الرياض للتعمير ومشروع التلال
قمت في
الأسابيع الماضيه بجمع معلومات عن مشروع حي التلال الذي تقوم بتطويره شركه الرياض
للتعمير مع شركتي المعيقليه والعقاريه ..... وقد تم نشر تفاصيل المشروع في عده
جرائد ولذلك لاداعي للتطرق لها هنا . ولكن مايهمنا كمستثمرين هو الأرباح التي
ستحققها الشركه من هذا المشروع وتأثيرها على ربحيه الشركه وبالتالي على سعر السهم
المتداول في السوق . وسأحاول في هذه الرساله أن أعطي تقديرات عن العائد على هذا
المشروع .
التكلفه والعائد والأرباح
تبلغ حصه شركه التعمير في المشروع حوالي 560 الف متر مربع وقد بلغت تكلفه الشراء 93
مليون ريال ..... أي أن تكلفه المتر المربع الواحد قد بلغت 166 ريالا .
تنوي الشركه تطوير البنيه التحتيه للمشروع بجميع المرافق خلال الأشهر القادمه ومن
ثم بيعه على الراغبين في الشراء .... وعلى حسب المعلومات التي حصلت عليها من الشركه
خلال زيارتي للمعرض العقاري المقام حاليا في الرياض فأن ثلث الاراضي قد تم حجزها
وأن سعر المتر الواحد يزيد على 600 ريال ويبلغ في بعض الأحيان 700 ريال ... اي أن
سعر البيع للمتر المربع الواحد يزيد عن اربعه أضعاف تكلفه الشراء . ويدل الاقبال
على حجز الاراضي حتى قبل أن تبدأ الشركه بأكمال المشروع على أن معظم الاراضي سيتم
بيعها خلال العام الحالي .
العائد من المشروع
سأفترض هنا ان 75 % من الارض المملوكه للشركه قابله للبيع أي مايعادل 420 الف متر
مربع .... وسأفترض أن معدل البيع سيكون 650 ريالا للمتر المربع الواحد ....
على هذا الأساس فان العائد الذي ستجنيه الشركه من هذا
المشروع سيبلغ 273 مليون ريال قابله للزياده والنقصان على حسب مدى دقه تقديراتي .
الأرباح المتوقعه
بخصم تكاليف الشراء من العائد الكامل للمشروع فان التقديرات تشير الى أن الربح
الصافي للشركه سيبلغ حوالي 180 مليون ريال وهذا ربح ممتاز جدا يعادل 200 % من
المبلغ المستثمر أصلا .
أثر المشروع على وضع الشركه المالي
بالتأكيد فأن الارباح التي ستجنيها الشركه من هذا المشروع سيكون لها تأثير كبير على
تحسن وضع المالي للشركه فهو سيزيد النقد لدى الشركه بمقدار 270 مليون ريال كما انه
سيزيد حقوق المساهمين بمقدار 180 ريال أو مايعادل 9 ريالات عن كل سهم .....
القيمه الدفتريه للشركه حاليا تبلغ 53 ريالا وبذلك فأنه من المتوقع أن تزيد القيمه
الدفتريه للشركه الى أكثر من 62 ريالا بعد بيعها للمشروع .
تغيير الطريقه المتبعه في حساب الأستهلاك
قررت الشركه ايضا تغيير طريقه احتساب الاستهلاك من 33 سنه الى 66 سنه ابتداءا من
عام 2001 وقد رفعت الشركه بهذا الى الجهات المختصه للموافقه على ذلك .... وعلى حسب
تقديراتي فان من شأن هذا أن يزيد ارباح الشركه بمقدار 12 الى 13 مليون ريال مع
نهايه السنه الماليه الحاليه بما في ذلك تطبيق القرار بأثر رجعي منذ بدايه عام
2001.
أن عوائد
المشروع والأرباح الكبيره التي ستحققها الشركه من هذا المشروع ستجبر اداره الشركه
على التركيز على هذا النوع من الأعمال واتجاه الشركه بشكل كامل في المستقبل على
تطوير الأحياء السكنيه النموذجيه وهذا في الحقيقه ما أشار اليه مدير عام الشركه في
تصريحاته للصحافه هذا اليوم ..... وسيساعد الشركه في ذلك حصولها على نقد جيد من
عوائد هذا المشروع تبلغ أكثر من 270 مليون ريال على حسب تقديراتي والذي يعتبر في
رائي بمثابه زياده في رأسمال الشركه بدون زياده عدد الأسهم وهذا شئ ايجابي ...
فالشركه بعد بيع كامل المشروع سيصبح لديها كميه من النقد تزيد على 300 مليون ريال
اذا أخذنا في الاعتبار عوائد المشروع بالاضافه الى النقد الموجود لديها أصلا
وبالتالي بامكانها اعاده العمليه وشراء مخططات بعيده عن نطاق العمران حاليا
والانتظار فتره من الزمن ثم تطويرها وبيعها وجني أرباح مجزيه في المستقبل وسيساعدها
في ذلك النمو العالي للسكان في مدينه الرياض والذي يعتبر الاعلى في السعوديه .
خلفيه عن سهم الشركه
تبلغ القيمه الأسميه للشركه 50 ريالا وخلال السنوات الماضيه كان يتم تداول السهم
بين ال 30 وال 35 ريال ويعود السبب في ذلك الى أن الشركه قد انفقت جزءا كبيرا على
انشاء مركز الرياض للتعمير والذي لم تصل عوائده الى المستوى المأمول نظرا للتكلفه
العاليه للمشروع وكون المشروع قد بني في منطقه ليست الامثل لبناء المراكز التجاريه
.... الا ان الاستغلال الامثل لمركز التعمير وكذلك مركز النقل العام بمدينه الرياض
وكذلك بعد الانتهاء من سوق الجمله للخضار والفاكهه فان ارباح الشركه ستزيد في
المستقبل .... كذلك فان قرار الشركه بتعديل طريقه حساب الاستهلاك سيكون له دور ايضا
في زياده ارباح الشركه ....
تقييم السهم
أعتقد انه عندما تبدأ عمليه بيع حي التلال وعندما يتعرف المستثمرون على الارباح
الجيده من هذا المشروع وكذلك عندما تؤكد الشركه نيتها في التركيز على تطوير الاحياء
السكنيه في المستقبل فان المستثمرين سيغيرون انطباعهم عن الشركه بشكل جذري وهذا
سيؤدي الى ارتفاع قوي في سعر السهم .
كما اشرت في الرساله الأولى فان القيمه الدفتريه للشركه سترتفع الى أعلى من 62
ريالا بعد ان يتم بيع اراضي حي التلال هذا دون الاخذ في عين الاعتبار الأرباح التي
ستحققها الشركه هذا العام والذي سيكون مضافا اليها 12 او 13 مليون ريال قيمه فرق
الاستهلاك
ايضا فان نقديه الشركه سترتفع بشكل كبير وهذا سيجعل بامكان الشركه توزيع ارباح
مجزيه للمساهمين في حدود 3 الى 4 ريالات سنويا .
وعند النظر الى كل هذه العوامل والاخذ في عين الاعتبار الارتفاع الحاد في اسعار
أسهم تعتبر أقل جاذبيه من شركه التعمير وحاله السوق القويه في هذا العام وكون شركه
التعمير تعتبر الشركه الوحيده تقريبا في السوق التي لم يرتفع سهمها بشكل يضاهي
الشركات الاخرى فاني اعتقد ان سعر السهم في طريقه للوصول الى مستوى سعري يتراوح بين
60 ريال و 70 ريال .... ولذلك فأن السعر الحالي مناسب جدا للشراء سواءا للمضاربين
او من يريد الاحتفاظ بالسهم لمده أطول
.
الموضوع في
منتدى اعمال الخليج