغيلية أخرى 66 مليون درهم وتكاليف تمويل 26،2 مليون درهم بحيث كانت النتيجة صافي ربح قيمته 4،72 مليار درهم مقابل 1،69 مليار درهم أرباح الشركة عام 2004 بنمو نسبته 179،9% وهي نسبة نمو قياسية بينما بلغت نسبة النمو في أرباح الشركة عام 2004 حوالي 150% حيث ارتفعت قيمة أرباح الشركة من 676 مليون درهم عام 2003 الى 1،69 مليار درهم عام 2004 وبلغت قيمة أرباح الشركة عام ،2002 517 مليون درهم وعام 2001 ما قيمته 342 مليون درهم.
والأرباح التي حققتها الشركة تعادل ما نسبته 81،8% من رأس مال الشركة المدفوع في نهاية العام الماضي وقيمته 5،78 مليار درهم مع العلم بأن رأسمال الشركة المصرح به تبلغ قيمته حوالي ستة مليارات درهم والفرق بين قيمة رأس المال المصرح به ورأس المال المدفوع هو قيمة أقساط غير مدفوعة من مساهمي الشركة، حيث تم إعطاء المساهمين خيار الدفع لحقوق الإصدار عند مضاعفة رأس مال الشركة خلال العام الماضي.
ونتيجة زيادة رأس مال الشركة خلال العام الماضي سواء بالأسهم المجانية أو الأسهم المدفوعة القيمة تتضمن علاوة إصدار فقد ارتفعت قيمة حقوق المساهمين من حوالي 8 مليارات درهم عام 2004 الى 25،9 مليار درهم عام 2005 بنمو نسبته 220%.
وارتفعت القيمة الدفترية لأسهم الشركة الى 4،45 درهم بينما بلغ العائد على حقوق المساهمين 18،4% وانعكست زيادة رأس مال الشركة بعلاوة إصدار والذي أسهم بزيادة حقوق المساهمين على قيمة موجودات الشركة والتي ارتفعت من 13،2 مليار درهم عام 2004 الى 32،2 مليار درهم عام 2005 بنمو نسبته 152%.
وأهم بنود موجودات الشركة الأرصدة لدى البنوك والتي ارتفعت قيمتها الى 10،3 مليار درهم لتشكل ما نسبته 32،2% من إجمالي موجودات الشركة بينما بلغت قيمة العقارات الاستثمارية ثمانية مليارات درهم قيمتها العادلة حسب توضيح الشركة 9،36 مليار درهم ومن أهم بنودها الأراضي والتي قدرت قيمتها في نهاية العام الماضي بمبلغ 6،62 مليار درهم منها 4،52 مليار درهم قيمة أراض قدمتها حكومة دبي مقابل المبلغ المستحق عليها نتيجة لحقوق الإصدار الخاص بزيادة رأس مال الشركة خلال العام الماضي.
وتتضمن الموجودات أيضاً عقارات لغرض التطوير بمبلغ ثلاثة مليارات درهم وأوراق مالية قيمتها 3،6 مليار درهم منها مليارا درهم استثمارات تمت من خلال صندوقين يداران بوساطة أطراف ثالثة.
ومن البنود المهمة في موجودات الشركة استثمارات الشركة في شركات شقيقة قيمتها الدفترية 3،10 مليار درهم من أهم مكوناتها استثمارات الشركة في أملاك بمبلغ 864 مليون درهم بينما يبلغ سعرها في السوق حوالي 7،5 مليار درهم في نهاية العام الماضي واستثماراتها في إعمار جي.إف لاند 1،83 مليار درهم واستثماراتها في بنوك دبي 165 مليون درهم، واستثمارات في شركة إعمار للخدمات المالية بمبلغ 35 مليون درهم.
وتعادل الأرباح التي وزعتها الشركة على المساهمين والتي تبلغ قيمتها 2،3 مليار درهم 40% من القيمة الاسمية أو من رأس مال الشركة، ومضاعف سعر السهم عند مستوى 18،5 درهم وربح السهم يساوي 82 فلساً يبلغ 22،5 مرة بينما تبلغ القيمة السوقية 4،45 مرة من القيمة الدفترية، وأي نمو في ربحية الشركة خلال هذا العام سوف ينعكس على هذه المؤشرات التي يعتمد عليها في احتساب السعر العادل لأسهمها.